Los costes de construcción no dan tregua a los promotores, siguen disparados

"Tengo una promoción en Madrid. Hace unos meses pedí presupuesto a una constructora. Pedí la licencia de obra y, cuando la obtuve, varios meses después, el presupuesto se había incrementado en unos siete millones de euros. He decidido esperar y no arrancar la promoción".

Se trata del testimonio de un promotor que construye, principalmente, en la Comunidad de Madrid y que, como tantos otros por toda la geografía española, está sufriendo los estragos del fuerte incremento que han experimentado los costes de construcción en los últimos años y, en especial, tras el estallido de la guerra en Ucrania. En apenas dos años, la subida ha sido del 30%.

El problema de los elevados costes de construcción, sin embargo, no es nuevo. En 2017, mucho antes de la pandemia, ya se apuntaba hacia ellos como el enemigo inesperado que podía poner en peligro el nuevo boom del ladrillo.

Opinión

TE PUEDE INTERESAR

Un enemigo inesperado pone en riesgo el 'boom' del ladrillo

Alberto Artero

Entonces, la falta de mano de obra provocó una subida anual de los costes del 10,6%. Un año más tarde, el incremento se moderó ligeramente hasta el 9,4%, mientras que en 2019 la subida fue ya mucho más suave, con caídas incluso el año de la pandemia (-2,4%). Sin embargo, los problemas de suministros derivados de la pandemia, primero, y la guerra de Ucrania, después, han vuelto a empujar con fuerza al alza los costes, con un aumento del 19% en 2021 y del 12,7%, en 2022.

Así lo refleja el Índice de Costes Directos de Construcción que elabora la constructora ACR. Un índice que constata en 2022 una ligera moderación en el ritmo de crecimiento de los costes directos de construcción en edificación residencial, si bien el aumento vuelve a superar los dos dígitos, apenas seis puntos por debajo del incremento registrado en 2021.

Con este incremento, el índice despidió 2022 en 170,32 puntos, manteniendo la tendencia alcista que se inició en 2015, desde que se registra esta serie, llegando a encadenar 13 trimestres consecutivos de subidas. Una tendencia creciente que se rompió puntualmente con la crisis sanitaria en 2020, que llevó al índice a registrar caídas que llegaron a alcanzar un 2,4% al cierre de dicho año.

Este índice se elabora tomando como referencia los precios tanto de los materiales de construcción como de su elaboración, y, además, la mano de obra necesaria para su instalación. Importes que, en conjunto, representan el coste directo de construcción, que supone, aproximadamente, el 80% del importe total de construcción.

Se frena la construcción de viviendas

El fuerte incremento de los costes de construcción ha ralentizado la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales en el mercado a la espera de que las aguas vuelvan a su cauce, ya que, con la subida de precios de la vivienda en los últimos años y el encarecimiento de la financiación, los promotores son conscientes de que la demanda no puede afrontar ese sobrecoste, aunque solo sea de apenas un 3% en el precio final de la vivienda.

Sin ir más lejos, esta misma semana, CaixaBank alertaba de un empeoramiento de la tasa de esfuerzo hipotecario de las familias en el segundo trimestre del año, hasta alcanzar, según sus previsiones, el 38%, debido, fundamentalmente, a la subida de los tipos de interés. El problema es que, con esas tasas de esfuerzo, la banca cerrará aún más el grifo del crédito y caerán las compraventas. La entidad cifra la caída en un 26% y, ante este panorama, muchos promotores están en posición de wait and see.

TE PUEDE INTERESAR

Grúas a media asta, el gráfico que muestra el frenazo en la construcción de viviendas

E. Sanz Gráficos: Ana Ruiz

“El año arrancó con fuertes subidas en el precio de los materiales de construcción, que tiraron al alza del índice, motivadas por las incertidumbres asociadas a la guerra de Ucrania, el incremento del coste de las materias primas y los elevados precios del petróleo y la energía, además de los problemas generados en las cadenas de suministro”, señala el director general de ACR, Guillermo Jiménez Michavila.

En su opinión, "algunas de estas disfunciones comenzaron a solventarse a mitad de año, principalmente de la mano de la política monetaria restrictiva, y tuvieron su repercusión en el precio de algunas materias primas, como el acero, el aluminio, el cobre o la madera, que corrigieron parte del incremento asociado a la guerra de Ucrania. Sin embargo, otras disfunciones persistieron unos meses más, retrasando la corrección de los precios".

Tal y como explica el directivo de ACR, es el caso de las partidas que cuentan con una alta dependencia del coste del petróleo y la energía para la fabricación, como los plásticos, aislamientos, ladrillos y materiales cerámicos. De hecho, solo vidriería y carpintería exterior muestran ligeras caídas.

En el resto de partidas analizadas por ACR, la subida es generalizada. La que más acusa el incremento es impermeabilización y cubiertas, con un encarecimiento de precios que roza el 24,8% en 2022. A continuación, se sitúan las fachadas y los alicatados de las nuevas obras, que marcan una subida del 20,80% y del 17%, respectivamente. Por el contrario, los precios de vidriería bajaron un 2,1% interanual, y la carpintería exterior registró una leve corrección del -0,2%.

Al igual que Jiménez Michavila, Judith Montoriol, economista sénior en CaixaBank Research, cree que la situación tiende a la moderación. "La situación no está yendo a más, pero es evidente que estamos en precios más altos que antes de la pandemia", aseguraba el pasado miércoles. Según datos de CaixaBank, el precio de los metales industriales en los mercados internacionales (Índice LME) ha descendido de forma marcada desde mediados de 2022. En concreto, cifra la caída en el 22% entre marzo de 2022 y enero de 2023, "a pesar del repunte reciente por la reapertura de China", uno de los grandes demandantes, a nivel mundial de materiales de construcción.

Según CaixaBank, el fuerte descenso del precio de la energía apoyará un descenso de los costes de construcción y asegura que, teniendo en cuenta las cotizaciones de los mercados de futuros de las materias primas en los mercados internacionales, los costes de construcción residencial en España podrían reducirse un 3% en 2023. "Con todo, los costes serían a finales de 2023 superiores (en torno a un 15%) del nivel prepandemia".

La mano de obra muestra cierta estabilidad

Uno de los factores determinantes en la composición de los costes directos de construcción es el coste de la mano de obra, un auténtico quebradero de cabeza para el sector constructor desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, pero que, en el último año, según apunta ACR, ha mostrado cierta estabilidad, debido, en gran medida, "al aumento en el proceso de maduración de algunos proyectos y su consecuente puesta en marcha, retrasando el arranque de algunas obras. Este comportamiento contrasta con la tendencia que venía demostrando desde antes de la pandemia, cuando era el principal factor responsable de las subidas de costes directos de construcción", según Jiménez Michavila quien no descarta "que vuelva a recuperar dicho protagonismo, ya que la escasez de talento cualificado es un problema estructural del sector".

El fuerte descenso del precio de la energía apoyará la caída de los costes, según CaixaBank

De cara a los próximos meses, ACR no espera bajadas drásticas, aunque sí cree que podrían registrarse ligeros descensos en algunas partidas concretas. “Solo la desaparición de la volatilidad en el precio de los materiales permitirá anticipar con cierta fiabilidad el comportamiento de los costes de construcción”.

A su juicio, “esto será muy positivo para el sector, porque permitirá anticipar el comportamiento del mercado y, con él, analizar de forma más fiable la viabilidad de los proyectos inmobiliarios”. Sin embargo, Jiménez Michavila asegura que “habrá que vigilar con atención el escenario macroeconómico, y muy especialmente el comportamiento de la política monetaria y el coste de la energía”.