"La okupación es el método usado por algunos políticos para tapar la falta de vivienda social"

Eduard Mendiluce (Barcelona, 1970) lleva 30 años ligado al sector inmobiliario desde posiciones que le han permitido tener una visión muy financiera del negocio. Durante 14 años, militó en las filas de Criteria, el grupo de participadas de La Caixa; después, en Catalunya Caixa, vivió en primera persona el estallido de la burbuja, y desde hace una década, está al frente de Anticipa y Aliseda, las dos grandes gestoras de activos inmobiliarios levantadas por Blackstone en España.

Esta trayectoria le ha llevado a conocer tanto las mieles del éxito profesional como los ataques de grupos antisistema, que acusan a los grandes inversores internacionales de especular con la vivienda. Un acoso que Mendiluce tacha de único en el mundo y cuyas consecuencias, en términos de coste para el sistema y para la paz social, invita a analizar.

PREGUNTA. Usted estaba ya en la primera fila directiva del sector cuando se gestó la burbuja y después tuvo que gestionar el desplome y la recuperación. Pero hay una generación entera de ejecutivos que nunca han trabajado con inflación. ¿Cómo se gestiona esto?

RESPUESTA. Que tengas una materia prima, que se llama dinero, y creas que va a ser gratis toda la vida, no es la ortodoxia. Se dice que un buen directivo es aquel que en algún momento ha hecho una restructuración laboral. Yo también te diría que un buen directivo es aquel que ha trabajado en momentos de inflación.

P. ¿Y en qué momento estamos?

R. Soy una persona que intenta ver oportunidades en cualquier entorno. El actual no es fácil, pero es un momento en que, si eres listo y tienes buenos equipos, puede haber oportunidades. La gente confunde la palabra oportunidad con chollo. No estoy hablando de esto. Yo hablo de oportunidades de inversión, lo otro es otra cosa.

P. ¿A qué diría que se enfrenta el sector?

R. Hemos entrado en una época de inflación, y creo que nos quedaremos en un entorno del 2%-3% de inflación, porque hay elementos estructurales de inflación. Hay un proceso de relocalización, porque la geopolítica y el mundo nos han enseñado que la globalización masiva tiene ciertos riesgos que no habíamos sabido evaluar bien. Y dos, porque tenemos lo que se llama green inflation, la inflación derivada de la transición energética, que no va a ser gratis y va a haber tensiones. ¿Qué pasa? Que los tipos de interés van a tener que adecuarse a esta realidad y, por tanto, viviremos tipos que yo creo que este año van a llegar a estar por encima del 4%, pico en septiembre, pero van a estar entre el 3% y el 4% a partir del año que viene.

"El momento actual no es fácil, pero es un momento en que, si eres listo y tienes buenos equipos, puede haber oportunidades"

P. ¿Por cuánto tiempo?

R. No, no, yo creo que se van a mantener en el 3%-4%. No tengo la bola de cristal, pero se van a mantener. La nueva normalidad es esa. Por tanto, ¿cómo lo afrontamos? El sector inmobiliario, concretamente el residencial, en entornos de 3%-4%, lo puede soportar. No hay un problema ni en la concesión ni en el pago de hipotecas en estos entornos.

P. ¿Será incluso un sector más sano del que hemos visto estos últimos años?

R. Sí y no. No se han hecho tonterías estos últimos años. Pero, hombre, sí, es sano, porque yo creo que toca que esté en esos entornos. Dicho esto, el mercado inmobiliario, especialmente el residencial, tiene una fortaleza brutal: la escasez de oferta. Hoy, en producto inmobiliario de obra nueva se están acabando menos de 100.000 unidades al año, necesitamos 150.000, van a entrar 300.000 inmigrantes cada año, tenemos más de 20,5 millones de personas ocupadas y poca oferta. En segunda mano, pasa exactamente igual, hay poca oferta; y en suelo, todavía menos. ¡Es que no hay suelo! Entonces, claro, esto le da una resiliencia al sector bestial. Alquiler, también, una escasez tremenda. ¿Y esto por qué ha pasado? Porque el sector público no ha hecho sus deberes.

