"El impulso de la estrategia del sureste ya está conteniendo el precio de la vivienda"

Marcos Sánchez-Foncueva (Madrid, 1967) sabe mucho de hacer ciudad, de hacer un barrio desde cero. Ha visto nacer Sanchinarro y Valdebebas como director gerente de las juntas de compensación de ambos ámbitos y ahora se encuentra al frente de uno de los futuros barrios de los denominados desarrollos del sureste, Los Cerros, el más pequeño de todos ellos, pero cuyo impulso será clave en el futuro residencial de Madrid.

Casi cinco millones de metros cuadrados, una inversión de 3.000 millones de euros y 15.000 puestos de trabajo son solo algunas de las cifras de este ámbito que pondrá en un futuro, no muy lejano, 14.000 viviendas —la mitad protegidas— en un mercado muy tensionado como el de Madrid. Y al frente de su gestión, un gran experto en suelo como Sánchez-Foncueva, con un pasado profesional en las áreas de suelo de Sareb, Altamira y Ferrovial.

Al sector promotor, le pide no dejar pasar el horizonte de estabilidad que se presenta durante los próximos cuatro años, y al Ayuntamiento de Madrid, seguir en la senda de la agilización y desburocratización en materia urbanística que permita extender la colaboración público-privada hasta la gestión de la materia prima, el suelo.

En Los Cerros, su última gran aventura urbanística, espera volver a rehumanizar la ciudad, apostando por un modelo con más similitudes con Valdebebas que con el que se implantó en los PAU.

PREGUNTA. ¿Cómo se diseña un barrio desde cero? El planteamiento es el mismo, por ejemplo, ¿en Valdebebas?

RESPUESTA. La semejanza entre ambos desarrollos es la forma de gestionar para que tengan éxito porque, evidentemente, son dos ámbitos absolutamente diferentes, por muchas razones. Pero, además, cuando estás gestionando un nuevo desarrollo, tienes que intentar o tienes que procurar singularizar ese desarrollo. No podemos repetir ciudades, que es un poco lo que pasó con los grandes PAU, excluyendo, por supuesto, Valdebebas, que es una historia de éxito, muy diferente al resto de los PAU. Pero sí que hay que evitar el hacer un producto de ciudad que suponga repetir siempre lo mismo en todos los sitios, porque son ámbitos diferentes y los objetivos que se persiguen son, también, diferentes.

P. Y momentos diferentes.

R. En Los Cerros, queremos singularizar mucho el desarrollo, fundamentalmente porque estamos en el gran ámbito de actuación urbanística e inmobiliaria de Madrid, que es el sureste, y son muchas viviendas, todas necesarias, por cierto, pero son muchas viviendas, de manera que en un ámbito como el de Los Cerros, que es el más pequeño del sureste de los que estamos en gestión, de lo que se trata es de ofrecer algo diferente, no de repetir esquemas ni de repetir los caracteres de los demás. Es el más pequeño en extensión, pero son 4,9 millones de metros cuadrados y en número de viviendas son 14.200, muy parecido a El Cañaveral, de las cuales, prácticamente el 50% es vivienda protegida de las tres categorías, VPPL, VPPB y vivienda en alquiler con opción a compra.

P. Cuando habla de singularizar el desarrollo, ¿exactamente a qué se refiere?

R. En Los Cerros se va a procurar, por ejemplo, la mezcla de usos. Que el uso residencial, que es el principal, esté acompañado por otros usos que harán que la vida en el barrio se pueda desarrollar sin grandes desplazamientos, con una movilidad estudiada para un ámbito como éste, que es el que más superficie de zonas verdes tiene de todo el sureste. De manera que lo que se pretende es procurar una movilidad inteligente, con la utilización de bicicletas y mucho espacio para el paseo... Y también estará muy enfocado a la infancia, porque va a ser un nuevo barrio que va a traer, fundamentalmente, población joven, familias jóvenes con niños. Y la singularización también en cuanto a la edificación que se propone. Se tiende un poco a lo que se hizo en Valdebebas, es decir, a la densificación en altura, es decir, edificar en altura, de manera que dejas mucho espacio libre para, por ejemplo, zonas verdes. Como he dicho, Los Cerros es el ámbito con más zonas verdes del sureste.

