¿Está anticipando la venta de coches lo que va a pasar con la vivienda en España?

Sube la hipoteca, la gasolina, la cesta de la compra, los costes de construcción, la energía... Suenan tambores de recesión, se destruye empleo por primera vez en un mes de julio, las familias comienzan a tirar de endeudamiento y de créditos al consumo para hacer frente a todos esos gastos...

El panorama, sin duda, parece muy poco alentador, pero ¿cómo impactarán todas estas noticias sobre el mercado inmobiliario, en general, y en el residencial, en particular? Por lo pronto, ya se ha producido un parón en las compras inmobiliarias de los fondos de inversión por el ajuste de precios y el alza de tipos, como publicó recientemente El Confidencial. ¿Se producirá ese mismo frenazo a nivel particular, es decir, en la compra de viviendas?

La construcción de viviendas ya se ha resentido, ¿pasará lo mismo con las transacciones?

El residencial ha sido, junto con el logístico, el más resiliente a la pandemia, es decir, no solo aguantó el golpe, sino que salió reforzado al generarse una demanda embalsada que ha salido de la pandemia con muchas ganas de comprar casa y una financiación muy barata. ¿Qué pasará en los próximos meses? La construcción de viviendas ya se ha resentido, ¿pasará lo mismo con las transacciones?

En un entorno tan volátil como el actual, resulta muy complicado realizar previsiones, según los expertos. Sin embargo, tradicionalmente han existido ciertos indicadores que pueden aportar pistas sobre cuál puede ser la evolución o la tendencia en los próximos meses.

Uno de ellos, posiblemente el que mayor correlación guarda con la venta de casas es la estadística de matriculaciones de turismos y todoterrenos, es decir, los vehículos que compran los particulares, los mismos que pueden ser potenciales compradores de una casa. Y los datos de los últimos meses no son buenos.

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Según la Asociación Española de Fabricantes de Automóviles y Camiones (Anfac), si el pasado mes de junio las ventas sufrieron una caída del 7,8% respecto al mismo mes del pasado año, julio no ha hecho más que agravar la situación.

Las matriculaciones han caído nada menos que un 12,5% en comparación con el mismo mes del pasado verano con un total de 73.378 unidades. Y eso, a pesar de que julio, tradicionalmente, siempre ha sido un mes particularmente bueno, de los mejores, de hecho, en cuanto a venta de turismos, ya que las familias suelen programar la adquisición de su coche nuevo antes de las vacaciones.

El comprador de vivienda se lo piensa más

Durante este último mes, el mercado se ha vuelto a ver condicionado por la incertidumbre económica derivada del aumento de la inflación y de los precios, así como por la escasez de semiconductores, que sigue lastrando la llegada de vehículos nuevos a los concesionarios.

Y si la caída de las ventas está más relacionada con la incertidumbre económica que con el retraso en la entrega de coches nuevos, ¿podría ese miedo trasladarse a la compra de una vivienda? No en vano, la compra de una casa es el desembolso económico más importante para un hogar, de tal manera que, aunque no se produzca un frenazo total en las transacciones, sí se podría producir una dilatación en las decisiones de compra a la espera de que se despejen los nubarrones económicos.

Una dilatación que han comenzado a detectar promotoras y agencias inmobiliarias. "La demanda sigue fuerte. Efectivamente, la gente se toma más días para hacer la reserva, pero la acaba haciendo. Estamos a niveles precovid, ya que durante la pandemia se embalsó una gran demanda y el ritmo de decisión era rápido porque la gente ya lo tenía pensado", comentan desde una de las grandes promotoras que no ve aún motivos para preocuparse.

No obstante, algunas como Metrovacesa advertía recientemente sobre "cierta ralentización" en la demanda de vivienda durante el segundo trimestre del 2022. De hecho, en su última presentación de resultados a finales de julio, aseguraba que "a pesar de las recientes estadísticas positivas del sector sobre la demanda y los precios, el mercado se ha vuelto menos boyante a lo largo del segundo trimestre" y apuntaba directamente hacia dos riesgos: el aumento de la inflación y de los tipos hipotecarios y desaceleración macroeconómica. Por su parte, la también cotizada Aedas, ajustaba recientemente a la baja sus previsiones para este ejercicio.

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Por su parte, en las agencias inmobiliarias, que acaparan principalmente ventas de segunda mano —un mercado que supone el 80% de las transacciones— ya se ha detectado cierto parón en las ventas.

"Tenemos menos compradores, bajan las transacciones y se están alargando los plazos de venta", destaca Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. "En nuestro caso, hemos pasado de 65 días a 90, y creemos que nos vamos a situar en unos 120 días a la vuelta del verano. Y si los plazos de venta se alargan es posible que veamos otra vez lo que pasó durante la crisis, cuando los compradores pedían de entrada descuentos del 10% y los vendedores con urgencia por vender acababan negociando".

