"En España hay burbujas donde apenas habrá ajuste: Madrid, Barcelona, Baleares y Marbella"

Diego Armero (Madrid, 1972) lleva un cuarto de siglo militando en las filas del bufete Uría, los últimos 17 años como socio del departamento inmobiliario, donde ha vivido en primera línea la evolución del mercado, desde el auge de los centros comerciales, hasta la recomposición de toda la industria tras la burbuja, el desafío del covid-19 y, ahora, el giro dado por el endurecimiento drástico de la financiación. Especialista en operaciones de compraventa, pone en valor el papel del abogado en el momento actual, figura clave para encontrar fórmulas que permitan ajustar las diferencias de precio entre comprador y vendedor.

Tras haber participado en la que probablemente sea la operación inmobiliaria más importante del año, la compra de 24 hoteles gestionados por Meliá, Armero se muestra convencido del brillante futuro del turismo en nuestro país y de la fuerza del negocio residencial en su más amplia concepción, desde las promotoras hasta los nuevos modelos de alojamientos. Optimista por naturaleza, reconoce que el mercado deberá ajustarse, pero con excepciones. Y de cara al futuro, pronostica un auge de gestoras españolas independientes que se convertirán en socios operativos de los grandes inversores internacionales.

PREGUNTA. Lleva 25 años en operaciones inmobiliarias, ¿cómo ha evolucionado el mercado en este tiempo?

RESPUESTA. Llevo 25 años en Uría y llevo 25 años en temas inmobiliarios. Desde que empecé, en 1998, hasta la crisis financiera, el producto estrella eran los centros comerciales. Luego llegó la crisis y nos dedicamos a refinanciar compañías. Después llegaron las ventas de los productos de los bancos, la Sareb, las ventas de carteras, de NPL [préstamos morosos], de REO [activos adjudicados] y fue un boom seguido por las compras de las promotoras tipo Neinor o Metrovacesa, que luego se sacaron a bolsa. Después hubo un boom de oficinas, con el famoso valor añadido de gente que compraba edificios viejos para reformarlos con proyectos, la verdad, muy bonitos. Y ahora está el hotelero. Este año diría que un 60%-70% del tiempo que he dedicado tiene que ver con la inversión en el turismo.

P. ¿Turismo en general? Hoteles, hostels, glampings…

R. Hostels, campings de lujo y muchos hoteles. Hemos trabajado en una operación muy bonita y que le queda mucho recorrido, porque van a seguir trabajando en darle más valor a los activos, que es la compra de 24 hoteles, todos operados por Meliá. Son dos operaciones, por una parte la toma del 51% de una sociedad que tiene siete hoteles en Calvià, y la compra de Equity Inmuebles, que tenía 17 hoteles.

P. ¿Para qué parte trabajó Uría?

R. Para el comprador.

P. Si yo fuera un fondo soberano interesado en invertir en España, ¿qué me recomendaría?

R. Te recomendaría invertir en activos que tengan un recorrido, que permitan un valor añadido. Por ejemplo, en España hay casi 20.000 hoteles, es una barbaridad. La mayoría son de familias, de grupos familiares, muchos son hoteles muy bien localizados, pero que necesitan gente que meta dinero, mejore la gestión, invierta en restaurantes dentro del hotel, que lo ponga moderno. Ahí es donde está el proyecto de muchos inversores: localizan un buen edificio, bien ubicado, y con necesidades de mejoras. Ése es el famoso value add. Puede ser un tres estrellas con capacidad de convertirse en un cinco estrellas, o puede ser un activo que no esté dedicado a hotelero y que pueda llegar a convertirse en un hotel, como hemos visto en Madrid y en Barcelona.