"El solo hecho de que la estrategia del sureste se haya impulsado durante estos últimos cuatro años ya está conteniendo el precio"

P. El mercado lleva años esperando los desarrollos del sureste y, por fin, se han desbloqueado. Estamos hablando de unas 120.000 viviendas. Aún tardarán en llegar al mercado, ¿pero cómo pueden afectar a los precios de la vivienda en un mercado tan tensionado como el de Madrid?

R. El impulso que ha dado el Ayuntamiento de Madrid en esta legislatura pasada ha sido importantísimo. Ha sido la manera, además, de conseguir que el mercado vea cuál es el desarrollo en un futuro a medio y largo plazo de la ciudad de Madrid, que no podía tener como estrategia de ciudad decir "esto ya no crece más", porque eso crea unas disfunciones terribles en el mercado inmobiliario. Recientemente, el Banco de España ha dicho que el desajuste entre oferta y demanda sigue siendo muy importante y el solo hecho de que la estrategia del sureste se haya impulsado durante estos últimos cuatro años, aunque no lo parezca, ya está conteniendo el precio. Evidentemente, el precio sigue subiendo porque no hay oferta, pero solo el hecho de que una ciudad, como estrategia, plantee su crecimiento allá donde puede crecer, eso ya es un ancla que hace que el mercado no bascule como ha basculado en Madrid durante los dos últimos años.

P. La construcción de todas esas viviendas depende de la actualización del módulo de vivienda protegida, congelado desde hace más de una década.

R. Sin duda, debe actualizarse. Es verdad que lo ideal es contener el precio del suelo. Y eso se hace dejando que se promueva suelo. Pero, efectivamente, el precio del módulo te impide que esa vivienda al final sea asequible, porque por mucho que nos empeñemos, lo cierto es que al final, sobre todo entre la juventud, hay muy poca gente que pueda acceder hoy por hoy, ni siquiera a una vivienda protegida, para lo cual tienes que hacer vivienda protegida en régimen de alquiler, vivienda protegida en venta, que sea asequible, pero asequible que no constriña tanto los precios de la puesta en el mercado de esa vivienda, que no le interese al promotor o que lo que haga sea un producto de muy poca calidad.

P. Suelo, costes de construcción, módulos desactualizados, impuestos... Parecen muchas piedras en el camino para impulsar la construcción de vivienda protegida en España.

R. Esa es otra, la carga impositiva. De lo que se trata es de que la carga impositiva apoye la creación de viviendas. Pretender que no haya impuestos y ponernos en ese escenario es absurdo, pero lo que tiene que haber es una carga impositiva que fomente la puesta en el mercado de vivienda, no todo lo contrario. Y, evidentemente, lo que pasa hoy es todo lo contrario, sobre todo en lo que se refiere a la vivienda protegida. Y si a eso le añades, además, las cesiones, que al final es otra forma más de gravar la puesta en el mercado de vivienda, al final son muchas cosas las que te hacen pensarte muy mucho tirarte a hacer vivienda.

"Pretender que no haya impuestos es absurdo, lo que tiene que haber es una carga impositiva que fomente la puesta en el mercado de vivienda"

P. ¿Confía el sector en esa actualización del módulo a corto plazo?, ¿hay predisposición por parte de la Administración?

R. Yo espero que sí. Es muy importante que llegue, además, tenemos cuatro años de estabilidad por delante, sin entrar en quién gana y quién pierde, que son muy importantes y los tiene que aprovechar el sector. La Administración tiene que saber qué necesidad de vivienda hay en Madrid y actuar en consecuencia. Y ese escenario de estabilidad no lo podemos desperdiciar, son cuatro años absolutamente fundamentales, sobre todo para el sureste, porque es donde está ahora el foco de crecimiento de Madrid. En ese sentido, estamos muy tranquilos porque, efectivamente, ese horizonte de estabilidad nos permite centrarnos en trabajar, en poner en valor y en hacer ciudad desde cero, pero hacerla con serenidad y tranquilidad. Y la serenidad y la tranquilidad se traducen en calidad.

