"En España no hay inseguridad jurídica. Puede haber alegría legislativa, pero no inseguridad"

A Jesús Varela (Lugo, 1970), su mujer le dice que se le ilumina la cara cuando entra por la Castellana tras un día en el campo. No lo puede evitar, le gusta la vida urbana, analizar los cambios sociales que determinan dónde vivimos, dónde compramos, dónde trabajamos y por dónde salimos. Todos estos dóndes tienen detrás un colateral inmobiliario, como lo tenían las carteras de préstamos tóxicos que este socio de Pérez-Llorca ha ayudado a comprar, y vender, a algunos de los mayores inversores internacionales del planeta.

Ahora, desde las privilegiadas vistas a la Castellana que tienen las oficinas de Pérez-Llorca en Torre Foster, Varela trata de anticipar el impacto que va a tener la inflación en el precio de los activos, en la financiación y en los cambios sociales que van a determinar el futuro de esta industria.

PREGUNTA. ¿Cree que estamos digiriendo todavía la crisis de 2008? Porque se evitó la Gran Recesión regando de liquidez el sistema, pero a costa de provocar una inflación del valor de los activos y trasladando la deuda de las familias y del sistema financiero al Estado.

RESPUESTA. Esto es un resumen impecable de lo que ha pasado desde 2008 hasta hoy. Espectacular. Y me ha gustado más la pregunta que cualquier respuesta que os pueda dar. La respuesta es, como dicen los ingleses, you've nailed it, lo has clavado. Es un diagnóstico sintético y muy bueno. Hay un economista escocés interesantísimo, no demasiado ortodoxo, de hecho no es de los que salen en el Financial Times, y hace un análisis de la evolución de la economía desde el credit crunch de 2008, que explica básicamente esto: una inflación de activos tremenda, con un trasvase brutal, histórico, de deuda privada a deuda pública, a través de esquemas de protección de la deuda de los bancos por parte del Estado, que son los ICO famosos de nuestro país. Eso se ha dado en toda la Unión Europea, en Estados Unidos y en Canadá. En muchas más páginas termina contando esto que preguntáis vosotros aquí, es una gran síntesis.

P. Entonces, estamos reconociendo que el valor de los activos está inflado. ¿Ese es el epicentro de la crisis actual?

R. No creo que estemos en una crisis. He oído varias veces eso de que la crisis viene del griego y supone oportunidades. No, la crisis no sé de dónde viene y es un marronazo. Eso de la crisis griega de las oportunidades yo no lo veo. Yo lo que veo es que hay un fenómeno nuevo de inflación. En mayo de 2022, estaba en medio de una operación chulísima para un americano, y nos llamaron para decirnos que se caía porque habían subido los tipos un 0,5% en Estados Unidos. Y digo: "Pero eso ¿por qué?". Tenemos la inflación disparada en Estados Unidos. Podía haberme enterado antes, porque un año o un año y medio antes empecé a trabajar para socimis americanas que me llamaban para comprar carteras de hipermercados y de supermercados en España. Y decía yo: "Qué cosa más rara". Bueno. Ese producto se llama long income y creo que he dedicado el 80% de mi trabajo en los últimos dos años a eso, a comprar contratos de arrendamiento a largo plazo indexados a IPC. Y dices, tampoco me parece esto el producto más sexy del mundo. No, pero eso les protegía de la inflación. O sea, determinados actores, sobre todo en Estados Unidos, que llevan años invirtiendo para protegerse de la inflación que iba a venir. Yo tenía que haber intuido que determinados players en el sector se adelantaban a la inflación.