"La nueva normalidad van a ser tipos en el 3%-4%, y esos niveles el sector residencial español los puede soportar bien"

P. ¿En el alquiler?

R. En todo. En suelo, porque no han hecho los deberes en urbanismo, no han sido flexibles poniendo suelo a disposición de operadores que permita desarrollar vivienda; en alquiler, porque hemos sobrerregulado, y más que queremos sobrerregular. Este es el entorno en el que nos encontramos. Dicho esto, mi expectativa, la de la resiliencia del mercado, es que moderaremos las transacciones. Estaban en 670.000, nos iremos a 620.000 transacciones de vivienda de segunda mano y obra nueva este año 2023. Por tanto, habrá un cierto ajuste a la baja, pero ni mucho menos preocupante. ¿Precios? Algunas zonas van a tener decremento de precios, pero, en promedio, no van a bajar.

P. Ni tampoco van a subir.

R. Sí, sí, van a subir un poco, entre un 0% y un 2% de promedio. Tenemos un mercado polarizado, donde lo bueno se vende muy bien y lo malo va a sufrir más. De ahí que los precios no van a tener el mismo comportamiento. Vamos a ver reposicionamiento de oficinas a residencial, porque las oficinas no están teniendo la demanda que se esperaba. Y otra cosa curiosa que va a empezar a pasar es que, poco a poco, la gente va a valorar comprar una vivienda eficiente energéticamente, es algo por lo que nosotros estamos apostando mucho. Tú hoy tienes en Reino Unido un IBI distinto en función del certificado de tu casa: si tienes una A pagas menos IBI que si tienes una F.

"En Reino Unido, ya hoy, pagas un IBI distinto en función del certificado de tu casa, y en Francia no puedes alquilarla si tienes una F"

P. Eso ya existe en Reino Unido.

P. Esto ya existe. En Francia, si tienes una F, no puedes alquilar el piso, y hay una directiva europea que va en esa línea. Todo se está moviendo y, al final, el cliente va a valorar, sea inquilino o propietario, algo con lo que pague menos factura de luz y gas. Nosotros esto lo vimos y hemos creado una plataforma que se llama Effic, donde lo que hacemos es ofrecer a clientes, a comunidades de propietarios, a grandes tenedores, a pequeños tenedores, a todo el mundo, rehabilitar su vivienda aprovechando los fondos de Next Generation. Es una oportunidad: cambias la caldera de tu casa, cambias cristales, ventanas, la aerotermia y te pagan el 70%. Entonces, la radiografía del sector te diría que es ésta: cambio de entorno sí, pero no dramático.

P. ¿Y cuáles son las razones de la crisis? Porque hay quien defiende que los bancos centrales se pasaron de frenada con la liquidez.

R. Bueno, yo creo que no. Pero tienes razón en que los bancos centrales han jugado un papel clave y hay voces, digamos, del mundo académico y de analistas que dicen que se pasaron de frenada. Los bancos centrales tenían que actuar en marzo de 2020, sin duda, compraron deuda pública, compraron deuda privada, inyectaron liquidez, y quizás se han pasado de frenada. Pero también es muy fácil decirlo a toro pasado. Me gustaría saber la tensión que tenían en aquellos momentos, con un PIB cayendo en picado y la gente quedándose en casa y no consumiendo.

