"Para hacer vivienda asequible, el precio del módulo de VPO tiene que subir un 25%-30%"

Teresa Marzo (Madrid, 1977) es una férrea defensora de la colaboración público-privada y una convencida de que el futuro del sector pasa por desarrollar vivienda asequible y construir grandes plataformas de pisos en alquiler, con inversores institucionales estables que apuesten por este formato en el largo plazo. Pero sentandas bien las bases, cediendo todas las partes un poco, acortando los plazos y mejorando los procesos. Consejera delegada de Elix, una de las primeras firmas que vieron esta nueva era del alquiler, sostiene que nunca antes se habían alineado los planetas como ahora para llevar a cabo este cambio.

Premio Sima Asprima 2022 a la profesional destacada del año, esta arquitecta de formación conoce las dos caras del negocio: la técnica, donde también tiene un máster en calidad de construcción y otro de urbanismo y ordenación del territorio, y la empresarial, donde se ha formado en escuelas de negocios líderes como IESE o Esade. Ha sido directora general de negocio de Vía Célere y, actualmente, además de dirigir Elix, es socia directora de Optimum Arquitectura y miembro del consejo asesor de la correduría PIB Group. Una visión 360 para analizar el complejo contexto que vive la industria.

PREGUNTA. Pasa el tiempo y los tipos siguen subiendo. ¿Qué puede hacer el mercado en este contexto?

RESPUESTA. Hasta que no se sepa el techo de hasta dónde van a llegar los tipos, hay una incertidumbre en el mercado que, lógicamente, debemos manejar. Vamos viendo cómo va afectando a nuestros planes de negocio, implica un encarecimiento de la financiación, como el origen de la subida de tipos es la alta inflación, también tiene una derivada directa en el incremento de costes de construcción... Cuando todo eso lo metes en la coctelera, con esta incertidumbre y las tasas de descuento con las que hacemos los modelos, es complicado que encajen todavía las operaciones.

P. Pero llevamos así un año

R. El Banco Central Europeo fue en julio cuando empezó a subir los tipos. Yo creo que fue un poco tarde, porque veníamos arrastrando una inflación muy alta. Vamos a ver hasta cuánto suben. Se estima que lleguen al cuatro y que ahí en principio se estabilicen. Pero hay que verlo con normalidad. Si tú analizas el histórico de dónde han estado los tipos en los últimos años, un 3,75% o un 4% era normal. Lo que pasa es que venimos de unos tipos cero. Ahora, el inmobiliario empieza a tener que ser más competitivo frente a otros productos de inversión.

P. ¿Este año ha ayudado a que el sector se haga a la idea de que debe haber ajuste?

R. Depende mucho de qué activo estemos hablando. Nosotros estamos especializados en residencial, y en residencial todavía estamos en un momento en que el capital institucional está entrando, porque hasta hace muy poquito lo que prácticamente se hacía en España era vivienda para venta, pero sin capital institucional que se quedara permanentemente. Ahora, con el capital institucional, empieza a moverse por unos criterios financieros que el mercado todavía no conoce tanto. Por eso estos ajustes todavía no se están produciendo. Y luego, claro, en el residencial podemos hablar de vivienda en venta, en alquiler, primera localización, segunda localización, propietario institucional o particular... Depende tanto de quién esté en cada uno de los mercados que no se puede lanzar un mensaje de: oye, va a bajar el mercado.

"El inmobiliario empieza a tener que ser más competitivo ante otros productos de inversión"

P. Tampoco se puede lanzar el contrario

R. Tampoco. Pero en localizaciones prime se está manteniendo, lo estamos viendo en nuestro día a día. En vivienda de obra nueva no está bajando los precios, al contrario, están subiendo, porque hay poca oferta.