P. Pero casi nadie lo vio, ni el Banco Central Europeo.

R. Bueno, los bancos centrales, si queréis hablamos de los bancos centrales. Podemos hablar de todo aquí con libertad, ¿no? Cuando yo estudié la inflación, era una carrerilla entre salarios y precios: te subo el salario y el tío que vende el pollo dice: "Si esta chica gana más, mi pollo es más caro". Yo no la vi, pero se podría haber anticipado, porque el salario mínimo interprofesional en España ha subido un 41% en los últimos cuatro años; si haces eso, tienes que esperar un cierto efecto inflacionario. Claro que sí. Este economista escocés habla de que hay una inflación normal, que es la carrera entre salarios y precios, y otra un poco inducida. Luego hay otra cosa muy interesante, ya casi toda la deuda es deuda pública, esquema ICO y pa fuera. Hay un elemento de la inflación, que es lo que dice este economista escocés, que puede ser inducido, porque, si aumenta la inflación, la deuda pública es más sostenible. Entonces, hay un elemento en que la inflación puede ser un fenómeno controlado por los bancos centrales o los gobiernos. O, mejor, a ver si lo cuento bien y me hago el misterioso: los bancos centrales intentan controlarlo, pero favorece a los gobiernos, que dicen a los bancos centrales: "No subas tipos, que a mí me interesa esto de la inflación, porque mi deuda es más ligera".

"Hay determinados actores, sobre todo en EEUU, que llevan años invirtiendo para protegerse de la inflación que iba a venir"

P. ¿La inflación es el principal problema al que se enfrenta al sector?

R. La inflación y su hermana gemela la subida de tipos de interés. Sin ninguna duda, el inversor internacional está esperando a que el mercado se ajuste, está considerando qué impacto tiene el coste de la financiación en su compra, en el precio que ha puesto, eso implica que el precio tiene que bajar. Y el vendedor español, en la mayor parte de los casos, ha retirado el producto del mercado. ¿Eso es una crisis? No, eso es un ajuste. ¿Qué nos pasa a los españoles? Los anglosajones nos critican mucho porque dicen que nos cuesta mucho trabajo aceptar la realidad de las cosas. En un mercado más rápido como el británico, por ejemplo, o en Estados Unidos, ellos aplican una cosa que se llama mark to market, que es algo así como, si yo tengo un activo en mi balance, un centro comercial, por 200 millones, lo saco al mercado y me ofreces 25, eso vale 25. Lo siento mucho, me da igual como lo tengas en el balance, el mercado ha dicho que vale 25. Entonces, el que tiene la intención de poner un activo a la venta no lo saca para no reconocer que ese activo vale menos.

P. ¿Y cuánto tiempo puede aguantar así?

R. Esa es la pregunta del millón. Cuánto tiempo puede estar el mercado en este proceso de ajuste. La financiación no aprieta, no hay refinanciaciones de apretujar, muy pocas. Las que hay son de legacy, cosas de hace años que quedaron sin hacer. En la crisis de 2008 a 2012, en España, el que te apretaba era el banco. Ahora no tenemos esa presión. La pueden tener, fíjate, los que deben responder a sus accionistas.

"Si aumentas el salario mínimo interprofesional un 41% en cuatro años, hombre, tienes que esperar un cierto efecto inflacionario"

P. ¿Las cotizadas?

R. Probablemente, las cotizadas tengan más presión y lo estén pasando peor, en cierto modo injustamente, porque los mercados de capitales suelen tratar mal a los players inmobiliarios.

P. ¿Porque no reconocen su valor neto de activos (NAV)?

R. Porque no reconocen el NAV; porque, cuando hay ajustes en el mercado, los inversores se lanzan hacia la liquidez y no reconocen el valor de los activos, o lo cuestionan y castigan el precio de la acción. Yo creo que por ahí hay más presión que en el tema de que los bancos estén diciéndoles a sus clientes: "Oye, págame lo que puedas, pero este activo tienes que sacarlo al mercado". El inmobiliario, sin financiación, es muy complicado, es un negocio que necesita financiación en algún momento y de alguna manera. Si la financiación está cara, el mercado tiene que ajustarse. Y España no es el mercado más rápido en el ajuste. La gente no quiere salir y reconocer que hay que venderlo por menos precio.

"Si la financiación está cara, el mercado tiene que ajustarse. Pero la gente no quiere salir y reconocer que hay que vender por menos precio"

P. Esta crisis es la primera donde los fondos de capital riesgo pesan mucho. ¿Qué papel van a jugar?, ¿van a definir hasta dónde se ajusta el valor?