P. El Cañaveral era un barrio llamado a tener vivienda asequible, pero, al final, el apetito de los promotores y la falta de suelo han calentado el mercado y parece que no se ha cumplido del todo que sea un barrio asequible, ¿corren los desarrollos del sureste el mismo peligro?, ¿cómo se puede evitar que eso vuelva a suceder?

R. Agilizando la tramitación, desburocratizando de verdad, como ha hecho el Ayuntamiento de Madrid. Desde la Delegación de Urbanismo, Mariano Fuentes ha hecho una labor fantástica, ya que esa desburocratización que él ha planteado está dando sus frutos. Es cierto que aún es incipiente y hay que avanzar de manera que los plazos se agilicen. Eso no quiere decir que yo esté defendiendo la no intervención de la Administración en el mercado de suelo, en absoluto, siempre he defendido que tiene que haber una intervención de la Administración, que tiene que ser una intervención decidida, con una estrategia muy sólida, muy firme, que aporte seguridad y que consiga que el promotor, el que va a poner vivienda, lo haga con tranquilidad. El mayor factor para controlar el precio del suelo es la agilización de los trámites administrativos en la generación de ese suelo apto para urbanizar.

"Tenemos cuatro años de estabilidad por delante, que son muy importantes, y los tiene que saber aprovechar el sector promotor"

P. Los desarrollos del sureste están en el punto de mira promotor. De hecho, ya se han producido las primeras operaciones de suelo.

R. En Los Cerros ha habido y hay mucho movimiento. Hay mucho interés. Es verdad que los suelos tienen una propiedad muy específica porque son empresas que han tomado posiciones y, desde luego, va a ser muy difícil que deshagan esas posiciones, porque saben cuáles son las posibilidades de ese suelo. Pero aun así, interesa ir todos los días. Y precisamente, este horizonte de estabilidad a cuatro años que tenemos por delante ha despejado muchas intenciones de inversión. La gente vuelve a pensar y a querer, y a moverse y a ver qué suelos están disponibles, cuáles son las características, cuáles son los plazos de maduración de cada suelo. Y eso ya se está moviendo. Durante estos últimos cuatro años se ha movido, pero ha habido un pequeño frenazo, no solo por la crisis que estamos pasando ahora, sino por el tema de elecciones, pero en muy pocos días, desde que se conoce cuál es el horizonte de estabilidad, otra vez el apetito inversor está ahí y eso es lo que no se puede desaprovechar.

P. Habla de desburocratizar, ¿eso en qué lugar deja el papel de la Administración a nivel urbanístico?

R. Que el Ayuntamiento de Madrid continúe la senda de la desburocratización y la agilización de los trámites que ha iniciado es fundamental. Si bien, siempre insistiré en que el control y la intervención, desde mi punto de vista, son necesarios, fundamentalmente, para algo que yo defiendo muchísimo que es la colaboración público-privada que debe ser motor, también en el sureste, de muchas de las cosas que se hagan. Evidentemente, el sector público, la Administración, carece de los recursos necesarios para hacer muchas cosas que el sector privado sí puede hacer. Pero esa colaboración tiene que ser eficaz y esa colaboración tiene que tener controles, debe estar intervenida y tiene que ser, también, bidireccional. Es decir, que participen tanto Administración como el sector privado en la gestión. El problema es que a pesar de que el Ayuntamiento tiene un personal fantástico, éste no da abasto. En el sureste, por ejemplo, se va a generar un cuello de botella, y eso es algo que la Administración tendría que mejorar, yo sé que carece de recursos, pero incluso en la gestión pueden pensarse en modelos de colaboración público-privada, como se ha hecho con las licencias, por ejemplo.

P. ¿Colaboración público-privada en la gestión del suelo?

R. Es muy complicado. Yo comprendo que la intervención de la Administración en esta primera fase de la generación del producto, el suelo, es donde tiene que ser más decidida, más eficaz, pero incluso en esa fase se pueden establecer mecanismos de colaboración público-privada de manera que pueda entrar el sector privado a acompañar a la Administración en esa gestión de suelo, cosa que hasta ahora no ha pasado. Es una idea que puede parecer que quiebra algunas cosas, pero yo entiendo que no, que si se establece una colaboración público-privada eficaz y bidireccional, puedes implementarla también en la gestión de suelo. Pero creo que todos tenemos que madurar un poco más para llegar a eso, pero creo que si no llegamos a eso será muy difícil agilizar la generación de suelo y, por tanto, abaratar el suelo y, por tanto, abaratar la vivienda y, por tanto, hacer vivienda asequible y poner viviendas asequible en el mercado.

