Pisos reservados, subidas de precios... arranca la 'guerra' de ventas en el Calderón

Más de 1.000 viviendas a la venta y precios a partir de 300.000 euros. Operación Calderón pondrá en el mercado 1.300 pisos de obra nueva que se levantarán sobre las cinco parcelas vendidas por el Atlético de Madrid y Mahou a lo largo del año pasado a Azora, Vivenio, Ibosa y Pryconsa. Viviendas todas ellas que saldrán al mercado junto a la M-30 en una zona con escasez de obra nueva y con un gran apetito por parte de la demanda.

De hecho, ya se han producido las primeras reservas de viviendas y el enorme interés por hacerse con alguna de estas unidades anticipa significativos aumentos de precios tal y como ha sucedido en otros desarrollos de Madrid en los que también han confluido la falta de producto de nueva construcción y una demanda embalsada que llevaba esperando varios años para poder comprar casa.

Azora, que sorprendió el año pasado al mercado al imponerse junto a su socio CBRE Global Investor en la puja por dos de las parcelas que vendía el Atlético de Madrid y que volvía a hacerlo al anunciar que no construiría pisos en alquiler sino en venta, levantará un total de 373 viviendas, distribuidas en dos torres de 12 plantas. Ha sido la primera en lanzarse al mercado. Lo hizo el pasado 20 de diciembre cuando comenzó a bloquear las primeras unidades de las 223 viviendas que levantará en una de las parcelas situadas en el lateral del antiguo Vicente Calderón -River Park-.

La segunda fase del proyecto, en otra parcela situada a escasos metros, también en la zona del antiguo estadio de fútbol, que actualmente se está demoliendo, saldrá en unos meses y constará de 150 viviendas. En este caso, la promotora Gestilar es la encargada de llevar a cabo la comercialización y la gestión de las viviendas.

En apenas mes y medio, ya se han bloqueado o reservado unas 70 viviendas. El precio parte de los 300.000 euros, a una media de 5.600 euros el metro cuadrado. La 'guerra de precios' se presenta intensa.

Ibosa compite con dos proyectos

Para que nos hagamos una idea, Grupo Ibosa, que compró una de las parcelas de la mano de GreenOak, sale a la venta en 4.800 euros el metro cuadrado con un proyecto de 220 viviendas. Las primeras reservas arrancarán a finales de febrero o principios de marzo. Por su parte, las unidades de su cooperativa -Residencial Zaurak-, compuesta por 195 viviendas, tienen un precio más competitivo, de 4.400 euros el metro cuadrado. La cooperativa está cubierta al 90%, tal y como explican desde la gestora, con 178 de sus 195 viviendas ya reservadas.

Pryconsa es la última promotora que está concretando los detalles del proyecto para arrancar la reserva de sus viviendas este mismo mes de febrero. En total, 230 unidades con precios que oscilarán entre 299.000 euros, para las unidades más pequeñas -un dormitorio y 48 metros cuadrados, y hasta 950.000 para los áticos de cuatro dormitorios -175 metros cuadrados. Por último, la última compañía en liza, Vivenio, está trabajando en un proyecto para viviendas en alquiler, por lo que aparentemente quedaría al margen de esta guerra de precios.

Recorrido hasta 6.000€/m2

"La zona del Vicente Calderón se ha revalorizado mucho desde que se cubrió Madrid Río y, aunque es cierto que el río sigue haciendo frontera entre dos partes de Madrid, es una zona muy demandada ya que ha salido muy poco producto de obra nueva en los últimos años. Lo poco que ha salido lo ha hecho en el entorno de los 5.000 euros el metro cuadrado, de tal manera que los precios a los que parecen que van a salir estas promociones son coherentes e incluso podríamos esperar que haya recorrido al alza como ha sucedido en otras zonas de Madrid", explica a El Confidencial Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores.

Una opinión que comparte Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE. "Operación Calderón y Skyline de Madrid son los dos mayores ámbitos residenciales dentro de la M-30. El primero con 1.300 viviendas y el segundo con más de 600 viviendas repartidas en dos torres. Todo lo que hay actualmente a la venta son promociones pequeñas ya que no hay grandes bolsas de suelo dentro de la M-30", añade este experto. "La demanda es muy fuerte en esta zona y no hay suficiente demanda. En Skyline, por ejemplo, se venden unas 10 unidades al mes".

Azora, Grupo Ibosa y Pryconsa han comenzado a reservar las primeras viviendas o lo harán en cuestión de días

Para que nos hagamos una idea, en las proximidades del ámbito Mahou-Calderón apenas hay tres promociones de obra nueva a la venta. Un proyecto de cooperativas de Core Gestión y Arjusa en la calle Virgen del Puerto, compuesto por 103 viviendas y un precio medio de 4.600 euros el metro cuadrado. Ambas compañías unieron sus fuerzas para pujar por una de las parcelas del Calderón, pero finalmente se quedaron fuera del proceso. La cooperativa se encuentra cubierta al 40%.

