DATOS DE ALQUILER SEGURO

¿Alquiler turístico vs tradicional? Solo es más rentable a partir del 60% de ocupación

Muchos inversores se enfrentan al dilema entre destinar sus ahorros a comprar una vivienda y destinarla al alquiler tradicional u optar por el alquiler vacacional o por temporadas

Foto: Inquilinos de pisos turísticos.
Inquilinos de pisos turísticos.

En pleno boom de los alquileres turísticos, son muchos los inversores particulares que se enfrentan al dilema entre destinar sus ahorros a comprar una vivienda y destinarla al alquiler tradicional u optar por el alquiler vacacional o por temporadas. La ubicación, el precio de adquisición, la ocupación y las rentas influyen directamente en la rentabilidad de estos activos, que no siempre resultan más rentables. De hecho, si estos inmuebles no se alquilan durante un mínimo de días al año, podemos llevarnos una desagradable sorpresa con nuestra inversión.

Según el segundo ‘Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial' elaborado por Alquiler Seguro, el alquiler turístico solamente equipara la rentabilidad del residencial a partir del 60% de ocupación en ciudades como Madrid o Barcelona. No obstante, no siempre salen las cuentas ya que en algunos distritos de Madrid como Carabanchel, Chamberí o Fuencarral-El Pardo, por poner solo unos ejemplos, ni siquiera alquilando la vivienda 24 noches al mes, el alquiler turístico resulta más rentable que el alquiler tradicional.

En algunos distritos de Madrid, ni siquiera alquilando 24 noches al mes, el alquiler turístico resulta más rentable que el tradicional

Para no errar en la inversión, es necesario hacer bien las cuentas y calcular los ingresos y gastos que se derivan de ambas opciones, incluyendo las obligaciones con Hacienda. En el caso del alquiler turístico, los ingresos son evidentes, el precio de cada noche por el número de noches, mientras que entre los gastos figuran los consumos y suministros -los más haituales son la electricidad, el gas, el WIFI, el agua y el ajuar-, y la gestión de alquiler.

"Una empresa profesional cobra al propietario un 20% de la estancia con un mínimo de 70 euros. Este servicio incluye check in, check out y limpieza. Para simplificar el análisis, pensemos que la gestión del alquiler será siempre de 70 euros por cada estancia, es decir, por tres noches, como mínimo nos cobrarán 70 euros, mientras la suma de todos los suministros pueden rondar los 100 euros mensuales. Además, el propietario debe tributar un 20% del rendimiento neto del apartamento turístico".

En el caso del alquiler residencial de larga duración, los gastos derivados de los consumos y suministros son asumidos, generalmente, por el inquilino, mientras que tampoco suelen existir gastos de gestión del alquiler. Cuando sí existen, "suelen rondar un un 5% más IVA de la renta mensual y el coste de este cobro incluye la garantía de cobro de la renta", señalan desde Alquiler Seguro. Por lo que se refiere a la tributación, "el 60% del rendimiento neto de las rentas procedentes del alquiler de vivienda habitual está exento de impuestos", recuerdan desde esta compañía.

Los datos de Alquiler Seguro muestran, además, en qué punto la rentabilidad de una vivienda destinada al alquiler turístico puede equipararse al retorno proveniente de inmuebles de alquiler residencial tradicional, dependiendo en la zona en la que esté ubicada y atendiendo a factores como el grado de ocupación, los gastos que conlleva el mantenimiento de un piso de alquiler o la tributación a la que están sujetas.

"También hay que tener en cuenta que la ocupación de viviendas destinadas al alquiler turístico es variable. En la mayoría de los casos, los días más proclives para la ocupación de un inmueble son los viernes, sábados, domingos y lunes; mientras que es sensiblemente más baja los martes, miércoles y jueves", señala Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, quien recuerda que, “además de la necesidad de tener que cumplir con las estrictas normativas de los ayuntamientos y sus requisitos administrativos, alcanzar la ocupación mínima en un inmueble turístico es una tarea complicada. Por otro lao, el incremento de la demanda, la duración y la estabilidad son los principales factores para que los propietarios se decanten por el alquiler residencial frente al turístico".

Grandes diferencias dentro de Madrid capital

Los mercados analizados son los de Madrid y Barcelona, dos de los que han experimentado mayor boom de precios y donde el alquiler turístico también ha credido con fuerza en los dos últimos años.

