Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa: "Los fondos no han sufrido tanto como para vender a derribo"

Jorge Pérez de Leza (Madrid, 1967) llegó a Metrovacesa hace siete años con el reto de relanzar la promotora tras la burbuja inmobiliaria y poner orden en una de las mayores bolsas de suelo de España, terrenos que habían terminado en manos de Banco Santander, BBVA y el desaparecido Banco Popular. En 2018, consiguió sacar a bolsa la compañía, una gesta que muchos dieron por imposible, y poco a poco ha dado forma a los planes que entonces dijo al mercado que iba a hacer.

Unas promesas que siempre se han recogido en bolsa con un fuerte factor corrector. Este descuento ha sido aprovechado por el magnate mexicano Carlos Slim para convertirse en el tercer accionista de referencia de Metrovacesa, junto a los dos grandes bancos patrios, posición que se da por hecho que quiere ampliar. A la espera de acontecimientos, este ingeniero industrial por ICAI y MBA por Harvard defiende la estabilidad de su accionariado y descarta que se den las condiciones para que pueda haber una consolidación del sector en el corto plazo.

PREGUNTA. ¿Cómo ve el mercado ahora que parece que las subidas de tipos llegan a su fin?

RESPUESTA. El mercado residencial se está comportando razonablemente bien, mejor de lo que esperábamos. Cuando nos fuimos de vacaciones el verano de 2022, pensábamos que en septiembre ya no habría mundo, luego se pasó a que a final de año era cuando se iba a acabar el mundo. Y la realidad es que estamos en el siguiente verano y el mundo no solo no se ha acabado, sino que los datos macro no son tan malos. Con lo cual, aunque haya una o dos subidas más, una posible estabilización/bajada de tipos el año que viene, para nosotros es fantástico. Esa parte macro influye, pero sobre todo nos beneficiamos de la falta de oferta.

P. ¿Se benefician o la provocan?

R. No la provocamos. La oferta ahora está en torno a 80.000 o 90.000 viviendas al año, y potencialmente podríamos llegar a 150.000 con segunda residencia. Si llegáramos a 150.000, creo que tendríamos un problema de ritmos de venta, pero si llegáramos a 100.000 o a 110.000, todavía tendríamos ritmos adecuados, los precios no caerían. Yo, si pudiera, lanzaría más. No estamos limitando, al revés, una de nuestras cartas a los Reyes Magos es cómo hacemos para que haya más suelo en los sitios donde la gente quiere vivir.

P. Y al precio al que la gente quiere vivir.

R. Bueno, efectivamente, pero si hay poco suelo y es caro, la vivienda se encarece. Eso está claro.

P. Ha dicho que vamos a empezar a ver el límite de la subida de tipos, pero también sus efectos, porque falta por ver cómo lo digieren las familias.

R. Es verdad que las hipotecas se han empezado a encarecer ahora y quizá los bancos no han traspasado toda la subida del euríbor. Pero hay dos maneras de medir si el mercado va bien o mal. Una es el cliente que escritura hoy, eso es una venta que hicimos hace año y medio, y no tenemos cancelaciones porque no consigan la hipoteca. ¿Por qué ocurre esto? Está relacionado con que al final, habiendo poca oferta, 80.000 viviendas, y en el segmento en que estamos nosotros, alrededor de 300.000 euros, con los costes de hipoteca incrementados, ese cliente no llega a un affordability rate, que es el porcentaje que dedicas de la renta bruta a pagar la hipoteca, que le duela. El año pasado, un 30%-31% de nuestros clientes pagó con fondos propios, otro 30% se hipotecó al 50% o por debajo del 50% del valor de la casa, con lo cual le influye pero no tanto como al que se ha hipotecado al 80%. Y luego nos queda un 40% que va a hipoteca al 80%. La segunda parte es que los bancos siguen con ofertas muy buenas, sigue habiendo hipotecas a coste fijo cercano al 3%. Es verdad que si vienes del cero, pasar al 3% te duele. Pero todavía, para un hogar que tiene ingresos razonables recurrentes, no es tan doloroso. Repito, si fuéramos a 150.000 casas, creo que el mundo sería otro.

