¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo una vivienda?
La Agencia Tributaria arranca la campaña de la renta 2022 el próximo 11 de abril y, a partir de ese momento, los contribuyentes podrán confeccionar su declaración
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La Agencia Tributaria arranca la campaña de la renta 2022 el próximo 11 de abril y, a partir de ese momento, los contribuyentes podrán confeccionar su declaración, teniendo en cuenta las principales novedades que se presentan este año. En 2022 se fijaron máximos de compraventas de viviendas desde los años del boom y, precisamente, la venta de una casa ocupa un lugar destacado en la declaración de la renta. ¿Cómo tributa la venta de una vivienda?
La venta de un inmueble conlleva una serie de gastos, entre ellos el pago de impuestos. Conviene conocerlos para incluirlos en nuestros cálculos cuando tomamos la decisión de vender para saber cuál será el ingreso real que obtendremos con esa operación.
El IRPF es uno de esos impuestos, pero no es el único, también debemos abonar la plusvalía municipal y hay que acordar con el comprador quién se hace cargo del IBI del año.
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En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la venta de un inmueble tributa en la base del ahorro como ganancia o pérdida patrimonial a un tipo de entre el 19% y el 28% en función de la cantidad. Y la cuantía de esta ganancia se calcula restando al precio de venta, el precio de compra y los gastos asociados a la propia operación de compraventa.
El vendedor se puede deducir los gastos de la agencia inmobiliaria, de cancelación de hipoteca si la había y el importe de la plusvalía municipal.
¿Cuánto tengo que pagar en el IRPF?
Por ejemplo, si hemos vendido en 2022 una vivienda por 350.000 euros, para calcular la cantidad sobre la que debemos pagar impuestos, le restamos a esta cantidad lo que nos costó cuando la compramos. Vamos a suponer que el precio de compra fue de 200.000 euros. Y estimamos unos gastos asociados a la venta de 29.000 euros.
Así: 350.000 – 200.000 – 29.000 = 121.000 euros. Sobre estos 121.000 euros tenemos que pagar el IRPF, que se calcula aplicando el tipo correspondiente en función de la cantidad.
A los primeros 6.000 euros se les aplica un tipo del 19%, al tramo desde esos 6.000 euros hasta los 50.000 euros de ganancia patrimonial se le aplica un tipo del 21%, entre esos 50.000 y desde los 200.000 el tipo es del 23%, en la declaración de 2022 que presentemos entre abril y junio de este año.
Para cantidades entre 200.000 y 300.000 el tipo es del 27% y a partir de 300.000, del 28%.
Aquí conviene recordar que en 2023 hay un cambio: para las cantidades entre 200.000 y 300.000 el tipo es del 27% y a partir de 300.000, del 28%.
La cuenta para obtener la cuota íntegra del ahorro por la venta de este inmueble sería la siguiente: (6.000 euros x 19%) + (44.000 euros x 21%) + (71.000 x 23%) = 26.710 euros. Una cantidad sobre la que no se ha aplicado en 2022 ninguna retención. Por lo tanto, la cuota diferencial es de 26.710.
En el caso de que, con la venta en lugar de ganancia, tuviéramos una pérdida, esta se podría compensar en la declaración de la renta con otras ganancias patrimoniales de forma ilimitada y de forma limitada (hasta un 25%) con los rendimientos del capital mobiliario.
Si tras esta compensación quedase saldo negativo, existe un plazo de cuatro años para continuar compensándolas.
¿Cuándo está exenta la ganancia?
La ganancia por la venta de un inmueble puede estar total o parcialmente exenta en determinados supuestos. Uno de ellos es cuando vendemos nuestra vivienda habitual y reinvertimos el dinero que obtenemos en la compra de una nueva vivienda habitual, cumpliendo determinados plazos (tiene que reinvertirse en los dos años anteriores o posteriores).
Por tenerlo en cuenta, para la Agencia Tributaria esta vivienda es la que constituye la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años y que esté ocupada por este en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras.
La casuística es más amplia, por lo que en cada caso recomendamos consultarlo. También está totalmente exenta en el caso de los contribuyentes mayores de 65 años en el caso de la vivienda habitual. También hay exenciones para este colectivo de personas cuando no se trata de la habitual, sino de una segunda vivienda u otro inmueble, si la ganancia se reinvierte en una renta vitalicia.
¿Y la plusvalía municipal?
Esta tasa grava el incremento del valor de la propiedad desde que la compraste y depende de los ayuntamientos. En el caso de una compraventa, el vendedor del inmueble es quien debe pagar, en los 30 días hábiles siguientes a la venta en su ayuntamiento.
La base imponible se puede calcular de dos formas, por el método objetivo y por el método real. En el primer caso, se multiplica el valor catastral del inmueble con unos coeficientes que se determinan cada año y que varían en función de la evolución del mercado inmobiliario. Y el en segundo caso, se calcula la diferencia entre el precio de venta y el de compra.
*Paula Satrústegui, socia de Asesoramiento patrimonial de Abante
La Agencia Tributaria arranca la campaña de la renta 2022 el próximo 11 de abril y, a partir de ese momento, los contribuyentes podrán confeccionar su declaración, teniendo en cuenta las principales novedades que se presentan este año. En 2022 se fijaron máximos de compraventas de viviendas desde los años del boom y, precisamente, la venta de una casa ocupa un lugar destacado en la declaración de la renta. ¿Cómo tributa la venta de una vivienda?