P. Ha dicho zona prime. Pero la mayoría de la gente no está ahí y la gente no llega a comprar ni a alquilar.

R. Hay que diferenciar muy bien vivienda libre de vivienda asequible, de vivienda social. Es verdad que se necesita mucha más oferta de vivienda asequible, porque la realidad es que gran parte de la sociedad española encaja dentro de esos parámetros de acceso a vivienda asequible. Nosotros creemos y confiamos en la colaboración público-privada para potenciar toda esa oferta. Planes como el Vive de la Comunidad de Madrid, que ha lanzado 7.000 viviendas, van a ser punta de lanza. Lo ha hecho también el Ayuntamiento de Madrid, con los derechos de superficie, 2.000 viviendas más. Al final, las administraciones públicas, los tres estamentos, tienen mucho suelo en propiedad, pero no tienen los recursos suficientes para desarrollarlos. Entonces, trabajemos juntos para darles esa oportunidad a nuestros jóvenes, porque lo que está claro es que demanda hay. Si hacemos un análisis de la evolución demográfica que ha tenido España en los últimos años y las expectativas que prevé el INE, es un crecimiento de unas 330.000 personas al año, que configuran unos 180.000 nuevos hogares. Los visados de final de obra que se dieron el año pasado no llegan a 90.000. Estamos al 50% de la creación de vivienda necesaria tanto en venta como en alquiler. Entonces, claro, hay que potenciar la oferta, sin ninguna duda.

"Estamos al 50% de la creación de la vivienda que necesita España tanto en venta como en alquiler"

P. ¿Qué pasa con las viviendas vacías?, ¿y con el hecho de que haya demanda donde no hay vivienda?

R. Claro, estos son los grandes titulares, luego hay que bajar. En Madrid, por ejemplo, se están creando 44.000 hogares al año. El año pasado no se llegó a 20.000 viviendas finalizadas, o sea, todavía más bajo que el porcentaje nacional. Es imprescindible poner en el mercado esa oferta. Analizas por qué no hay más vivienda, y dices: necesitamos suelo, ¿cuánto tardamos en desarrollar un suelo? Estamos hablando de que tenemos ámbitos que tardan más de 20 años en desarrollarse. Tenemos unos procedimientos de desarrollo urbanístico que no han evolucionado con la tecnología y con la digitalización que ahora mismo tenemos a nuestra disposición; un encarecimiento de los costes de construcción, y también, en algunas comunidades autónomas, una dotación de vivienda protegida que está muy bien, pero a unos módulos que hoy en día no son realistas.

P. ¿Debería subir el precio del módulo de vivienda protegida?

R. Desde Asprima [patronal de las promotoras en Madrid], estamos haciendo estudios internos y creemos que para poder empezar a desarrollar vivienda protegida necesitaría subir en el orden del 25%-30%. Ten en cuenta que no se ha subido desde 2008, cuando otras comunidades sí lo han actualizado. Lo que no podemos es plantear un proyecto para perder dinero. Todos tenemos que poner de nuestra parte para solucionar el problema, que es estructural, es un problema estructural de vivienda.

"No podemos plantear un proyecto para perder dinero. Todos debemos poner de nuestra parte para solucionar el problema de la vivienda"

P. Pero ese problema, mientras la población se siga concentrando en tres o cuatro grandes ciudades, ¿cómo se puede solucionar?

R. Bueno, habrá que poner los medios en esos núcleos, para dar solución habitacional a las necesidades, y luego, a nivel país, trabajar con aquellas otras ciudades para que también sean un polo de atracción de talento. Aquí sí estamos viviendo un cambio social importante, y cultural, porque antes las ciudades competían por atraer a las empresas. Pero ahora luchan o compiten por atraer el talento, porque como ahora muchas empresas permiten teletrabajar, flexibilidad, modelos híbridos, las ciudades que tengan mayores atractivos para sus ciudadanos son las que van a conseguir atraer ese talento. Madrid, por ejemplo, es centro de comunicaciones internacional, porque te conecta con Latinoamérica, Europa, Norteamérica, Asia; tiene una climatología maravillosa, un nivel de seguridad extraordinario, una oferta cultural fuera de lo común, una oferta gastronómica... Es una ciudad viva. Esto atrae todavía más. Entonces, el problema habitacional se incrementa, lógicamente.

P. Y estas megalópolis, ¿cómo cuadran con el nuevo discurso de la ciudad de los 15 minutos?

R. Bueno, al final, todas las atracciones que necesitas en tu día a día a nivel servicios, educacional, sanitario, etcétera, sí que las puedes tener en ese entorno de los 15 minutos. Y tu trabajo, con estos modelos más flexibles, también lo puedes tener. Y sí que el nexo a la gran ciudad puede que ya no sean esos 15 minutos, sino que te tengas que desplazar, pero a lo mejor puntualmente, equis veces a la semana, pero ya no es tu día a día. Creo que esos modelos de desarrollo híbridos es por donde deberíamos avanzar. En Madrid, tenemos los desarrollos del este, Madrid Norte, Operación Campamento y pocos ámbitos más.

