La máquina de hacer viviendas se frena: España construye 35.000 menos de las que necesita

España necesita una producción de vivienda nueva anual entre las 120.000 y 150.000 unidades para cubrir los niveles actuales de demanda. Son los cálculos que desde hace años repiten desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), una cifra a la que, sin embargo, el sector no se ha vuelto a acercar desde los años del boom inmobiliario y que tampoco se alcanzará este 2023.

De hecho, a lo sucedido tras la pandemia, con los costes de construcción disparados debido a la falta de suministros y a la rotura de stock en sectores clave para la promoción inmobiliaria, se ha sumado en el último año el fuerte aumento de la inflación. Si a esto le sumamos los eternos problemas de mano de obra que arrastran los promotores desde que estalló la burbuja inmobiliaria y falta de suelo finalista listo para construir, difícilmente permitirán al sector promotor alcanzar la cifra deseada, al menos en el corto plazo.

De hecho, la tendencia ligeramente alcista experimentada en la construcción de viviendas desde 2015, e interrumpida en 2020, como se puede ver en el gráfico superior, ha dado paso a un periodo de estabilización que puede condenar a España a una cifra anual en torno a las 100.000 viviendas nuevas, entre 20.000 y 50.000 menos de las que necesita. Tomando el rango medio, esto arroja un déficit de 35.000 viviendas al año. Una cifra que el sector promotor parece incapaz de romper claramente al alza.

Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, a nivel nacional, el número de visados del primer trimestre de 2023 es prácticamente el mismo que el que se registró durante enero y marzo del año pasado. Al contexto actual, se suma un cambio de ciclo en el sector residencial, con menos transacciones (Bankinter estima un descenso de las ventas del 20%) y menos hipotecas (algunos expertos hablan de hasta el 30%). Así que todo apunta a que España volverá a rozar los 100.000 visados de 2021 y 2022.

En cualquier caso, la actividad va por regiones. En la mayoría de ellas, 12, los visados han caído de forma generalizada, con descensos de casi el 40% en el País Vasco y superiores al 20% en Galicia y Aragón, y del 14% en la Comunidad de Madrid, uno de los motores inmobiliarios del país, ya que suele acaparar, aproximadamente, entre el 15% y el 20% del volumen total de viviendas que se construyen en todo el territorio nacional (28.443).

Por el contrario, de las cinco donde han subido, un mercado se ha desmarcado de los demás. En Andalucía, los visados han aumentado con fuerza, más de un 45%, durante el primer trimestre, hasta los 6.570, dato que supone más del 20% del total nacional.

"El entorno actual de subida de tipos, las presiones inflacionistas persistentes o los recientes episodios de inestabilidad financiera generan nuevas incertidumbres sobre cómo evolucionará el mercado en el medio plazo", recogía hace unos días en un informe Sociedad de Tasación, que apunta hacia una "tendencia generalizada hacia la desaceleración, en comparación con el dinamismo de 2022".

Una muestra más de que el mercado inmobiliario ha entrado en un cambio de ciclo y que se suma al descenso de las ventas y al frenazo en la concesión de hipotecas.

No obstante, como viene sucediendo desde que en 2014 el residencial iniciara su recuperación, existen notables diferencias por zonas geográficas —grandes ciudades frente a mercados secundarios—, así como por tipología de producto —obra nueva frente a segunda mano—. Y, ante este nuevo ciclo, Madrid sigue siendo uno de los mercados más dinámicos, lo que no impide que, en determinadas zonas, la demanda no sea tan fuerte como lo era hasta hace un año.

TE PUEDE INTERESAR

¿Hacia dónde va la vivienda? La venta y las hipotecas se frenan y los precios pierden fuelle

E. Sanz

En el caso concreto de la Comunidad de Madrid, Sociedad de Tasación sigue observando un dinamismo similar del año pasado, si bien, "factores como el incremento de los tipos de interés, la alta inflación y las recientes crisis bancarias de Silicon Valley Bank, Credit Suisse y Deutsche Bank generan incertidumbre sobre la evolución del mercado a medio plazo, con diferencias marcadas entre el comportamiento de la obra nueva, segmento en el que los precios siguen aumentando, y la segunda mano".

Una incertidumbre que empieza a pasar factura a la demanda. “La oferta de vivienda nueva sigue siendo insuficiente en comparación con la demanda, si bien esta se ha contenido en cierta medida debido a las subidas de los tipos de interés, lo que indica que el mercado tiende al equilibrio”, destaca Beatriz Ibernón, delegada general de Sociedad de Tasación en Madrid Norte.

"Se observa una desaceleración notable en el inicio de nuevas promociones"

Y si la demanda echa el freno, los promotores también, como reconoce Ibernón. "En el norte de Madrid, el comportamiento del mercado es similar al de la propia capital, ya que prácticamente no hay stock de viviendas nuevas y se observa una desaceleración notable en el inicio de nuevas promociones debido al aumento de los precios del suelo y los costes de construcción”.

La desaceleración de la demanda también va por zonas y es, a juicio de Sociedad de Tasación, más palpable en los municipios del sur de Madrid, donde la población tiene un menor poder adquisitivo que en los municipios del norte. Esta demanda ha visto complicado su acceso a una vivienda en propiedad por el encarecimiento de la financiación en los últimos meses, pero también debido al fuerte incremento de los precios de la vivienda.

Una dinámica nueva en el mercado —una demanda más contenida— que los expertos prevén que se mantenga durante los próximos meses y permita equilibrar demanda y oferta.

Y ¿qué pasa con el suelo?