"En España hay casi 20.000 hoteles, es una barbaridad. Bien localizados, pero necesitan gente que meta dinero y mejore la gestión"

P. ¿Me recomendaría entonces ir directamente a ese parque de 20.000 hoteles?

R. Bueno, en general, muchos inversores quieren encontrar algo que pueden transformar a mejor. Ahí es donde los gestores, los abogados, los consultores, tenemos un rol. No es comprar un activo para dejarlo como está, esa es la inversión de los fondos de pensiones o de las aseguradoras, que compran un flujo de ventas y van a estar ahí por mucho tiempo. Eso no es valor añadido. Lo que todo el mundo busca es algo que, transformándolo, le va a dar un valor añadido y, por lo tanto, un mejor resultado. Y como esos, en España, hay muchos activos. Muchos.

P. ¿Dónde encajan en este contexto las oficinas y los centros comerciales?

R. Desgraciadamente, ahora hay dos sectores que están en un momento un poquito bajo, que son los centros comerciales y las oficinas. Pero el año pasado, por ejemplo, hicimos una operación en Gran Vía de Las Corts, que es la sede Novartis: la compramos con un fondo americano y la idea es transformar la antigua sede de Novartis en un edificio moderno, donde una parte la seguirá ocupando Novartis y el fondo alquilará el resto. Eso es valor añadido. A esto se dedican muchos gestores, a buscar cosas que tengan un sentido, porque a través de la gestión van a valer más.

"Muchos inversores quieren encontrar algo que pueden transformar a mejor. Ahí es donde los abogados tenemos un rol"

P. ¿Podemos esperar un mayor protagonismo de los fondos soberanos en los próximos meses?

R. Creo que sí. Tienen mucha liquidez y son gente muy profesional, que comprende muy bien el mercado, analiza muy bien, tiene una visión más largoplacista que los inversores más financieros de Reino Unido y de Estados Unidos y tienen más accesibilidad a fuentes de financiación.

P. Los inversores estadounidenses fueron los grandes protagonistas en la anterior crisis, ahora muchos están volviendo los ojos a su mercado de origen. ¿Corremos riesgo de que haya un toque de retirada general?

R. Son fondos y buscan oportunidades. El mercado americano se ajusta mucho más rápido que el europeo y ahí ha habido mejores oportunidades antes que en Europa. Puede ser que últimamente estén más activos en sus mercados más tradicionales, pero vamos, no van a dejar de invertir en Europa. También creo que uno de los motivos por los que no han invertido desde hace años es porque tienen una alta carga de inversión en España que están gestionando. Piensa en las joint ventures que se hicieron entre Lone Star y Caixa, Cerberus y Sabadell, Blackstone con Santander. Son miles de activos, exige mucho trabajo. Estos grandes fondos tienen mucha exposición al mercado.

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P. ¿Cómo ha evolucionado el papel de los abogados en estos 25 años?

R. Quiero creer que los abogados hemos pasado de ser una especie de herramienta necesaria en las operaciones, a que, como parte de esos proyectos de valor añadido, de involucrarnos en una operación, analizarla bien, acompañar no solo en el cierre, sino en la mejora del activo, en la venta, nos hemos convertido un poco en socios de los clientes. No somos abogados de una operación y en la notaría nos despedimos; sino que acompañamos a nuestros clientes en el éxito de su proyecto y, desgraciadamente, a veces no tanto éxito. Pero bueno, somos parte de todo el proyecto y eso obliga a que, cada vez, los abogados tenemos que ser más versátiles. Esto al final toca muchas ramas de la abogacía: el fiscal, el inmobiliario, el laboral, el urbanismo y, por lo tanto, hay que ser versátil, tener una visión muy generalista lo que es el ciclo inmobiliario. No es solo comprar un edificio, es poder sacar todo el beneficio que busca el cliente.

P. Cuando dice “no nos despedimos en la notaría”, entiendo que su vocación es acompañar al cliente hasta la desinversión, el exit.

R: Exacto.

