"El problema de la vivienda se viene incubando desde 2007 y ahora estamos siendo conscientes"

Ignacio Moreno (Burgos, 1973) lleva el inmobiliario en la sangre. Quizá por ello, lejos de colgar las botas tras salir de Inmoglaciar a principios del año pasado, cinco años después de que Cerberus se hiciera con el 70% de la compañía, decidió embarcarse en un nuevo proyecto inmobiliario. Apenas seis meses después de dar un paso a un lado, en el verano de 2022, nacía Aurquia y lo hacía sobre los cimientos de varios suelos con los que Cerberus le pagó por hacerse con el control de Inmoglaciar.

El pasado mes de mayo, la compañía acudía a la mayor feria inmobiliaria de Madrid (SIMA) con varios proyectos en comercialización y con un objetivo muy claro, afrontar el grave problema de la accesibilidad a una vivienda en España, apostando por los hogares asequibles, protegidos y por el alquiler. Con Aurquia, Ignacio Moreno vuelve a los fundamentales del negocio promotor, lo hace rodeado de un equipo con una edad media de 49 años y con un horizonte a largo plazo, defendiendo su perfil más inmobiliario, frente al financiero que ha imperado en los últimos años, y reclamando a las administraciones la actualización de los módulos que permitan hacer viable la construcción de vivienda protegida en España.

PREGUNTA. Cuando entró Cerberus en el capital de Inmoglaciar, ¿pensó que luego vendría Aurquia?

RESPUESTA. Con Cerberus se hizo un acuerdo a cinco años y, terminada esa etapa, había una serie de cosas que yo quería hacer en el sector. Parte del capital me lo pagaron en suelos, que son con los que estamos trabajando ahora y, además, me quitaron el non-compete que en un puesto de ese tipo es muy potente. Mi idea desde hace mucho tiempo, aunque suene un poco ñoño, es intentar hacer vivienda accesible. Aunque en Inmoglaciar hicimos algo de vivienda de lujo y de clase media y media-alta, donde nos encontramos más a gusto es en la vivienda protegida y en la vivienda accesible. En el año 2017, teníamos 1.800 viviendas de protección oficial en construcción, que es una barbaridad: parque Ingenieros, Valdebebas, El Cañaveral..., teníamos en Badalona. Y en esas seguimos. Ahora mismo, ese es el enfoque principal de la compañía.

P. ¿Qué es accesible para usted?

R. Depende de cada sitio y de cada tipología. En Madrid, por ejemplo, accesible no es lo mismo que en otros sitios, porque tiene unas rentas más altas, y el accesible es algo más alto. Pero, por dar una cifra, a mí me parece que una vivienda accesible tiene que estar desde los 180.000-200.000 euros, por dos dormitorios, hasta los 300.000- 350.000 euros en una vivienda de cuatro dormitorios. En Madrid, en una zona como Los Berrocales o como Los Ahijones el accesible de tres dormitorios va a ser trescientos y pico, 315.000-325.000 euros. Algo que al final te quede una cuota de hipoteca, por ejemplo, para una pareja que gane 3.000 euros al mes entre los dos, y donde está una media muy potente de la gente, de unos 600-800 euros al mes. El problema lo tenemos en cómo somos capaces de pagar la entrada y los impuestos. Ese 30% al que no se accede con financiación, de momento.

P. ¿Por qué no se ha desarrollado antes ese mercado? Ahora, todo el mundo habla de vivienda asequible, pero en la última década el sector ha apostado por media y alta.

R. En el 2017, nosotros ya estábamos haciendo vivienda asequible. No obstante, es un problema que se viene incubando desde 2007. Hasta entonces, como te financiaban el 100%, la accesibilidad era para todo el mundo. A partir de ese año, la accesibilidad empieza a cambiar, los datos estadísticos muestran cómo se va ampliando la edad de emancipación, cada vez va complicando más y, al final, es algo que se viene larvando desde hace tiempo y que ahora empieza a ser un problema. Yo entiendo que las administraciones empiezan a ser conscientes de que ya es un problema de verdad y hay que buscar soluciones. A esto se ha añadido que la accesibilidad se ha complicado, por ejemplo, con los costes de construcción.

Una vivienda accesible tiene que estar entre los 180.000-200.000 €, por dos dormitorios, hasta los 300.000-350.000 €, por cuatro dormitorios

P. ¿Cómo les ha afectado?

R. Nosotros hicimos una promoción hace ahora 10 años, 80 viviendas de protección oficial en Bravo Murillo. El coste de construcción fueron 600 euros sobre rasante. Hoy no hacemos ningún estudio de viabilidad por debajo de los 1.500-1.100 euros el metro cuadrado. Pero, además, si hemos subido 500 euros el coste de construcción, todos los indirectos que están relacionados han subido también, y tienes que calcular entre un 30% y un 35% de indirectos, de seguros, de avales... Y la financiación. Es decir, estás en 650-700 euros, suponiendo que el suelo costara lo mismo, solo con eso, en una vivienda de 120 metros estás metiendo casi 90.000-100.000 euros. Y no es lo mismo subir 90.000 a una vivienda de 180.000 euros que una vivienda de un millón.