P. Y sin saber si podíamos vencer al covid.

R. Exacto. Ahora, el problema de los bancos centrales es que tienen muchos activos en balance y la valoración a mercado de hoy de estos activos los lleva a generar pérdidas. El Bundesbank va a generar pérdidas, el Banco España va a generar pérdidas, los grandes bancos centrales van a generar pérdidas porque tienen una cartera de deuda pública y privada comprada a una valoración con tipos casi cero, y ahora tienen que descontar los flujos de esta deuda a un tipo mucho más alto, con lo cual, el valor del activo es inferior, y la diferencia entre valores es pérdida neta. Por tanto, van a dejar de pagar dividendos a los Estados y podemos ver casos en que haya que recapitalizar a un banco central. Que los Estados tengan que recapitalizar a sus bancos centrales significa que pagas con impuestos el exceso de liquidez que has metido en los mercados. Eso va a tensionar, estoy convencido. Especialmente desde Finlandia, Alemania, Países Bajos, que son los países con mayor rating, se va a presionar al Banco Central Europeo. Esto no va a ser fácil.

P. ¿Por qué van a presionar?

R. Políticamente, para que la intervención monetaria del Banco Central Europeo se modere. Las palancas que normalmente tiene la economía para afrontar un menor PIB son monetarias o fiscales. Se va a tener que recurrir a la fiscal, porque la monetaria, el Banco Central Europeo ya ha rellenado demasiado su balance. En Estados Unidos puede ser otra historia, porque la Reserva Federal no tiene la misma presión de los Estados que Europa.

"Que los Estados tengan que recapitalizar a sus bancos centrales significa pagar con impuestos el exceso de liquidez metido en los mercados"

P. Entonces, ¿estamos abocados a subidas de impuestos?

R. Depende. Lo que digo es que si entras en PIB moderados del 1%, incertidumbre y volatilidad, a lo mejor, la política que en otro momento hubiese sido de inyección monetaria, si ahora los bancos centrales no pueden ser tan activos, tendrás que bajar impuestos. Pero bajar impuestos significa que el déficit se disparará y puedes tener problemas con la prima de riesgo, y ahí sí que podría verse obligado a intervenir el Banco Central Europeo, porque es una situación de urgencia. No va a ser fácil. Estamos en entornos de una inflación distinta, de unos tipos de interés distintos, y yo sí que lo veo como oportunidad para fondos de private equity que sean hábiles. Dado que la renta fija, la renta corporativa, va a vivir momentos de cierta turbulencia, en todo lo que son mercados alternativos hay oportunidad de captar liquidez e invertirla en un binomio rentabilidad-riesgo atractivo. Veo que en alternativos, más que bolsa o renta fija, es donde realmente hay oportunidades a futuro.

P. ¿Cómo afectará a la gente de la calle la pérdida de los bancos centrales?

R. En el límite, le podría afectar por quién paga la fiesta de las pérdidas de los bancos centrales: el impositor. Al final, si se necesitara, digo sólo si se necesitara, recapitalizar algún banco central de alguno de los países, no el Banco Central Europeo, la única forma es apelando al recurso público. Un banco central reporta todos sus beneficios al Estado y reclama, en caso de pérdidas, recapitalización. Pero ya veremos. No lo sé.

"Estamos en entornos de una inflación distinta, de unos tipos distintos, que yo veo como oportunidad para fondos de 'private equity"

P. España, dentro de esta foto general de dudas, ¿está bien en comparación?

R. Estamos bien en comparación. Por ejemplo, en vivienda, ¿qué ha pasado en otros países? Que ha subido dos dígitos porcentuales. Tienes desde Estados Unidos, que sube la vivienda un 20%, hasta Nueva Zelanda, Australia, Alemania, que te han subido doces, quinces por ciento. ¡En España no! Hemos estado subiendo el cinco, el seis, el ocho. ¡Y no hemos llegado todavía ni al pico del ciclo anterior! Del -45% estamos en el -20% todavía, porque en España la renta per cápita es sensiblemente inferior a la de estos países.

