Pelotazo en la Quinta del Sordo: Madrid autoriza 600 viviendas donde hay un centro comercial

A orillas del río Manzanares, a pocos metros del cementerio de San Justo y de la Quinta del Sordo, donde vivió Francisco de Goya, se levanta el centro comercial La Ermita. Se trata de un complejo de 33.000 metros cuadrados de moda y restauración que también alberga una bolera, un gimnasio, el centro de 'karting' Carlos Sainz y un teatro en memoria del pintor que, hace dos siglos, convirtió en historia este pedazo de Madrid al pintar los muros de su casa con joyas como 'Saturno devorando a su hijo' o 'Dos viejos comiendo sopas'.

Desde hace ocho años, los dueños de esta superficie comercial están negociando con el Ayuntamiento de Madrid un cambio de uso de estos terrenos para poder levantar cientos de viviendas donde ahora hay locales comerciales, un pelotazo que está a punto de ver la luz. La Junta de Gobierno del consistorio aprobó inicialmente el pasado 28 de julio una modificación puntual del plan general que permitirá una nueva ordenación del ámbito.

La metamorfosis dará lugar a unas 600 nuevas viviendas, de las que 160 serán protegidas

La socimi Desarrollos Ermita del Santo, controlada por varios empresarios de origen venezolano, será la gran beneficiada de este cambio, al conseguir hacerse con una vasta bolsa de suelo urbano en pleno centro de la capital, en la continuación de Madrid Río, entre el paseo de la Ermita, la calle Sepúlveda y el parque de la Cuña Verde, en el distrito Latina.

La propuesta contempla reordenar el ámbito y transformarlo en 58.428 metros cuadrados edificables para uso residencial y 13.572 metros para comercial, una metamorfosis que dará lugar a unas 600 nuevas viviendas, de las que 160 serán protegidas. La normativa aplicable a estos terrenos solo exige que el 10% de los futuros hogares tenga algún tipo de protección, pero los responsables de la socimi han ofrecido un 27% al consistorio, todo un caramelo para recibir las bendiciones del ayuntamiento y evitar que el proyecto derrape, como ocurrió hace seis años.

En 2016, la Junta de Gobierno, entonces liderada por Manuela Carmena, desistió de seguir adelante con la modificación puntual que el equipo de Ana Botella había concedido en marzo de 2015, justo dos meses antes de perder la alcaldía.

Ahora, a diferencia de entonces, nada invita a pensar en un vuelco electoral que pueda echar por tierra esta nueva propuesta, ni el pelotazo que trae consigo, ya que la reordenación del ámbito disparará a 81,8 millones la valoración de estos terrenos, cinco veces más que los 17,7 millones de euros en que se valoró el centro comercial cuando salió a bolsa hace dos años.

Entonces, julio de 2020, la socimi se estrenó en BME Growth, la bolsa de las pymes, con el "objetivo de centrar sus esfuerzos en la captación de inquilinos para los activos que actualmente se encuentran desocupados" y la idea de "mantener los activos en cartera a largo plazo".

En la documentación con la que Desarrollos Ermita del Santo se presentó ante los inversores, la opción de intentar un cambio de uso de los terrenos se citaba con gran condicionalidad, como una posibilidad que "llegado el momento, cabría la posibilidad de que el grupo, si lo considera conveniente, pudiera volver a presentar al Ayuntamiento de Madrid".

Sin embargo, la realidad es que esta opción estaba muy avanzada, ya que apenas cuatro meses después de saltar al parqué registró en el Ayuntamiento de Madrid los primeros documentos de esta nueva propuesta de modificación puntual del plan general que ha recibido el visto bueno del Gobierno de Almeida.

El plan propuesto por la socimi contempla la promoción de bloques de viviendas con entre seis y 12 alturas, además de dos torres de 28 y 21 plantas, cuya altura justifica por comparación con otros colosos de la zona, como la torre Ribera del Manzanares, de 17 plantas, el edificio Praga, con 19 plantas, o la torre Riverside, de 23 plantas.

Los 600 nuevos hogares que se quieren levantar irán acompañados de 1.089 plazas de 'parking', aunque dentro del plan también se han previsto 70 plazas de aparcamiento en la vía pública y un aparcamiento mixto bajo la rasante de la plaza central, como acción municipal, con una superficie de 7.958,8 metros.

Teniendo en cuenta que el precio del metro cuadrado de vivienda libre en esta zona se estima en 3.378 euros, los futuros hogares podrían cifrarse en un negocio del entorno de los 150 millones de euros para la socimi; mientras que los 160 pisos con protección podrían rondar los 30 millones de euros, ya que el valor en venta de la vivienda de protección pública de carácter limitada es de 1.940,48 euros por metro cuadrado.

Historia del ámbito

En el año 1971, se aprobó sobre este ámbito un proyecto para la instalación de un complejo deportivo presentado por la empresa Unión Explosivos Río Tinto, destinado a club social para los empleados de la misma, con un campo de fútbol de tierra, una piscina, vestuarios y un bar para los socios, sin que existieran otras edificaciones en la parcela.

En 1985, la empresa Tacsa adquirió una parcela de terreno (Ermita I) a la compañía Río Tinto. El terreno adquirido tenía calificación de dotacional deportivo privado, y bajo este epígrafe se construyó en él un pabellón destinado a canchas de fútbol sala, cafetería y oficinas. Estas dos últimas actividades se enmarcaron como asociadas a la actividad principal deportiva. Sobre esta parcela se constituyó la actual Comunidad de Propietarios Ermita II.

El cambio de uso a residencial ya tiene la aprobación inicial del Ayuntamiento de Madrid

La calificación, según el plan general de Madrid de 1997, era la misma que la anterior, dotacional deportivo privado. Entonces, se solicitaron licencias para usos múltiples, una piscina deportiva, se incluyó una bolera, y además se instalaron como usos compatibles, dentro del porcentaje máximo del 25% de la actividad principal, determinados locales comerciales. Así funcionó durante muchos años, en los cuales básicamente el ayuntamiento autorizó actividades de hostelería y restauración en el interior del centro.

En 2005 se solicitó licencia urbanística para acometer una importante reforma del centro, que se aprovechó para regularizar todos los usos que se habían venido consolidando con el paso del tiempo y que dibujó el mapa de usos actual. Una foto que podría cambiar el próximo año si Desarrollos Ermita del Santo logra su objetivo y el Gobierno de Almeida autoriza derribar todo el centro comercial para hacer viviendas.