Ni propietarios ni inquilinos: medio millón de hogares vive de prestado

España es un país, fundamentalmente, de propietarios. Más de 12 millones de familias en España son propietarias de su vivienda, el 64% de la población. Hogares, todos ellos que, o bien viven en una casa totalmente pagada (más siete millones de hogares, el 38% del total) o hipotecada (casi cinco millones de hogares, el 26% del total).

Por otro lado, casi tres millones de hogares, el 16% del total, vive de alquiler, un porcentaje que ha ido en aumento en los últimos años, si bien, no tanto por una mayor convicción por el alquiler como forma de vida, sino porque, básicamente, a buena parte de los que viven de alquiler les resulta imposible comprar por falta de recursos.

Unos 15 millones de hogares viven de alquiler o en una casa comprada —pagada o no—, el 80% de la población, y ¿qué pasa con el 20% restante?

Es decir, 15 millones de hogares viven de alquiler o en una vivienda comprada —pagada o no—, el 80% de la población, y ¿qué pasa con el 20% restante? Unos 3,6 millones de hogares se salen de esa dicotomía propiedad/alquiler que aglutina a la inmensa mayoría de los hogares españoles y viven en viviendas heredadas o donadas (poco más de dos millones de hogares) o en viviendas cedidas (en torno a medio millón de hogares), según la última encuesta de población y vivienda elaborada por Instituto Nacional de Estadística (INE).

Podríamos decir que, aproximadamente, el 2,75% del total de hogares existentes en España, vive de prestado, es decir, en un piso o una vivienda que les ha sido cedida gratuitamente o a bajo precio.

Una fórmula de tenencia que aparece regulada en los artículos 1.740 y siguientes del Código Civil, bajo el título de préstamo. Y el citado precepto define así el préstamo: “Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El comodato es esencialmente gratuito".

¿Dónde se realizan más cesiones de viviendas o dónde viven más hogares en viviendas cedidas?, ¿influye el tamaño del municipio, el nivel de ingresos del hogar o la formación de los miembros de dicho hogar?

A priori, como muestra el gráfico inferior, entre todos los hogares que viven en viviendas cedidas, más de la mitad (56%) se concentra en municipios de menos de 50.000 habitantes, mientras que casi un 13% de todas las viviendas cedidas se encontrarían en las grandes ciudades, es decir, en municipios de más de 500.000 habitantes, donde hay mayores problemas de acceso a una vivienda, tanto en compra como en alquiler. También en los municipios de menos de 50.000 habitantes es donde hay mayor porcentaje de viviendas heredadas o recibidas en donación sobre el total, otro tipo de tenencia de la vivienda a tener en cuenta, ya que afecta a dos millones de hogares, un 11% del total.

Más viviendas cedidas en hogares con menos ingresos

¿Y qué sucede si tenemos en cuenta el nivel de rentas? Como se puede apreciar en el gráfico inferior, a menor nivel de ingresos, mayor es el porcentaje de viviendas cedidas. Así, por ejemplo, hay menos de un 5% de hogares con ingresos mensuales netos de menos de 500, pero entre los que viven en una casa cedida, este porcentaje es de más del 10%. Asimismo, se observa también cómo en otros rangos de ingresos inferiores también tienen mayor peso quienes viven en una casa cedida.

Por el contrario, a medida que escalamos en el nivel de ingresos, el porcentaje de hogares en viviendas cedidas es inferior al porcentaje de hogares con un determinado nivel de ingresos.

Por otro lado, el nivel de estudios también revela en qué tipo de hogares es más frecuente vivir en una vivienda cedida. Y, en este caso, los datos muestran que los universitarios son quienes proporcionalmente constituyen este tipo de hogares.

Así, mientras la población universitaria representa poco más del 20% del total, casi el 30% de los universitarios vive en un piso cedido. Por ejemplo, un hijo que estudia en la universidad fuera de su ciudad a quien sus padres ceden un piso en propiedad o cuyos padres compran un piso que posteriormente ceden a su hijo.

¿Por qué ceder una vivienda y no donarla?

Cuando se cede una vivienda, generalmente el préstamo de la misma suele ser gratuito y, a diferencia de la donación, no se transmite la propiedad, sino el uso de la vivienda. ¿Durante cuánto tiempo? Se puede pactar con una limitación temporal o bien ser la cesión ilimitada en el tiempo y, aunque suele realizarse entre familiares o personas muy cercanas, los expertos recomiendan que el contrato de cesión se formalice en escritura pública, porque, en caso de rescisión del contrato o de incumplimiento, es más sencilla la defensa y recuperar la posesión de la vivienda, como explican los abogados de Lean Abogados.