P. Y porque nuestra burbuja fue mayor.

R. Y nuestra burbuja fue, efectivamente, tremenda. En términos reales, si le descontamos inflación, estamos todavía muy lejos del pico de 2007. Excepto Barcelona o Madrid o San Sebastián, en general, estamos muy lejos. Ahora se está hablando de que si continúan los tipos al alza, vamos a dañar la affordability [asequibilidad] de las familias, pero no se hacen bien los números. En los últimos años, la mayoría de las hipotecas han sido a tipo fijo, y las de tipo variable son de gente que no le queda al 100% de la hipoteca, les quedará en promedio alrededor del 50%. Si los tipos de interés subiesen por encima del 4% de forma constante, sí lo notaríamos. Mi visión, como te decía, es que llegaremos a un pico en septiembre, en el 4%, un poco por encima, y a partir de ahí se moderará en los entornos del 3%.

"No estamos haciendo bien los números cuando decimos que si siguen los tipos al alza esto va a dañar la capacidad de pago de las familias"

P. Y como Anticipa-Aliseda, ¿qué papel quiere jugar?

R. Nuestro posicionamiento es que somos asset manager. ¿Qué oportunidades vemos? Un sector financiero que tiene que reducir el número de personas, porque es un sector muy pesado, y contar con gente como nosotros, que podemos ayudarles en la gestión de la morosidad. Segundo, titulización de carteras de crédito. A veces los bancos tienden a vender carteras, simplemente vender, y titulizar no es exactamente vender. Titulizar es que coges una cartera de préstamos y emites un bono que te compra un inversor. Ahí, a efectos de desconsolidación del banco y de consumo de capital es más eficiente que vender la cartera, porque cuando vende, el banco tiene que asumir toda una serie de pérdidas y darse toda una serie de provisiones que titulizando no es necesario.

P. Si es tan bueno, ¿por qué no titulizan más los bancos?

R. Bueno, hasta ahora se han titulizado préstamos performing, préstamos que se pagan, pero préstamos que a lo mejor tienen alguna incidencia de pago, bien gestionados, los podemos reperformear, hacerles un reset y que vuelvan a pagar. Este reposicionamiento, lo sabemos hacer bien. Yo no digo que los bancos no sepan, digo que creo que es bueno que cuenten con equipos profesionalizados como nosotros, que sólo hemos hecho esto. También queremos reposicionar activos inmobiliarios, de empresas industriales, somos expertos en reposicionar estos activos, y lo estamos haciendo ya. De hecho, trabajamos para El Corte Inglés, por ejemplo. Y el tercer pilar en el que nos queremos posicionar es el de la eficiencia energética.

P. ¿Están llegando los fondos Next Generation a la gente, a las comunidades de vecinos?

R. Se sacó una regulación ministerial, pero las comunidades no acabaron de regular hasta julio-septiembre. ¿Dónde estamos ahora? Hemos finalizado proyectos por más de 1.200 viviendas. ¿Tenemos resoluciones? Muy pocas, la verdad, unas 100 viviendas. ¿Qué pasaba? Al principio pasaban cosas muy divertidas, como que las administraciones públicas no tenían una plataforma tecnológica para poder subir esta información. Ahora ya tienen su plataforma y funciona poco a poco. ¿Cuál es el punto de mejora claro? Nosotros somos gestor de rehabilitación, que nos homologuen y seamos un agente que pueda hacer todos los pasos para la concesión de la subvención, como las ITV. Que nos homologuen y podamos agilizar la tramitación. El caso italiano es una superbuena práctica. Mario Draghi, cuando estuvo de primer ministro, se dedicó a que estos fondos llegasen y ahí han puesto todo un sistema de bonos que va muy rápido. Aprendamos un poco. Piensa que de nuestro parque de 22 millones de casas, el 80% tiene un certificado E. Hay A, B, C, D, E, F, G. Pues E. Tendríamos que estar en C, es lo mínimo.

