La inmobiliaria B Capital toma los mandos de los 600 pisos que AXA compró a Blackstone

La asegurada francesa AXA ha fichado a la inmobiliaria catalana B Capital Partners para que se encargue de la gestión de las más de 600 viviendas en alquiler que, la pasada primavera, compró al fondo estadounidense Blackstone.

Se trata de un total de seis promociones repartidas por varias localidades de la Comunidad de Madrid, que hasta el pasado julio estaban bajo el paraguas de Testa y que, tras su adquisición, AXA las ha sacado a cotizar en París en dos socimis diferentes.

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Para B Capital Partners, este contrato supone todo un salto de dimensión, al disparar en un 40% el tamaño de su cartera de pisos bajo gestión, que tras este acuerdo pasa de sumar 1.500 unidades a superar los 2.100 hogares en alquiler.

La gestora opera en el mercado residencial bajo la marca Medasil y se trata de una firma independiente, controlada por el empresario Valentí Bascuñana y con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario.

Una vez completada la adquisición y firmado el nuevo acuerdo de gestión, AXA ha terminado de completar su operación con la colocación de todas estas viviendas en el parqué parisino, movimiento que ha llevado a cabo a través de dos socimis diferentes.

La primera engloba exclusivamente el complejo residencial conocido como Los Altos de Méndez Álvaro, un activo ubicado justo enfrente de la sede de Repsol, en Madrid, y donde AXA suma 258 apartamentos, con 299 plazas de garaje, 258 trasteros y 12 locales comerciales valorados en 120,85 millones.

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Las otras cinco promociones, que se han agrupado en un segundo vehículo, son el complejo Pinar del Mayorazgo, en Boadilla del Monte; Los Valles, en Majadahonda; Edificio Hispanidad y Atrium Complex, en Madrid capital, y un desarrollo residencial en la calle Beatriz Galindo de San Sebastián de los Reyes.

En total son 326 pisos, 619 plazas de aparcamiento y 335 trasteros que AXA valora en 167,44 millones de euros y que también acaban de empezar a cotizar en el parqué parisino.

Tope del alquiler y deuda

La aseguradora cerró estas compras a Blackstone justo antes de que arrancara el rally alcista de los tipos de interés y en pleno auge de la inflación, un encarecimiento que el grupo galo no está pudiendo trasladar a sus inquilinos, debido al tope del 2% del incremento de rentas impuesto por el Gobierno desde primavera y que acaba de acordar prorrogar durante 2023.

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Sin embargo, dentro del revés que supone esta medida, el plan de negocio exhibido por AXA ante la comunidad de inversora es bastante conservador, lo que a priori debería permitirle mitigar relativamente el golpe a corto plazo, ya que sus previsiones de ingresos para los próximos dos años, realizadas antes de la nueva prórroga al top de los alquileres, se limitan a incrementos del 3% de los ingresos, cifra ligeramente superior al límite impuesto por el Gobierno.

Además, estas viviendas están sometidas ya a periodos de arrendamiento de siete años, al ser propiedad de un gran tenedor como es AXA. La aseguradora ha firmado un préstamo de 66,3 millones a cinco años con Crédit Agricole, y otros dos con su propia matriz por un importe total de 85 millones de euros, que sitúan el ratio de apalancamiento de las socimis en el 30%, en el caso de la tenedora de Méndez Álvaro, y 40%, en el otro.