P. ¿Qué tipo de inversor está viniendo ahora a España?

R. Los fondos de inversión anglosajones, americanos, siguen muy pendientes de España. Es verdad que han invertido menos en los últimos meses, por las incertidumbres de mercado que ha habido, pero casi todos tienen fondos recientemente levantados, tienen capital, conocen bien el mercado y están muy pendientes de ver cuándo hay oportunidades que tengan sentido. Desgraciadamente, lo que dicen muchos de ellos es que en España no hay distrés, no sé si va a llegar, pero por ahora no hay operaciones con grandes descuentos. Se empiezan a ver algunos ajustes, sobre todo por efecto de la financiación, y ese mayor coste lo tiene que asumir alguien: o lo asume el vendedor o lo asume el comprador, o lo asumen los inversores del comprador. Pero alguien tiene que empezar a ajustar de alguna forma. Soy bastante optimista, sobre todo en 2024, de que va a haber bastante inversión.

Los fondos anglosajones siguen muy pendientes de España. Casi todos tienen fondos recientemente levantados, tienen capital

P. Entonces está descontando que en 2024 va a haber ajuste.

R. Algo de ajuste va a haber.

P. ¿De cuánto es ese algo?

R. No sé, pero algo va a haber. En algunos sectores, tipo oficinas o centros comerciales, sí que se empieza a ver algo de ajuste porque no hay mucha demanda. Entonces, algunos de estos fondos que tienen cierta premura por vender, están empezando a aceptar ajustes.

P. Una de las palancas que reactivará el mercado será si estos fondos encuentran en 2024 su exit.

R. Ellos quieren salir, está claro, pero tampoco van a malvender, van a intentar venderlos a un precio razonable. Que pueda haber un ajuste, sí, pero no necesariamente un ajuste brutal.

"En algunos sectores, tipo oficinas o centros comerciales, sí que se empieza a ver algo de ajuste, porque no hay mucha demanda"

P. Antes he intentado sacarle un número y no me lo ha dado.

R. No lo sé. Tú vas mañana a Ciudad Real y encuentras un bloque de viviendas vacías, y te lo venden a un 40% de lo que llegó a valer hace dos años. Pero aquí en la Castellana, no hay ningún ajuste.

P. Me cuesta creer que no vaya a haber ningún ajuste, incluso en Castellana.

R. Hay burbujas en España donde creo que va a haber muy poco ajuste: Madrid Central, Barcelona central, la costa de Baleares, Marbella... Claro, España es mucho más grande que eso y muchas veces se nos olvida que hay muchas cosas fuera de ahí, cosas que a veces tienen sentido inmobiliario; hay mucha ciudad que puede ser un hub logístico; hay mucha ciudad que tiene habitantes suficientes como para que un centro comercial tenga sentido. Hay muchas cosas fuera de esas burbujas que pueden tener sentido y a lo mejor el ajuste sí que es más grande. En España, hay como cerca de 50 ciudades con más de 100.000 habitantes. Eso da pie a tener una dotación comercial razonable. El centro comercial estrella de Badajoz, seguro que va bien, porque no tendrá la competencia que hay en la M-40, aquí en Madrid, que están los centros comerciales uno enfrente del otro.

P. ¿Qué valor pueden jugar el valor añadido y la transformación de activos en intentar que el ajuste sea menor, qué margen hay?

R. Esto es uno de los grandes retos legales que tenemos y estamos muy involucrados en intentar ayudar a las administraciones, al colectivo del mundo inmobiliario, a buscar una forma ágil de transformar los usos. Entiendo que la transformación de usos a residencial es un tema delicado, porque exige dotaciones de colegios, parques, revisión de tráfico y demás. Pero creo que, en otros usos, la compatibilidad que pudiera haber entre usos terciarios, por ejemplo, entre hoteles, centros comerciales, oficinas, coliving bien definido, como algo temporal, no como algo que es una vivienda, compatibilizar eso debería existir con mucha más facilidad. Hay algunos cuellos de botella para conseguir que un edificio de oficinas se transforme en un centro comercial, o viceversa, o en un hospedaje, como son todos los informes sectoriales que se requieren para tramitarlo… Los inversores se desesperan con esos tiempos. Estamos muy comprometidos en sugerir ideas a todas las administraciones. Hay que ir a todas las administraciones con un plan bien pensado e ideado.