P. Carteras, ¿cree que va a haber oportunidades?

R. Sí, porque el saldo de dudosos en la banca española es de 70.000 millones de euros: 40.000 de familias y 30.000 de pymes. En pymes, puede haber algún problema, porque además pidieron sus ICO, vencen los ICO, y por ahí puede haber un problema. En familias, como te decía, no veo un gran repunte de tipos que provoque morosidad, pero es cierto que al haber un saldo de dudosos, el Banco Central Europeo fuerza a los bancos a que vendan y van a vender carteras. Queremos estar ahí. Sí. Nosotros estaremos por la vía que te decía: cojamos el saldo de dudosos del banco, ayudémosle a analizarlo en detalle y titulicemos. ¿Me preguntas si Blackstone va a comprar carteras? No lo sé. Lo que sé es que van a estar abiertos a oportunidades. Ahora estamos en ver dónde se sitúa el precio de los activos otra vez, no sólo en inmuebles, también en préstamos, y si el repricing, el precio de los activos, es atractivo para entrar, Blackstone lo va a analizar y si es necesario, entrará otra vez.

"¿Cuál es el punto de mejora claro para agilizar los Next Generation en vivienda? Que nos homologuen como a las ITV"

P. No me ha dicho antes la cifra de ajuste de precios.

R. Bueno, te he dicho que no la sabía. No lo sé, sinceramente, pero nada dramático.

P. ¿Qué es nada dramático?

R. Me quieres sacar el orden de magnitud, ¿eh? Pues entre un 10% y un 15% en activos terciarios, especialmente oficinas, centros comerciales y logístico. Por contra, va a haber oportunidades. Por ejemplo, los data centers es una locura

P. ¿También veremos a Aliseda en data centers?

R. Bueno, yo tengo mucho suelo en Aliseda, entonces sí, hay suelo que puede ser elegible para data center. La cartera Quasar tiene bastante suelo y el suelo es una maravilla.

P. ¿Se va a poder liquidar Quasar en plazo? La verdad es que de Quasar se ha escrito mucho...

R. Se ha escrito mucho y muy erróneo. Quasar tiene vivienda, tiene terciario y tiene suelo. La vivienda es un bien resiliente, se está vendiendo bien. Es cierto que hay vivienda de mala calidad que se vende peor que la de buena calidad, pero, en general, se está vendiendo muy bien. Terciario, puede haber cierto ajuste, pero se está vendiendo bien.

"De Quasar se ha escrito mucho y muy erróneo. La cartera Quasar tiene bastante suelo y el suelo es una maravilla"

P. ¿Qué terciario?

R. Locales comerciales, pequeñas oficinas... No tenemos grandes edificios, es la parte de Quasar más pequeña. Y el suelo es donde vamos a tener, creemos, grandes sorpresas y positivas. Hay dos tipos de suelo: finalista, del que hay una escasez tremenda en el mercado y nos lo compran muy bien, y suelo en gestión, que es suelo que con el tiempo, sea para vivienda, data center, logístico, va a ganar valor. Ahora son suelos que están en estadios previos a licencia: falta plan general, o plan parcial, o la reparcelación, o, en el último estadio, licencia. Entonces, cada estadio que avanza, gana valor. Y tienes múltiplos de creación de valor. Ha sido así toda la vida. La diferencia es que ahora hay menos suelo disponible que antes. ¿Dependes de la Administración pública? Sí, pero ahí yo tengo 65 personas en territorio, 65 profesionales todo el día pegados a los ayuntamientos, no subcontratamos el talento como otros. Ahí es donde nosotros esperamos tener un mayor retorno en Quasar.

P. Se ha publicado que el nuevo plan de negocio de Quasar es a cinco años. ¿Se va a poder cumplir?

R. Tenemos un plan de negocio de en torno a cinco años, sí, más o menos. Pero ya te digo, no tenemos ninguna prisa. Y si necesitamos más tiempo para conseguir maximizar el valor, en aquellas partes de la cartera donde tenga sentido, nos lo tomaremos. Es como si fuese tu casa y si te esperas un año más puedes tener un múltiplo mayor. Pues te esperarías, ¿no? No tenemos prisa, de verdad.

