La subida de tipos ajustará las cuentas de un sector inmobiliario repleto de deuda

La subida de los tipos de interés trae incómodos recuerdos a los propietarios de inmuebles de los años previos a la crisis financiera de 2008. Los propietarios comerciales que aprendieron lecciones útiles sobre la deuda desde entonces -excepto la de cargar con menos de ella- se enfrentan a un lento ajuste de cuentas.

Mientras que los tipos de interés han subido más rápido en EEUU, los propietarios inmobiliarios europeos parecen más vulnerables a una deuda más cara. Según Bank of America, los valores inmobiliarios que cotizan en bolsa en la eurozona se enfrentan a un endeudamiento neto de 14 veces sus ganancias proyectadas antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización de media, en comparación con seis veces en los Estados Unidos.

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Por primera vez desde 2009, los costes de endeudamiento del sector inmobiliario de la zona del euro son ahora superiores a la rentabilidad que pueden obtener muchos activos con grado de inversión. El coste medio de la deuda es del 4,4%, mientras que la rentabilidad de los edificios de oficinas bien situadas, o "prime", en ciudades como París y Madrid ronda el 3%. El coste de algunos tipos de inmuebles populares, como los almacenes de comercio electrónico, también es ahora mayor que su rendimiento, aunque los alquileres están aumentando rápidamente. Es probable que este cambio histórico se vea consolidado por el aumento de los intereses de 0,75 puntos porcentuales que implementó la semana pasada el Banco Central Europeo.

Los elevados niveles de endeudamiento actuales pueden no ser tan arriesgados como durante la crisis financiera. Los propietarios se han vuelto menos dependientes de los préstamos bancarios, que tienden a tener vencimientos relativamente cortos, y en su lugar han estado emitiendo bonos corporativos a largo plazo. Entre 2001 y 2009, las empresas inmobiliarias europeas emitieron una media de 3.800 millones de euros en bonos al año, según indican los datos de UBS. Desde entonces, la emisión anual se ha triplicado con creces y el vencimiento medio de la deuda inmobiliaria es de unos 6,5 años.

Pero las empresas siguen necesitando refinanciar hasta el 15% de su endeudamiento cada año. Según Bank of America, a medida que vaya venciendo más deuda, los beneficios se verán mermados entre un 3% y un 7% anual por el aumento de los intereses en función del tipo de inmueble. Algunos arrendadores podrán compensar esto con aumentos de los alquileres, pero probablemente no sea el caso de los propietarios de oficinas o centros comerciales, ya que la demanda de los inquilinos es débil.

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La caída de las valoraciones también es un riesgo. Al aumentar los costes de financiación, los compradores sólo obtendrán una rentabilidad aceptable de los inmuebles si pagan menos. Cada vez son más reacios a firmar acuerdos debido a lo elevado de los precios actuales. Las compras de inmuebles comerciales en Europa descendieron un 9% en el segundo trimestre de 2022 en comparación con el año anterior, según datos de CBRE.

Un descenso de las valoraciones haría subir las ratios entre préstamo y valor de las empresas inmobiliarias. Algunos propietarios tendrán que deshacerse de las propiedades para evitar el incumplimiento de los convenios. Dos de las empresas inmobiliarias más endeudadas de Europa, el arrendador residencial alemán Vonovia y el operador de centros comerciales Unibail-Rodamco-Westfield, ya tienen planes para vender edificios por valor de miles de millones de euros para sanear sus balances.

Dado que vender significa perder el efectivo que generan estos activos, uno de los riesgos para los inversores en valores inmobiliarios es que la disminución de los ingresos provoque recortes en los dividendos. Algunos fondos de inversión inmobiliaria de oficinas europeos ya están pagando más en dividendos de lo que generan en fondos de operaciones, ajustados por los gastos de capital.

Si el último periodo de subida de los tipos de interés terminó por sacudir los cimientos del mercado inmobiliario, el actual podría irlo minando poco a poco.

*Contenido con licencia de “The Wall Street Journal”