P. En vivienda protegida, los promotores llevan tiempo diciendo que ni con el suelo regalado salen las cuentas.

R. Al final, el problema es que el módulo viene siendo el mismo desde hace 15 años. Estamos en los famosos 1.970 euros, que es el módulo tipo para España, útil, que, cuando lo bajas a construido, es 1.700 euros de precio de venta de módulo. Si estás construyendo a 1.100 euros, que con indirectos, métele un 35%, estás en 1.500 euros o 1.600 euros, sin suelo, sin margen y sin nada. Hoy por hoy, rápidamente, aunque te regalen el suelo, estás fuera de módulo. Ya se está actualizando en algunas comunidades autónomas, Cataluña, Baleares o Aragón ya lo han subido, y Madrid lo subirá. En los cuatro desarrollos del sureste, Los Berrocales, Los Cerros, Los Ahijones y Valdecarros, hay 120.000 viviendas proyectadas en diferentes fases, pero que saldrán en los próximos cinco años. De esas, al menos un 30% es vivienda protegida. Es decir, hay 42.000 viviendas protegidas en esos sectores. El enfoque de Aurquia va hacia ahí. En Madrid, estamos muy centrados en eso. En los desarrollos del este, tenemos ya comprado suelo para 400 viviendas protegidas y ofertado para otras 344. Unas setecientas y pico viviendas.

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P. ¿Descontando una actualización del módulo?

R. Descontando la actualización del módulo, porque entendemos que va a subir. No se está descontando, en cambio, que la ley dice que a lo mejor ponen alguna limitación al precio del suelo de la vivienda protegida, que me parece apropiado, para evitar que se hagan barbaridades. Hay situaciones en las que se paga por un suelo de VPO una cantidad mucho más alta de lo que daría para los números, porque después, de maneras legales, se les pide más dinero a los clientes finales, con capitales sociales, con mejoras... A mí me parece, que si tenemos un suelo protegido, el módulo se tiene que actualizar, porque todo tiene que ser realista, pero, una vez hecho eso, también sería bueno que se limitara el precio máximo al que se va a vender ese suelo, para evitar problemas. Para que os hagáis una idea, nosotros estamos manejando márgenes en vivienda protegida, más o menos, del 10%.

P. En el sector promotor se opera con 20%.

R. Si eres un inversor financiero, un margen de un 10% igual no te parece suficiente, y, si eres una cotizada, igual te perjudica el valor de las acciones. Las cosas como son. Ese es un nicho para otro tipo de compañías, por eso nace Aurquia, porque creo que ahí existe un nicho en el que nos parece suficiente ganar un 10%, además, el riesgo comercial es más bajo, porque sabemos que va a tener muchísima más demanda... Es otro tipo de negocio. En una promoción de vivienda libre, un 30% lo vendes antes de empezar la obra. Luego, durante la obra, estás intentando vender otro 40%-50% y vas subiendo precio sobre el porcentaje restante. En la vivienda protegida no, tú sales a un precio y lo que te interesa es vender el 100% cuanto antes, porque no vas a venderlo más caro. A final, lo que te interesa es reducir tu riesgo comercial, que mejoren tus condiciones financieras porque tienes ya cubierta la promoción... Es parecido, pero funciona de una manera diferente.

"El módulo del suelo protegido se tiene que actualizar, pero también sería bueno limitar el precio máximo al que se va a vender ese suelo"

P. Los suelos con los que le pagó Cerberus, ¿dónde estaban?

R. La estrategia de la compañía, desde el principio, estaba diseñada y sigue diseñada con un planteamiento que es Madrid, donde no teníamos suelo; Baleares, donde sí que teníamos algo de suelo, y Canarias. ¿Por qué? Porque me parece que son los tres mercados donde más necesidad de vivienda accesible hay. Lo de las islas es algo muy sonado por el tema de la segunda residencia, por el tema del turismo, pero hay una serie de personas que viven allí, que tienen que trabajar allí y que tienen que nutrir de servicios a los hoteles, al turismo... Nosotros vamos buscando cubrir esa necesidad en esas zonas. Y en Madrid es parecido. Conseguimos suelo de la cartera de Inmoglaciar en Baleares y Canarias, que no eran prioritarios para ellos, y luego lo que hemos hecho es ir comprando, fundamentalmente en Madrid, en Mallorca, y ahora estamos viendo también alguna cosa en Canarias. Nos quedamos un suelo muy bonito en Granada.

P. ¿Por qué Granada?

R. Era un suelo de vivienda libre, que nosotros lo hemos calificado para protegida y hemos solicitado una subvención de la Junta de Andalucía, que es muy activa en las ayudas a vivienda de alquiler. Hemos sacado una subvención en un proyecto de 150 viviendas con una clasificación a 25 años de vivienda de alquiler y hemos puesto en marcha el proyecto. Ahí salen alquileres de entre 350 y 500 euros.