"Si llegáramos a 150.000 viviendas al año, creo que tendríamos un problema de ritmos de venta"

P. ¿Cuál es la otra forma de medir el mercado?

R. La segunda medición que tenemos de que el mundo residencial sigue funcionando adecuadamente es la preventa, cuando el cliente reserva y hace contrato privado para escriturar dentro de dos años, año y medio o un año. Esos ritmos de preventa, de los que no hay estadísticas y solo puedes ver en las presentaciones de resultados de las cotizadas, son buenos. En nuestro caso, vamos a vender este año al ritmo de las 2.000 viviendas, queriendo llegar a 2.500. Me hubiera encantado decir que es un año expansivo y vamos llegar a las 2.500. No será eso, pero el año está funcionando bien.

P. ¿Va a ser un año por encima o por debajo de 2022?

R. Yo te diría que equivalente.

P. Teniendo en cuenta que el negocio promotor lleva uno o dos años de decalaje, la realidad de hoy se va a ver realmente entre 2024-26.

R. Totalmente. Pero vamos a ver, que el coste de las hipotecas se incremente en la segunda parte del año te puede influir en las cancelaciones a la hora de escriturar, y eso no lo estamos viendo. Y tenemos vendido el 90% y yo no veo, por el perfil de cliente, por tamaño de transacción, etcétera, que vaya a haber cancelaciones, aunque nos suban los tipos en la hipoteca un 0,5% más.

"No veo que vaya a haber cancelaciones de compra de vivienda aunque nos suban los tipos en la hipoteca un 0,5% más"

P. Pero va a haber menos gente con capacidad de compra en 2024, 2025 y 2026. ¿Podrán mantener las 80.000 viviendas al año?

R. Has dicho la cifra exacta, 80.000 viviendas. Si me dijeras 120.000, te respondería que con el nivel de incertidumbre actual no sería capaz de darte una cifra. Pero 80.000 están muy por debajo de la demanda de este país, incluso con los tipos como están ahora, o un poquito más altos.

P. Si los tipos no son el problema, la macro no es el problema y la gente no se lanza a comprar más, entonces, el problema es el precio.

R: Yo no he dicho que no son el problema, digo que si a un precio medio de 300.000 euros vendo con unos ritmos adecuados, ¿por qué voy a bajar el precio? Entonces tú dices: "No, produce más". Entonces te digo, "no puedo lanzar más, ni yo ni otros".

P. Si tiramos de hemeroteca, hace pocos años, el sector decía que tenía capacidad para producir mucho más. Entonces, el problema eran las constructoras, luego fue la falta de mano de obra... ¿No van a reconocer nunca que igual el precio está un poco caro?

P. Repito, para una demanda de 80.000, el precio está donde está, ¿por qué lo voy a bajar? Otro de los factores limitantes, aparte del suelo, es la financiación al promotor, y la banca está haciendo bien los deberes. Los bancos exigen no solo un mayor nivel de preventas, sino también balance. Una promotora más pequeña lo tiene más difícil hoy en día que una promotora más grande, que tenga un apalancamiento, como en nuestro caso, que actualmente es del 12%. Con la subida de tipos, el ancho de banda de financiación en las promotoras grandes no se ha parado. Es verdad que el coste lógicamente ha subido, el euríbor ha pasado del 0% al 4% y eso impacta en la cuenta de resultados entre un 0,8% y un 1%, reduce algo el margen, pero no es dramático para una grande. Pero para el promotor pequeño probablemente el coste sea mayor, la exigencia de preventas sea mayor y, por tanto, limita nuevamente el mercado.

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P. Las tasaciones no están recogiendo el impacto de la subida de tipos, como sería de esperar. ¿Qué está pasando?

R. Esas valoraciones no bajan, porque seguimos produciendo como veníamos produciendo hasta ahora. Está claro que al cliente le cuesta más la hipoteca, pero yo sigo vendiendo al precio que vendía. Si el mercado no me absorbe, el cliente final no puede comprar y tengo que bajar precios, eso se trasladaría al valor residual del suelo, ese suelo valdría menos. Pero no es lo que está pasando en residencial.

P. ¿Y en 2024, 2025 y 2026 tampoco va a bajar?

R. Es que no hay suelo. Incluso podría decir que el suelo en gestión para residencial va a crecer en valor, porque conforme te vas acercando a finalista, como no hay suelo en esas ubicaciones, el suelo sube de valor. Suelo comercial es otra cosa, oficinas, que están en un mercado un poquito más incierto, y luego tienes al cliente final, que es el fondo de inversión, al que le han subido los tipos de interés y no sabe qué yield aplicar de salida, porque todavía no hay transacciones significativas. Hay un poquito de impasse ahora mismo y ya se ha visto algo de impacto en las valoraciones de activos comerciales, me refiero a uso terciario.

