¿Hacia dónde va la vivienda? La venta y las hipotecas se frenan y los precios pierden fuelle

El mercado residencial en España se encamina hacia el ecuador de 2023, un ejercicio que está llamado a marcar un punto de inflexión con un descenso en la venta de casas y la concesión de hipotecas y una moderación en el incremento de los precios. Un escenario que ya anticipaba en su reloj inmobiliario CaixaBank hace unos meses.

Los datos de 2022, especialmente los de la recta final del pasado ejercicio, ya apuntaban a un cambio de ciclo en las principales variables vinculadas directamente con la actividad residencial en España. No solo las compras, las hipotecas y los precios se resienten, también lo hacen la construcción de viviendas o la confianza de los expertos inmobiliarios en el sector.

"Quizás estemos ante un punto de inflexión que marca el final del ciclo inmobiliario alcista"

"Tras una mayor actividad registrada en 2021 y 2022, en Sociedad de Tasación pensamos que quizás estemos ante un punto de inflexión que marca el final del ciclo inmobiliario alcista. Y es que hay una serie de factores macroeconómicos que están condicionando la evolución del inmobiliario y de otros sectores de la economía", explica a El Confidencial Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de la tasadora.

"La subida de tipos de interés por parte del BCE está frenando un número relevante de adquisiciones de vivienda en nuestro país ante la imposibilidad de hacer frente a las cuotas hipotecarias y, por tanto, limitando la compra de vivienda. Además, la escalada de precios generalizada, y el impacto que ello tiene en los hogares (incremento del coste de la cesta de la compra, gasolina, electricidad), conlleva una reducción de su poder adquisitivo, dificultando también el acceso a la vivienda a nuevos compradores", añade Villanueva.

Cuesta superar las 100.000 viviendas construidas

Uno de los indicadores que anticipan este fin de ciclo es la construcción de viviendas, que se ha frenado en los últimos 12 meses. La inflación, la fuerte subida de los costes de construcción, la falta de mano de obra y el mayor coste de financiación —tanto para el promotor que quiere construir como para el comprador final de la vivienda— son los ingredientes de un cóctel que impide que la construcción de casas despegue definitivamente en España.

Las cifras de viviendas visadas durante 2022 son muy similares a las de un año antes, muy similares también a las de 2009, apenas un año después de que el sector inmobiliario y el financiero saltaran por los aires. Entonces, hace 15 años, la construcción de viviendas se paralizó, mientras que ahora, según los expertos, solo se ha ralentizado.

En 2018, se superaron por primera vez los 100.000 visados anuales, sin embargo, desde entonces, y con una pandemia de por medio, el sector no ha sido capaz de dar el empujón definitivo para acercarse a las 120.000-150.000 unidades, que son las que el sector promotor calcula que son necesarias para satisfacer la demanda natural de creación de nuevos hogares.

La enorme falta de mano de obra en el sector, que se arrastra desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, a la que se han sumado en los últimos tres o cuatro años unos costes de construcción al alza y un acceso a la financiación cada vez más complicado, ha impedido que la construcción de nuevas viviendas haya conseguido alcanzar esa velocidad de crucero deseada por el sector.

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Caen las viviendas iniciadas y terminadas

De hecho, en el último año, y como se puede apreciar en el gráfico inferior, la ralentización a la que apuntan los expertos ha quedado plasmada en el número de viviendas iniciadas. Los promotores han mantenido las promociones en marcha, pero también han retrasado algunos proyectos previstos hasta tener un entorno económico y de inflación mucho más claro.

Además, en el caso de proyectos de gran envergadura, las promotoras también han optado por arrancar por fases los proyectos. Todo ello ha provocado que la cifra de viviendas tanto terminadas como iniciadas en 2022 haya sido inferior a la de 2021.

"El aumento de los costes de las promociones, dentro de un entorno de subidas de precios generalizado, la escasez de mano de obra y unos tipos de interés al alza que pueden lastrar el crédito, siguen siendo los principales riesgos para la actividad promotora. De cara a 2023, la perspectiva es que se mantengan los niveles de licencias de construcción de 2022", señalaba recientemente en un informe Solvia.