R. El private equity no hacía inmobiliario, su negocio no consiste en comprar activos ilíquidos, consiste en comprar empresas, darles la vuelta y salir. En España, en muchos casos, he llegado a pensar que hacen negocio inmobiliario a falta de otro negocio mejor. Cuando levantas un fondo de 5.000 millones para invertir en Europa y resulta que tienes 800 millones destinados a España, tienes que comprar en España sí o sí, porque, si no, tu inversor te lo quita y España es un país en el que, durante muchos años, el producto fundamental que he ofrecido ha sido el inmobiliario. Entonces, puede ser que haya determinados private equity que han hecho un negocio inmobiliario en España que a lo mejor no es el negocio que hubiesen querido hacerlo. No lo sé. Eso puede ser.

P. ¿En qué momento del ciclo se encuentra los fondos que llegaron en la anterior crisis?

R. Pues buena parte del capital de esos fondos era un capital con un coste muy alto, un capital muy oportunista, que se ha terminado convirtiendo en el capital de Culmia, Hábitat, Aedas, Neinor..., en las promotoras actuales. Esos fondos, que en realidad eran fondos de deuda, aunque alguno de ellos hace operaciones de private equity también, se recicla, se convierte en un capital menos oportunista, y termina generando empresas españolas en el sector inmobiliario, muy conocidas. Todas ellas vienen del proceso larguísimo y dolorosísimo de limpieza de los balances de los bancos españoles, que fue la muerte a escobazos.

P. Entonces, ahora, esos fondos están en la fase paciente.

R. Bueno, vamos a ver muchos fondos de los que entraron comprando deuda y haciendo operaciones oportunistas en ese momento del ciclo ya no están activos, otros se han convertido en los accionistas principales de empresas españolas.

P. ¿Lo normal no sería salir?

R. Un chico del IESE, o de estos sitios donde a mí no me admitirían, probablemente te dirá que el exit de una inversión, el más típico, es salir a bolsa. Entonces, si coges el ejemplo del Lone Star, que llega a España, compra varias carteras de deuda, mira si algún cliente del banco sigue pagando, y eso se lo coloca a otro banco y ahí ya ganas algo de dinero. Y lo demás, porque consigues quedarse con algún activo inmobiliario. Pero, cuando te encuentras con todos esos activos dices: "¿Cómo salgo de aquí?". Porque el inmobiliario es muy ilíquido y el préstamo sobre un activo inmobiliario también. Y, cuando te encuentras con que te has quedado con 5.000 viviendas o con 150.000 metros cuadrados de suelo, ¿cómo sales? Lo mejor es ponerlo en manos de profesionales que hagan promoción inmobiliaria. Si, además, puedes sacar eso a bolsa, ya has hecho dinero antes que los demás. El exit en el que muchos pensaban era el exit de Lone Star en Neinor.

"Puede haber algo de efecto inducido, porque, si aumenta la inflación, la deuda pública es más sostenible"

P. Pero el exit de Lone Star solo pudo hacerlo Lone Star.

R. Eso es una realidad. Es un exit de libro.

P. ¿Los otros fondos hicieron mal sus números?

R. Un poquito. Es bastante evidente que no todo el mundo ha cumplido las expectativas de inversión que tenía en España. Sin duda.

P. Usted trata con mucho inversor internacional. ¿Ve diferencias entre el análisis que hacen fuera de la crisis actual y el que hacemos aquí?

R. Ellos, como lo ven de forma más fría, más financiera, lo ven mejor que nosotros. No identifican ninguna crisis en España. Nadie que haya hablado conmigo en los últimos meses me ha dicho: "¡Uy! En España no voy a invertir por esa crisis que tenéis". Más bien lo contrario. Esos fondos oportunistas a los que nos referíamos antes no están encontrando oportunidades. En los últimos años, ha habido muy poca o escasa inversión oportunista. El negocio de los NPL (préstamos fallidos con colateral inmobiliario) claramente no es el que era. Hay menos transacciones y se ha convertido en una cosa muy industrial. En los bancos ya no hay gente que se dedique a eso y está en la mano de los servicers. ¿Por qué Santander vende una cartera de NPL a un inversor? Bueno, porque ese inversor tiene un servicio con 300 o 400 personas trabajando ahí y el banco ya no. Los inversores con los que llevo trabajando los dos últimos tienen un coste de capital muy razonable, hacen operaciones de long income. Comprar una cartera de Caprabos con un contrato de arrendamiento a 20 años implica que confías en este mercado, en que ese señor va a seguir pagando la renta.