P. En Estados Unidos es desolador.

R. Y eso desgraciadamente nos influye. Es verdad que el real estate es local, pero el comité de inversión desgraciadamente no es tan local. Entonces, al final, cuando hay un bloqueo en las decisiones del consejo de la ciudad americana equis, porque ahí sí que hay un problema con el mercado de oficinas, lo que hace es parar máquinas. Aunque haya oportunidades buenas de inversión en un país como España, que las hay. Hay equipos de fondos que presentan operaciones de inversión en España buenas que directamente ni se discuten, porque aún no es momento de discutir, de invertir. Así de triste.

P. Estados Unidos está ajustando, Reino Unido también, Europa Central nos lleva un año de ventaja. ¡Y en España no pasa nada! Parecen los brotes verdes de la burbuja.

R. Sí, pero repito otra vez, el mercado residencial se sigue comportando razonablemente bien. Desde 2016, solo un año hemos pasado de 100.000 viviendas, que es muy poco para toda la demanda acumulada. Y ahora, con la inmigración que vuelve, de aquí a equis años se va a necesitar un millón de hogares.

"Hay equipos de fondos que presentan operaciones de inversión buenas que ni se discuten, porque no es momento de invertir"

P. Insisto, el problema está en el precio.

R. ¡Que no!, que el problema no está en el precio. Si hubiera más suelo, sacaríamos más viviendas, pero a día de hoy, al precio en el que estamos, vendemos. Entonces, no voy a cambiar el precio. Y comparar esa situación con el mercado residencial americano o el del norte de Europa, donde ha habido incrementos de precio del 30% y del 40%. ¡Es que en España no ha habido eso! Pregúntales a los bancos la calidad del libro de hipotecas que tienen ahora. Es bastante saneado. Con lo cual, no. ¿Mercado comercial? Eso es otra cosa. Aun así, yo creo que si la macro empieza a tener una situación más clara, que no quiere decir que los tipos bajen, pero si se estabilizan, ya sé lo que tengo que poner en mi yield de salida, entonces podrá empezar a haber transacciones. Cuando empiece a haber transacciones, se podrá ver cuáles son los niveles de valoración que requerían esos activos. Yo no lo veo tan dramático. Para nosotros, en residencial, el desempleo es fundamental, y no pinta mal. Nos está sorprendiendo a todos gratamente.

P. En zona turística, ¿cuál es la radiografía del sector?

R. Yo separaría lo que es segunda residencia, superpujante y con un cliente que es más exigente en cuanto a calidades, diseño, y que no le importa pagar un poco más a cambio. El comprador es del norte de Europa, escandinavos, y hemos tenido en el último año y medio, con la guerra de Ucrania, muchos centroeuropeos: polacos, checos, lituanos, etcétera. Alemanes e ingleses ya estaban y más o menos siguen, pero lo que es cliente sueco, noruego, danés, muy, muy pujante. Y cliente, además, que valora el clima, el sol, el nivel de infraestructuras que tenemos. Lo vemos en clientes como en las Torres de Málaga, uno de nuestros proyectos estrella. Tenemos un 50% de cliente extranjero que lo que va a hacer es: me vengo los miércoles y me voy el domingo. Costa del Sol reúne unas condiciones en ese sentido buenísimas.

"Para nosotros, en residencial, el desempleo es fundamental, y no pinta mal. Nos está sorprendiendo a todos gratamente"

P. El teletrabajo entonces sí se está notando.

R. Para cliente extranjero que viene a España, sí. Para cliente nacional, el efecto del teletrabajo es menor. La oferta que tenemos tampoco es como para decir voy a llenar España de escandinavos que están teletrabajando, estamos hablando de tiques medios por encima de 500.000 o 600.000 euros. Entonces, esos que pueden venir sí que claramente son teletrabajadores y lo van a hacer.

P. ¿Y el cliente nacional?

R. Te voy a aburrir, porque es lo mismo que escuchas en todos los foros: está muy concentrado en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, también pujante como primera residencia, y luego Bilbao.