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P. ¿Un build to rent?

R. De momento, lo que estamos haciendo es patrimonial para nosotros. Estamos construyendo no con el enfoque de vender, sino con el enfoque de hacer una plataforma de vivienda de alquiler. Ahora mismo tenemos 270 viviendas ya alquiladas o en producción, con todos los precios en esa línea, las más altas están en 650 euros en Tenerife, y con vocación de seguir añadiéndole 100 unidades al año, las que podamos. De lo que hemos comprado en los desarrollos del este de protección oficial, nos gustaría que una parte fuera también a esa plataforma. No te digo que en un momento determinado no nos quedemos sin dinero y para seguir haciendo crecer la plataforma no tengamos que buscar un socio o venderla y hacer una segunda plataforma. No estamos todavía en esa dinámica, no tenemos el cliente final en el momento en el que las estamos construyendo. Las estamos construyendo con unos números que nos salen para tenerlas nosotros alquiladas.

P. ¿Cuántos suelos tienen y qué tamaño le gustaría que tuviera la plataforma?

R. El objetivo es estar, más o menos, en unas 500 viviendas en producción al año. Una cifra para la que, por otra parte, se ha diseñado el equipo, un equipo con experiencia que es capaz de gestionar 500 viviendas al año. Eso supone tener 500 viviendas que estás empezando, 500 en producción y 500 que estás entregando. O sea, que debes tener una cartera de aproximadamente 1.500 unidades. Eso es para tener la producción de los siguientes tres años. Ahora mismo, en año y medio que llevamos, tenemos ya cerradas 1.400 viviendas. Además, tenemos ofertado suelo para otras casi 500 unidades más, todas de protección oficial. De esas 500, ¿cuál sería nuestra carta a los Reyes Magos? Que hubiera, aproximadamente, un tercio en alquiler, un tercio en cooperativa y un tercio en promoción. La cooperativa nos permite tener honorarios de gestión, con lo cual, ayuda a mantener la estructura; con la promoción, metes el dinero ahora y lo recuperas a los tres años, pero da algo más de beneficio; y el alquiler es la hucha a medio y largo plazo.

"Estamos construyendo una plataforma de vivienda de alquiler para tener nuestra cartera patrimonial, no con el enfoque de vender"

P. Este plan, ¿a qué horizonte es?

R. A 10 años. Luego lo iremos cambiando, a medida que vayan pasando cosas. Pero una de las razones para montar a Aurquia es porque creo que este es un negocio en el que, desde que compras un suelo hasta que entregas las viviendas, pasan de tres a cuatro años, y hacer planes a cinco años, que es muy de los inversores financieros, no encaja bien con este negocio. Yo creo que parte del cambio que tenemos que hacer dentro del sector, y que lo tuvimos antaño, es mirar a 10, 12, 15 años. Tú no puedes hacer un plan de negocio a tres o cuatro años. El problema de este sector es que los errores los ves dos años después o tres años después. Cuando tú compras un suelo mal hoy o cuando tomas una mala decisión estratégica hoy, no la ves inmediatamente, no te golpea, como en otros sectores, en el momento. Te suele salir dos o tres años después. La edad media de la compañía es de 49 años. Es un equipo de profesionales muy sénior y de aquí a final de año vamos a contratar a júniors para que vayan aprendiendo. Pero es gente que está en el mismo momento vital que la compañía. No queremos ser los más grandes, en la vida nos han pasado muchas cosas, lo que queremos es hacer las cosas bien, disfrutar... iEstamos en los 49 años, un plan a 15 años en el que yo me pueda jubilar en esta compañía!

P. ¿Cuántos son en plantilla?

R. Somos 20 y llegaremos para final de año a 25, más o menos. Con 25 personas somos capaces de construir esas 500 viviendas al año. Son gente que conocíamos hace tiempo, algunos estuvieron en Inmoglaciar, otros no, pero con los que tenemos mucha sintonía, hay mucha empatía. Además de muy buenos profesionales, son muy buenas personas. Aquí no hay tiburones, se trabaja mucho en equipo, no se pisa nadie a nadie, nadie está buscando ese ascenso... Todo lo contrario. Un equipo de gente muy buena que colabora de una manera supersana.

P. ¿Tienen suelo en todos los grandes desarrollos del sureste?

R. Estamos mirando ahora mismo Ahijones y Valdecarros, pero todavía no hemos comprado. Estamos opcionando y ofertando. ¿Quiénes son los propietarios de suelo ahora mismo de todos esos sectores? Una parte son fondos o grandes promotoras que habían comprado desarrollos de suelo y no quieren la VPO, ahí tenemos una fuente de acceso, y luego grandes inversores o familias que tienen suelos históricos. Ahí es donde estamos viendo. Lo que pasa es que, en los dos casos, la toma de decisiones no es rápida. En la mayoría de casos, desde que hacemos una oferta hasta que nos la aceptan, pasan dos o tres meses. Y a veces no la aceptan, claro.