Existen dos tipos de contrato, de comodato o de precario. Según el Código Civil, en el primero se debe especificar el tiempo que va a durar la cesión de la vivienda y el uso concreto al que se va a destinar el inmueble, mientras que en la cesión en precario, no hay que especificar ni la duración de la cesión, ni uso. En resumen, ambas modalidades son contratos gratuitos cuyo objeto es el mismo: la cesión del uso del inmueble. La diferencia radica en que en el contrato de comodato se fijará el uso y duración de la cesión y en la cesión en precario no.

Se puede pactar con una limitación temporal o bien ser la cesión ilimitada en el tiempo

Aunque en ambos caso, la cesión de la vivienda es gratuita para quien la recibe, no hay que olvidar los impuestos que puede acarrear vivir en una vivienda cedida. Independientemente de la modalidad —comodato o cesión en precario—, la Dirección General de Tributos (DGT) en una consulta vinculante de 2017 resuelve que el cesionario deberá pagar el impuesto de donaciones conforme a la legislación autonómica donde radique el inmueble y, el cedente deberá imputarse en su declaración de IRPF el importe mínimo que supondría el arrendamiento, según la ley de IRPF

Según explican desde Lean Abogados, en cuanto al primero de estos tributos, "la DGT establece que el contrato de cesión gratuito de vivienda sí que está sujeto al pago del impuesto de donaciones dado que se trata de un incremento patrimonial obtenido a título lucrativo. La base imponible será el valor real del derecho adquirido minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles. Será sujeto pasivo el comodatario, en cuanto favorecido con la cesión gratuita del bien".

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Por otro lado, explican los abogados, "la misma consulta establece que el contrato de cesión en precario o comodato no estará sujeto al pago del impuesto de trasmisiones patrimoniales pues se trata de un contrato gratuito, mientras que respecto al IRPF, la ley presume retribuidas las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario (artículos 6.5 y 40 de la Ley de IRPF)".

No obstante, aseguran desde Lean Abogados, "si probamos que la cesión de la vivienda es gratuita, el cedente no deberá declarar como rendimientos del capital inmobiliario, pero sí deberá efectuar la imputación de rentas inmobiliarias según lo establecido en el art. 85 LIRPF que recoge que tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo. Por tanto, aunque se trate de un negocio jurídico gratuito, el cedente deberá declarar ese importe mínimo.

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¿Otras alternativas a la compra y al alquiler?

Comprar o alquilar son las dos principales formas de acceder a una vivienda en España. Dos opciones muy complicadas para buena parte de la población bien porque no dispone de ahorros suficientes para la entrada necesaria para poder hipotecarse, bien porque los alquileres están disparados. Pero, además del alquiler o la propiedad, o vivir en una vivienda cedida, heredada o donada, ¿qué otras opciones de tenencia existen?, ¿por qué no se extienden?

"Es fundamental que las personas puedan escoger qué tipo de tenencia de vivienda les viene mejor según sus posibilidades económicas, sus expectativas vitales... Gran parte de la responsabilidad de la crisis de 2007, con las hipotecas, y de 2016, con los alquileres, fue de los poderes públicos que incentivaron a las familias para que fueran hacia una u otra forma de tenencia de vivienda. Antes de 2007, hacia la compra y, recientemente, hacia el alquiler", explica a El Confidencial Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de Vivienda y uno de los autores junto a un centenar de catedráticos del informe España 2050, que dedica un capítulo completo al impacto sobre la vivienda y el acceso a la misma de los cambios demográficos durante los 30 próximos años.

"Es fundamental que las personas puedan escoger qué tipo de tenencia les viene mejor"

"Empiezan a incentivar tributariamente el alquiler, como ha sucedido, pero como no acaba de funcionar, empiezas a amenazar, como sucede en Cataluña desde 2015, multando a quien tiene viviendas vacías o expropiando, generando un aumento precios impresionante", asegura Nasarre, para quien resulta necesario diversificar las tenencias de vivienda, "como ya recogía en 2016 la ONU en la Nueva Agenda Urbana".

"Está claro que a nivel internacional hay una intención de promocionar la neutralidad de la tenencia de la vivienda, es decir, que se deje escoger a las familias, sin incentivar unas ni desincentivar otras. Lo que, claramente, España no está haciendo, ya que desde 2017 se ha desincentivado la propiedad para favorecer el alquiler y la consecuencia ha sido el fracaso de las políticas de vivienda. España no está siendo neutral para que las familias escojan, y no solo eso, sino que a través de determinadas legislaciones, establece más requisitos a la compra, dejando fuera a los que podrían ser propietarios con menos recursos, imponiendo cada vez más barreras, por ejemplo, para acceder a una hipoteca", destaca Nasarre.

Este experto sostiene que muchos de quienes viven de alquiler, comprarían una casa si tuvieran ahorros para hacerlo o pudieran acceder a financiación bancaria. "Encuesta tras encuesta se evidencia que entre un 70% y un 80% de los inquilinos no quieren ser inquilinos, sino propietarios si pudiesen comprar. Y, siendo así, no sé si lo más adecuado es que se utilice dinero público para incentivar el alquiler cuando no es la opción deseada por las familias. Un tipo de tenencia que, además, crea dependencia en esas familias hasta su muerte, ya que difícilmente pueden ahorrar y salir del estado del alquiler y comprar. El alquiler se cronifica hasta su muerte".