"Hemos pasado de vender en 65 días a 90, y llegaremos a 120 días a la vuelta del verano"

En su opinión, "la subida de la inflación ha disparado los gastos domésticos básicos y la del euríbor ha reducido la capacidad de compra, por lo que prevemos que un 20% de la demanda que teníamos va a quedar fuera del mercado".

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, considera que habrá que esperar a septiembre para comprobar la salud real del mercado, debido a lo atípico que suele ser el periodo estival en cuanto a transacciones. "En verano es habitual que el número de compraventas se reduzca bastante, y es en septiembre cuando la actividad vuelve a su normalidad, por lo que creo que hasta dentro de unas semanas no tendremos datos más exactos sobre cómo está afectando la situación general a la venta de viviendas".

"Mi impresión", prosigue Duque, "es que el temor por cómo nos afectará esta guerra ya está pasando, si bien somos conscientes de que repercutirá en nuestra economía durante, al menos, un par de años. Desde luego, todas aquellas personas con sueldos muy reducidos, que ahora ven cómo se ha incrementado enormemente la factura de la luz, del supermercado, o de la gasolina, quizá opten por posponer una operación de estas características, con tanto impacto en nuestra economía familiar, pero creo que para todos aquellos que adquieren un piso en el que desarrollar su proyecto de vida, no dejarán de comprar".

Las ventas aún no han caído oficialmente

Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas aumentó un 3,5% durante el mes de junio respecto al mismo mes del año anterior —por debajo, eso sí, del 7,3% de mayo—, si bien, la concesión de hipotecas se contrajo un casi un 3% —en mayo aumentó un 1%—.

De momento, tal y como se puede apreciar en el gráfico superior, la venta de viviendas sigue al alza, si bien, si mantuviera la correlación con la venta de coches, podría producirse una corrección en los próximos meses. No obstante, también hay que recordar que dicha correlación no se mantuvo a principios de año cuando se produjo un desplome de la venta de coches durante el mes de enero de 2022.

Hasta hace apenas unos meses, las transacciones iban viento en popa. "Con más de 174.000 viviendas vendidas en el primer trimestre del año, el número de transacciones acumuladas en los últimos doce meses superó las 700.000 unidades. Este buen pulso de la demanda se explica con el aumento del ahorro de las familias durante la pandemia, las condiciones favorables de financiación y el dinamismo de la demanda extranjera que, con 21.638 transacciones, superó en más de 5.000 viviendas los niveles previos a la pandemia", destaca Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

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"Sin embargo", prosigue este experto, "esperamos cierta desaceleración de la actividad en los próximos trimestres debido a la incertidumbre existente en el mercado y al menor impulso de algunos factores que han favorecido la demanda en los últimos meses. Así, prevemos que el número de transacciones cierre 2022 con alrededor de 585.000 viviendas vendidas, una cifra por encima de los registros previos a la pandemia, pero sin llegar a sobrepasar esa barrera de las 600.000 unidades".

Por su parte, Antonio de la Fuente, managing director-corporate finance de Colliers, considera que "es probable que la evolución del número de ventas continúe su tendencia positiva hasta final de año. Además, efectivamente también es probable que el número de transacciones continúe en ascenso hasta final de año y los efectos del incremento de los costes de financiación se noten de forma más acuciante a partir del próximo año".

La inflación y la subida de tipos juegan en contra

Una vez superada la pandemia, en torno a la vivienda han surgido varios enemigos que están jugando o pueden jugar en su contra. El primero en aparecer fue el fuerte incremento de los costes de construcción que ha encarecido, inevitablemente, el precio final de la obra nueva, mientras que el último en entrar en escena ha sido el encarecimiento de la financiación a la hora de encontrar casa. Un problema que no ha hecho más que empezar y que podría agravarse en los próximos meses al calor de futuras subidas de los tipos de interés para contener la inflación.

"El primer semestre del año ha venido marcado por la escalada de la inflación que, presionada por los precios de las materias primas y las distintas fuentes de energía, ha superado los dos dígitos en julio, un nivel no registrado desde 1984. Por su parte, el cambio de rumbo de la política monetaria por parte de los principales bancos centrales con el objetivo de frenar la escalada de los precios ha intensificado la subida de los tipos de interés por encima de lo previsto, lo cual hace prever que en los últimos meses de 2022 la inflación tenga un ajuste a la baja, pues no es sostenible una inflación de dos dígitos a largo plazo", señala Población.

"Los costes construcción han presionado al alza los precios de la obra nueva entre el 6% y el 8%"

"Así pues, esperamos que las presiones inflacionistas empiecen a remitir de forma gradual. La nueva medida de tope de precio del gas que entró en vigor el 15 de junio también debería contribuir a ello, si bien las tensiones geopolíticas mantienen la incertidumbre elevada. Con todo, desde CBRE proyectamos una inflación en torno al 8% en 2022 y el 3% en 2023".

