'Artillería inmobiliaria': el mapa de terrenos militares que pueden acabar como vivienda pública

El Gobierno de Pedro Sánchez ha movilizado la artillería inmobiliaria del Ministerio de Defensa para reforzar su plan de vivienda pública en la batalla contra la especulación, especialmente en el frente del alquiler. Pero lo que el Ejecutivo quiere vender como una guerra relámpago en pleno fragor electoral se trata en realidad de un largo combate de trincheras con no pocas minas sembradas en el camino.

Por el momento, los detalles son de brocha gorda. Unas 20.000 viviendas de protección oficial en terrenos de Defensa en varias partes del país —sin tener en cuenta las 12.000 proyectadas en la operación Campamento de Madrid—, según acordó el Consejo de Ministros del pasado 25 de abril. Los detalles se conocerán en la próxima reunión del Gabinete, el 9 de mayo. Estas se sumarían a las 93.000 ofrecidas anteriormente (Sareb y créditos ICO) para conformar un plan de 113.000 viviendas que, sin duda, dará pólvora a las promesas inmobiliarias de muchos aspirantes socialistas en las próximas municipales del 28 de mayo. Y, de conseguir impulso, será de nuevo un tema clave en las generales previstas para finales de año. ¿El problema? Todo lo demás.

Utilizar terrenos de defensa para vivienda pública no es una idea novedosa. La desamortización en el Ministerio de Defensa se ha impulsado en diferentes épocas, con distinto entusiasmo y siempre con resultados mixtos, muy vinculados a las condiciones del mercado. Hace una década, el ministerio, dirigido entonces por el popular Pedro Morenés, compiló un informe con 34 acciones para racionalizar las plazas militares y su patrimonio inmobiliario, parte del cual no solo no está siendo utilizado, sino que le cuesta mucho dinero mantenerlo. El fin del servicio militar y la racionalización y profesionalización de las Fuerzas Armadas hicieron mucha infraestructura militar ineficiente o redundante. Entre 2014 y 2020, Defensa ha vendido unos 1.500 activos inmobiliarios por casi 500 millones de euros, según las memorias del Instituto de la Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (Inviev), muchos de ellos en subasta al mercado privado.

A la espera de conocer las ubicaciones definitivas, montos y fechas, que los técnicos del Sepes (Ministerio de Transporte) y el Ministerio de Defensa llevan "meses" preparando, la Unidad de Datos de El Confidencial ha mapeado los principales activos inmobiliarios de las Fuerzas Armadas en el país. Según el Portal de Transparencia, Defensa opera 1.741 bienes inmuebles (955 edificios, 464 terrenos rústicos y 322 solares) con una superficie de 1.288 km2. Por contextualizar, Guipúzcoa tiene casi 2.000 km2 (siendo la provincia más pequeña de España). Las propiedades van desde locales comerciales y parcelas en cementerios de pocos metros cuadrados, a grandes fincas rurales y complejos militares —como cuarteles, bases o depósitos— en centros urbanos. El listado no es exhaustivo, pero sirve para hacerse una idea de la extensión y distribución de los terrenos que opera Defensa y que podrían utilizar para surtir el programa de vivienda. La realidad es incluso más compleja.

Al cierre de 2021, el Instituto de la Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (Inviev) tenía un inventario de 11.719 bienes patrimoniales propios y gestionados, de los que 546 (un 3,2%) están desafectados, es decir, clasificados para la venta. Esto incluye, según la memoria del Inviev, "carreteras, pistas, caminos y ramales, acuartelamientos, aeródromos en desuso, campos de tiro y maniobras, parcelas urbanas, rústicas y edificios singulares". Defensa desafecta y enajena cada año decenas de propiedades, aunque no siempre es fácil encontrarles salida.

De hecho la ley, como recordó la ministra Margarita Robles recientemente, no permite a las Fuerzas Armadas regalar o ceder el terreno, sino que se debe percibir un justiprecio. Este es utilizado, como explica el Inviev, en el mantenimiento del parque inmobiliario de Defensa, el apoyo a la movilidad de los militares, la inversión en infraestructura, equipamiento y material para las FFAA o en programas de investigación y desarrollo.

Blitzkrieg electoral vs trincheras de la burocracia

Pero estos grandes planes de desarrollo suelen enfrentar diversos problemas. No hay solución relámpago contra las subidas de los precios del alquiler y los expertos explican que impulsar el parque inmobiliario público suele ser un proceso farragoso, donde avanzar con las negociaciones, trámites y obras depende de multitud de factores. El más importante, la financiación. O más bien, su ausencia. Algo que afecta a todos los proyectos de vivienda pública, sean sobre suelo de Defensa o no.