"Si necesitamos más tiempo para conseguir maximizar el valor, en aquellas partes de la cartera donde tenga sentido, nos lo tomaremos"

P. Uno de sus temas favoritos, okupación.

R. Okupación con K, de kilo.

P. Con K. Aquí puede contarme lo que quiera.

R. El gran titular en okupación es que somos el único país de la Unión Europea que protege la okupación. O no protege adecuadamente la propiedad privada, como quieras. En derecho comparado europeo, somos el país que tiene la regulación más laxa en protección de la propiedad privada. ¿Y qué comparas? El Código Penal y la Ley de Enjuiciamiento. Comparas Francia, Inglaterra, Alemania, Italia, Reino Unido y somos realmente una excepción. Una mala excepción. Cuando tienes una okupación, tienes que interponer una demanda y solo con la resolución del juez puedes desalojar. Y esto tarda 18 meses o 24 meses. Pero en el 40% de los casos, cuando llega el momento, el juez suspende porque tiene un informe de vulnerabilidad, por lo que sea, no voy a entrar. ¡40% de los casos suspende! Con lo cual, otros 18 meses. Esto no hay derecho. ¿Qué hay que hacer? Modificar el Código Penal y la Ley de Enjuiciamiento y si yo aporto mi título de propietario, en 24 o 48 horas actúa la policía y punto. Una buena práctica que se está aplicando en Mataró, en Cataluña. El Colegio de Abogados de Mataró ha hecho un convenio con la Policía para que vaya a los juzgados de guardia y en 24 o 48 horas, por la vía del juzgado de guardia, aportas tu escritura y actúa la policía.

P. Pero este marco jurídico lleva mucho tiempo, es previo al estallido de la burbuja.

R. Que sí, que sí. No lo arregló cuando estaba la derecha gobernando, no lo ha arreglado nadie.

P. ¿Podría decirse que el problema se ha agravado ahora porque se ha justificado o disfrazado?

R. La okupación ha sido el método que ha utilizado la Administración pública para compensar el hecho de que no hay vivienda asequible y social. Por ahí se ha justificado y se ha intentado, es cierto, mirar hacia otro lado con cierta permisividad, porque ya va bien, dado que la Administración pública no ha hecho los deberes, pues oye, que lo aguanten los tenedores y las familias. Con todo el coste que esto significa, nadie ha hecho el número de las externalidades negativas que significa la okupación. Es brutal en términos de sanidad, de deterioro o de conflicto. Pero es igual, nadie se ha dedicado a hacer esto. Un americano, un inglés, un fondo alemán, no lo entienden. Y si no lo entienden, no invierten. Especialmente en la zona de mayor permisividad que es Cataluña, donde han añadido una regulación que es el Decreto 1/2022, que protege okupas, no solo no los puedes lanzar, sino que es obligatorio darles un alquiler social a siete años más otros siete, catorce. ¿A quién? A quien demuestre vulnerabilidad. ¿Quién hace el informe de vulnerabilidad? Los servicios sociales y con cierto poco rigor muchas veces. Esto es un entorno que frena la inversión.

"Hay que modificar el Código Penal y la Ley de Enjuiciamiento, y si aporto mi título de propietario, en 24 o 48 horas actúa la policía"

P. La norma propuesta por el PSOE, ¿es suficiente?

R. No es suficiente. Hay que ser más taxativo y decir: qué pasa si hay una ocupación ilegal y hay una situación de vulnerabilidad. Lo que tienes que hacer es darle recursos a esa familia, claro que sí, ayudarla, realojarla en otra vivienda, ofrecerle al propietario de la vivienda okupada si quiere mantener a esa familia con un alquiler que le pagará la Administración pública, a lo mejor acepta, y si no, realojarla y llegar a acuerdos con grandes y pequeños tenedores donde el Estado paga un alquiler de mercado. ¡Función pública ayudando a lo que es la función social de la vivienda, claro que sí! Pero no tienes que quitar nada del derecho a la propiedad privada por un problema que debes solucionar desde Servicios Sociales. Si Servicios Sociales no tiene viviendas, lo que debe hacer es hablar con quien tiene viviendas y decir, ¿por qué no firmamos un contrato a siete años a cinco años, lo pagamos y realojamos a esta persona aquí? Pero el contrato lo tienes con la Administración pública...