P. ¿Las administraciones son receptivas?

R. No lo sé, porque no estoy en esa fase, pero espero que sí. Lo que no tiene mucho sentido es que se hagan grandes desarrollos en Madrid, con unas dotaciones enormes de metros comerciales terciarios. ¿Hay realmente voluntad del mercado de absorber esos metros terciarios? Habrá que darle una vuelta de qué compatibilidad de usos van a tener.

"Uno de los grandes retos legales que tenemos es ayudar a la Administración a buscar una forma ágil de transformar los usos"

P. ¿Qué le parecen los edificios mixtos? Permitirían compatibilizar oficinas y residencial, por ejemplo.

R. Como dicen algunos, el problema es que ahora mismo hay muchas oficinas en pisos residenciales. Hay que tener un poco de cuidado, porque hay situaciones donde, de repente, convivir con un uso mixto se vuelve una pesadilla. Hay que tener unos límites de convivencia, es delicado, porque no vale todo, pero algo menos de reglamentación y de flexibilidad debería haber. A lo mejor debería haber un poquito menos de reglamentación y que el mercado guiara un poquito la demanda. ¿Qué sentido tiene que haya desarrollos donde no hay ni un metro cuadrado de vivienda en venta y haya una parcela comercial de 150.000 metros vacía? Y los dos millones de metros de la operación Chamartín de terciario es un desafío.

P. Ha dicho que ve reactivación en 2024, ¿en qué mercados?

R. En hotelero y residencial está habiendo mucha inversión. También está activo el inmobiliario alternativo, la residencia de estudiantes, la residencia de mayores. Estamos trabajando con algún cliente en algún proyecto de senior living, que tiene mucho desarrollo en España, porque no es el formato tradicional. En el fondo, son como pisos con una comunidad, un médico que viene una vez a la semana, un restaurante que da de comer, ciertos servicios. Por ejemplo, en Reino Unido o en Estados Unidos tiene muchísimo éxito. Hay algún fondo también que está invirtiendo en lo que llaman impact real estate, inmobiliario de impacto, que es inmuebles cuyos ingresos o cuyo rendimiento viene de alguna función pública. Es muy amplio, puede ser desde inmuebles ocupados por colegios concertados, por algún centro de investigación público, inmuebles de las administraciones...

"En hotelero y residencial, está habiendo mucha inversión. También el inmobiliario alternativo, la residencia de estudiantes y de mayores"

P. ¿La Administración que gana con ello?

R. Puede haber muchas variedades. A lo mejor la Administración está de inquilino ya o simplemente está subvencionando de alguna forma al inquilino. Para un fondo conceptualmente enfocado en eso, sus inversores están muy tranquilos porque invierten en activos que son muy cumplidores con ESG y con todas las normas. Ellos compran activos cuyo flujo de dinero viene de una actividad vinculada a una función pública.

P. ¿Qué parte de ESG es moda y qué parte negocio? Lo digo porque, al final, edificios energética y medioambientalmente más sostenibles, a largo plazo, generan ahorro y mejor conservación del activo.

R. Vamos a llegar a un momento en el que muchos fondos no van a poder invertir en inmuebles que no cumplan con toda esa normativa. Entonces, va a ser negocio necesariamente. Tienes que cumplir con la normativa. Sí, por supuesto, pero también hay que cumplir con la normativa medioambiental, tener un certificado LEED no sé cuántos, tiene que cumplir con todo eso.

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P. Se van a necesitar más abogados.

R. Y consultores y arquitectos jajaja. Una gran cosa de España, y no sé si es tanto en otros países, es que magníficos gestores están creando sus gestoras de activos, como socios operativos de inversores internacionales, y lo están haciendo fenomenal. Nosotros trabajamos con muchos de ellos y es gente superprofesional y que dan mucho valor añadido.