P. ¿Quiénes son los grandes propietarios de suelo en Los Cerros? Hay más de 150 propietarios de suelo, ¿es un problema para su futuro desarrollo?

R. Son 170 minoritarios y luego están los mayoritarios que por este orden son Vía Célere, Vía Ágora, Metrovacesa, Sareb, Kronos... Hay una presencia de empresas muy importantes, con mucho conocimiento de la generación de suelo apto para urbanizar, con mucho conocimiento en la generación de vivienda, tanto protegida como libre, de manera que debería de ser un éxito. Y luego hay 170 minoritarios, algunos agrupados y otros tomando decisiones sobre si seguir o no en un proceso que aunque no sea muy largo, sí puede ser demasiado largo para según qué opciones o según qué pretensiones. Porque son propietarios con un número muy reducido de metros, ya que por las circunstancias de la ordenación en Los Cerros, las parcelas son grandes, de manera que su única forma de poder continuar en la gestión es agrupándose voluntariamente o en proindivisos, difícilmente gobernables. Desde el equipo de gestión vamos a ir ayudándoles en todo el camino para que no se les haga cuesta arriba o para que las decisiones las tomen con conocimiento de causa.

P. Hacer un barrio desde cero lleva un largo proceso urbanístico. Si hacen falta tantas viviendas en Madrid, ¿por qué se plantea por fases?

R. Son tres etapas y a mí, personalmente, la división en etapas, por concepto, me parece un error. Cada sector, cada ámbito... aunque estén en una misma estrategia como es el sureste, tiene su propia especificidad. No puedes pretender que la gestión de Valdecarros, que es el ámbito más grande del sureste y prácticamente de Europa, sea la misma que la de Los Cerros, que son 4,9 millones de suelo. Piensa que Valdebebas, que era un ámbito grande, era una sola unidad de ejecución aunque su proyecto de urbanización estuviera dividido en etapas de ejecución. No puedes extrapolar una forma de gestión a diferentes ámbitos cuando unos con otros, aunque estén en una misma estrategia, tienen poco que ver.

"Las trabas son muchas y el camino es largo. En Valdebebas, hemos estado 20 años dándole patadas a un balón hasta que hemos metido gol"

P. ¿Y por qué se ha optado por este modelo entonces?, ¿para que no salieran de golpe tantas viviendas?

R. Ése puede ser uno de los motivos. Otro puede ser que en la época de Manuela Carmena lo que se pretendía era tener un control más directo de cada etapa para que pudieran ser capaces de controlar, dentro del ayuntamiento, el crecimiento, pero al final eso es difícil de hacer porque en función de la agilidad de la Administración y de las propias particularidades de cada desarrollo en avanzar, te puedes encontrar con que se te monten las etapas si las cosas no van exactamente como tienes previsto en un cronograma o en un convenio con la Administración. Porque nunca pasan las cosas como está previsto y en el urbanismo español los plazos se van alargando por unas razones o por otras, de manera que se te montan unas etapas con otras y al final, al pretender que todo sea más controlable, se descontrola del todo.

P. Entonces, ¿ve mejor que se urbanice todo un ámbito de golpe?

R. No digo que no se vaya urbanizando por fases, pero que sea la propiedad la que haga esa propuesta al ayuntamiento. Es decir, que no sea algo que se determine de una manera rígida en principio, sino que el acuerdo entre Administración y propiedad determine cuál es el momento de iniciar cada fase o cada etapa. En Los Cerros ahora hemos iniciado la urbanización de la primera etapa.