"Es bastante evidente que no todo el mundo ha cumplido las expectativas de inversión que tenía en España"

P. Siempre y cuando el consumo no caiga.

R. Tampoco sube. Fíjate, hay una cosa muy curiosa. Hay un dato positivo de 2022 respecto del crecimiento del producto interior bruto, eso es positivo. Pero los que luego diseccionan el dato dicen que en ese 5% no hay aumento del consumo. El consumo no ha subido ese 5%. Lo que hay es mucha deuda pública y probablemente que hemos dejado de importar. Dicho esto, yo hago operaciones de valor añadido. Por ejemplo, trabajamos para Ares y Redevco en la compra del Corte Inglés del Portal del Ángel. Esa no es una operación distrés, ahí se ha pagado un precio extraordinariamente razonable por ladrillos en el centro de Barcelona. En general, mis clientes no identifican que este sea un país en crisis o distrés, salvo quizás algún producto un poco castigado, como el centro comercial en formato centro comercial mal localizado y las oficinas mal situadas. Ese activo inmobiliario sí está castigado.

P. ¿Está o va a estarlo más?

R. Mira, hay un tipo que se llama Dror Poleg que ha escrito este libro, Rethinking Real Estate. Explica mejor que nadie cómo está cambiando el paradigma del inmobiliario. Dónde va a vivir la gente, dónde va a comprar la gente, dónde va a trabajar la gente, que llevamos dándole vueltas muchos años. El famoso debate sobre si la gente va a dejar de comprar para alquilar, yo llevo oyéndolo 25 años y no está resuelto. A raíz del covid, tampoco está resuelto dónde vamos a trabajar. ¿En la oficina, o en casa, o en los dos sitios o dónde? Y lo que no está resuelto en absoluto es dónde vamos a comprar. Entonces, hay un cambio de paradigma. ¡Hay una crisis inmobiliaria enorme! No hombre, no. Cuando tú vas al dentista porque te duele una muela, el dentista te pilla cuatro caries más. Si tenemos un problema que nos hace mirarnos el ombligo, que es la inflación, pues a lo mejor hay determinados problemas a los que no habíamos prestado atención que salen a la luz, como, por ejemplo, qué hago yo con edificios de oficinas para uso urbano a 70 kilómetros de Madrid.

"No hay presión financiera sobre los activos que obligue a venderlos. La presión la tienen quienes deben responder ante sus accionistas"

P. Los fundamentales del inmobiliario, ¿no? Location, location, location.

R. Bueno, location y use. ¿Para qué quieres esto? Ahora, y disculpadme porque yo respeto mucho a todo el mundo, pero a veces buscamos una solución... Ahora el mantra entre los que están en centros comerciales de que vamos a vender experiencias. ¡Pero qué experiencia, vamos a ver! Lo cierto es que en muchos casos no sabemos qué hacer con ellos. El libro, este tío, lo que plantea ahí es que en el sector inmobiliario no hay ninguna crisis, lo que hay es un cambio de paradigma.