"El Estado como constructor tiene un problema y es que el porcentaje del PIB destinado a vivienda es del 0,5%, muy debajo de media europea y muy por debajo de lo que necesitaríamos para tener las bases de un sistema de vivienda público. Habría que aumentar de forma sustantiva el gasto, mínimo 1% y al 2% para avanzar de verdad. El Gobierno dice que lo aumento, pero venimos de una desinversión histórica en la época de Rajoy y, cuando la cifra es tan baja, es muy fácil subirla"; explica Jaime Palomeras, del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, a El Confidencial.

Primero, tiene que conseguirse una exitosa alineación entre la visión, presupuesto y necesidades del gobierno, los ministerios de Defensa y Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (antes Vivienda), las Fuerzas Armadas y las administraciones autonómicas y locales correspondientes. En esta maraña se han estrellado o estancado algunos proyectos durante años, e incluso décadas. El caso más paradigmático es el de Campamento, en Madrid, una operación urbanística clave que lleva dando titulares y fracasos desde principios de los 90.

Ahora es el turno de Sánchez, que el año pasado ya lo mentó en el debate del Estado de la nación y dio este mes un paso clave para el proyecto, que contempla la construcción de 12.000 viviendas (60% para alquiler público). Este mes, el Consejo de Ministros autorizó a la Entidad Pública Estatal de Suelos (Sepes) comprar a Defensa los terrenos de Campamento que todavía no poseía por 260 millones de euros. Pero ya empezó con lío institucional cuando ni la presidente de la Comunidad, Isabel Díaz Ayuso; ni el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida; ni ninguno de sus consejeros o concejales acudieron el pasado octubre al evento de relanzamiento del plan.

El caso de Campamento no es único. El anuncio de los planes para construir en terrenos de vivienda ha hecho que la prensa regional revisite los proyectos que llevan tiempo en el tintero. Por ejemplo, en Sant Boi de Llobregat —comarca del Bajo Llobregat, aledaña a la ciudad de Barcelona— Defensa y el ayuntamiento firmaron el año pasado un memorado de entendimiento sobre el Cuartel Militar de 10 hectáreas que tienen las Fuerzas Armadas en el núcleo urbano. ¿Significa esto que se llevará a cabo? No necesariamente.

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Hace ya 15 años, las dos mismas instituciones firmaron un acuerdo similar para un proyecto con hasta 1.627 viviendas que nunca se ejecutó. La actual alcaldesa, la socialista Lluïsa Moret, se muestra prudente y, aunque asegura que el proyecto es vital para los planes de desarrollo de la ciudad, no confirma el plan definitivo. "Debemos ir despacio", aseguró la edil al diario local Vilapress. "Cuando lo tengamos ya veremos, de la mano de la ciudadanía, en que debe convertirse".

De primera a cuarta, sin pasar por segunda

Pero aun con la mancomunión de intereses, son planes urbanísticos complejos que tardan años en financiarse y desarrollarse, por lo que cualquier eventual impacto en el mercado está a años vista. Los analistas calculan que proyectos de estas características —obviamente dependiendo de la envergadura— tardan mínimo cuatro o cinco años en levantarse. Y este es el segundo gran problema para el plan de vivienda pública. Que no cuaja con los ritmos electorales.

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"Este plan suena muy bien y como declaración de intenciones es positiva, pero viendo el bajo ritmo de construcción vivienda protegida en la legislatura, sorprende. El gobierno estaba en primera y ahora se pone en cuarta sin pasar por segunda", apunta Palomeras. "Pero es que además de dinero hay un segundo escollo: en otros países y ciudades europeas, como Viena o Ámsterdam, el Estado no solo construye, sino también genera las condiciones para que los privados construyan vivienda pública. Aquí, por historia y cultura inmobiliaria, el promotor espera unos beneficios desorbitados y esto en otros países se regula", agrega.

