Quédese con este término: coinversión, la cuadratura del círculo para las promotoras

Neinor ha sido la primera, pero no será la única. El nuevo plan estratégico a cinco años que anunció ayer la promotora, dirigido a levantar el 45% de sus viviendas bajo vehículos de coninversión, es la hoja de ruta que está analizando el grueso del mercado, convencido de que esta fórmula está llamada a ser la cuadratura del círculo, la solución que necesitan los grandes fondos tras una década atrapados en nuestro ladrillo patrio.

En esencia, la coinversión consiste en que las promotoras creen sociedades conjuntas con fondos, aseguradoras o family offices para adquirir suelos sobre los que levantar viviendas. En este matrimonio de conveniencia, las inmobiliarias son el accionista minoritario, pero quienes van a llevar la gestión, lo que les permite adelgazar balance y, al mismo tiempo, mantener volumen.

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Si se toma como referencia el ejemplo de Neinor, hasta ahora, la evolución normal de la promotora le habría llevado a invertir 1.000 millones de euros en comprar suelos sobre los que levantar 16.000 viviendas en los próximos cinco años. Estas cifras son las necesarias para garantizar un ritmo de entregas de 3.000 hogares al año y un beneficio bruto operativo de 150 millones.

Las promotoras, en esencia, son fábricas de producir casas, donde la materia prima es el suelo. Por eso, el mercado, cuando las analiza, mira que tengan garantizados los terrenos y la capacidad de levantar hogares a un ritmo constante que asegure una estabilidad en las entregas y en la generación de caja.

Cuando fondos como Lone Star, Castlelake, Värde o Bain lanzaron las actuales Neinor, Aedas, Vía Célere o Habitat, la industria estaba tan destrozada, tras el estallido de la burbuja, que nunca consiguieron esa disciplina. Esto hizo que, primero, fallaran sus planes de sacar a bolsa las compañías, y después, aquellas que consiguieron cotizar, no pudieron dar el relevo a inversores más conservadores, como aseguradoras o fondos de pensiones. Este comprador nunca apareció, porque no se creyó el ritmo de entregas ni de generación de beneficios que prometían las inmobiliarias. Y el tiempo, con todas las compañías recortando previsiones, les dio la razón.

Ahora que, con sus más y sus menos, las promotoras empiezan a ser más predecibles y a cumplir los planes de negocio, el mercado tampoco cree en la industria por el desafío que supone para el mercado residencial el alza de tipos (menos préstamo promotor e hipotecas más caras) y la amenaza de recesión, que impacta directamente en el residencial en forma de menor capacidad de compra de las familias, lo que se traduce primero en un freno de operaciones y, luego, en caídas de precios.

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En ese contexto, la coinversión permite a los fondos que están detrás de estas promotoras, recuperar parte de su inversión en forma de dividendos millonarios, y a los equipos que forman estas compañías, tener una carga de trabajo en un momento de muchos interrogantes de futuro. Al aliarse con un socio, las inmobiliarias pueden repartir entre sus accionistas recursos que en otro contexto habrían destinado a adquirir suelos. Neinor, por ejemplo, ha liberado así 500 millones que tiene como principales beneficiados a Orion, Stoneshield y Adar Capital.

Por el camino, sus promotoras van siendo cada vez más pequeñas, pero teniendo en cuenta que cotizan con un descuento medio del 40%, indirectamente, lo que están haciendo es adaptar su tamaño al valor que les reconoce la bolsa, pero intentando no aplicar a su inversión el recorte que le impone el parqué. Además, como en los vehículos de coinversión que crean se reservan la gestión, mantienen la carga de trabajo que necesitan para tratar de sostener la plantilla ante los nubarrones de crisis que se avecinan.

Este matrimonio de conveniencia permite a las promotoras adelgazar balance y, al mismo tiempo, mantener volumen

Al otro lado de la mesa, hay un rosario de inversores con los bolsillos cargados tras años de barra libre de liquidez, un dinero que está empezando a cansarse de esperar un ajuste de precios que no llega y que tampoco está interesado en adquirir acciones cotizadas, ni siquiera, para aprovechar el duro castigo que arrastran estas compañías en bolsa.

A esta foto se une el encarecimiento de la financiación derivado del alza de los tipos de interés, lo que está llevando cada vez a más inversores a analizar operaciones solo con capital (equity), sin endeudarse. Un esquema en el que encajan estos vehículos de inversión, ya que permiten adquirir ahora terrenos solo con efectivo y más adelante, cuando haya más certidumbres sobre dónde van a moverse los tipos en los próximos años, ya se podrá apalancar.

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Un ejemplo de fondo que ya ha cerrado una operación solo con equity es Tikehau Capital, que ha adquirido a Urbania un edificio de 45 viviendas en alquiler de 3.000 metro cuadrados en la madrileña calle de Fray Luis de León solo con capital. También Nuveen, una de las mayores firmas de gestión de activos del planeta, está abierto a cerrar operaciones sin apalancarse, y varios family offices latinoamericanos, que hasta ahora han estado invirtiendo en Estados Unidos, han empezado a mirar hacia el residencial español.

El principal escollo de todo este plan es conseguir el suelo necesario para poder mantener la máquina trabajando a pleno rendimiento, ya que estos nuevos socios solo están interesados en proyectos maduros, próximos a conseguir las licencias necesarias para empezar a levantar viviendas y hacer caja.