P. Hace tres años solo decían Madrid y Barcelona.

R. Yo no, como tengo suelo en más partes [ríe]. Pero, fíjate, donde decía siempre Tier 2, para mí ya es Tier 1,5, ciudades como Valencia, Málaga o Sevilla, que tienen una oferta atractiva de talento joven para trabajar, con universidades e infraestructura, donde la gente va a querer vivir y va a hacer falta vivienda de alquiler. Ahí va a seguir habiendo demanda sí o sí. Y luego ya tienes el siguiente nivel, que son ciudades donde nosotros estamos, como Lleida, Pontevedra, Huelva, Jerez. Hay demanda, no se para, pero tienes que acompasar los ritmos, porque el cliente ya es más sensible al coste de la hipoteca.

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P. Sus competidores están apostando mucho por la coinversión. ¿Se lo plantea?

R. En residencial, no. La coinversión lleva existiendo desde que apareció un gestor bueno que no tenía capital. Promotoras pequeñas hacen mucha coinversión. ¿Qué conlleva? Tu balance disminuye totalmente. Si eres una cotizada y de repente todo el capital lo repatrías vía dividendos y solo inviertes una parte de ese capital, bueno, es otro modelo de negocio, pero tu balance es otro. Tienes una buena capacidad de gestión, inviertes menos capital propio, te pagan unos fees de gestión, con eso no te vas a hacer rico, y luego, si todo va bien y se consigue una TIR X y un múltiplo sobre el capital invertido de tanto, pues te pago a lo mejor un extra del beneficio que yo he obtenido. Eso muchas veces es como la zanahoria, que cada vez es más grande, pero cada vez está más lejos. Es otro modelo. Nosotros en Metrovacesa no necesitamos invertir capital, tenemos el suelo, y el nivel de dividendo que estamos dando actualmente es muy atractivo.

P. ¿Piensa acudir a los programas de colaboración público-privada?

R. Los hemos mirado. Nosotros no seremos operadores, Metrovacesa lo que quiere es poner en valor su cartera de suelo vía promoción y en terciario en algunos casos vendiendo los suelos y devolverlo a los accionistas vía dividendo. No queremos quedarnos activos y operar. Podemos quedarnos un tiempecín, estabilizarlo y después venderlo, con lo cual nuestro rol ahí tiene que ser de promotor y tener una salida después de ese activo. Como puro gestor cobrando un fee, tampoco entraríamos. Es un modelo muy bueno y a los promotores grandes te da seguridad de que son 4.000 viviendas que puedes hacer.

"Hemos mirado los programas de colaboración público-privados, pero como promotores, nosotros no seremos operadores"

P. Hemos vivido un año muy electoral, en el que se ha hablado mucho de la vivienda.

R. Gracias a Dios. Por fin, se han dado cuenta de que la vivienda es un problema y que hay que tomar cartas en el asunto de muchas maneras. Promoviendo el alquiler, la venta, sacando suelo, etcétera. Y esto es un problema europeo. Por tanto, de cualquier color que sea el Gobierno y en países de Europa, esto está en primera línea.

P. Los tipos de interés han cogido a la promoción institucional para alquiler (BTR) con el pie cambiado.

R. Este año está mucho más difícil, eso es cierto, porque al cerrar una operación dices: "¿Cuál es el price gap?". Es que no hay gap, porque no hay price. ¿Por qué no se cierran más transacciones? Porque el fondo, con esta nebulosa de los tipos de interés, te pone un precio tan bajo, y con el build to sell [promoción para venta a particulares] funcionando bien, yo dedico ese activo a build to sell.

"No vamos a hacer coinversión. Tenemos el suelo, y el nivel de dividendo que estamos dando actualmente es muy atractivo"

P. Metrovacesa tiene mucho terciario para oficinas. ¿Qué va a hacer?

R. Coliving en terciario es una buena solución, no hay que demonizarlo, es un tipo de vivienda que no va enfocado a una familia que quiera tener una vivienda a largo plazo. El coliving es un tipo de transacción parecida al BTR, pero con más flexibilidad y más servicios, está enfocado a un tipo de cliente más joven, un profesional que tiene una estancia más a corto plazo, alguien que necesita más movilidad, etcétera. Un ejemplo es Oria Innovation Campus, la antigua fábrica de Clesa. Es un uso fantástico, porque tienes hospitales al lado, tienes universidades al lado y tienes un tipo de cliente que lo que quiere es flexibilidad, vivienda de calidad y a corto plazo.

P. Mi pregunta iba dirigida a cuál va a ser su estrategia en el suelo de terciario, porque fundamentalmente era para oficinas y ahora no se quieren oficinas.