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Además, frente al argumento en torno a una mayor preferencia por el alquiler en otros países europeos que en España, el catedrático lo tiene claro. "El deseo por la propiedad es humano, y no solo sucede en España, sino en toda Europa. Las estadísticas en otros países evidencian que quienes tienen dinero, compran. En Austria, Alemania o Suiza, la tasa de alquiler es de las más elevadas de Europa porque se impide a los más pobres poder comprar mediante mecanismos sibilinos que favorecen que los ricos compren y alquilen esas viviendas a lo más pobres. Además, en España hay otro dato que llama la atención, y es que es el país de Europa occidental con más propietarios sin hipoteca, y esto es algo excepcional".

Propiedad compartida o propiedad temporal

"La gente aspira o quiere estabilidad, libertad... y eso los da la propiedad de una casa", asegura este catedrático. ¿Y cómo se consigue? Según Nasarre, "en primer lugar, evitando que las personas se sobreendeuden como sucedió en 2007 y para ello, lo más recomendable son las tenencias intermedias, mecanismos de propiedad que consiguen asequibilidad pero sin perder la gran ventaja que tiene la propiedad privada".

Este experto, por ejemplo, no se muestra partidario respecto a pagar con dinero público subvenciones a los jóvenes para que puedan comprar una casa. "No es la solución, porque, siempre que alguien compre tiene que poner dinero propio para que se esfuerce en mantenerlo, en cuidarlo... Hay que volver a la cultura del esfuerzo y del ahorro. Hay que esforzarse para dar la entrada. ¿Es razonable exigir un 20%? Posiblemente, para la gente joven no, debido a la precariedad laboral, pero, por ejemplo, la propiedad compartida o la propiedad temporal que permiten ser propietarios en Cataluña desde 2015 son dos opciones".

Ambas opciones, aparecen recogidas y reguladas por el Código Civil de Cataluña.

"No sé si lo más adecuado es que se utilice dinero público para incentivar el alquiler cuando no es la opción deseada por las familias"

La primera, la propiedad compartida, según explica Nasarre, supone ser propietario a todos los efectos de una vivienda, pero solamente adquiriendo una parte de ella con la idea de que a lo largo de un plazo pactado —entre 10 y 99 años—, el inquilino pueda ir comprando el resto del inmueble en fracciones. Es decir, fracciona la compra de una propiedad y paga una renta, muy inferior a la del mercado, por la parte del inmueble que no tiene en propiedad.

"Esto rebaja sustancialmente el esfuerzo de los jovenes y las familias con menos recursos para acceder a una vivienda. En Cataluña es posible desde 2015, pero en Inglaterra se hace desde los años setenta, es decir, desde hace medio siglo. Se facilita el acceso a la tenencia de vivienda deseada y evita sobrendeudamiento. Una bisagra entre el alquiler y la propiedad"

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Por otro lado, con la vivienda temporal, como explica Nasarre, es posible comprar la vivienda solo para un determinado número de años, entre 10 y 99 años. Por ejemplo, comprar una vivienda, por ejemplo, por 40 años, pagando por esa vivienda un precio muy inferior al del mercado. Según Nasarre, una de las grandes ventajas de esta fórmula "es que es financiable y, según los cálculos que hemos realizado, ser propietario durante 10, 15 o 35 años resulta más asequible que ser inquilino. Se pagan esos 10, 15 o 35 años por adelantado, mediante financiación hipotecaria, y lo que devuelves es un préstamo hipotecario y no un alquiler. Además, como propietario, se puede vender la propiedad, darla en herencia... El vendedor desaparece y solo aparece cuando se extingue el plazo de compra. Cuando eso sucede, se le devuelve gratis la vivienda, a no ser que haya pactado la posibilidad de alargar la estancia en la vivienda".

El vendedor desaparece y solo aparece cuando se extingue el plazo de compra

A pesar de que este tipo de esquemas ya existen y desde hace varios años se aplican en Cataluña, lo cierto es que, tal y como reconoce Nasarre, "no es fácil entrar en este tipo de esquemas. El informe España 2050 busca diversificar formas de tenencia de vivienda. De momento, solo es posible en Cataluña, pero la administración debería tomar interés en esto porque el modelo pre 2007 no es aceptable, como tampoco lo es compeler a alquilar a estos precios tan elevados".

Nasarre, de hecho, lamenta el escaso interés de las administraciones en impulsar este tipo de tenencias. "Cuantos más inquilinos mejor para ellos. Los únicos interesados en este tipo de tenencias de viviendas son las personas necesitadas en vivienda", concluye.