Financiación más cara

Uno de los factores clave en la ralentización del sector es el encarecimiento de la financiación. La banca se ha vuelto especialmente exigente con el comprador final de las viviendas.

Con la fuerte subida del euríbor y los sucesivos incrementos de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación, el coste de comprar una casa respecto al de hace un año, se ha encarecido significativamente, de tal manera que un cliente que hace un año habría obtenido una hipoteca sin problemas, ahora ve cómo sus ratios de esfuerzo y su liquidez se deterioran y, por ende, tiene mayores problemas para obtener una hipoteca, lo que se traduce en menores transacciones, como ya empiezan a mostrar las estadísticas oficiales.

Como se puede apreciar en el gráfico superior, el euríbor a 12 meses, principal referencia de las hipotecas variables en España, ha subido al compás de los sucesivos incrementos de los tipos de interés por parte del BCE, pasando del -0,5% en enero de 2022 al 3,6% a finales de marzo, un aumento significativo que perjudica especialmente a los ya hipotecados, pero que complica la financiación de quienes se están planteando comprar una casa ya que tendrán que acceder a hipotecas más caras.

En este contexto, vuelven aumentan las transacciones en las que no media financiación hipotecaria. Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, a cierre de 2022 se vendieron en España casi 720.000 viviendas —en concreto, 719.680 unidades—, mientras que apenas se concedieron 462.000 hipotecas —461.953—. Es decir, hubo casi 260.000 viviendas que se compraron sin que mediara hipoteca, al contado.

Menos ventas y menos hipotecas

El aumento de este tipo de compraventas, sin embargo, no son lo suficientemente potentes como para compensar la caída de las transacciones con financiación hipotecaria, una caída que ha ido lastrando las operaciones mensuales en la recta final del año pasado.

"El ciclo inmobiliario, cuya duración aproximada es de ocho años, está llegando a su fin"

"A nivel nacional, el mercado inmobiliario cerró 2022 con un volumen de 649.494 transacciones de vivienda, según el INE, siendo un 15% más que en el ejercicio anterior. Ahora bien, mientras durante el primer semestre de 2022 se detectaron crecimientos en actividad, que fueron de en torno al 30%-40% anual en términos de LTM [last twelve month] en los últimos meses del año y principios de 2023 estos se han suavizado progresivamente, hasta tal punto que en enero de 2023 [último dato disponible], el crecimiento era del 13%, también en términos de LTM", según Villanueva.

"Esta caída en la demanda, que también se detecta a nivel de tasaciones, parece indicar que el ciclo inmobiliario actual, cuya duración aproximada es de ocho años, está llegando a su fin", añade esta experta.

Es decir, aunque los datos a cierre de 2022 superan las cifras de 2021 tanto en compraventas como en hipotecas, si se analizan los datos a nivel mensual y se comparan con las cifras de hace un año, estos muestran cierto debilitamiento.

"A pesar de la subida de los tipos hipotecarios, la demanda de inmuebles se mantuvo fuerte en 2022, con un aumento del 16% en el número de transacciones y un repunte del 11% en la producción de hipotecas en comparación con 2021. Esto se debió, en gran medida, al incremento de población, la caída en las tasas de desempleo, la inversión de compradores internacionales en suelo español y al crecimiento del PIB, que superó al de la mayoría de las demás grandes economías de la eurozona desde 2015", señalaba recientemente en su último informe sobre el mercado inmobiliario de ING.

Los analistas del banco naranja prevén que en 2023 se produzca un debilitamiento gradual de la demanda principalmente por la subida de los tipos hipotecarios, cuyo impacto se dejará sentir cada vez más. Además, el descenso del crecimiento económico y el efecto de la elevada inflación sobre el poder adquisitivo contribuirán también a la desaceleración del mercado.

Una situación muy similar es la que se vive en el mercado hipotecario. Al debilitamiento de la demanda durante este 2023 se sumará el encarecimiento de la financiación derivado del incremento de los tipos de interés. Además, una caída en el crecimiento económico y el efecto de la alta inflación sobre el poder adquisitivo de las familias, también contribuirá a la desaceleración del mercado, según ING.