En base a un análisis muy detallado del mercado, esta compañía concluye que en los distritos de Madrid, por ejemplo, la rentabilidad de las viviendas destinadas al alquiler turístico se equipara con la del residencial cuando existe, de media, un 60% de ocupación. Es decir, es necesario que el piso o el inmueble esté alquilado 18 noches al mes para que sea igual de rentable que el alquiler tradicional. En el caso de Barcelona, el porcentaje mínimo de ocupación se reduce al 50%. Es decir, entre 15 y 18 noches.

En 10 distritos de Madrid, la rentabilidad del alquiler turístico no supera a la del residencial

Sin embargo, como cualquiler media, ésta esconde importantes diferencias según el distrito en el que se ubique la vivienda. Así por ejemplo, en aquellas zonas donde una vivienda destinada al alquiler turístico necesita un menor porcentaje de ocupación para igualar la rentabilidad del residencial es el distrito de Barajas, donde es necesario que habite un inquilino entre 15 y 18 noches (50-60%).

Tras éste se sitúan Arganzuela, Chamartín, Moratalaz y Salamanca dónde el tiempo de alquiler se eleva hasta el rango de 18 y 21 noches (60-50%). Por detrás de estos distritos, en aquellos que conforman la ciudad de Madrid (Centro, Ciudad Lineal, Hortaleza, Latina, Retiro y Villaverde) la rentabilidad de ambos modelos de alquiler se equipara cuando la vivienda tiene una ocupación mínima del 70 y 80%. En estas zonas, los propietarios tienen que tener un inquilino en su vivienda entre 21 y 24 noches todos los meses.

Por el contrario, existen zonas en Madrid capital donde la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico nunca llega a equipararse ni llega a superar la rentabilidad de los arrendamientos tradicionales, aunque la ocupación de los mismos sea máxima. Se trata de los distritos de Carabanchel, Chamberí, Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Puente de Vallecas, San Blas, Tetuán, Usera, Vicálvaro y Villa de Vallecas. En todos ellos influyen factores muy diversos como el hecho de que en algunos de estos distritos, el inversor debe pagar precios muy elevados por hacerse con una vivienda que posteriormente destinará al alquiler, o el hecho de que en algunos de estos distritos los precios de los alquileres no son lo suficientemente elevados como para que la inversión en pisos turísticos sea rentable.

En Barcelona no existen tantas diferencias

En la Ciudad Condal, el distrito donde la ocupación tiene que ser menor para que la rentabilidad entre el alquiler turístico y el residencial se equipare es Sant Andreu. En concreto, en esta zona los propietarios necesitan tener una ocupación de entre el 40 y 50% (entre 12 y 15 noches) todos los meses. Mientras que en los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sant Martí, Sants Monjuic y Sarriá – Sant Gervasi el rango se eleva al 50-60%, dicho de otra forma, el propietario tiene que alquilar su propiedad entre 18 y 21 noches.

En Barcelona es necesario que la vivienda estéocupada 21 noches para que la rentabilidad enel alquiler turístico se equipare con el residencial

En el resto de los lugares de la ciudad de Barcelona los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico necesitan tener su vivienda ocupada al menos tres semanas completas todos los meses, para que esta modalidad de arrendamiento se iguale al residencial. En concreto, en los distritos de Gracia, Horta Guinardó, Les Corts y Nou Barris el rango de ocupación se sitúa entre el 60 y 70% (18 y 21 noches).

“Se necesita alcanzar un mínimo de ocupación todos los meses, cumpliendo siempre con las estrictas normativas municipales y sus requisitos administrativos. En la práctica totalidad de los distritos de Madrid y Barcelona si la ocupación es menor del 60%, esta modalidad de alquiler no es rentable, llegando a situarse en el 80% en muchos lugares”, argumenta Carroza. "Conseguir estos porcentajes de ocupación significa que la vivienda tiene que estar ocupada casi todas las noches del mes y llegar a conseguirlo no es una tarea sencilla en la mayoría de los distritos”, explica el directivo Alquiler Seguro.

"Las diferencias existentes en cada una de las zonas que forman ambas ciudades muestran como la posibilidad de que la rentabilidad del alquiler turístico se equipare o iguale al residencial se centra en lugares con una gran concentración turística. Asimismo, los propietarios del resto de barrios siguen decantándose por el alquiler residencial por “el incremento de la demanda, la duración y la estabilidad”, concluye.

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