P. ¿Les ha penalizado el contexto? Llevan apenas año y medio, pero en este tiempo han subido tipos, se ha frenado el mercado... ¿Les ha afectado a las compras de suelo, por ejemplo?

R. Nos ha afectado, pero poquito. En realidad, yo lo veo como una oportunidad, porque, si estás en un momento en el que estás comprador de suelo y el resto está con miedos o incertidumbres, a lo mejor te permite acceder de una manera algo mejor a esos suelos. En la compra de suelos no nos afecta, en lo que es desarrollo de proyectos, nos afecta más que este es un año electoral y que todo va más despacio, pero eso es algo que tienes que poner en tu plan de negocio siempre. Lo que sí que nos afecta, lógicamente, es la subida de los costes de construcción y de financiación. Cuando empezamos en Aurquia, ya teníamos unos costes de construcción elevados, pero, durante este último año y medio, ha terminado de rematar. Sobre todo, en determinadas cosas. Y te pongo un ejemplo. En plurifamiliar se nota menos porque la subida es porcentualmente menor que en unifamiliar. Nosotros, que hemos hecho siempre unifamiliares, ahora no. Y no porque no nos gusten, sino porque un unifamiliar, ahora mismo, eres incapaz de hacerlo por menos de 240.000-250.000 euros de coste de construcción. Eso, más indirectos, sin suelo, te coloca en casi 400.000 euros. En cuanto le pongas un poquito de suelo y un poquito de margen, un unifamiliar va a ser imposible construirlo o venderlo por menos de medio millón de euros, y eso ya no es accesible. Ha quedado totalmente fuera de rango. Y esa última subida de unifamiliar se ha producido en el último año y pico. Y luego los intereses, que hemos pasado de un 2%-2,5% a un 6%. Eso impacta directamente en un punto, punto y medio de margen.

"El problema es que los errores los ves dos años o tres años después, no te golpean al momento"

P. Y, a pesar de los precios, ¿se sigue vendiendo todo?

R. Si tienes el producto apropiado, en el sitio apropiado y en el precio apropiado, sí. Este es un mercado muy micro. Nosotros hemos lanzado hace dos semanas Berrocales. ¿Cómo va? Muy bien, porque hay una necesidad muy fuerte de producto en Madrid. Estamos saliendo en unos precios medios de 300.000 euros, que en Madrid tiene un mercado muy claro. Un tres dormitorios con garaje y trastero está en unos 315.000 euros. En septiembre, lanzaremos Cerros, VPPL (vivienda protegida de precio limitado) que va a estar claramente por debajo, en los 240.000-250.000 euros. Entre la vivienda de precio tasado y la básica, nos gusta más la básica si eres capaz de comprar el suelo, porque es más barato y, aunque ya no le quedan casi ayudas, le sigue quedando la exención en el AJD (actos jurídicos documentados). Y es dinero, 10.000 euros por vivienda. Nunca he entendido por qué la VPPL no tiene la exención de AJD, creo que sería lógico.

P. ¿Cómo está la financiación bancaria?

R. Nosotros, de momento, no tenemos mucho problema. Tengo muy buena imagen en el sector y el equipo tiene muy buena imagen, lo que presentamos a la banca tiene todo el sentido del mundo. Llegamos con preventas y con un plan de negocio encajado...

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P. ¿Qué preventas le exige la banca?

R. Depende del tipo de producto, pero lo normal en un préstamo promotor en una promoción normal es entre un 30%-50%; en una cooperativa de vivienda de protección oficial, en el entorno del 70%-90%... También depende de a qué ritmo las hayas vendido y cómo vayan tus números. Si has vendido el 30% en cuatro meses, es más financiable que una promoción con un 50% vendido en dos años.

P. Y el alquiler, ¿cómo lo está financiando la banca?

R. El alquiler funciona de otra manera. Nosotros lo estamos haciendo por tres vías. Por ejemplo, Granada lo hemos financiado con un ICO y me encanta. Me parece que es un producto diseñado específicamente para eso. Lo que va buscando cualquier financiación de alquileres es, primero, que me crea que se va a alquilar; en el caso de protección oficial, es más fácil que te lo creas, porque los alquileres están un 20%-30% por debajo de mercado y, por lo tanto, te crees mucho las cifras de que se va a ocupar rápidamente. Y, luego, que, una vez está alquilado al 90%-95%, cubra esa cuota de financiación. Al final, es un número: te financio de tal forma que, entre el equity que has puesto y los alquileres que se van a ir pagando, se cubra. ¿Qué pasa por ejemplo con el ICO? Mientras que los bancos están dando 10-15 años de financiación, lo que significa que o pones un bullet al final o tienes que amortizar en 15 años, el ICO se va a 30 años y, en el momento en el que te vas a 30 años, estás rebajando las cuotas y estás haciendo hacer más accesible toda la operación. También hemos financiado con fondos propios o hemos buscado un fondo de deuda que nos permita financiar todo el proceso de obra, aunque sea más caro, para después cambiarlo a una financiación convencional, patrimonialista.