"Obviamente", asegura este experto, "esta situación tiene un impacto en el sector residencial, que se manifiesta de distintas formas. Por un lado, el incremento de costes de construcción en los últimos meses, supone que para una promoción de tipo medio-alto, es decir con un precio de venta del producto final alrededor de 3.300-3.500 euros el metro cuadrado construido, en torno al 35% de los ingresos de la promoción residencial esté destinado a pagar el coste de contrata/contracción, lo cual ha presionado al alza los precios de la obra nueva, entre el 6% y el 8%, según nuestras previsiones de CBRE. Y, a ello, es probable que se sume un descenso de la oferta de obra nueva por la no viabilidad de las proyecciones actuales, así como por la falta de suelo finalista en precio".

Como consecuencia, Población considera que existe "un riesgo que el sector se verá obligado a asumir: el deterioro de las ratios de accesibilidad a la vivienda (8,5 años actualmente de salario bruto) a favor de una mayor demanda de alquiler, con una presión adicional en las zonas más tensionadas".

¿Caerán los precios de la vivienda?

Si las ventas se resienten, ¿qué pasará con el precio de la vivienda? "En general, no existe una traslación directa de lo que ocurre en los mercados de inversión al mercado de particulares. Los mercados de inversión se ven influenciados por la rentabilidad de los bonos los costes de la financiación y la disponibilidad de crédito. No obstante, el mercado de particulares se ve influenciado por el incremento de los tipos de interés, que hasta la fecha ha sido moderada, y por el efecto de la inflación en el gasto familiar, que en este caso triplica el incremento del gasto derivado del incremento de los costes de financiación", destaca Antonio de la Fuente, quien espera que el precio de la vivienda se vea más afectado en aquellos segmentos que compran al límite de su capacidad de financiación.

Y es que "en un entorno inflacionista, el ajuste de la oferta por el incremento de los costes de construcción llevará a que el número total de visados de obra nueva probablemente se reduzca entorno a los 60.000 frente a los 90.000 del año pasado. Esto provocará un efecto regulador en el precio de las viviendas de obra nueva, mientras que por lo que se refiere a la segunda mano, entendemos que habrá una demanda más moderada. Además, dado que es probable que España no termine entrando en recesión técnica, no estimamos que haya una gran necesidad de venta por parte de los propietarios que pueda afectar significativamente al precio".

Desde CBRE prevén que el precio de la vivienda mantenga su avance en lo que queda de año, "liderado por el incremento de la vivienda nueva. En concreto, nuestras proyecciones apuntan a un crecimiento del 6,6% en el precio de la vivienda para el 2022 y del 8,5% en el caso de la vivienda nueva. De acuerdo a nuestra brújula inmobiliaria de CBRE, la vivienda se mantendrá en mercado de expansión en 2022, aunque adentrándose hacia un ciclo de desaceleración que se materializará en 2023".

"El precio de la vivienda es muy inelástico, porque los vendedores son muy reacios a bajarlo. De hecho, en el 2008, con el colapso del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja, tardaron dos años en empezar a bajar", recuerda Emiliano Bermúdez.

La vivienda como refugio inversor

Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis también descarta bajadas de precios, pero con cautela. "Se prevé que se pueda mantener la tendencia al alza en el medio plazo, pero estamos en escenarios del todo imprevisibles y nunca conocidos. Lo que no se augura es una bajada de precios comparable a la crisis del inmobiliario a la que todos echan la vista".

Además, en su opinión, el hecho de que la vivienda siga actuando como activo refugio en tiempos difíciles, ayudará a contener precios. "El inmobiliario sigue siendo un sector fuerte que atrae muchas inversiones. Existe mucho colchón ahorrador que está buscando salida en el inmobiliario a falta de otras opciones a la vista del mercado bursátil, energético... Por efecto directo de lo anterior, la demanda hace que suban los precios. En tanto que haya demanda, seguiremos viendo una subida en precios. Aún no hemos notado el efecto de la subida de tipos".

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Una punto de vista compartido por Jesús Duque. "La inflación y la subida de tipos de interés está llevando a muchos ahorradores a considerar que sus ahorros están perdiendo valor permanentemente y está animando a muchas personas a adquirir una vivienda, ya sea como inversión, o para mejorar personalmente"

"Estamos en un entorno macro increíblemente cambiante, nadie hubiese dicho lo que teníamos por delante en enero... Si nada cambia, la inflación sigue subiendo al igual que los tipos pero sigue habiendo liquidez, el mercado aguantará… pero con que uno de esos parámetro cambie, estaremos ante una caída de la demanda que afectará a los precios aunque no al apetito inversor", concluye Rebeca Pérez.