R. Para nosotros, y no rehúyo la pregunta, la estrategia de terciario al final es una cartera que tenemos, que no vamos a reinvertir, porque lo que queremos es crear valor, monetizarla, para devolver la inversión a nuestros accionistas vía dividendo. Eso lo hacemos a través de venta de suelo, llaves en mano o desarrollo en algunos casos, como el parque de oficinas que hemos hecho con Tishman. Es verdad que las oficinas ahora están más difíciles, pero puede haber venta de suelo para hotelero, por ejemplo.

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P. Como el que ha vendido en Valdebebas.

R. Está en negociación, creo que se cerrará este año. Pero el uso compatible hotelero o uso compatible coliving funcionan, es algo que tenemos que explotar. En otras ubicaciones podría funcionar senior living asistido a no asistido, por ejemplo, en Levante o en Palma de Mallorca, en algún caso, incluso, data centers en el centro de la ciudad. Por centro de la ciudad me refiero dentro de la M-30, dentro del ámbito de las Tres Chimeneas con todo el polígono que hay detrás, que pertenece Sant Adrià de Besòs, pero casi está dentro de Barcelona y es una ubicación donde tienes electricidad, infraestructura de cable, fibra, etc.

P. ¿Ahí harán data centers?

R. De momento, se acaba de aprobar el Plan Director Urbanístico. Se ha aprobado con 285.000 metros cuadrados, de los cuales un 35% es terciario amplio, permite oficinas, hospedaje, también por ejemplo data centers. Ahí lo lógico es que se cree un hub de producción audiovisual, videojuegos e industria digital. Y tampoco demonicemos las oficinas. Hay un flight to quality [salto a la calidad] y cada vez veremos más que los inquilinos tienen que alquilar sí o sí en oficinas con un certificado de sostenibilidad eequis, y además el inversor que estará por detrás tiene que invertir con sostenibilidad. Entonces, los pocos desarrollos que va a haber, yo creo que van a ser ganadores.

"En Operación Chamartín, compraría residencial como un loco"

P. ¿Cómo queda en medio de toda esta reflexión Operación Chamartín?

R. Yo residencial compraría como un loco. Y en oficinas, va a haber una dinámica interesante, pero claramente va a haber un desplazamiento del centro financiero hacia el norte. Va a tardar. Y eso a nosotros en Clesa nos viene de maravilla, porque estamos tangencialmente. Fuencarral está en plena transformación y de hecho hay inversores que han comprado allí, han hecho residencias de estudiantes, y creo que se va a posicionar como un hub de estudiantes.

P. Consolidación del sector. Se está hablando mucho últimamente de algún accionista suyo interesado en lanzar una opa. Y no me diga pregúntale a él.

R. Lo tendré que decir.

P. Pero ¿qué papel quiere jugar Metrovacesa en la consolidación?

R. Tiene sentido que haya un campeón español, uno o dos, de la promoción residencial. Yo creo que Nin [en otra entrevista de El Confidencial] lo mencionaba bien. Él llegaba a decir 100.000 viviendas, él es de Bilbao, yo soy padre de Bilbao, madre de San Sebastián [risas], pero creo que el tener más, que te escuchen más, es bueno, y también de cara a poder tener más escala en costes de construcción, en inversión en temas de energía o digitalización; también desde el punto de vista de mercado de capitales. Dicho esto, desde el punto de vista operativo, ahorros tampoco vas a tener tantos. Los costes de estructura de un promotor que sea eficiente están en torno al 4% sobre ventas. Y si me fusiono voy a tener el 3,5%. Un 0,5% no te justifica una fusión desde el punto de vista industrial. Entonces, dices, "¿por qué tendría que ocurrir?". Por lo primero que te he dicho y porque tienes dos tipos de capital en España: el más estable, nacional, que se va a quedar, y el internacional, que se tiene que ir porque le vence el periodo del fondo y tiene que buscar una salida.

"En España, tienes dos tipos de capital: el más estable, nacional, que se va a quedar, y el internacional, que se tiene que ir"

P. Entonces, Metrovacesa debería capitanear la consolidación, porque es la única de las grandes de capital español. Al menos por el momento.

R. Pero la industria no ha conseguido la fórmula para hacerlo, y una parte de eso se debe a que el mercado está funcionando bien y, en estos fondos que tienen que salir, no ha habido dolor suficiente como para decir "tengo que salir".