Un gran ejemplo de la distorsión de la secuencia temporal entre un anuncio gubernamental en materia de vivienda y su concreción es el de las parcelas de los llamados antiguos cuarteles de Ingenieros (438 viviendas) y Artillería de Valencia (600 viviendas), un suelo ubicado cerca del centro, junto a la calle San Vicente. El plan lleva casi 20 años pasando de gobierno en gobierno. Lo intentó 2004, con Federico Trillo al frente de Defensa y Rita Barberá como alcaldesa, cuando se intentó poner en el mercado a través de una recalificación urbanística para transformar los cerca de 100.000 m2 de suelo militar en uso residencial. La idea era poner en el mercado 1.300 pisos de los que apenas el 17% se destinarían a vivienda de protección pública, con unas plusvalías estimadas para el Ministerio de Defensa de más de 150 millones de euros.

Pese a que eran tiempos de vacas gordas en el sector inmobiliario, el proyecto quedó atascado hasta que se retomó en 2008, ya con el PSOE de José Luis Rodríguez Zapatero en el Gobierno, que elevó la proyección de pisos de uso social al 52%. Ni aun así fue posible sacarlo adelante. Llegó la crisis de las hipotecas subprime y el plan volvió al cajón. Hoy, finalmente esos solares están en proceso de urbanización para levantar casi medio millar de pisos en Ingenieros destinados a alquiler asequible tras un convenio en 2020 entre el Ministerio de Transportes, el Ayuntamiento de Valencia y el Sepes. Ya es visible el trazado de calles y las farolas, y en otoños se comenzará la construcción de los bloques. Si se cumplen los plazos, desde aquel anuncio hasta que se entreguen las llaves a los futuros inquilinos en 2024 o principios de 2025 habrá pasado casi un lustro. Y todavía no se ha comenzado con la parte de Artillería.

José Ángel Sospedra, director territorial de la zona este de la consultora inmobiliaria CBRE, explica a El Confidencial que proyectos como este terminan eternizándose muchas veces por su propia complejidad administrativa y burocrática. “Nunca sabes si avanzan o no. No sabes si son anuncios por elecciones. A veces se aceleran y de pronto se ralentizan muchos años”, afirma. “Son obras no exentas de problemas. No es fácil. Son inversiones millonarias que se pueden ver afectadas en períodos de crisis”, explica. "Y sin colaboración [público-privada] es imposible que haya suficiente oferta en el mercado para cubrir la demanda, que es alta”, explica el ejecutivo de CBRE.

Será por suelo

Aunque las 20.000 viviendas proyectadas en terrenos de Defensa son apenas un 20% o menos del plan anunciado para alquiler asequible, su punto clave es la capacidad de impacto en el mercado por su combinación de ubicación y extensión (frente a otros potenciales suelos públicos están en ciudades y regiones con poca demanda). De hecho, el Sepe ya dispone de múltiples propiedades enajenadas por el Ministerio de Defensa listadas en su página web con proyectos para edificar más de 4.600 viviendas en más de 80 hectáreas (sin contar la operación Campamento); pero todavía no queda claro si están contempladas en el plan.

Los cuatro más representativos son el Buenavista Residencial de Málaga (27,24 ha para 1.360 viviendas), el Cuartel de Artillería de Sevilla (14,2 hectáreas para 853 viviendas), el barrio Ca n'Escandell de Ibiza (17,23 ha para 464 viviendas) o Son Busquets de Palma de Mallorca (11,07 ha para 706 viviendas). Este último, un antiguo cuartel que lleva casi 25 años clausurado tras acoger a los soldados del Regimiento de Artillería Mixto número 91, la Policía Militar y el Grupo Regional de Sanidad, ha sido adquirido por el Sepes este año por 43 millones de euros.

Por su parte, el Invied también tiene múltiples propiedades a la venta en su web, incluyendo edificios de oficinas, equipamientos singulares, rústicos, locales y algunos solares de gran dimensión, que podrían acabar en manos de ayuntamientos y comunidades autónomas, que como anunció el Gobierno podrán acceder a estos terrenos sin pagar a Defensa (de lo que se encargará el Sepes). Es decir, suelo no escasea. Como decíamos, falta lo demás.

“Por una parte, el Gobierno dice que hay que hacer inversión pública, pero el presupuesto 2023-2026 es el mismo que había, con lo cual de dónde saldrán los fondos es un enigma. Y desde que se plantea un proyecto, se aprueba, se construye y se termina son cuatro o cinco años”, plantea Palomeras. "Por eso se apuesta tan poco, porque electoralmente no da réditos. El que inaugura la promoción que tú has impulsado puede ser el próximo alcalde. Por eso se necesita mucha voluntad política, hay que creérselo independientemente de dónde sople el viento electoral".