"En Granada, hemos financiado una promoción de vivienda protegida en alquiler con financiación del ICO a 30 años"

P. Además de Granada, ¿qué otros proyectos tienen en alquiler?

R. Ahora mismo, tenemos 120 viviendas en Granadilla de Abona, en Tenerife. Ahí lo nos hemos centrado, y es otra de las líneas que queremos trabajar, en WIPS (promociones a medio hacer). Cogemos estructuras o edificios que están sin terminar, lo que nos permite comprar a unos precios más bajos. Si tienes ejecutados 300 o 400 euros de obra, ahora ya serían más 500, y, si comparas ese suelo con la estructura que hay a 200 o 300 euros, estás comprando a menos 200 euros el suelo. No sé si me explico. La terminas y eso te permite salir a un precio mucho más competitivo.

P. Tenía entendido que los WIP eran más complicados de comprar y desarrollar, precisamente porque esa estructura no se amoldaba a la demanda.

R. Depende. Hay de todo. Por ejemplo, parte del problema que tenían varias de las estructuras que vienen de antes de 2007 es que se hacían viviendas muy pequeñas, y ahora el formato para vender son más grandes, sin embargo, para alquiler, sí valen. Y a lo mejor son zonas que de venta no tienen una demanda muy potente, pero de alquiler sí que tiene una demanda muy fuerte. Por ejemplo, Granadilla es un caso muy bueno: yo creo que no hay ninguna promoción para venta, sin embargo, hay una necesidad de vivienda de alquiler para la gente que trabaja en el aeropuerto y en todos los hoteles que están al sur de la isla.

"Otra de las líneas que queremos trabajar son WIPS: cogemos edificios sin terminar y podemos comprar a precios más bajos"

P. ¿Cómo siendo solo 25 personas tienen esa capilaridad? Porque Canarias y Baleares quedan un poco lejos.

R. Tenemos delegación allí desde el principio, en Canarias y en Baleares. El que lleva Mallorca es una persona que llevaba conmigo 14 años, estaba en Inmoglaciar. En el caso de Canarias, es más divertido, porque el delegado que teníamos en Canarias en Inmoglaciar se va a Metrovacesa y, cuando yo le llamo para ver si se quiere venir conmigo, me dice: 'Yo no, pero tengo a alguien que te puede valer', su mujer, Loreto, que es ingeniera y aparejadora, fue delegada de Urbis... El día que la conocí dije: '¡Me había llevado al malo!'. Entonces, la razón de hacer esa capilaridad es que tienes personas en los dos sitios muy muy potentes.

P. Pero usted tenía claro que quería que estar ahí.

R. Para mí, desde el principio, estratégicamente, eran los tres sitios donde había que estar: Madrid, Canarias y Baleares.

P. En cambio, parece que Cerberus no lo veía.

R. Bueno, la dinámica de Cerberus es una dinámica diferente y no me gustaría hablar mucho de Cerberus, pero él ya trae una cartera muy potente y, en realidad, compra muy poco. Lo que Cerberus dice es: tengo una cartera y lo que debo hacer es centrarme en sacar esa cartera. Es como Sareb y, en realidad, como la mayoría de los fondos. ¿No? Tengo una cartera en unos sitios y me tengo que centrar ahí. Al final, si tú tienes suelo para 14.000 viviendas y en Canarias tienes 400, en Baleares es 70, y, en cambio, tienes el treinta y tanto por ciento de tu cartera en Cataluña, pues tienes que estar necesariamente en Cataluña. Te amoldas a la cartera, no al mercado. Es lo que les pasa a muchos. En mi caso sí que estamos amoldándonos al mercado y, además, al mercado de vivienda accesible, donde entendemos que hay más necesidad.

P. Si buscase un socio para crecer, ¿qué perfil sería?

R. Te diría qué perfil no sería: alguien en el que no tengamos nosotros el control. Para mí, es fundamental que la gestión la sigamos llevando nosotros, porque tenemos un enfoque muy inmobiliario y queremos mantener ese enfoque inmobiliario, que no sea un enfoque financiero. No hablo por mí, hablo en general por el sector. El sector es muy financiero. Nosotros manejamos muchísimo dinero, vamos muy apalancados y los ratios financieros son fundamentales. No puedes abstraerte de eso, tienes que vivir con eso. Y todos tenemos en la cabeza la yield (rentabilidad), el ROCE (retorno sobre el capital empleado), la TIR (tasa interna de retorno). Dicho esto, cuando estás tomando decisiones, las decisiones tienen que ser inmobiliarias, además de financieras; no financieras, además de inmobiliarias.