P. ¿Es una tendencia creciente?

R. Sí, porque los fondos, los inversores, lo demandan. Muchos inversores no tienen equipo en España. Una operación de value add no puedes hacerla desde Londres. Tienes que tener un equipo experimentado, cohesionado y, o inviertes en crearlo, o te lo dan los socios operativos. Además, los socios operativos son gente con mucha experiencia, conocimiento, ganas de alinear sus intereses económicos a los del fondo. Incluso, algunos son socios de la inversión, otros alinean sus honorarios. Tienes una decena o docena de plataformas que están superactivas y están haciendo distintas cosas.

"Magníficos gestores están creando sus gestoras de activos, como socios operativos de inversores internacionales, y lo están haciendo fenomenal"

P. En la anterior crisis, al final, muchos fondos crearon sus propias plataformas en España. ¿Ahora cree que el modelo va a cambiar hacia un mayor peso del socio local?

R. Yo veo que el formato del socio local es lo que están demandando cada vez más fondos, porque, primero, tiene su estructura, la responsabilidad de sus empleados, lo cual descarga al fondo de esa carga burocrática administrativa. Y segundo, estos socios alinean muy bien sus intereses con los del inversor. ¿Qué interés tiene crear una estructura aquí, alquilar una oficina, cuando puedes tener a un socio ya experimentado con súper trayectoria, un equipo, que te va a dar mejores servicios, va a alinear sus intereses contigo y te va a acompañar en todo el proceso? No veo que vaya a haber un desembarco de fondos con sus propias estructuras. En la anterior crisis lo hubo cuando compraron promotoras, por ejemplo, el caso de Neinor, que nosotros asesoramos en todo el proceso, desde la compra a Kutxabank, hasta la salida a bolsa. Todavía seguimos trabajando para Neinor en sus desinversiones. Pero fue comprar una compañía. No veo ahora a fondos montando sus estructuras desde cero.

P. ¿Cuál es la palanca que debe hacer que se reactive el mercado en 2024?

R. No sé si por la coyuntura, o por lo que nos ha tocado vivir, tampoco diría que está parado el mercado, porque ha habido bastante transacción este año. Hemos estado en grandes operaciones, pero también hemos estado en muchas ventas más pequeñas de bloques de viviendas. Hemos trabajado para JSS Real Estate socimi en la compra de un edificio de oficinas, la sede de Movistar en Tres Cantos. Hemos hecho bastantes cosas, y en general tengo la sensación de que ha habido bastante actividad en otros despachos también. Eso lo primero, no estoy totalmente de acuerdo en que está separado y, de hecho, tenemos bastante trabajo de aquí a final de año.

"No sé si por la conyuntura, o por lo que nos ha tocado vivir, tampoco diría que está parado el mercado, porque ha habido bastante transacción"

P. El volumen de inversiones es el que es, los números hablan por sí solos.

R. Sí, pero probablemente en hoteles estamos por encima del año pasado. Yo lo que creo es que hay muchísima liquidez en el mundo, los fondos tienen muchísimo dinero, se conocen bien España, es un mercado con muchas cosas positivas, con 90 millones de turistas todos los años, con parques de oficinas en grandes ciudades, con muchas posibilidades y creo que va a haber oportunidades para casi todos, con algún ajuste en el camino. Tenemos bancos sólidos que dan financiación, más cara, pero están activos. Financiación hay. Lo que hay es una financiación más cara.

P. Pero falta el ajuste de precio.

R. Ahí estamos. Y creo que los abogados podemos ser de ayuda en buscar fórmulas donde los vendedores participen en el éxito de la operación de los compradores, con fórmulas de ajustes de precio, con formas de participación en beneficios. Puede haber distintas cosas que un abogado pueda ayudar también a ajustar ese desencuentro que hay entre la oferta y la demanda.