P. Odia la palabra crisis, ¿eh?

R. No, no, no, pero en el sentido de...

P. Una inflación subyacente del 7% después de un año con la inflación disparada, a mí me genera intranquilidad.

R. ¿Como ciudadana, quieres decir?

"En el sector inmobiliario no hay ninguna crisis, lo que hay es un cambio de paradigma"

P. Cuando tengo que organizar las finanzas de mi casa.

R. Vale, pero ¿cómo se traslada eso que a ti te preocupa? En el sector inmobiliario, está muy claro, tiene dos impactos. No en todos los casos le puedes trasladar a tu inquilino la inflación. Si yo vivo de alquiler, mi casero no me puede decir que yo tengo que pagar de alquiler un 7% o un 8% más el año que viene, porque mi tasa de esfuerzo como familia, probablemente, no me permita eso. Yo no quiero hablar de crisis, yo quiero hablar de un fenómeno nuevo y que tiene mucho impacto en el inmobiliario, que es la inflación, porque no en todo caso el inmobiliario es refugio frente a la inflación. Y el segundo impacto, el impacto gemelo, es el coste de financiación. La financiación empieza a ser cara, pesa mucho.

P. Entonces, ¿por qué tenemos que pensar que el inmobiliario va a digerir mejor este contexto?

R. Bueno, porque nadie está pensando en un escenario a largo plazo de inflación y tipos altos. Y, de hecho, los elementos estructurales de la inflación se han portado bien. El precio de la energía se ha portado bien, no ha pasado lo que todos nos temíamos que podía pasar. La inflación puede ser controlable y los tipos con ella, pero, claro, el que quiere comprar un activo inmobiliario no quiere ser el primero en probar. Tiene que aclararse qué ocurre con la inflación.

P. Desde un punto de vista normativo, ¿cuáles son los grandes retos? Se habla mucho de la ley de vivienda, pero está la Ley del Suelo, los cambios de uso. ¿Tenemos un problema de inseguridad jurídica?

R. Yo no hablaría de inseguridad jurídica. No hablaría de crisis ni de inseguridad jurídica. Para invertir en un inmueble en España no hay inseguridad jurídica. Puede haber otra cosa que no sabría yo definir. Habría que acuñar un término nuevo. No sé si hay demasiada alegría legislativa, si nos complicamos la vida con modificaciones legislativas que no vienen a cuento y no resuelven el problema. Hay demasiado entusiasmo a la hora de ponerse a legislar en los tres niveles de las administraciones, pero inseguridad jurídica no. Este es un país que los inversores internacionales consideran que tiene un nivel muy alto de seguridad jurídica. Te pongo un ejemplo. Salvo en Luisiana, porque tiene un sistema de registro de la propiedad copiado del español, en Estados Unidos, si te quieres comprar una casa, tienes que contratar un insurance title, porque es la única forma de asegurarte de que quien te vende es el dueño de la casa. Aquí tienes la seguridad jurídica de poder comprar con la información del Registro de la Propiedad y que el coste de esa seguridad jurídica sea de siete euros.

P. ¿Y por qué tanto debate?

R. Hay dos cosas. El tema urbanístico y otro debate, que es un debate crucial en la sociedad, que es dónde va a vivir la gente, por eso te recomiendo este libro. La forma en la que vive la gente ha cambiado. Yo tengo 52 años y soy de Lugo. Soy un personaje obsoleto totalmente, que creo que lo que uno tiene que hacer en la vida es comprarse un pisito y un coche. Pero la gente ya no quiere eso, la gente quiere vivir en un coliving e ir a trabajar en patinete. Eso no está resuelto, no lo tenemos resuelto en España, no lo tienen resuelto en el Reino Unido y no lo tienen resuelto en Nueva York, que es donde vive ese tío.

"La forma en la que vive la gente ha cambiado. Yo tengo 52 años y soy de Lugo. Soy un personaje obsoleto totalmente"

P. ¿Realmente la gente quiere vivir en un coliving y tener un coche compartido o la gente no puede comprarse su casa ni su coche?