P. Han sufrido.

R. Yo creo que las grandes no tanto, pero bueno. Con lo cual, tiene sentido, pero no hemos sido capaces de encontrar la fórmula y con el mercado comportándose como se sigue comportando, tampoco es evidente que se vaya a producir.

P. ¿Interpreto bien si entiendo que no ve fusiones o compras en el corto plazo?

R. Correcto, no las veo a día de hoy.

P. ¿Y en 2024?

R. Tampoco. Mi capacidad de pensamiento, de predicción, no va más allá. Si no se va a producir en 2023, tienes dos escenarios. Hacer un run-off, que quiere decir que ya no compras, vas promoviendo o vendiendo suelos, y como se sigue vendiendo, da un retorno adecuado. Si no, lo que tienes que hacer es seguir invirtiendo. Aquí no puedes parar máquinas. Entonces, si tú vas a entregar 2.500 viviendas o 3.000, tienes que comprar suelo para 2.500 o 3.000 viviendas. Si estás dos años comprando por debajo, lo que está claro es que ese output ya no lo quieres tener.

P. En ese proceso de consolidación, ¿qué papel quieren jugar sus accionistas? Hay alguno —por el señor Carlos Slim— que quiere comprar más.

R. Ahí te diría que se lo tienes que preguntar a los accionistas. Lo que yo veo en la base accionarial de Metrovacesa es que es estable y funciona bien. Nosotros tenemos un componente accionarial estable y claro y que quiere permanecer. Toda nuestra estrategia de ejecución lo demuestra, en el sentido de que no estamos haciendo run-off, incluso invertimos y estamos poniendo en valor nuestro banco de suelo.

"Si vas a entregar 2.500 viviendas y estás dos años comprando por debajo, lo que está claro es que ese 'output' ya no lo quieres tener"

P. ¿Y teme que promotoras cuyo fondo ha cumplido ciclo vendan tirando los precios?

R. No veo el dolor suficiente para que haya ventas a derribo. Si me hubieras preguntado en el escenario de septiembre o diciembre del año pasado, que el mundo se iba a acabar pasado mañana, a lo mejor alguno de estos fondos lo estaba pensando. Y ahora de repente ha dicho: "Yo sigo vendiendo", y como desde el punto de vista macro la cosa no parece que vaya a ir a mucho peor, no veo ventas a derribo, la verdad.

P. ¿Qué ayudas pediría en su carta a los Reyes Magos?

R. Una de nuestras cartas a los Reyes Magos es algo tan sencillo como agilidad. Generar suelo, tanto para alquiler como para venta, es importante. De cara al cliente final, tiene que haber ayudas en la compra. Hay segmentos de la población donde necesitas vivienda asequible o vivienda de protección. Ahí pediría agilidad en la decisión sobre el precio del módulo. Porque se fija el precio de módulo máximo de venta, y me olvido hasta dentro de seis años, y mientras tanto los costes de construcción suben un 20%. Luego tienes la vivienda, asequible, para un segmento de la población con un nivel adquisitivo más bajo, pero que puede pagar una hipoteca. Hay modelos como los avales ICO, que llevamos pidiendo mucho tiempo, que funcionan, donde el deffault [impagos] es más bajo que en las hipotecas tradicionales.

"Nuestra carta a los Reyes Magos es algo tan sencillo como agilidad, generar suelo, tanto para alquiler como para venta"

P. ¿Comparte que las administraciones rebajen los impuestos a la vivienda para abaratarla?

R. Quizá tiro piedras contra mi tejado, pero creo que no tiene que ser indiscriminado. Tú puedes segmentar perfectamente qué tipo de vivienda. Por ejemplo, que sea para un programa como tu primera casa o con incentivos fiscales, la desgravación de la hipoteca, por ejemplo, qu volvamos a ese modelo, yo creo que era interesante.

P. Ley de vivienda y ley del suelo. Estamos en terreno de nadie a la espera del nuevo Gobierno. ¿Qué se debe abordar urgentemente?

R. Echo en falta que hubiera unos plazos límite para las aprobaciones, que se pusieran a nivel nacional. Aquí estamos en una situación ya de semiemergencia. Tener tramitaciones de 25 años en zonas donde necesitas vivienda es ridículo. Yo no sé si tres meses o seis es lógico, lo que no es lógico es cuatro años para obtener la licencia. Lo que no es lógico es que en un municipio se tarde tres meses y en otro municipio se tarde cuatro años. Si tengo un plazo para la obtención de la licencia que sea cierto, es más fácil atraer inversión. Yo siempre digo que la tramitación urbanística en este país, más que una ciencia, es un arte, porque es complicadísima.