P. ¿Por ejemplo?

R. Imagínate, quiero comprar este edificio y vale 100, pero no te puedo pagar 100, porque el banco me cobra no sé qué, así que te voy a pagar 90, y dice el vendedor: acepto 90 porque con esto pago algunas deudas, pero vamos a pactar que cuando tú lo vendas, sobre lo que tú vendas, yo voy a recuperar, es decir, que si lo vendes por 120 dentro de cinco años, la diferencia entre 90 y 120 la dividimos por dos.

P. Está claro que va a necesitar un abogado hasta el exit.

R. Esa cláusula tiene un nombre, earn out, que es como ganar con la salida, y se utiliza. También te puedo decir: te pago con un 10% de descuento, pero si lo alquilo a no sé quién, me pagas tres millones más. Hay muchas formas de ajustar las cosas. La gente lo que dice es: yo puedo aceptar vender hoy más barato, pero tampoco me puedo quedar con una cara de tonto viendo cómo pasado mañana lo vendes por un 20% más. Eso hay que intentar negociarlo.

"Los abogados podemos ser de ayuda en buscar fórmulas donde los vendedores participen en el éxito de los compradores"

P. Refinanciaciones. No está emergiendo el mercado distrés que se esperaba.

R. Por ahora, no veo situaciones de distrés, en gran parte también porque nuestros bancos son menos y más sólidos que en 2010, aprendieron bastante de aquella crisis, de que quedarse con los activos no es una solución.

P. ¿Ha habido tanta actividad en hotelero porque los bancos han dicho: vende?

R. En el pasado sí, es verdad, pero creo que ahora los precios en el sector hotelero han subido y, al subir, los bancos están más cómodos con las financiaciones que tienen, porque saben que los activos que tienen hipotecados valen más.

"Los precios en el sector hotelero han subido y, al subir, los bancos están más cómodos con las financiaciones que tienen"

P. ¿No hay miedo a que haya una crisis de consumo?

R. Puede pasar, pero es verdad que hay parámetros también del consumo que viene de fuera que son muy buenos. Además, el turista que viene gasta más, tenemos buenos parámetros de auge del turismo.

P. ¿Se va a concentrar la inversión hotelera en el lujo?

R. En Madrid, antes del covid, probablemente la habitación más cara era en el Hotel Villa Magna a 300-400 euros la noche. Hoy con el Four Seasons, el Thomson, el Rosewood, se superan los 1.000 euros. Lo mismo está pasando en Baleares, sobre todo en Mallorca y en Ibiza, y en la Costa del Sol. En Marbella ha habido un upgrade de la planta hotelera tremendo. Por eso digo que tenemos turistas que demandan más calidad. Pero tampoco creo que la inversión hotelera esté necesariamente centrada en el lujo. Mucha gente va a hoteles más de tres estrellas, lo que llaman budget hotels, que tienen muy buen rendimiento y mucha ocupación, y están teniendo mucha inversión de fondos.

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P. Ha hablado mucho de tipo de activo, pero respecto a tamaño, ubicación... ¿hacia dónde está yendo el mercado?

R. En hotelero, las grandes ciudades, Costa del Sol, Baleares y algo de Canarias. En otra tipología de activos, por ejemplo en residencias de estudiantes, estamos viendo muchos temas. En España hay medio millón de personas que cambian de ciudad para estudiar y la dotación total de plazas de residencias de España son 100.000, a día de hoy. Con lo cual, hay un margen de desarrollo en las ciudades universitarias como Madrid, Salamanca, Granada, o muchas otras. En oficinas, creo que los centros de Madrid y Barcelona siguen bien, el problema están siendo las cercanías, los Arroyo de la Vega, Las Rozas, San Cugat u Hospitalet están sufriendo, porque la gente ha vuelto un poco a los centros de las ciudades. Estamos viendo algunos proyectos buenos de oficinas y desarrollo de oficinas en Bilbao y en Valencia, donde hay cierta necesidad de edificios buenos, de calidad. A lo mejor hemos centrado mucho las oficinas en las ciudades dormitorio de Madrid y Barcelona y puede haber otras cosas que tienen más sentido.