R. Probablemente, el debate sea eso. Si tú te vas a ver un proyecto de coliving, de auténtico coliving a Londres. Yo lo hice, me fui a un proyecto en Canary Wharf y otro donde hicieron las Olimpiadas. Y eso son apartamentos muy pequeñitos en una promoción muy grande. El 50% del espacio es apartamentos pequeñitos y el otro 50% espacios comunes, sala de cine, gimnasios, una cosa que lo flipas para que los de Amazon te dejen los paquetes. Allí tienen a un tío contratado que es el que gestiona los paquetes de Amazon. ¡Bueno, eso es fundamental! Dos plazas de parking para coche, para coche eléctrico, en un coliving de 150 apartamentos. ¡Dos plazas de parking!, nadie quiere coche y luego un espacio que lo flipas para bicicletas y patinetes. ¿Para qué tipo de gente es esto? Trabajadores extranjeros de firmas auditoras, de bancos, etc., que van a vivir a Londres. Son expatriados estilo hipster con su patinete, con su tal y cual. Ese es el tipo de público que consume coliving en Londres. Y es caro, muy caro. Por cierto, el gimnasio que un promotor español metería en el sótano, está en la terraza, en el último piso, con unas vistas a Londres que lo flipas.

P. Pero el modelo de coliving que está explicando es para una porción muy pequeña del mercado.

R. No es un producto para todo el mundo, no da solución a todo el mundo. Y los políticos están intentando dar solución a un tema social. ¿Eso genera inseguridad jurídica? No creo. Todos los inversores cuentan con que eso de alguna manera va a pasar o está pasando. En Berlín está pasando, por ejemplo.

"Creo que en el alquiler hay demasiada alegría. Hay un abundamiento legislativo que genera dolor de cabeza, ruido"

P. Ahí se pide expropiar a los grandes tenedores, aquí control de rentas.

R. Yo, personalmente, no soy partidario del control de rentas. Creo que habría que facilitar la oferta de vivienda, liberar determinados suelos de alguna manera, incluso suelo público, para que los promotores hagan su trabajo y puedan ofrecer más vivienda. Pero, bueno, no critico a los políticos. No creo que haya nadie en el Gobierno de ningún sitio que no sienta la necesidad de la gente de querer emanciparse y acceder a su vivienda. ¿Que lo estemos haciendo bien? Pues no lo sé, pero no estamos tan desalineados. Berlín, Ámsterdam, hay determinadas ciudades, determinados países, que están legislando en esa dirección. Lo que yo creo es que hay demasiada alegría. Hay un abundamiento legislativo que genera dolor de cabeza, ruido.

P. ¿Qué es peor, esta ley de vivienda en vigor o su constante amenaza?

R. Estoy segurísimo, y en algunos casos lo puedo acreditar, de que los inversores ya han incluido en sus modelos el hecho de que esas rentas van a estar limitadas de alguna manera, el hecho de que en determinadas situaciones de exclusión social tienen que ofrecer un alquiler social. Toda esta gente lo tiene bastante claro. Yo he trabajado mucho para lo que llamaba debt traders, los que compran deuda. Y se han adherido al código de buenas conductas voluntariamente, aunque no les obligue, como sí obliga a los bancos, pero se adhieren a eso y lo asumen perfectamente. No creo que la gente que está invirtiendo en España o que lo haya hecho desconozca todo este tipo de cosas. A lo mejor su precio no es el mismo, porque, cuando metes ese elemento en el modelo, el precio te cambia.

"Los inversores ya han incluido en sus modelos el hecho de que las rentas van a estar limitadas de alguna manera"

P. ¿No están en un limbo ahora mismo los coliving?

R. Yo creo que no. Todo aquel que hace coliving en España sabe más o menos cuál es el uso urbanístico que corresponde. Se conoce cuáles es el tratamiento fiscal del coliving, es un negocio distinto del alquiler de vivienda. Si un inversor quisiera hacer un coliving en Lugo, es probable que la ordenanza municipal de Lugo no haya previsto el uso de coliving, pero eso no significa que la que la ordenanza no tenga una categoría de uso en la que quepa un coliving. ¿Que puede tener que hacer un poquito de interpretación? Sin duda, para eso estamos los abogados.

P. Se habla mucho de los nuevos modelos de vida. ¿Y la España despoblada? Porque España tiene una oportunidad única de que la gente vuelva a su pueblo, donde la vivienda es infinitamente más barata.