P. Con esos ámbitos, el suelo en Madrid se acaba. ¿Es una buena noticia?

R. A ver, no se acaba. Son las zonas que están ahora mismo en desarrollo. Lógicamente, hay que ir trabajando en otras fórmulas. Cambios de uso, hay edificios que se han quedado obsoletos y que por la normativa tan estricta que tenemos no podemos dedicar a residencial, que es lo que necesita ahora mismo la ciudad. Hay países que son muchísimo más flexibles. Es verdad que desde Madrid, en estos últimos años, se ha hecho un gran esfuerzo por intentar adaptarse a las necesidades y a la velocidad que evoluciona el sector, se ha hecho un cambio de la ordenanza de tramitación de licencias para agilizar los trámites. Han sacado la licencia básica, que permite que, en un mes, prácticamente, te dicen si tus condiciones volumétricas están de acuerdo a la normativa y puedes empezar la obra, el vaciado, la construcción perimetral, la estructura, comercialización e incluso cerramiento. Y mientras estás haciendo toda esa construcción, ellos van analizando el proyecto para el cumplimiento del código técnico. Entonces, claro, ganamos mucho tiempo.

"Antes, las ciudades competían por atraer a las empresas. Pero ahora luchan por atraer el talento, porque se puede teletrabajar"

También han aprobado que la tramitación de licencias se pueda hacer a través de una ECU, una entidad de colaboración urbanística, que son entidades privadas homologadas por el ayuntamiento, que revisan los expedientes y los presentan directamente. Cuando hemos comentado que suben los tipos de interés, la financiación, los costes de obra…, la única variable que puedes tocar es el plazo, y si tú consigues recortar el plazo y eliminar todos los tiempos muertos que hay en un proyecto, intentas ajustar el resultado. Para mí, eso es clave. Antes veníamos de un entorno en el que un proyecto duraba 36-40 meses. Si analizas cómo se divide ese tiempo, un tercio eran tiempos muertos, que no aportan valor al capital, cuando el capital ya está invertido. Compras el suelo, haces el proyecto, pides licencia. ¡Un año parado! No puedes hacer nada. Eso se repercute directamente en el coste final de la vivienda. Eso es algo que yo creo que ha sabido entender el Ayuntamiento de Madrid.

P. ¿El sector debería focalizarse ahora en esa visión a 20 años de cambios de uso?

R. Absolutamente. Para el futuro del sector, es fundamental hacer regeneración urbana. Muchos estudios defienden que una ciudad, cuanto más compacta, más sostenible. Tenemos muchas zonas con una densidad muy baja de viviendas, pero para eso se necesita la colaboración público-privada. Son fundamentales la regeneración urbana, los cambios de uso, la agilización de todo en los plazos de los procedimientos de desarrollo urbanístico. De verdad que me cuesta todavía creer las dos velocidades a las que vamos. En la empresa privada, hemos hecho un esfuerzo enorme por implantar digitalización, meter la tecnología que nos haga más eficientes, desde las plataformas que te ayudan a las búsquedas de suelo, ya todos vamos con BIM, vamos a maquetas virtuales. Casi puedes firmar tu contrato de compraventa desde tu ordenador. Estamos todos trabajando en la línea de la eficiencia, de mejorar la productividad del sector. Lo que no puede ser es que la Administración vaya a otro ritmo y que un desarrollo urbanístico, porque lo tienen que firmar tres administraciones diferentes, tarde 20 años.

"Son fundamentales la regeneración urbana, los cambios de uso, la agilización de los plazos en los desarrollos urbanísticos"

P. Pues se acaba de aprobar la ley de vivienda y ahí no veo nada de esto.

R. ¡Ay, la ley! Bueno, sí hay una cosa positiva: abre la puerta para medidas de colaboración público-privada.

P. ¿Qué valoración hace de la ley?

R. Primer análisis: incertidumbre, porque no están definidas al 100% las reglas del juego. Sabemos que vamos a tener que mantener una actualización de las rentas del 2% en 2023, del 3% para 2024, ¿para 2025? Nadie sabe. Es muy difícil hacer así un plan de negocio a largo plazo, porque al final estas viviendas asequibles son operaciones de largo plazo. El inversor que las está analizando es un inversor core, que tampoco pide demasiado retorno a su inversión y lo que quiere es una garantía. En el momento en que tú no sabes, a partir del año 2025, con qué variables vas a tener que jugar, pues es complicado.

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P. Se refiere al nuevo indicador, sustituto del IPC, para actualizar rentas.