"A muchos fondos les pasa que, si tienen suelos para 14.000 viviendas, tienen que amoldarse a esa cartera, no al mercado"

P. ¿Ahí estuvo el error que se vio dos años después? Porque los planes no salieron como esperaban los fondos.

R. Había un desencaje muy fuerte entre los timing del dinero y el timing del sector. Vamos a ver, no cerraría un acuerdo con un fondo que me diga que su exit es en cinco años, porque no va a dar tiempo. Cuando haces un enfoque financiero, en el que tu timing es cinco años, se queda fuera muchísimo suelo el desarrollo. En cuanto tienes dos años de planificación urbanística, ¿ya no es bueno es suelo? Sin embargo, si tu enfoque es a medio y largo plazo, al final salen los números. A lo mejor tienes que mirar algo menos la TIR y algo más el múltiplo. Si tienes un plan de negocio en el que estás cuatro años desarrollando viviendas y las vendes el quinto, la TIR de esos cuatro años es malísima, porque no estoy teniendo ingresos, y la del quinto es maravillosa. Creo, opinión personalísima, ¿eh?, creo que vinieron unos fondos que eran más cortoplacistas, que vinieron de maravilla para el momento de mercado en el que estábamos y hay que estarles eternamente agradecidos, porque, en ese momento, nadie se atrevía a meter dinero en el sector. Han puesto en marcha la máquina y ahora llega el momento de que vaya entrando otro inversor más core, que sí tiene esa visión a ocho o 10 años, que su coste de capital es más bajo...

P. ¿Se ha especulado con la vivienda en España? Porque oyéndole parece que sí.

R. Defíneme especular.

P. Precisamente, jugar a corto con una apuesta arriesgada. Estás especulando.

R. Desde mi punto de vista, especulador es un inversor que compra, vende y no genera valor. Has comprado a dos, porque había un momento malo de mercado, esperas y te marchas vendiendo a cuatro. ¿Y qué has hecho? Nada. Lo he tenido en mi balance y no he hecho absolutamente nada. Para mí eso es especular. Cuando tú estás generando valor, ya no eres tan especulador, porque estás asumiendo un riesgo. Y entramos en el debate de si ese valor que has generado debe de darte una rentabilidad de un tal o de otro. Entonces, yo no los veo como especuladores. Veo que entraron, montaron grandes empresas que no existían, eso es una generación de valor, han hecho casas y ganan dinero por esas casas. Han asumido unos riesgos muy potentes, porque, cuando entraron, no había mercado. Y, cuando están metidos dentro, como se vende más, te suben los costes de construcción. Yo lo digo siempre, esto es un negocio no apto para cardiacos. Tú entras hoy y estás mirando el mercado de dentro de tres años. Y, caray, si tú miras tres años para atrás, han pasado muchas cosas, la pandemia, la guerra. Pero es que, si miras otros tres para atrás, también han pasado muchas cosas, y si miras otras tres... Entonces, asumir una inversión de estos importes sin saber qué va a pasar, eso debe tener una rentabilidad determinada.

"Para mí, especulador es un inversor que compra, vende y no genera valor. Los fondos que entraron en España sí crearon valor"

¿Qué margen están dando ahora los grandes? Vamos a creernos un 21%-22%. Han estado tres años con esa promoción, haciendo una cuenta básica, 21 entre tres es siete, no me parece... El tema es que, después, este negocio suele llevar una parte importante de apalancamiento financiero. Al final, si yo pongo un 30% y apalanco el otro 70%, que es lo que acabas haciendo con un préstamo promotor durante la obra, estás mejorando la TIR de tu inversión, que no la del proyecto, que la estás empeorando. Entonces, ¿es financieramente interesante? Para mí, sí. En el entorno en el que nos encontramos, con la producción que ha bajado, porque también ahí tenemos un debate bonito. ¿Cuál es el año que más casas se han empezado en los últimos años? En el 2007, se terminaron 700.000 y se pidieron un millón de visados, pero aquello era una locura. Más que números históricos, eran histéricos. Desde el 2008 hasta ahora, ¿ha habido algún año que se hayan hecho más de 100.000? ¿Os parece bien hablar de una cifra de 100.000 de máximo con un mínimo en el año 2012 o 2013 de 39.000 vivienda? Si miras la serie histórica de los últimos 40 o 50 años, no ha habido ningún decenio que hayamos estado en una media por debajo de 100.000. Ninguno. En un momento en el que tenemos más población que nunca. Por eso, tenemos el problema que tenemos de vivienda, porque no estamos cubriendo la accesibilidad. Según la estadística, tenemos entre 700.000 y 1.300.000 jóvenes que querrían vivir en una vivienda y no pueden. Y eso ha derivado de esto.

P. ¿Por qué no se venden más casas?

R. No hay suelos, no hay constructoras, no hay una estructura.

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P. Y no hay capacidad de pago. Seguro que, si los precios bajan, hay un montón de operaciones.

R. Totalmente de acuerdo. Totalmente. De hecho, yo digo siempre lo mismo: estamos haciendo las viviendas de los ricos. Cuando digo ricos, en cada franja. Cuando tú estás viendo que se están vendiendo en España entre 500.000 y 600.000 viviendas al año, y las que estamos haciendo de obra nueva son 100.000, el 15% de la producción total de las ventas de viviendas, significa que hay un 85% que está comprando otro tipo de vivienda, una segunda mano que rehabilita o arregla y que normalmente tiene que ser más barata que la obra nueva. Y me da igual que estemos hablando de Arganda y 200.000 euros o del barrio Salamanca y dos millones de euros. En cada tramo, en cada sitio, no pueden acceder más. ¿El problema está en que no tienen capacidad para pagar la hipoteca o la entrada?