La entidad también espera que desaparezcan ciertos factores que impulsaron el mercado inmobiliario el año pasado, como por ejemplo, el hecho de que una buena parte de la demanda recurriera a los ahorros acumulados durante la pandemia para comprar una casa o que muchas familias aceleraran su decisión de compra el año pasado para adelantarse al incremento de los tipos de interés. ING espera que ambos factores pierdan impulso a lo largo de este año.

"El escenario de alta inflación y el encarecimiento de la financiación están reduciendo la renta disponible y, por tanto, disminuyendo la capacidad de acceso a la vivienda de los potenciales compradores, además de enfriar el mercado inversor", coincide en señalar Villanueva.

La caída del crecimiento económico y el efecto de la alta inflación sobre el poder adquisitivo de las familias frenarán las ventas

En su opinión, y como ya sucedió durante la anterior burbuja inmobiliaria​, "este escenario de menor ingreso residual, bolsas de ahorro de los hogares más contenidas, pero también de incrementos en precios de vivienda, está dando lugar a una demanda insatisfecha, que cada vez es más numerosa, debido a esa dimensión del precio. Este es el equilibrio que, con las condiciones actuales, hay que volver a definir, y que vendrá estipulado por la duración del periodo de alta inflación, así como el alza de los tipos de interés", asegura la directora de Sociedad de Tasación.

Si desde 2008 se ha endurecido el acceso a una hipoteca, el futuro es poco alentador. La reciente encuesta de préstamos bancarios del Banco de España mostraba cómo los bancos españoles esperan un mayor endurecimiento del crédito. Una tendencia que, a ojos de ING, se verá reforzada tras las últimas turbulencias en el sector bancario. "Esperamos que el BCE aumente aún más las tasas de interés en el próximo periodo para frenar la inflación", señalan desde la entidad.

¿Por qué? Aseguran desde ING que "a pesar de una caída en la inflación general debido a menores costos de energía, la inflación subyacente en la eurozona sigue obstinadamente alta. Asumimos que el BCE subirá las tasas de política en 25 puntos básicos dos veces antes de hacer una pausa. En consecuencia, todos estos factores podrían llevar a la hipoteca variable las tasas superen el 4% en la segunda mitad del año, mientras que las tasas fijas podrían llegar al 5%".

Cae la confianza de los profesionales inmobiliarios

A todas estas variables se suman otros indicadores como la confianza del consumidor y la confianza de los profesionales inmobiliarios que, en ambos casos se han ido deteriorando en los últimos meses.

En el caso de la confianza del consumidor, el índice que publica el CIS revelaba en marzo una segunda caída consecutiva debido, principalmente, al empeoramiento de la valoración de la situación actual y también de las expectativas de futuro de los ciudadanos. En concreto, el indicador bajaba en marzo 4,2 puntos respecto a febrero, hasta los 67,4, por debajo de los 100 —que marcan el inicio de la percepción positiva de los consumidores—.

Una situación similar a la que ha experimentado el Índice de Confianza Inmobiliario que elabora Sociedad de Tasación y que se ha situado en 47,8 puntos sobre 100 al cierre del primer trimestre de 2023, lo que supone el tercer descenso consecutivo de este indicador; continuando, además, por segundo trimestre consecutivo, por debajo del punto de equilibrio (50).

"La situación de incertidumbre global que genera el conflicto bélico en Ucrania —y su consecuente impacto en el sector energético—, la alta inflación generada y el alza de tipos de interés, están influyendo sobre la economía en general, y sobre el mercado inmobiliario en particular, poniéndose de manifiesto en la confianza del sector, que desciende por tercer trimestre consecutivo", destaca Consuelo Villanueva.

En su opinión, "la recuperación del optimismo dependerá, fundamentalmente, de la extensión en el tiempo de esta situación y de las subidas de tipos adicionales que sean necesarias hasta alcanzar la cifra de inflación objetiva del 2% marcada por los bancos centrales".

El incremento de precios pierde intensidad

Todos estos factores han tenido un impacto sobre la evolución de los precios que, tras unos años registrando fuertes subidas, también muestran síntomas de agotamiento, especialmente, en segunda mano. La intensidad de las subidas se ha frenado, como se puede apreciar en los gráficos inferiores.

