Suma de gigantes: AXA se alía con Neinor y se lanza a promover vivienda para vender a particulares

Golpe de autoridad de Neinor. La promotora controlada por los fondos Orion, Stoneshield y Adar ha cerrado su primer gran acuerdo de coinversión con uno de los jugadores más relevantes del mercado, el gigante francés AXA, con quien ha creado un vehículo conjunto de promoción de vivienda para la venta, según ha confirmado El Confidencial con fuentes conocedoras. Ninguna de las dos partes ha querido hacer comentarios.

Todo un giro de guion del grupo galo, que hasta ahora había apostado por la vivienda en alquiler, con la creación de varias socimis. Con este movimiento, en cambio, se lanza de lleno hacia el modelo tradicional de venta a particulares y respalda el mensaje defendido por las promotoras de que la bolsa no está reconociendo el valor intrínseco de sus activos.

Para conseguir aflorarlo, el consejo de administración de Neinor aprobó, el pasado marzo, una nueva estrategia de crecimiento basada en sellar acuerdos de coinversión con diversos socios. Entonces, la compañía dirigida por Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí ya adelantó que confiaba en cerrar los dos primeros para antes de verano. Y con AXA ha empezado a cumplir lo prometido.

El vehículo conjunto, o joint venture, que han creado contempla una inversión superior a los 100 millones de euros, donde el grueso lo pondrá el grupo galo, que controlará el 90% del capital, mientras que Neinor tendrá una participación minoritaria del 10% y actuará como socio industrial, responsable de todo el desarrollo del proyecto. La promotora ha estado asesorada por Alantra.

Esta alianza arranca con una primera aportación que se ha valorado en 50 millones de euros y que va dirigida a levantar unas 250 viviendas sobre un suelo en Madrid, en barrio de Peña Grande, muy cerca de la elitista urbanización de Puerta de Hierro y dentro del anillo de la M-30. El proyecto cuenta ya con todas las licencias y la comercialización arrancará en los próximos meses, con el objetivo de poder entregar los hogares en 2025.

En los próximos meses, la idea de los dos socios es ir cerrando nuevas inversiones que, en función de los proyectos finalmente elegidos, elevarán el volumen total de viviendas de este primer vehículo hasta una horquilla que podría moverse entre las 500 y las 700 viviendas.

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En total, dentro de su nueva estrategia de alianzas, Neinor prevé constituir entre cuatro y cinco sociedades de coinversión con diferentes socios, que podrán ser tanto para promoción tradicional (build to sell) como para alquiler (build to rent), además de complejos dirigidos a la tercera edad (senior living)

La suma de todos ellos arrojará una cifra de inversión de más de 1.000 millones en compra de suelos, sobre los que Neinor prevé levantar unas 7.000 viviendas repartidas por toda España. Con los dos primeros vehículos que lanzará, el acordado con AXA y un segundo que ultima, la promotora vasca conseguirá ya un 20% de la inversión prevista y terrenos para levantar entre 1.000 y 1.500 viviendas, en función de los proyectos que termine concretando.

Neinor decidió apostar por la coinversión tras romper, a principios de año, las negociaciones que mantenía desde hacía meses con CPPIB para venderle en bloque una cartera de 3.861 hogares dirigidos al alquiler. Las diferencias respecto al precio, y el convencimiento de la promotora del potencial de su cartera, le llevaron a activar el plan B.

Este ha consistido, por una parte, en ir vendiendo poco a poco promociones de esta cartera, y, por otra, en el despliegue de los acuerdos de coinversión, fórmula que ha decidido imitar su rival Aedas, que también ha anunciado que va a apostar por la creación de vehículo conjunto con nuevos socios.

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Desde que puso en marcha esta nueva hoja de ruta, Neinor ha vendido tres promociones de obra nueva para alquiler (lo que se conoce en la jerga del sector como build to rent o BTR), que suman un total de 452 unidades, por más de 100 millones de euros. Se trata de Hacienda Homes (146 hogares), Lyra (93 hogares) y Sky Homes (213 hogares).

Solo con los proyectos cerrados, Neinor suma ya 200 millones desinvertidos. Además, de aquí a verano confía en cerrar otras tres desinversiones de pequeño tamaño y también estudia vender una a una las viviendas de edificios que tenía destinados al BTR, como un edificio procedente de la cartera de Quabit.