P. Ambas.

R. Fíjate, vamos a hacer un número. El problema de mi cliente en una vivienda de Berrocales de 250.000 euros de dos dormitorios, que tiene que poner el 20%, o sea, 50.000 euros, más 25.000 de impuestos, 75.000 euros, y le queda una hipoteca de 200.000 que, a 30 años, son 800 euros, y estaban en 500 hace año y medio. Y volverán a estar en los 500 o 600 euros. Pero, por no irnos del ejemplo, en 200.000 euros a una hipoteca de 800 euros significa que una pareja o una persona tiene que ganar 2.400 para conseguir el scoring, que es un 30%. En Madrid sí hay mucha gente, desde luego parejas, que lo cumplen. El problema son los 75.000 que tienes que poner para poder acceder. ¿Cómo los pone? Es que para ahorrar 75.000 euros con un sueldo de 2.000 pavos al mes hay que remar un montón.

"Miramos la 'yield' y la TIR, pero las decisiones deben ser inmobiliarias, además de financieras; no financieras, además de inmobiliarias"

P. Entonces respalda los avales del ICO.

R. Ese sería una maravilla.

P. ¿Con un tope al precio de compraventa?

R. Por supuesto. A la vivienda de protección oficial, desde la crisis, le han quitado todas las bonificaciones que tenía. Lo único que le queda es la exención de la AJD y en algunos ayuntamientos una bonificación. Os recuerdo que había una subvención a la entrada, un tipo de interés bonificado, un montón de ayudas que desaparecieron. Entonces, si damos a alguien ese 15% adicional de préstamo, que le va a suponer en la cuota 100 euros más, va a seguir cumpliendo el scoring. Y, para que el banco pueda irse del financiar el 80% al 90% o al 95%, ese 10% o 15% lleva un aval de ICO o de una aseguradora americana, ya podrías montar todas las operaciones en esa línea. ¿Con qué condiciones? Evidentemente, lo haría para unas rentas determinadas y unos precios de venta. Lo que no te puede pasar es que venga un tío y se compre una casa de tres millones de euros y le avale el ICO 400.000 euros. Esto es fácil montarlo dentro de unos parámetros de tantas veces el IPREM, menor de 35...

"A la vivienda de protección oficial, desde la crisis, le han quitado todo, todas las bonificaciones que tenía"

P. ¿Y exigir un mínimo de ahorros?, porque también hay quienes defienden que, si no tienes nada que perder, en un momento dado se te tuercen las cosas y no tienes incentivos a seguir pagando.

R. Totalmente de acuerdo, por eso estoy diciendo ese 10% al 15% avalado y otro 10%-15 que lo ponga. A mí ese esquema sí me parece razonable.

P. ¿Y otro tipo de medidas? Recuperar esas exenciones, esas ayudas...

R. ¿Hago la carta a los Reyes Magos? Nunca he entendido que se tenga que pagar un 10% de impuestos cada vez que se compra y se venda una casa. Entiendo que se graven las plusvalías, los incrementos de valor. Esto no lo discute absolutamente nadie. Si cada vez que compras y vendes una vivienda hay que pagar, además, un 10% adicional, con lo que vale una vivienda, ¿eh? ¿Y por qué no la vivienda protegida es un 4%, que son seis puntos menos? Y van directos a lo que tienen que poner de entrada.

P. ¿No habría la tentación de intentar aplicar ese 4% que se ahorra al precio final? Ocurrió en la burbuja con el 15% de la desgravación fiscal.

R. Pero en la vivienda protegida es al módulo. Yo no estoy diciendo que a todas las viviendas se les vaya a quitar la transmisión del 10%, aunque por concepto me parece un poco fuerte, porque viene uno a vivir a Madrid, se compra una casa, a los dos años se divorcia o se va a vivir a Barcelona y tiene que vender la vivienda, pues le ha caído un 10% porque sí. Pero, dicho esto, para las que nos interesan, que son las accesibles, planteemos que el IVA sea del 4%. Pongamos un IVA reducido para los menores de 35 años que se compran una vivienda con unas determinadas limitaciones. Sí que se pueden hacer cositas bonitas para ayudar a un determinado segmento y no poniendo dinero, sino dejando de cobrar impuestos. Que, al final, si lo miras con la curva, a lo mejor estás vendiendo más viviendas y estás ingresando como impuestos lo mismo y, además, estás consiguiendo una fuente de financiación muy importante. Puedes buscar fórmulas para que eso baje un poquito y ayude a quien tú quieras.