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P. ¿Vería bien que se tipificara un suelo concreto para alquiler? ¿Ayudaría a bajar precios?

R. Yo dejaría que el mercado lo dictara. Es verdad que en algunos ámbitos como las Tres Chimeneas, del 40% de protección que hay, la mitad se tiene que dedicar al alquiler. A mí me parece un poco restrictivo, la verdad. Preferiría que se autorregulara el mercado.

P. ¿Y usos mixtos?

R. Es verdad que tienes que pensar que haya dotacional, para sanidad, servicios públicos; también tiene que haber cierto comercio, porque no puedes crear una ciudad dormitorio donde la gente tenga que coger el coche para ir al Carrefour. Pero dentro de los usos, si después no funciona, debería darse un poco de flexibilidad, aunque sea a posteriori. Igual que decía vigilar el precio del módulo de vivienda de protección con cierta periodicidad para que no se quede obsoleto, si has diseñado un barrio donde el retail, por ejemplo, está vacío durante 10 años y hay escasez de vivienda, ¿por qué no dejas que esos bajos se transformen en vivienda? Al final, el capital lo que busca son las reglas del juego claras, no que las cambien cada seis meses.

P. Caso Fundaciones. Probablemente sea una de las situaciones más espinosas que le ha tocado lidiar en los últimos tiempos. A toro pasado y con las pruebas, que han ido saliendo durante la investigación judicial, ¿se arrepiente de esa operación?

R. La estrategia que mencioné antes de venta de activos terciarios es una estrategia que hacíamos, hacemos y seguiremos haciendo: vender activos terciarios a precio de mercado y, además, haciendo la diligencia debida. Lo que no esperábamos en este caso era todo el embrollo y toda la maraña judicial que había. Dicho eso, hubo una petición de que Metrovacesa y el consejero delegado fueran investigados, y esa petición fue denegada tanto por el juez instructor como por la Audiencia Provincial. Por lo tanto, nosotros estamos fuera de toda la maraña.

P. Cuando vendió la parcela de Valdebebas, ya estaba judicializado.

R. Eso se ha visto después con las resoluciones judiciales que ha habido respecto a eso. Nosotros seguimos nuestros procesos de diligencia debida, control interno, etcétera, de la operación. Salió adelante, hubo intentos de que fuéramos investigados y se demostró que nosotros habíamos hecho la operación siguiendo un procedimiento adecuado y a precio de mercado, que teníamos en ese momento ofertas similares.

"Si has diseñado un barrio donde el uso comercial está vacío 10 años y hay escasez de vivienda, ¿por qué no transformarlo en vivienda?"

P. No ha habido ninguna operación a día de hoy en Valdebebas a esos precios.

R. Es el mejor suelo de Valdebebas, en cuanto a que tienes una ubicación excepcional, tienes el hub de transportes enfrente, y ese barrio se va consolidando poco a poco.

P. ¿No habría tenido más sentido hacer una reversión?

R. Yo creo que es difícil con un proceso judicializado tan complejo, es difícil a día de hoy que haya reversiones.

P. Para terminar, ¿cuál es su foto a tres años de Metrovacesa?

R. Estamos en una posición envidiable por accionariado, por financiación, porque tenemos el banco de suelo. Estamos ahora en un nivel de unas 2.000 viviendas, queremos pasar a 2.500. Y la joya de nuestra corona, que ya se empieza a ver, son los suelos en gestión, que nos van a permitir tener un producto de un tique medio más alto, pero además en ubicaciones muy buenas. Es la parte más bonita, porque es donde ves la creación de un barrio. Las Tres Chimeneas, en Barcelona; Isla Natura, en Sevilla; Oria Innovation Center, en Madrid. Realmente ves lo que creas. Luego, tenemos excelentes ubicaciones. En Madrid, Los Cerros, 1.500 unidades, ARPO, 200; Getafe estación, 425 unidades; Papelera en el Prat de Llobregat, en Barcelona, con 1.600 viviendas. En Valencia, Vinival y Benimaclet; Nou Llevant en Palma... Yo creo que tenemos un futuro muy ilusionante.