P. ¿Cuándo llegarán las grúas de las primeras viviendas a Los Cerros?

R. No me atrevo a dar una fecha porque no es fácil. El proyecto de urbanización establecía 16 meses para urbanizar y esperemos cumplirlo, de manera que a finales de 2024 llegarían las primeras grúas y eso estoy seguro de que sucederá. Sin embargo, las trabas son tantas y el camino es tan largo que nunca sabes cómo pueden producirse las cosas. Mira Sanchinarro o Valdebebas, son desarrollos que tenían también sus fases de ejecución y en Valdebebas hemos estado 20 años dándole patadas a un balón hasta que hemos metido un gol.

TE PUEDE INTERESAR

La máquina de hacer viviendas se frena: España construye 35.000 menos de las que necesita

E. Sanz Gráficos: Unidad de Datos

P. Los PAU nacen en plena burbuja inmobiliaria. Valdebebas, cuando el mercado empieza a salir de la crisis, y ahora llegan los nuevos desarrollos del sureste, cuando el mercado está a punto de darse la vuelta.

R. Valdebebas han sido 20 años en los que se ha visto de todo, la primera crisis, la segunda, el desastre, pandemias... Entiendo que, por lógica, los desarrollos del sureste van a vivir un poco lo mismo. El volumen que se pone en el mercado de vivienda es tan grande que solo eso está aportando una solidez extra al futuro de esta estrategia del sureste. Las 51.000 viviendas de Valdecarros, las 14.000 de Los Cerros, las 14.000 de El Cañaveral, las 19.000 de Los Ahijones y las 22.000 de Los Berrocales... unas 120.000 viviendas. Solo ese volumen funcionando y con el horizonte de estabilidad a cuatro años, aporta solidez a la estrategia, tienen que venir muy mal dadas para que esta estrategia fracase. Es más, yo creo que si una labor ha hecho el ayuntamiento en estos últimos cuatro años ha sido precisamente la de consolidar la estrategia del sureste, de manera que sea ya una estrategia a medio y largo plazo irreversible y que, insisto, aporta mucha tranquilidad a un mercado muy tensionado, porque es verdad que ahora mismo no hay oferta, pero la demanda sabe que la habrá y solo eso hace que los precios se moderen.

"Tienen que venir muy mal dadas para que la estrategia del sureste fracase"

P. Las últimas estadísticas muestran caídas en las ventas.

R. Efectivamente, ahora estamos en un momento de inflación muy elevada y es verdad que está decayendo el volumen de ventas, pero creo que es absolutamente coyuntural, se irá recuperando porque la demanda existe y esperará a los momentos de maduración del ámbito para poder elegir en qué momento invertir en una vivienda o en un proyecto vital.

P. El sector promotor tampoco tiene la capacidad de impulsar de golpe esos miles de viviendas.

R. Hay muchos inputs en el mercado que hay que ir atendiendo, y algunos de ellos son fundamentales en la gestión urbana, porque no puedes hacer gestión urbana quejándote solo del ayuntamiento. En España, estamos acostumbrados a echar la culpa al ayuntamiento, no solo en el urbanismo y en el inmobiliario. Y muchas veces la tiene, pero hay muchos inputs que se descuidan.

P. ¿Por ejemplo?

R. Las compañías suministradoras de energía, las compañías públicas relacionadas con el suministro de agua, saneamiento... tienen una forma de actuar que muchas veces ralentizan aún más los procesos de creación de suelo y los complican. Deberían funcionar de una forma mucho más eficiente porque nos acompañan en el proceso de urbanización, porque tienen una cuota de mercado muy alta y tienen a los promotores pendientes de su gestión. Deben ser partícipes de la generación de vivienda asequible, deben ser conscientes de que su prestación de servicios incide directamente en el precio de la vivienda. Hay que hacerles partícipes de la obligación del sector inmobiliario de ofrecer una vivienda asequible.

P. ¿En qué se pueden mejorar los nuevos barrios respecto a lo que se ha hecho en el pasado?

R. Yo lo tengo claro, hay que rehumanizar la ciudad. Hay que tender a que el ciudadano esté contento donde vive, pero contento de verdad, que sea feliz, que el lugar en el que vive le aporte las condiciones necesarias para que su felicidad no dependa de allá donde vive y que el entorno le facilite el contacto con otras personas y le facilite la vida...