P. ¿Y la liberalización del suelo?

R. En los cinco años de Carmena (exalcaldesa de Madrid), se pararon todos los desarrollos de este, la operación de Chamartín Madrid Norte, todo se paró. Si todos esos desarrollos del este hubieran seguido la tramitación normal, seguiríamos teniendo un problema, porque milagros a Lourdes, pero a lo mejor el problema sería un poquito menor. Ahora mismo, tenemos en Madrid los cuatro desarrollos estos, Los Cerros, los Carriles, ARPO, que no sé si lo verán mis nietos.

"Sí que se pueden hacer cosas para ayudar a un determinado segmento y no poniendo dinero, sino dejando de cobrar impuestos"

P. Están ya con la tuneladora.

R. ¿Ya han encontrado la tuneladora? (se ríe). Toda la operación Campamento, que es brutal. Suelo hay, pero estamos hablando de suelos que llevan 15, 20 o 25 años.

P. Aun con todo ese suelo, si al final los costes están como están y la financiación encareciéndose, la gente no llega.

R. Vamos a ver. No vas a conseguir hacer vivienda más barata de los 250.000 o 300.000 euros. Cuando hablamos de precios en Madrid de obra nueva a 2.000 euros metro cuadrado hay un poquito. Hay mucho más de 3.000 y de 4.000 y de 5.000. Entonces, para el accesible va a ayudar poco. Podría ayudar si empiezas a hacer como el plan VIVE. O empiezas a hacer otro tipo de cosas. En Andalucía, lo que os comentaba de las 150 viviendas de Granada, es una pasada. Al final, tienes una subvención de 300 euros metro cuadrado. ¡Me parece fantástico! Y limitemos la venta, y 25 años de alquiler protegido y el que accede tiene que cumplir los parámetros...

"En Madrid no se puede hacer vivienda más barata de 250.000-300.000 euros salvo iniciativas como el Plan VIVE"

P. Una duda, no sé si filosófica, ¿por qué sí que se puede intervenir en el precio del módulo, que está condicionando el precio de venta una vivienda, y no se puede intervenir en el precio del alquiler?

R. Yo tengo la misma duda que tú, pero es diferente. Nosotros tenemos un 30% o un 40%, según cada sector, cada municipio, cada comunidad autónoma, que es vivienda de protección. Tú ahí ya le estás metiendo una limitación a una parte del mercado, cosa que me parece bien, me parece correcto. Y hay otro tramo que es libre, ¿por qué tienes que limitar también el de la libre?, pregunto, ¿eh? Tengo claro que debe haber una parte limitada. Que tenga que ser el 100% es donde tengo más dudas. Y luego, sobre todo, donde tengo la duda más grande es: nosotros somos un país pobre, necesitamos que venga dinero de fuera. Son fondos que van buscando una inversión a 10 o 15 años, una seguridad. Entonces, si nosotros queremos atraer ese dinero, que necesitamos atraerlo si queremos tener un buen parque de vivienda de alquiler, debemos darle seguridad jurídica. Si estamos hablando de que queremos tíos que vengan a estar 15 años, les tenemos que dar 15 años de tranquilidad. Pero es que no estamos ni en eso. Estamos en que le han subido todos los costes una barbaridad y no le dejas subir el alquiler. Le has metido un sartenazo que lo has destrozado. Que yo he tratado con fondos extranjeros. Luego, decirle que traiga más dinero, que esté tranquilo, que ya no pasa nada, es muy complejo. Además, todo esto tiene un impacto: yo, fondo de inversión, como veo todas esas inseguridades, no voy o, si voy, te voy a pedir una prima de riesgo más alta.

P. ¿No cree que siempre se ha intervenido en el mercado de la vivienda? Te doy esta ayuda fiscal, te la quito; te doy ahora una subvención, te la quito... ¡Si se ha intervenido toda la vida en la vivienda! El tema será que no se cambie la legislación, que haya un marco estable.

R. No puedo estar más de acuerdo. No sabéis la cantidad de dinero que quiere entrar a este tipo de producto. Si ahora mismo montas una plataforma de vivienda de protección oficial en alquiler en el que, entre comillas, garantizas que vas a dar un 3,5%, un 4%, y que es sostenible a 20 años, hay muchísimo dinero en el mundo interesado en eso. Si tuviéramos en España, y esta sí es la carta a los Reyes Magos, una socimi con 100.000 o 150.000 viviendas, que todos los años te estuviera dando entre un 2% y un 4%, gestionado de una manera supertranquila, no buscando pelotazos ni nada, y que tú que puedas entrar, dejar tus ahorros y el día que necesitas lo recuperas. ¿Para qué te vas a comprar una segunda residencia y asumir el riesgo, la gestión y todo? Si tuvieras un vehículo que te hiciera eso, yo tendría mis 20.000 o 30.000 o 50.000 euros ahorrados metidos ahí y sé que me está dando un 2% o 4%. Estoy tranquilo. En alquileres, la gente no está ganando en Madrid un 7% o un 10%, ¡qué va! Tú compras una vivienda, la alquilas, y está en un 3,5% bruto.