Es noticia
Neinor lanzará en verano sus dos primeros vehículos de coinversión para vivienda nueva
  1. Inmobiliario
  2. Residencial
plan de coinversión y dividendo

Neinor lanzará en verano sus dos primeros vehículos de coinversión para vivienda nueva

La promotora ha presentado este martes su nuevo plan estratégico, que va dirigido a hacerse con una bolsa de suelo para 7.000 viviendas en coinversión y 9.000 propias

Foto: Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, y Jordi Argemí, consejero delegado adjunto.
Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, y Jordi Argemí, consejero delegado adjunto.
EC EXCLUSIVO Artículo solo para suscriptores

Neinor ha sacado toda la artillería y ha aprobado un nuevo plan de futuro con dos grandes objetivos: apostar por el crecimiento por medio de la coninversión y mejorar el retorno a los accionistas en hasta un 15%. Un revulsivo con el que busca aflorar el valor que cree que tiene y que, en su opinión, la bolsa no está sabiendo reconocerle. Al menos, hasta este martes, en que los inversores han aplaudido la nueva hoja de ruta de la promotora.

Neinor ha concluido la sesión como el quinto mejor valor del Mercado Continuo, con un alza del 3,15%, aunque por momentos ha llegado a revalorizarse más del 9%. Para poner en contexto estos números, basta señalar que sus principales comparables, Aedas y Metrovacesa, han cerrado con alzas del 0,4%.

Detrás de esta fuerte subida está el nuevo plan estratégico que aprobó el lunes el consejo de administración de la compañía, entre sus principales novedades figura un programa de dividendos por 600 millones de euros en los próximos cinco ejercicios, aunque el grueso de este reparto, unos 450 millones de euros, se va a llevar a cabo en los primeros tres años.

Foto: Desplome de la inversión inmobiliaria. (Foto: iStock)

En paralelo, la promotora ha lanzado un plan de inversiones de más de 1.000 millones en compra de suelos, donde la gran novedad es la apuesta de Neinor por crecer mediante acuerdos de coinversión con diferentes socios. Esta nueva hoja de ruta fue aprobada por unanimidad de todo el consejo, órgano donde se sientan representantes de los fondos Orion, Stoneshield y Adar Capital.

Según han explicado a El Confidencial Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor, y Jordi Argemí, co-consejero delegado y director financiero del grupo, la clave de este plan radica en que les blinda contra los vaivenes de la bolsa, al permitirles mantener el tamaño operativo de la compañía y, al mismo tiempo, liberar recursos para retribuir a sus accionistas.

Neinor prevé generar 1.100 millones de caja en los próximos cinco años, lo que arroja una media de 220M por ejercicio

En grandes rasgos, si bajo el anterior plan de negocio la hoja de ruta de la promotora habría ido dirigida a destinar 1.000 milllones a comprar nuevos suelos sobre los que promover, ahora, al apostar por la coinversión, liberan 500 millones que irán a retribuir al accionista sin perder su potencia de disparo, ya que el negocio que dejan de ganar es, según sus números, el fruto que la bolsa no estaba sabiendo reconocerles.

De hecho, aunque el beneficio neto va a menguar un 11% este año y hasta un 30% para 2027, cuando esperan ganar 70 millones, la generación de caja va a ser de 1.100 millones en estos cinco años, lo que arroja una media de 220 millones al año. En términos de ebitda (beneficio bruto operativo), la compañía prevé anotarse unos 100 millones al año, frente a los 100-150 millones que le estaba reconociendo el mercado, pero porque esos 50 millones de diferencia es lo que se llevarán sus nuevos socios.

La compañía está negociando ya la creación de varios vehículos, con la vista puesta en lanzar los dos primeros este verano y empezar a entregar viviendas en 2026. En total, Neinor prevé constituir entre cuatro y cinco sociedades de coinversión, que podrán ser tanto para promoción tradicional (build to sell) como para alquiler (build to rent) y complejos dirigidos a la tercera edad (senior living).

placeholder Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.
Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.

"A partir de hoy, los inversores tienen una nueva forma de invertir en Neinor, la coinversión. En definitiva, se trata de una propuesta win-win donde los inversores hacen una apuesta por la plataforma residencial líder en España, uno de los mercados con mejores fundamentales a nivel mundial, y a la vez le permite a Neinor seguir con su trayectoria de crecimiento de una forma eficiente en capital mejorando sus retornos para el capital hasta el 15%", ha señalado Borja García-Egotxeaga.