TE PUEDE INTERESAR

"El problema de la vivienda se viene incubando desde 2007 y ahora estamos siendo conscientes"

R. Ugalde E. Sanz Fotografías: Alejandro Martínez Vélez

P. Un modelo muy diferente, por ejemplo, al que se implantó en los PAU, concebidos como ciudades dormitorio, no tanto como barrios en los que hacer vida.

R. Los PAU se concibieron en un momento diferente y no se pueden criticar porque responden a necesidades distintas y a una visión diferente. Yo, en 30 años lo he visto. He visto los PAU, como Sanchinarro, con manzanas cerradas, con unas zonas comunes fantásticas y maravillosas con grandes jardines, pero encerradas sobre sí mismas. De manera que tú salías de esa urbanización y empezabas a dar vueltas prácticamente por un desierto y de lo que se trata en Los Cerros, al igual que en Valdebebas, con la densificación en altura, es que se libere espacio para otros usos, ya sean negocios, comercios, deportes, ocio... Facilitar, precisamente, que la gente comparta porque, como me decían a mí los jesuitas, compartir es vivir.

P. ¿Mix de usos? En Valdebebas, el uso terciario no ha terminado de cuajar y se han buscado otras fórmulas para esos suelos como los famosos coliving.

R. El sistema urbanístico español es un desastre y hay que modificarlo porque es absolutamente determinista. Los planes urbanísticos y los instrumentos de ordenación y de gestión lo que hacen es determinar lo que debe ser o lo que ha de ser un determinado espacio por hoy y para siempre. Y eso no puede ser. Porque si tú hoy estás generando un espacio para unos usos determinados, dentro de 15 o 20 años eso puede cambiar. Y ese cambio que antes se producía en ciclos de 15 a 20 años, es decir, generación tras generación que va cambiando la forma de pensar o la forma de vivir la ciudad, ahora se produce radicalmente. Hoy en día estamos viendo que esos cambios de uso, de pensamiento, de concebir la ciudad se producen en ciclos de tres y cuatro años.

"Hacer ciudad con inseguridad jurídica es absolutamente imposible"

P. Y, sin embargo, el urbanismo no está preparado para esos cambios.

R. Es determinista porque te dice, este uso terciario no lo puedes cambiar si no es a través de una modificación de planeamiento en la que te vas a enfangar durante un mínimo de cinco, seis, siete u ocho años.

P. Igual el cambio llega cuando ya no se necesita.

R. Exacto, porque cuando propones ese cambio, entras en una fase que te va a llevar tanto tiempo que cuando ya lo hayas conseguido, a lo mejor la ciudad o los ciudadanos ya no te lo demandan. Lo que hay que hacer, por tanto, es procurar una flexibilización de esos usos.

TE PUEDE INTERESAR

El BCE alerta de fuertes caídas en inmobiliario con la banca americana levantando alfombras

Ruth Ugalde

P. En Valdebebas se intentó, pero la Justicia lo echó para atrás.

R. La Justicia lo echó para atrás por un tema de concepción y por un tema estrictamente jurídico. Y lo que más llama la atención, fundamentada en una acción pública que solo se puede ejercitar para defender el interés general. Que me cuenten a mí que no era de interés general generar más viviendas en el noreste de Madrid cuando se pretendió en Valdebebas. Pero tenemos una acción pública, que es un auténtico disparate en materia de urbanismo. Hay que regularla de otra manera y es un cambio que se tiene que producir. Hacer ciudad con inseguridad jurídica es absolutamente imposible. Invocando el interés general, cualquiera puede ejercitar la acción pública, que es lo que pasó con el recurrente habitual en Valdebebas, que después apareció en otros ámbitos de Madrid y que por intereses que no voy a calificar porque han sido evidentes, se saben y se conocen, pero que nada tienen que ver con el interés general. Porque el interés general no te puede dar pie a tirar un desarrollo en el que se están planteando más viviendas.

P. Y eso, ¿debería cambiar?

R. Sí, hay que meterle mano a la acción pública. Y necesitamos que la Comunidad de Madrid apruebe una nueva Ley del Suelo y el Ayuntamiento tiene que continuar en la senda de la desburocratización y sería fantástico que fueran capaces, en este horizonte de estabilidad, de introducir también despolitización. A mí me gustan las administraciones como, por ejemplo, la austríaca, lo que se hizo en Viena después de la Segunda Guerra Mundial. Hay que intervenir en el urbanismo, sí, ¿cómo intervenimos?, siendo yo el principal propietario del centro y así evito la gentrificación. Tú te vas a Viena hoy y es una gozada, el centro de la ciudad es un centro vivo, tienes todas las capas de población...

