El frenazo inmobiliario arrastra a Neinor y Aedas a mínimos desde el verano de 2020

La bocanada de optimismo que ha llevado a la bolsa española a encadenar cuatro jornadas consecutivas de ganancias pasa de largo para las promotoras españolas. Mientras los inversores se aventuran a adentrarse en el parqué en busca de las gangas que puede haber dejado la sucesión de reveses de los meses previos, la desconfianza se mantiene como la tónica dominante a la hora de juzgar a compañías como Neinor o Aedas.

Este martes, ambas compañías volvieron a quedar descolgadas del repunte general, con recortes del 0,26 y el 1,25%, respectivamente, que no hacen sino agudizar una mala racha que se ha acelerado en las últimas semanas. En el último mes, Neinor ha visto esfumarse más de un 22% de su valor, mientras que Aedas acumula un retroceso que ronda el 15% (frente al 4,5% que pierde el Índice General de la Bolsa de Madrid en el mismo periodo), cifras que las han llevado a cotizar en sus niveles más bajos desde el verano de 2020.

El mercado viene reflejando de esta manera su inquietud por la evolución del negocio inmobiliario en España, en el actual contexto de desaceleración económica y subida de los tipos de interés, que ya ha motivado un encarecimiento sensible de las hipotecas.

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E. Sanz

Recientemente, los analistas de Bankinter auguraban una caída del 5% de los precios de la vivienda durante los dos próximos años, lo que, en combinación con un incremento de doble dígito de los costes de construcción, derivaría en un deterioro de los márgenes del sector. Con este planteamiento, la entidad decidió recortar a neutral, su valoración sobre las promotoras cotizadas españolas, frente al anterior consejo de compra.

También Barclays emitió recientemente un informe de perspectivas sobre el sector inmobiliario europeo, en el que advertía de que la mayor exposición del mercado hipotecario español a las tasas de interés variables podría afectar su evolución en los próximos trimestres, una consideración que llevaba a la entidad a situar su consejo sobre Neinor (la única promotora española que cubre) en niveles de infraponderar.

La fortaleza del negocio inmobiliario en España había permitido tanto a Neinor como a Aedas protagonizar una intensa recuperación tras el ‘shock’ pandémico, de modo que entre mediados de marzo de 2020 y principios de septiembre del año siguiente llegaron a experimentar revalorizaciones (incluyendo dividendos) en torno al 70 y el 185%, respectivamente. Desde entonces, sin embargo, el golpe de la inflación, primero, y las preocupaciones sobre la economía, más tarde, han ido haciendo mella en el respaldo de los inversores.

El precio objetivo medio de Neinor ha caído un 15% en tres meses y el de Aedas casi un 10%

Y esta pérdida de confianza se ha intensificado ante las primeras evidencias de que las malas perspectivas empiezan a pesar en los datos de actividad inmobiliaria, lo que ha sido especialmente notorio en el caso de Aedas. La compañía que dirige David Martínez ya anunció el pasado julio, durante la presentación de los resultados de su primer trimestre fiscal del ejercicio 2022-2023, una rebaja de sus guías de resultados, ante un menor ritmo de entregas. Algo que volvió a quedar en evidencia en septiembre, cuando adelantó unas cifras de ventas en los meses de julio y agosto (339 viviendas) que parecían confirmar el enfriamiento de la actividad.

“Recordemos que Aedas logró unas ventas durante el periodo de julio, agosto y septiembre del año pasado de 695 unidades, por lo que la compañía debería proceder a la venta de 356 viviendas en septiembre para lograr obtener la misma cifra de ventas”, observaron entonces los analistas de Renta 4.

Todo esto se ha ido plasmando en paralelo en un deterioro de la visión que tienen los expertos sobre ambas compañías. Así, el precio objetivo medio de Neinor se ha reducido más de un 15% en los últimos tres meses y el porcentaje de firmas que aconsejan comprar sus títulos ha caído a mínimos desde febrero, mientras que en el caso de Aedas el recorte de valoración ronda el 10%, con los consejos de compra rondando mínimos en un año.

Con todo, es preciso señalar que en ambos casos los expertos se mantienen positivos de forma mayoritaria con sus perspectivas, con potenciales de revalorización que tanto para la una como para la otra superan el 50% (en Aedas, de hecho, se sitúa por encima del 80%).

Metrovacesa resiste mejor

Resulta curioso que en este contexto, la firma del sector que mejor se está comportando es Metrovacesa, una promotora que tradicionalmente ha estado rodeada de más dudas por su desempeño y por su cartera de activos. La compañía que dirige Jorge Pérez de Leza, ayudada por el mayor descuento con el que cotizaba, un positivo desempeño en los primeros meses del año y, sobre todo, por el impulso que ha supuesto la opa de FCC –y la posterior prolongación de las compras– ha resistido con algo más de entereza las dudas recientes.

Así, aunque pierde algo más del 11% en el último mes, se mantiene sobradamente por encima de los niveles del verano de 2020.