"2023 va a ser un año de desaceleración en el mercado inmobiliario español, con un estancamiento y posible caída de los precios de la vivienda en el primer semestre del año debido a la fuerte subida de los tipos de interés y al endurecimiento de las condiciones crediticias", según las previsiones inmobiliarias de ING.

Según el banco naranja, las perspectivas para este año indican que los precios se estancarán, con un posible descenso del 1% en el primer semestre. "Además, se prevé que el crecimiento de los precios de la vivienda se mantenga por debajo de la inflación durante los próximos tres años, lo que provocaría un descenso importante de los precios inmobiliarios en términos reales. Ajustados a la inflación, los bienes e inmuebles podrían depreciarse un 7% desde 2022 hasta 2024", señala ING.

La vivienda nueva ha acelerado su crecimiento durante 2022, con una subida generalizada en todo el territorio nacional. Según el último Informe de Tendencias publicado por Sociedad de Tasación en enero de 2023, el precio medio de la vivienda nueva en España se ha situado en 2.732 euros el metro cuadrado a diciembre de 2022, lo que supone un crecimiento interanual del 7,1%, así como una variación semestral al alza del 3,4%. "Si bien es un importe elevado, se sitúa lejos del máximo de 2007, cuando casi alcanzó los 3.000 euros", apuntan desde la tasadora.

A su vez, el precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada se situó en 1.787 euros el metro cuadrado en diciembre, tras un incremento anual del 4,6% y semestral del 2,1%, según Sociedad de Tasación. En el marco de la misma publicación la compañía avanzó que el precio medio de la vivienda nueva y usada alcanzó los 1.801 euros en marzo de 2023, tras una variación anual al alza del 4,1% y semestral del 1,8%.

"En términos anuales, este resultado muestra una ligera ralentización en la velocidad del crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada, ya que por primera vez desde junio de 2021, el ritmo de incremento se ha ralentizado. En el comportamiento actual del ciclo inmobiliario de la vivienda nueva y usada, que inicialmente se vio alterado por la pandemia del covid-10, se percibe por tanto el impacto que está teniendo el conflicto bélico, la crisis energética y la volatilidad macroeconómica, así como la creciente inflación y las sucesivas subidas de tipos por parte de los bancos centrales", destaca Consuelo Villanueva.

Obra nueva y segunda mano, dos velocidades

Como vienen advirtiendo desde hace meses los expertos, no se comportará igual la vivienda nueva que la segunda mano. "La vivienda usada, por ejemplo, al ser un producto menos resiliente, podría sufrir mayores ajustes en actividad y precios", destaca Consuelo Villanueva.

Según esta experta, "la intensidad de estos ajustes dependerá del tiempo que duren los tipos altos y de la evolución del empleo que, hasta el momento, muestra solidez. El encarecimiento del coste del dinero podría por tanto llevar asociado mayores negociaciones en el proceso de compraventa de la vivienda usada; negociaciones que vendrían determinadas, no tanto por el precio de compraventa, sino por el importe que el comprador pueda pagar en función de la financiación que pueda obtener".

"El promotor debe asumir el incremento de costes y ser capaz de trasladarlo en mayor medida al precio final de la vivienda"

Por lo que respecta a la obra nueva, en opinión de Villanueva, "no será tan notorio este efecto, ya que se trata de un producto mucho más inelástico que, en esta situación de mercado, se está vendiendo prácticamente bajo demanda".

"En esta situación de mercado", prosigue, "el promotor debe asumir el incremento de costes y ser capaz de trasladarlo en mayor medida al precio final, cuyo límite se encuentra en la capacidad de pago, muchas veces determinado por la cuota hipotecaria que el comprador es capaz de asumir. Este es el equilibrio que, con las condiciones actuales hay que volver a definir, y que vendrá estipulado por la duración del periodo de alta inflación, así como el alza de los tipos de interés. En cualquier caso, dado la escasa oferta de vivienda nueva que hay en el mercado, es indudable que el poder de negociación de los compradores en la vivienda nueva es menor que en la segunda mano, donde la situación es opuesta, es decir, la oferta por lo general supera a la demanda", concluye.