R. Eso es, no está definido. Te dicen que en el último trimestre de 2024 desde el INE tendrán que sacar el índice, pero no sabemos cuál va a ser. Desde el momento en que intervienes de esta manera en el mercado, estás un poco al antojo del legislador. Politizar un tema como la vivienda no es la mejor solución. Hay que analizar cuál es el problema de origen, que como hemos dicho es falta de oferta y, por otra parte, de capacidad de pago. ¿Qué está pasando? Yo creo que si nos comparamos con nuestros vecinos europeos, las rentas que tenemos en España no están más altas que en otros países.

P. El acceso a la vivienda es un problema en toda Europa. Y parece que si el sueldo sube, la vivienda sube.

R. Pero el problema es, yo creo, el mercado de la empleabilidad. Tenemos empleos precarios y mucha masa con empleos que no tiene capacidad de mejora.

"El origen del problema de la vivienda es la falta de oferta y, por otra parte, de capacidad de pago, de precariedad del empleo"

P. En Alemania, los empleados no son tan precarios y tienen el mismo problema, las mismas polémicas, se ha pedido expropiar a los grandes tenedores. A lo mejor todos debemos ceder un poco.

R. Desde luego que hay que encontrar la fórmula que solucione el problema. Y no sé si con una ley de vivienda de esta tipología lo que vas a hacer es lo contrario, espantar al inversor que quería invertir en España. Realmente, tenemos unos fundamentales buenísimos, hay una oportunidad de creación de un parque de vivienda asequible como no hemos tenido en la vida, venimos de un país de propietarios y lo estamos convirtiendo en un país de inquilinos, porque es la elección de los jóvenes, porque quieren esa flexibilidad. Es como los coches. Nosotros, cuando nos sacábamos el carné, lo que queríamos era comprarnos el coche al día siguiente. Mi hija, que está sacándose el carné, ni se lo plantea, porque tiene muchísimas fórmulas. El mercado de la vivienda también está cambiando, con el teletrabajo, los jóvenes quieren estar hoy aquí y mañana allí. Es mucho más dinámico. Hay parte que es por necesidad, que se tiene que ir al mercado de alquiler, pero hay mucha parte que es por decisión, por elección. Para eso debes tener oferta. Si no estás poniendo las reglas del juego para ello, es complicado atraer esa inversión.

P. Antes decía que no ve que esté habiendo ajuste de precios o que vaya a haberlo en zonas prime.

R. Pues la realidad es que no estamos viendo ajustes.

P. Pero en otras partes del mundo está el ajuste.

R. Estados Unidos es un mercado mucho más ágil, igual te hacen una expansión de yields de 200 puntos básicos que de repente lo recuperan rapidísimo. Yo creo que en Europa, y en España en particular, es mucho más lento y no tan profundos los cambios. Es que en el residencial no había capital institucional.

"Hay parte de los jóvenes que van al alquiler por necesidad, pero hay muchos que es por decisión"

P. De hecho, Elix es de los primeros que han apostado por capital institucional, y también hizo una de las últimas grandes operaciones antes de la subida de tipos: la compra de las viviendas de Testa. ¿Cómo ve ahora esa operación? Fue un punto de inflexión.

R. Eso lo compró nuestro cliente [Allianz], entonces, habría que preguntarle a él. Pero, desde mi punto de vista, seguimos en el ubicación, ubicación, ubicación. Entonces, 245 viviendas en esa ubicación en Castellana… Estos ciclos ya sabemos cómo son, y el capital que entra en estas operaciones es de largo plazo. Mientras que el producto sea bueno, que es lo importante, tranquilidad.

P. En ese tipo de inversiones, ¿qué afecta más, la incertidumbre de cuál será el nuevo indicador o el tope en la actualización de rentas?

R. El IPC del mes pasado creo que estaba en un 4,6%. Oye, pues tampoco estamos tan lejos ya del 3% que han aprobado para 2024. Entonces, nosotros seguimos apostando claramente por el inmobiliario. Luego, depende de la procedencia del capital. Aquellos fondos que van muy apalancados dentro de sus planes de negocio y tenían un input de coste de financiación del 2,5% y ahora han pasado al cinco y pico, pues claro... Pero hay muchos fondos que son core, de largo plazo y que van sin financiación. ¿Les afecta? Hombre, siempre, porque afecta a las valoraciones, pero están tranquilos.

P. La operación de Castellana se hizo para Allianz, para quien trabajan en vivienda prime, y con CBRE IM firmaron en noviembre un acuerdo para construir una cartera de 1.200 viviendas asequibles. ¿Cómo va esta estrategia?