P. Anticipa-Aliseda negoció con el Gobierno la cesión de miles de viviendas. ¿Cómo quedó aquello?

R. Nosotros hemos propuesto un esquema que se hizo en Dublín, donde hicieron un concurso público para que el gran tenedor aportase viviendas vacías, ocupadas, vulnerables y a cambio les hacían un contrato a 25 años con un descuento sobre el precio de mercado de alquiler. Los grandes tenedores tienen un contrato con la Municipalidad de Dublín a 25 años de alquiler, van cobrando su alquiler un poquito por debajo de mercado, ya les va bien. Ahí se hizo política de emergencia habitacional. Esto es lo que estamos diciendo. Hemos hablado con el ministerio, nos han recibido, nos han dicho que les parece muy buena idea, mi estimación es que podríamos captar unas 20.000 viviendas vacías y okupadas con personas vulnerables que realmente necesitan una solución de Servicios Sociales. Pero no vemos que esto se traduzca en nada.

"El Estado debe rescatar las competencias de emergencia habitacional, pero gestionada en un ámbito autonómico"

P. El Gobierno central no quiere firmar ese contrato porque dice que vivienda es competencia cedida.

R. Bueno, pues que lo firmen las comunidades autónomas, no tengo problema. El problema de la vivienda a lo mejor es este, que tiene que ser el Estado el que rescate esas competencias de emergencia habitacional, no de vivienda, y que la emergencia habitacional se pueda regular en un ámbito estatal, pero gestionada en un ámbito autonómico.

P. Igual a los políticos les va bien como está, ¿no?

R. No me pinches.

P. ¿Cree que se terminará aprobando la ley de vivienda?

R. Mi apuesta es que sí. Y va a limitar los alquileres de dos formas. De entrada va a limitar el crecimiento del alquiler anual. Ahora es del 2%, a ver qué porcentaje queda. Pero aparte va a habilitar a las comunidades autónomas para que puedan aplicar mecanismos de control de precios de alquiler. La regulación de alquileres tiene dos efectos. Tú pones un límite de alquiler en tu barrio. Todos los alquileres que están por debajo, con el tiempo, van subiendo hasta el límite, con lo cual, la gente más desfavorecida, que era la que estaba por debajo, se fastidia, y la que está por arriba, que tiene la obligación de irse al límite, mucha se sale del mercado y se va a venta, por lo tanto reduces oferta y fastidias a la gente más necesitada. Justo el efecto contrario.

"Mi apuesta es que la ley de vivienda va a limitar los alquileres de dos formas: con el tope del 2% y con el mecanismo de control de precios"

P. Pero toda Europa avanza en la misma dirección de control de precios.

R. Pero con una visión, yo te diría, populista, electoralista y poco rigurosa, porque el efecto es clarísimo, de hecho, ya hay ciudades que se han dado cuenta y lo están revirtiendo en el norte de Europa, en Suecia, porque ya han pasado a la siguiente pantalla y se han dado cuenta de los efectos perniciosos. Entonces, ¿qué hay que hacer? Lo que hay que hacer con el alquiler, de entrada, es favorecer una mayor oferta. Cuando analizas el problema de affordability en España, de esas familias que están dedicando el 40%, 45% o 50% de sus ingresos a la vivienda, te das cuenta de que el problema que tienen es de ingresos, son familias que están cerca de la pobreza, es un problema de ingresos, hay que ayudarlas inmediatamente, subsidiar a esas familias. ¡Es ahí donde está el foco! Entre usted donde está el problema.