También Darya Homes promueve un proyecto en el Manzanares, junto al Campus Google con pisos a partir de 454.000 euros, mientras que los venezolanos de Gran Roque fueron los encargados de marcar la pauta de Operación Calderón con su proyecto a escasos metros del ámbito. Una promoción compuesta por más de un centenar de viviendas situadas en un antiguo terreno adquirido a Prosegur en 2017, a escasos 600 metros del estadio Vicente Calderón, que salieron hace meses a la venta a partir de 5.700 euros el metro cuadrado. Un precio que, sin duda, ha servido de referencia para los compradores de los terrenos de Operación Mahou-Calderón.

La estrategia de bloquear o reservar viviendas y posteriormente subir precios a medida que van saliendo unidades al mercado, no es nueva. Tal y como recuerda el exdirectivo de una de las grandes promotoras, "tras la crisis, el promotor quería vender, por eso no era raro que saliera una promoción completa a la venta. Hace cinco años, cuando se vendía el 100% de una promoción de golpe era un éxito. Los promotores que sobrevivieron a la crisis pasaron de no vender nada a de repente ver cómo volvía a venderse".

"Sin embargo", asegura, "cuando se dieron cuenta de que el producto se vendía rápido, comenzaron a plantearse que era posible que estuvieran vendiendo muy barato y volvieron a sacar las promociones por fases o bloqueando determinadas unidades, subiendo paulatinamente los precios. Ahora es la práctica habitual, sobre todo donde hay mucha demanda. Lo vemos a diario entre fases de un mismo proyecto, viviendas de una misma promoción, especialmente con los áticos. Las últimas unidades en salir a la venta para optimizar su precio".

La salida al mercado de un número tan abultado de unidades concentradas en un mismo ámbito, en un momento en el que las ventas y los incrementos de precios comienzan a mostrar síntomas de agotamiento, ¿ha provocado que los principales dueños de suelo hayan acelerado sus estrategias de venta?

Mucha demanda y muy poca oferta

"Es una zona con un potencial brutal. El ámbito está en la M-30, tiene colegios, metro, autobuses, buenas comunicaciones... Y aunque todavía queda tiempo para que el desarrollo esté consolidado, no creo en absoluto que 1.300 viviendas sean muchas viviendas. Lo serían, por ejemplo, en Los Berrocales, en desarrollo, pero no aquí. Sin embargo, aquí son las últimas viviendas del último gran desarrollo dentro de la M-30 y además con esas características con grandes zonas comunes ajardinadas", señala Cózar.

"En esta zona, al igual que en el centro de Madrid, hay una fuerte presión compradora. La vivienda está siempre mucho más cotizada que en la periferia y en el futuro tendrá un valor mucho mayor de lo que nos podemos imaginar. No sería descabellado que podamos llegar a 6.000 euros el metro cuadrado. En ese sentido creo que la estrategia de los propietarios de suelos se podría deber más a temas financieros que a una estrategia pura de comercialización. Han hecho una inversión y tienen que poner en valor lo que han invertido", apunta Cózar.

En su opinión, "estamos ante un ámbito con gran potencial, independientemente de cuál sea la situación actual del mercado, con recorrido en sí mismo. Estos proyectos, lo único que hacen es dar valor añadido al barrio. Ojalá hubiera más desarrollos potentes similares a Operación Calderón en el centro de Madrid".

Los de estas promociones son coherentes y hay recorrido al alza, de hecho, podríamos llegar a 6.000 euros el metro cuadrado

Las grúas de las primeras viviendas aún tardarán varios meses en llegar. De hecho, hasta que las promotoras no cuenten con la licencia de obras, la comercialización no podrá arrancar oficialmente. Es decir, no podrán recoger las aportaciones dinerarias de los compradores ni establecer calendarios de pagos. Es decir, lo que arranca ahora es la fase de reserva de las viviendas que suele exigir el desembolso de una pequeña señal -unos 3.000 euros- para bloquear la vivienda reservada.

Por lo pronto, hace unos meses arrancaba la demolición del Estadio Vicente Caderón, sobre cuyos terrenos se levantarán las viviendas de Azora y CBRE Global Investors. Una vez derribado el estadio, comenzarán las obras de urbanización de la zona bautizada como ‘Zona de los Melancólicos’. En la 'Zona Mahou', por su parte, donde se ubican las parcelas de Ibosa, Pryconsa y Vivenio, las obras de urbanización ya han arrancado y se espera que finalicen este verano.

Respecto al comienzo de las obras de las viviendas, Azora solicitó el pasado mes de enero la licencia al ayuntamiento, mientras que Ibosa y Pryconsa la solicitarán en breve. Lo que sí ha solicitado la Junta de Compensación del ámbito -que agrupa a todos los propietarios de suelo- es el convenio de simultaneidad que permitirá la ejecución, al mismo tiempo, de las obras de urbanización y edificación. Azora estima, por ejemplo, que las primeras viviendas comiencen a construirse en el tercer trimestre de 2020 y su entrega está prevista para el cuarto trimestre de 2022.