La falta de suelo finalista, listo para construir, es uno de los grandes dolores de cabeza del sector promotor. Un problema generalizado en toda España, debido a la parálisis y caos urbanístico que vinieron tras la locura inmobiliaria del boom, aunque especialmente preocupante en algunos puntos de España, con incidencias en planes generales y planes parciales en Marbella, Valencia, Cartagena, Tenerife, Toledo, Tarragona, Peñíscola, Santander, Torremolinos o El Puerto de Santa María, por poner algunos ejemplos.

En Madrid, el gran problema de falta de suelo afecta al centro de la ciudad. Sin embargo, son varios los desarrollos que se han desbloqueado en los últimos años y que permitirán poner en el mercado miles de viviendas. Es el caso, por ejemplo, de Madrid Nuevo Norte, donde se prevé el desarrollo de alrededor de 10.500 viviendas, así como oficinas y comercios, y cuyas obras arrancarán en 2024. También se han reactivado los desarrollos de la Estrategia del Sureste, que incluyen El Cañaveral, Valdecarros, Los Ahijones, Los Berrocales y los Cerros, con más de 100.000 viviendas previstas, mientras que se ha avanzado en el desbloqueo de Operación Campamento, que contempla la construcción de otras 12.000 nuevas viviendas.

Los costes de construcción, la piedra en el zapato

Es decir, a priori, el suelo finalista, con los grandes desarrollos desbloqueados y en marcha, no parece que vaya a ser un problema en Madrid. Sin embargo, sí lo pueden ser los costes de construcción, que no solo se mantienen al alza, sino que son los más elevados del territorio nacional, una presión sobre los precios finales de las viviendas, que cada vez se alejan más de lo que la demanda puede pagar.

En el caso de la Comunidad de Madrid, la horquilla de precios se mueve entre los 1.000 y 2.000 euros el metro cuadrado, dependiendo de la tipología de vivienda —plurifamiliar, unifamiliar— y calidad de las viviendas, puesto que en el segmento de lujo, estos costes se sitúan en la parte más alta de la horquilla.

TE PUEDE INTERESAR

Grúas a media asta, el gráfico que muestra el frenazo en la construcción de viviendas

E. Sanz Gráficos: Ana Ruiz

"Como Madrid es una ciudad diversa, tanto en términos constructivos como en diversidad de la demanda, en algunas ubicaciones estos costes podrían ser significativamente inferiores, mientras que en promociones de lujo serían relativamente más elevados", destacan desde Sociedad de Tasación.

En la zona norte de Madrid, por ejemplo, según esta tasadora, los costes se mueven entre 1.400 y 2.000 euros el metro cuadrado en calidades medio-altas y autopromoción, mientras que en las promociones en la zona de la Sierra y en el Corredor del Henares estarían entre 1.100 y 1.500 euros el metro cuadrado, dependiendo de la densidad de la promoción, y entre 1.200 y 1.500 euros para los municipios del norte colindantes con la capital.

En los municipios del sur, aunque los costes son menores, no se han mantenido al margen de los incrementos. Así, por ejemplo, el precio por metro cuadrado en la vivienda plurifamiliar ronda los 1.050 euros, siendo superiores en unifamiliar, que en función de si se trata de unifamiliar aislada o adosada varía entre 1.200 y 1.600 euros el metro cuadrado, respectivamente.

Andalucía se desmarca, los visados se disparan

En el resto de España, los visados descienden casi de manera generalizada. Destaca, por ejemplo, la caída registrada en Comunidad Valenciana (-7,7%), no tanto por la intensidad de la misma como porque los visados en la comunidad suponen aproximadamente el 10% de todo lo que se construye en España. Se ha pasado de 3.128 visados en el primer trimestre de 2022 a 2.888 entre enero y marzo de este año, una caída en la que ha jugado un papel destacado Valencia, con medio millar menos de visados que hace un año.

La máquina constructora también se frena en País Vasco, con una caída de los visados del 40%, Galicia (-27%), Aragón (-24%), Asturias (-20%) y los archipiélagos, mientras que en la otra cara de la moneda destaca el crecimiento de los visados en Castilla y León (21,75), Castilla-La Mancha (4,4%), Cataluña (apenas crecen un 2,5%), Navarra (38%) y Andalucía (45,6%).

Especialmente significativo es el caso andaluz, puesto que los 6.570 visados del primer trimestre de 2023 suponen el 23% del total nacional. Es decir, casi una cuarta parte de los nuevos visados se concedió en Andalucía.

En concreto, se han concedido 2.000 visados más que en el primer trimestre de 2022, lo que supone superar los 6.500. Un empujón que se explica por el tirón de Sevilla y Almería, ciudades en las que se han concedido aproximadamente 1.000 visados más que hace un año, en cada una de ellas, mientras que en Málaga, que hasta ahora había sido el mercado residencial más dinámico, los visados se han resentido, con una caída de casi el 12%, al pasar de 2.175 visados a 1.921.

Buena parte de la oferta existente en la ciudad de Málaga procede de proyectos iniciados en los últimos años, aunque también hay grandes operaciones inmobiliarias previstas para el futuro próximo, como Martiricos, Torres Repsol, Málaga Tree, La Térmica o Distrito Zeta.

La Costa del Sol ha sido especialmente activa en el mercado residencial en los últimos años, hasta tal punto que llegó hablarse de boom promotor entre Málaga y Estepona, donde llegó a haber más de 200 promociones en marcha en 2019. Una alegría promotora que, aunque se mantiene, se ha pausado, especialmente a raíz de la pandemia. En el punto de mira se encuentra Marbella, que, precisamente, avanza en la tramitación de su nuevo Plan General de Ordenación Urbana, lo que permitirá sacar nuevo suelo al mercado.