R. Hemos adquirido ya un activo que estamos gestionando, otro está también cerrado, y tenemos otros dos muy avanzados en due dilligence. Si se cierra, con esto llevaríamos prácticamente un tercio.

P. ¿Les ha obligado el actual contexto a modificar los planes de cualquiera de estas estrategias?

R. Seguimos a tope.

P. ¿A pesar de la parálisis del mercado?

R. Es que confiamos tanto en el asset class del residencial... Vemos tan claro que hay una necesidad y que las variables externas, toda la situación macroeconómica, geopolítica, no depende de nosotros... Nosotros vivimos en nuestro micromercado, nuestro sector, y tenemos que encontrar las oportunidades en esta situación. Ahí es donde se diferencia a un buen gestor de un mal gestor. Y nosotros estamos viendo muchas oportunidades.

"Nosotros vivimos en nuestro micromercado, nuestro sector, y tenemos que encontrar las oportunidades en esta situación"

P. ¿Le siguen llegando constantemente propuestas a pesar de la parálisis del mercado?

R. Sí. Ten en cuenta también que el incremento de los tipos a algunos capitales les hace daño, hay gente que prefiere desinvertir, que necesita desinvertir el activo para hacer frente al pago de la deuda. Ahí surgen oportunidades. Sin prisa, pero sin pausa.

P. Antes ha hecho referencia al Plan Vive, a la colaboración público-privada. ¿Sus clientes tienen intención de acudir a estos planes o están negociando la compra de carteras ya estabilizadas de esos planes? ¿Cómo quiere jugar esa partida?

R. Se nos han acercado algunos agentes para hacer alguna estrategia conjunta.

"Se nos han acercado algunos agentes para hacer alguna estrategia conjunta en los planes de colaboración público-privada"

P. ¿Yendo de la mano de un promotor'

R. Estamos valorando todavía cuál es la fórmula. En algunos casos, es compra directa de proyectos ya adjudicados, y en otro casos, es presentación directamente con riesgo promotor.

P. ¿Qué sería, crear una UTE?

R. Lo que estamos viendo es que esta tipología de producto de colaboración público-privada, tanto en concesión administrativa como de derechos de superficie, está tendiendo más al modelo infraestructural. Entonces, las infraestructuras son como un bono. Tienes un bono que te va dando un flujo de caja y sabes que termina en un determinado momento. ¿Cuáles son los indicadores clave de rendimiento que analiza el modelo? Son diferentes, pero tiene una fecha final, entonces, es como una infraestructura, tal cual. Estamos viendo un poco cómo se comporta el mercado ante estas transacciones, porque todavía no hay demasiada experiencia y no sabemos con qué yields se van a transaccionar, si va a haber un descuento de yields al tener un final el proyecto, o si, por el contrario, como estás alquilando bastante por debajo del mercado, vas a garantizar una ocupación del inmueble y vas a disminuir mucho la desocupación, vacancy que llamamos nosotros, y esto te va a mejorar tus retornos.

"Estamos valorando tanto la compra directa de proyectos ya adjudicados como presentarnos directamente con riesgo promotor"

P. No he entendido. ¿Quién tiene que garantizar la ocupación?

R. El mercado te lo va a garantizar, porque si tienes un edificio que están alquilando a 800 euros y tú, con esta colaboración público-privada, estás poniendo la misma vivienda a 600 euros, ¿cuál vas a tener más llena? La de 600 euros, la vas a garantizar. Al final, esto es oferta y demanda. Si tú pones en el mercado un producto más barato que el de al lado, te van a alquilar a ti.

P. A Elix, que tiene un perfil más financiero, ¿qué le permite eso?

R. Dentro de tu plan de negocio, tú calculas cuáles son tus rentas máximas posibles y luego calculas una conversión hacia esas rentas netas, donde quitas el tiempo muerto entre un inquilino y otro, todos los gastos de mantenimiento, suministros, IBI, seguros, etcétera. Eso te da un NOI, un net operation income [ingreso neto operativo], si tú disminuyes tu vacancy, tu NOI aumenta y tu resultado es mejor. Entonces, ahí está lo que tenemos que hacer los gestores y el capital. No podemos intervenir en la macro, no podemos intervenir en la guerra de Ucrania, ¿qué podemos hacer? Eficienciar al máximo nuestras operaciones, rodearnos de equipos de personas excelentes, enfocarnos en los clientes, ser muy competitivos en cada una de nuestras áreas de actuación.