P. El sector está también muy pendiente en Madrid de la aprobación de las normas urbanísticas que tumbó Vox en el último momento. ¿Cómo pueden incidir en los nuevos desarrollos?

R. Es fundamental que las saquen adelante. El urbanismo debe adecuarse de verdad a las necesidades de la ciudad en cada momento y aunque aún hay mucho que trabajar, las normas urbanísticas que se habían planteado en Madrid van directamente en esa línea. Cómo van a afectar a los nuevos desarrollos lo veremos cuando entren en vigor. Yo, por lo menos, todavía no lo tengo claro. Por ejemplo, que no se compute la edificabilidad de las terrazas, es importante de cara a la edificación y eso se va a notar en los proyectos y también en los precios, ya que si dejas de computar determinada superficie como edificable, te puedes permitir el lujo de aumentar la superficie, de aumentar por lo tanto, la calidad de la vivienda sin que deje de ser una vivienda a un precio más o menos decente. Pero todo eso lo vamos a ir viendo cuando se pongan en funcionamiento. Tanto las normas puramente técnicas como las de proceso, procedimientos y demás, son fundamentales, para incidir, precisamente, en el precio de la vivienda.

P. ¿Qué le pide a la Administración pública?

R. Yo creo que el Ayuntamiento de Madrid ha hecho una tarea fantástica, pero le pediría reforzar sus equipos, que este foco que ha puesto en la zona de natural crecimiento de la ciudad que es del sureste, que no lo deje, que ese foco en el sureste como el foco en Castellana Norte, son complementarios, todos hacen ciudad. Pero es necesario que pongan más equipo, que busquen fórmulas para que esos equipos crezcan de manera armónica, para que todo este trabajo que se está haciendo y todo lo que queda por hacer se haga de manera más fácil y que se plantee, igual no a una legislatura vista, pero sí a medio y largo plazo, la posibilidad de producir mecanismos de gestión público-privada en la gestión de suelo. Que es posible hacerlo, de la misma manera que se ha hecho en la gestión de la edificación, en las licencias... Y a la Comunidad de Madrid le pido que publique una ley del suelo que nos aporte seguridad jurídica y solidez, con un marco jurídico muy definido y que ayude a los ayuntamientos a generar suelo de calidad. Y cuando digo suelo de calidad, no quiero decir suelo libre, ni suelo caro, quiero decir suelo de calidad.

"Es posible evitar que se produzca el desfase sistémico entre el crecimiento de la ciudad y la llegada de los servicios a los ciudadanos"

P. La construcción de esos miles de viviendas debe ir acompañada de dotaciones para esos miles de futuros vecinos. Dotaciones que suelen llegar con años de retraso.

R. Es otro mal sistémico de nuestro ordenamiento. Servicios sanitarios, educación, zonas de ocio... Eso nunca llega a tiempo porque falta introducir en la ordenación del territorio, en el urbanismo, una profunda reflexión económica. Tienes que hacer no solo una previsión económica con una tabla de Excel que diga lo que vas a necesitar, sino dotarlo económicamente o establecer el mecanismo para que eso se produzca sin excepción. Es decir, esa reflexión económica, esa dotación económica real de manera que cuando yo preveo la dotación o la prestación de un servicio público en una fecha determinada, cuando llegue esa fecha, esté la dotación económica. Cuándo necesito guardería, para cuándo prevemos que será necesaria, ¿en 2025?, pues preveamos esa partida presupuestaria con antelación, no esperar. Se hacen los presupuestos municipales sin tener en cuenta esos planes urbanísticos y todo tiene que funcionar como un todo para que cuando llegue el momento en el que tú has comprometido la prestación del servicio, ya tienes la partida presupuestaria para afrontarla. Y en esa previsión económica introducir también de una vez y de verdad, con un carácter de cierta permanencia y de cierta solidez, la colaboración público-privada.