Alquiler de oficinas: cuando los inquilinos compiten con los propietarios

A los propietarios de oficinas les ha ido mejor que a los propietarios de centros comerciales durante la pandemia, pero solo de momento. Es posible que pronto tengan que competir con sus propios inquilinos, ya que las empresas están subarrendando el espacio que ya no necesitan.

Los precios de oferta de alquileres de oficinas en centros globales como Londres y Nueva York se han mantenido sorprendentemente estables en 2020, incluso cuando muchos empleados siguen trabajando desde casa. Los alquileres de Manhattan cayeron un 3% en el tercer trimestre en comparación con el mismo periodo de 2019, mientras que las rentas de las mejores ubicaciones de la capital británica han bajado en una cantidad similar, según muestran los datos de Savills.

Sin embargo, si rascamos la superficie, estos mercados se están volviendo más complicados para los propietarios. Pocas empresas se comprometerán con un nuevo contrato de alquiler hasta que sepan que el trabajo a distancia cambiará sus necesidades inmobiliarias, por lo que la competencia por conseguir inquilinos se está intensificando. Cualquier empresa que esté dispuesta a firmar un contrato de arrendamiento de 10 años en el centro de Londres hoy puede obtener hasta 28 meses de alquiler gratis, en comparación con los 24 meses que se ofrecían antes de la pandemia.

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El próximo desafío para los propietarios vendrá de los inquilinos que están empezando a deshacerse de los espacios que ya no quieren. Aunque las empresas no pueden romper los contratos de arrendamiento sin un deterioro para su reputación, sí pueden subarrendar la totalidad o parte de sus oficinas, una opción que tanto Twitter como Airbnb han utilizado recientemente.

Los alquileres suelen empezar a bajar cuando este tipo de oferta de segunda mano supone el 30% del total de las oficinas vacías, según los expertos inmobiliarios de Green Street. Las oficinas subarrendadas se ofrecen con un descuento, presionando a los propietarios para reducir los alquileres en el mercado primario. Según los datos de esta firma, la actividad de subarrendamiento ya está en este umbral del 30% en San Francisco, mientras que el espacio en manos de inquilinos que se ofrece en Austin, Texas, y Seattle es más del doble de la tasa que ambas ciudades registraron en el pico de la crisis financiera mundial. Este denominado 'mercado gris' se está acercando a una quinta parte de la oferta vacía en Manhattan.

Pocas empresas se comprometerán con un nuevo contrato de alquiler hasta que sepan que el trabajo a distancia cambiará sus necesidades

Al otro lado del Atlántico, los propietarios de suelo comercial en Bretaña, como Derwent London, pueden estar en una situación más vulnerable que la de sus pares en Europa continental. Los contratos de alquiler de oficinas en el Reino Unido son de una media de 10 años, lo que incita a los inquilinos a empujar la oferta hacia el 'mercado gris' durante las desaceleraciones económicas. En Londres, el espacio controlado por los arrendatarios ya constituye el 30% de la oferta vacante, según el análisis de Savills.

No todos los inquilinos quieren heredar los términos del contrato de arrendamiento del ocupante anterior, y el espacio de oficina de segunda mano puede ser de peor calidad. Pero los subarrendamientos son una opción atractiva en una economía inestable. A menudo, vienen completamente equipados, ahorrando a las empresas el coste de la renovación. Y los alquileres tienden a ser más baratos que los actuales. En Manhattan, los alquileres promedio de las propiedades subarrendadas son un 20% más bajos que los de un alquiler de primera mano, según las estadísticas de Colliers International.

Los inversores en compañías propietarias de oficinas como SL Green, con sede en Manhattan, y British Land, con sede en el Reino Unido, deberían mirar más allá de los titulares sobre las estadísticas de precios de alquiler para tener una idea real de hacia dónde se dirige el mercado.