"No podemos intervenir en la macro, ni en la guerra de Ucrania, ¿qué podemos hacer? 'Eficienciar' al máximo nuestras operaciones"

P. Y en ese análisis que está haciendo, ¿qué geografías prefiere y qué modelo le gusta más: derecho de superficie o concesión administrativa?

R. Son muy parecidos. La diferencia básica es que la concesión se realiza sobre suelos demaniales de las administraciones públicas, es decir, suelos que no pueden enajenar, y los derechos de superficie son sobre suelos patrimoniales de las administraciones públicas, que sí que podrían vender. Esa es la diferencia. En cualquier caso, es hipotecable, transferible, de cara al modelo de negocio no te afecta una fórmula u otra.

P. Ahora voy a romper una lanza en favor del Gobierno. Defiende que el tope al alquiler, que es una de las medidas que más ampollas han levantado dentro de la ley de vivienda, se tomará ya sobre un precio tensionado, no será un precio bajo, sino el límite que la gente puede pagar.

R. Vamos a verlo.

P. Y la aletoriedad ya existe, porque cada comunidad autónoma tiene sus impuestos.

R. La competencia de vivienda es de la moneda autónoma. Eso es así.

P. Con este contexto, en plenos cambios de Gobierno, elecciones... ¿Lo prudente ante un plan de negocio no es partir de la base de que puedan aplicar la ley?

R. Al final, la oferta y la demanda ordenan eso. Tú no puedes limitar porque, lo hemos visto en otros países, puede tener el efecto justamente contrario: reducir la oferta, sacar muchas viviendas del mercado. Lo vimos en Barcelona cuando aprobaron un tema de límites, hasta que el Constitucional lo declaró inconstitucional, se redujo un 50% la oferta de viviendas en alquiler. Es que lo hemos visto. Ahora mismo, yo creo que estamos en un 24% de cuota de mercado del alquiler. Solo el 5% de esas viviendas en alquiler está en manos de profesionales. Realmente, una ley de este tipo no tiene un efecto contra los fondos, sino contra los ahorros de todos nuestros mayores, los planes de pensiones de muchos de nuestros abuelos y padres están en inmobiliario, les está afectando a ellos directamente.

"Una ley de vivienda de este tipo no tiene un efecto contra los fondos, sino contra los ahorros de todos nuestros mayores"

P. Hay quien dice que, para entender lo que ha ocurrido, debemos echar la vista atrás y entender que, tras estallar la burbuja, entraron los fondos oportunistas, porque en ese momento nadie quería estar en España, con una visión de levantar el mercado y dar rápidamente el relevo a inversores estables, que buscan menos rentabilidad y más seguridad. Pero este pase de testigo no salió como se esperaba, porque el ciclo evolucionó a otro ritmo, hubo una pandemia, una guerra… ¿Comparte esa reflexión?

R. Es verdad que a muchos se les ha pasado el ciclo de salida y en esa necesidad de salida de muchos se van a generar oportunidades en el mercado. Es verdad que llegaron aquí en un momento muy complejo, con muchísimo riesgo, y muchos no han podido salir.

P. También ha hablado antes de sostenibilidad, regeneración. Ahora estamos entrando en la era de la inteligencia artificial. ¿Qué va a ser más disruptivo en la industria de todos estos grandes cambios?

R. La sostenibilidad para el inmueble y la inteligencia artificial para los procesos. En la sostenibilidad, todo el capital que viene tiene de verdad un compromiso con la ESG, tanto a nivel environmental como de social y de governance. De verdad, el capital institucional está muy comprometido con la sociedad. El fondo que estamos haciendo con CBRE IM tiene un claro acento en la parte social. Las transacciones que estamos viendo deben tener ese sello de sostenibilidad, si no, no se va a producir, porque todas las grandes compañías tienen una política de descarbonización muy importante. Y luego, todo el tema de la inteligencia artificial lo veo como una superoportunidad. Nosotros estamos analizando un mapa de riesgos, viendo cuáles son esos riesgos y las oportunidades que genera. Hay que utilizarlo para ganar eficiencia, mejorar la productividad y directamente se derivará a precio. Si consigues ser más eficiente, conseguirás bajar precios.

P. ¿Donde quiere crecer o ve más oportunidades?

R. Lo que vemos es que a los fondos más institucionales les gustan mucho Madrid y Málaga, Valencia y Barcelona. En cuanto a tipo de producto, queremos ver las oportunidades de colaboración público-privada, la vivienda asequible y edificios prime muy bien localizados.