R. Aquí hay un factor que los españoles no han pensado y es cómo será España dentro de 40 años con el cambio climático y la España despoblada. Hay un problema que no es para entrevistas con abogadillos, que es el tema de la desertización de España. Eso de me voy a vivir a Soria, uffff. Hay un problema con la España despoblada que va mucho más allá de un problema inmobiliario. Es un problema de tejido social, y evidentemente hay un impacto del cambio climático y probablemente un fenómeno de desertización.

P. Bueno, vale, a lo mejor no hacer falta irse a vivir al pueblo, ¿pero a capitales de provincia?

R. Inevitablemente, esta civilización nuestra tiende hacia las megalópolis. El nómada digital es interesantísimo, pero el nómada digital pulula por la megalópolis, no está en Soria. El nómada digital quizá quiera vivir en Manhattan, en un coliving, o en Lavapiés. Ahí sí que mola. Yo sí los veo en Lavapiés.

P. Volviendo a las refinanciaciones, ¿decía que no va a haber operaciones oportunistas?

R. Yo te cuento lo que veo. Veo muy pocas refinanciaciones. Lo que veo es refinanciaciones de capex, de capital para crecer. Por ejemplo, este año pasado he hecho mucha refinanciación ayudando a propietarios de oficinas, de centros comerciales, que ya tenían a lo mejor una financiación y piden al banco un poco más de dinero para hacer un espacio de coworking en tres de las plantas, o espacios de restauración en los centros comerciales. Refinanciación de apretar, ni una.

"¿Vuelta al pueblo? El nómada digital es interesantísimo, pero el nómada digital pulula por la megalópolis, no está en Soria"

P. Y, como nada apunta a que vayan a bajar los tipos en los próximos años, cuando toque refinanciar los préstamos, ¿qué?

R. Vencimientos que llevan aparejados una subida de tipos sí que se está dando. Lo que veo es, efectivamente, te vence el préstamo, imagínate en enero de 2023, ¿qué quieres hacer? Hombre, pues, mira, me gustaría que me dieses dos años más y que me prestes 10 millones más, porque en este producto que sigo creyendo y quiero hacer esto y no sé que vale, pues entonces te doy 10 millones más, que es el famoso capex, para que lo inviertas. Lo que ocurre es que, en lugar de euríbor más dos, va a ser euríbor más cuatro. Venga, pues vamos a por ello. Pero no he visto ninguna de te vence en 2023 o vendes el edificio y me pagas o me das las llaves o te ejecuto.

P. ¿Espera muchos concursos?

R. El resultado de los concursos en este país ha sido tan malo. Ahora hay una reforma de septiembre del año pasado que yo creo que es muy buena. Ha incluido el tema de poder vender tu negocio y luego la sociedad, pero por lo menos salvas el negocio. Para que veáis el tema de legislar. Yo creo que hay que legislar poco, pero darle a la tecla. Y eso es una cosa que lo tenían los ingleses de siempre y en España desde 2022. Sin eso, un concurso en España es siempre malo.

"Veo muy pocas refinanciaciones. Lo que veo es refinanciaciones de 'capex', de capital para crecer"

P. ¿Están llegando fondos de deuda a España?

R. No. Otro diagnóstico en el que me equivoqué. Yo me preparé como abogado para poder asesorar en ese tipo de productos, estaba absolutamente convencido. Pensé en mi plan de negocio, hay tanta necesidad de financiación en el sector. Yo creo que no he visto ninguna oportunidad de negocio en el sector inmobiliario como la de prestar. Pensé que me iba a inflar y no está ocurriendo. Hay algunas financiaciones alternativas en el sector inmobiliario, pero eso pasa en Londres, ahí se prestan y aquí ni nos enteramos.

P. Quizá no se equivocó en el diagnóstico, solo en los tiempos. En España las cosas van despacio.

R. No lo sé. Yo he participado, he intentado asesorar en alguna operación de fondo de deuda a promotor local. Y es verdad que ahí quizás hay algún problema de interlocución o de que no se entiendan de alguna manera. No lo sé. Pero lo cierto es que no está ocurriendo o no está ocurriendo al volumen al que yo pensé que iba a ocurrir. No está ocurriendo.