P. ¿Cómo valora los data centers, las ciudades de las ciencias, etcétera?

R. Estamos bastante involucrados en muchos proyectos de data centers. Está claro que es una necesidad nueva y que va a más. Es un negocio, no solo inmobiliario, es un negocio de explotación de datos, ahí hay unos operadores especializados muy buenos, americanos casi todos, es una nave sofisticada, digamos. Y Life Sciences va un poco unido a lo que decíamos del impact real estate: centrar tus inversiones donde los flujos de caja vienen de arrendatarios que sean cumplidores con todas las normativas. Un centro de investigación subvencionado por la Unión Europea: tienes un buen edificio que cumple con toda la normativa medioambiental, el inquilino está subvencionado por la Unión Europea y a su vez cumple con todo lo necesario. Es como el ciclo perfecto de la inversión y eso tiene mucho recorrido. En Reino Unido, dos de los edificios que se han transaccionado al mayor precio del año, mayor precio por metro cuadrado, están en Cambridge y en Oxford, son Life Sciences y sus inquilinos hacen investigación.

"Life Science tiene mucho recorrido, es como el ciclo perfecto de la inversión"

P. Antes ha dicho que participó en la compra y crecimiento de Neinor. ¿Cómo ve ahora el sector promotor?

R. De verdad, insistiría mucho que en España hay fantásticos gestores, no solo los independientes. Las promotoras inmobiliarias, y a pesar de que estén cotizando por debajo de NAV, están haciendo un gran trabajo. Los buenos resultados que están dando de arrendamientos, de promoción de nuevos productos, son realmente equipos muy dinámicos y que están teniendo mucho éxito. Es una pena que el mercado no vea liquidez en la inversión inmobiliaria y no le reconozca el valor.

P. ¿Por qué el mercado va a estar equivocado? No estamos hablando de una diferencia del 10% frente al NAV, sino del 40%-50%.

R. Creo que es una cuestión de tiempo. Fíjate, los bancos han cotizado muy por debajo de NAV y hoy cotizan por encima.

P. Pero se sanearon.

R. A lo mejor parte del saneamiento también tiene que llegar a estas compañías. Todas ellas van reduciendo deuda, distribuyendo dividendos, haciendo programas de compra de acciones propias...

"Es una pena que el mercado no vea liquidez en la inversión inmobiliaria y no le reconozca el valor"

P. Los bancos también se fusionaron y pasaron a estar mucho mejor supervisados. Aquí, por ejemplo, una duda recurrente son las valoraciones y, si seguimos el ejemplo de los bancos, debería haber consolidación.

R. Pudiera haber, pero se lleva hablando mucho tiempo y no parece que vayan por ahí los tiros. Me cuesta ver que vaya a haber consolidación en el corto plazo, igual me equivoco.

P. Entonces, ¿qué van a hacer los fondos para salir?

R. Los que ya cotizan de alguna forma están recibiendo cierto exit a través de los dividendos y estos programas de compra de activos, los que no cotizan, podrían plantearse una cotización o ventas parciales. Hay tres fórmulas: o salir a bolsa o vender el accionariado o liquidar la compañía vendiendo los activos.

P. ¿Quién va a salir a bolsa cuando tus comparables cotizan con descuentos medios del 40%?

R. Creo que el valor en bolsa de las compañías inmobiliarias va a ir a mejor. Es una cuestión de tiempo que el mercado empiece a reconocerlo. Es verdad que hay algunos que llevan años metidos en esas compañías y pueden tener cierta inquietud por salir y que se están planteando: ¿cuál es nuestra salida? O vendemos los activos o conseguimos vender accionarialmente y a otro fondo o hacemos una salida a bolsa.

P. También se ha llegado a dudar si la bolsa es el mercado natural de una promotora, porque los inversores quieren flujos recurrentes.

R. Sí, pero es que las promotoras están cumpliendo, están haciendo delivery de las promociones, están vendiendo, están alquilando... Lo están haciendo muy bien. Entonces, ese mensaje tiene que terminar calando. Confío en ello.