El 50% del plan de inversión de 1.000 millones se destinará a este programa de coinversión, lo que arroja una cifra de 500 millones de euros, capital que se movilizará con un objetivo de rentabilidad (TIR o tasa interna de retorno) del 20%. Por lo que respecta al programa de dividendos, el principal desembolso será en 2024 (200 millones), mientras que tanto en 2023 como en 2025 se llegará a 125 millones, mientras que en 2026 y 2027 se remunerará al accionista con 70 millones cada ejercicio.

En los nuevos vehículos de coinversión, Neinor tendrá una participación minoritaria, de entre el 10% y el 20%, lo que significa que desembolsará entre 50 y 100 millones, mientras que sus socios, que serán fondos, aseguradoras y family offices, desembolsarán el otro 80%-90%. Además, llevará las riendas de la gestión. Bajo esta nueva fórmula, prevé adquirir suelo para promover 7.000 viviendas, mientras que de manera directa se hará con terrenos para otros 9.000 hogares.

La promotora negocia ya la creación de varios vehículos para coinvertir en BTR, BTS y 'senior living'

La promotora lanza esta nueva hoja de ruta después de haber cumplido los objetivos marcados en 2019, al haber entregado 8.671 viviendas (+11%), con un beneficio bruto operativo (ebitda) de 518 millones de euros y una ganancia neta de 344 millones de euros (+23%), cifras que han convertido a la promotora en la más rentable de España.

Desde el punto de vista de los resultados no financieros, ha sido seleccionada por dos años consecutivos como la compañía de su categoría con mejor rating de ESG (sostenibilidad, responsabilidad social y buen gobierno) de todo el mundo, según la clasificación Sustainalytics, la referencia del mercado.

"En los últimos cinco años, la compañía ejecutó y cumplió con su plan de negocio tanto a nivel operativo como financiero a pesar de una pandemia, la guerra en Ucrania, la inflación y una subida de tipos sin precedentes a nivel mundial. Además, los fundamentales del sector residencial español se mantienen intactos. Sin embargo, los mercados de capital se mantienen ajenos, y es en este contexto donde Neinor va a incrementar de forma significativa la remuneración al accionista", ha explicado Jordi Argemí, CEO adjunto y director general financiero del grupo.

Foto: Stand de Neinor Homes en el SIMA 2021.

Con esta nueva ofensiva, la compañía deja atrás el fallido proceso de venta de su cartera de vivienda en alquiler, una operación que tenía en avanzadas conversaciones con CPPIB, pero que a la vuelta de Navidad se decidió dejar en stand by ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo en precio.

En cambio, la promotora sí ha seguido con el proceso que desinversión de pequeñas carteras concretas y suma ya tres acuerdos: una promoción que vendió al fondo Kgal en Málaga, como adelantó El Confidencial, un suelo que traspasó en febrero por 100 millones y el proyecto de 146 viviendas que ha acordado ya con DeA Capital en Madrid.

Sólo con los proyectos cerrados, Neinor suma 200 millones desinvertidos. Además, de aquí a verano confía en cerrar otras tres desinversiones de pequeño tamaño y también estudia vender una a una las viviendas de edificios que tenía destinados al BTR, como un edificio procedente de la cartera de Quabit. "Vamos a pelear para sostener el valor que creemos que tienen nuestros activos", ha señado el consejero delegado.

Para este ejercicio, las estimaciones dadas por Neinor al mercado contemplan la entrega de 2.750 viviendas este año, prácticamente la misma cifra con la que cerró 2022, cuando dio 2.743 llaves, con un beneficio neto de 90 millones, un 10,9% menos que el pasado ejercicio, la menor ganancia desde 2020; y un ebitda de 140 millones, frente a los 146 millones del año anterior.

Neinor ha sacado toda la artillería y ha aprobado un nuevo plan de futuro con dos grandes objetivos: apostar por el crecimiento por medio de la coninversión y mejorar el retorno a los accionistas en hasta un 15%. Un revulsivo con el que busca aflorar el valor que cree que tiene y que, en su opinión, la bolsa no está sabiendo reconocerle. Al menos, hasta este martes, en que los inversores han aplaudido la nueva hoja de ruta de la promotora.

Neinor Homes Promoción inmobiliaria Vivienda precio Vivienda
El redactor recomienda