P. Vamos a tener que aplaudir la política de subidas de SMI que los empresarios tanto han criticado.

R. Yo tengo mi opinión sobre el SMI, pero no hablo de esto. Lo que digo es que la subsidiación tiene que ser una política muy microsegmentada. A mí los cheques y las tonterías éstas, no, pero microsegmentar a gente que lo necesitase, sí. Pero claro, gestionar la subvención microsegmentada cuesta muchísimo más. Hay que remangarse a partir a las tres de la tarde.

P. ¿Ha perdido Cataluña un tren?

R. Cataluña tiene unas fortalezas brutales, pero brutales, especialmente Barcelona. Es un clúster de innovación clarísimo y reconocido, el clúster de innovación del sur de Europa más dinámico, sin duda. Tiene una capacidad de atracción de talento tremendo, dos escuelas de negocio líderes en Europa, cuando preguntas en una encuesta a directivos europeos dónde quieren trabajar, dicen primero a Barcelona que Madrid. Por tanto, repito, tiene un potencial tremendo. ¿Dónde está el problema de Barcelona? Que los políticos catalanes no tienen un plan estratégico para Barcelona, nadie tiene un plan estratégico. ¿Y dónde tiene que estar el plan estratégico de Cataluña, Barcelona? Primero en potenciar todo el STEM [ciencias, tecnología, ingenierías y matemáticas]. Luego, formación profesional en grados que realmente demandan las compañías. Al tema del independentismo, yo no le daría demasiada importancia

P. ¿Cree que ha acabado?

R. Si no ha acabado, esta silente, durmiente, y que continúe. Pero a partir de ahí queremos políticos que sean business friendly. Yo confío, soy optimista, pero tiene que haber un cambio de mentalidad política. A veces hablamos mucho de regulación, pero también quiero hablar de programas de colaboración público privada, porque la colaboración con la Administración pública es doble, es póngamelo fácil en la regulación, pero póngamelo fácil en colaboración público-privada.

"Cataluña tiene unas fortalezas brutales, sobre todo Barcelona. Es el clúster de innovación más dinámico del sur de Europa"

P. En el sector de los servicers se espera un proceso de consolidación. ¿Qué papel quiere jugar Anticipa-Aliseda?

R. Hay una cantidad de servicers importante y creo que habrá un proceso de consolidación. Una parte vendrá de la mano de algunos servicers que necesitan financiarse y, por tanto, puede haber cierto movimiento a través de esa refinanciación. Pero, principalmente, cuando acaben los contratos de gestión y salgan de nuevo a concurso, va a haber ganadores y perdedores, los que sea, y eso va a provocar movimientos, seguro.

P. Y ahí les veremos compitiendo en todos.

R. Sí, sí, sin duda.

P. ¿Cómo está siendo la gestión del contrato de Sareb?

R. Estamos gestionando alrededor de 10.000 millones y estoy gratamente satisfecho, te lo digo con toda sinceridad, porque vamos muy alineado desde que ganamos el concurso, Sareb entiende que tiene que devolver la deuda, entiende que tiene un volumen de deuda importante, entiende que para devolver la deuda tienes que ser muy realista en el valor de mercado de tus activos y, por tanto, no están liquidando, pero sí que están poniendo a precio los activos que gestionamos y tenemos una alineación muy fuerte entre gestora y propiedad, que son ellos. Y estoy gratamente sorprendido. Yo le diría a Sareb que entre en el mundo de la rehabilitación de vivienda sostenible. Creo que sería bueno como empresa con influencia pública, que reduzcan la huella de carbono de todas las viviendas que tienen. Pero, estoy convencido que cumpliremos el plan de negocio de Sareb. Estoy convencido.