"Estamos ya con caídas del 30% en nuevas hipotecas, cuando se esperaba un 15%-20%"

Aunque nacido en León, en el verano de 1971, Roberto Rey siempre presume de burgalés, la tierra de su familia y donde ha desarrollado gran parte de su carrera profesional. Tras 14 años en Caja de Burgos, donde fue director financiero y director general adjunto, vivió en primera fila el estallido de la burbuja inmobiliaria y la reconversión del sector financiero. Participó en la creación de Banca Cívica, el primer SIP o fusión fría de las cajas, y todavía hoy es patrono de la Fundación Caja de Burgos.

En 2012, tras la integración de Banca Cívica en Caixabank, se incorporó a Grupo San José, donde fue consejero delegado, y tres años después se puso al frente de Carbures. Desde 2017, es presidente y consejero delegado de Gloval, una de las principales firmas de valoraciones y tasaciones inmobiliarias de España, puesto desde el que testa diariamente la salud del mercado, con la experiencia de lo ya vivido, y tratando de anticipar un futuro con demasiados interrogantes.

PREGUNTA. Firmas como Gloval son indicadores adelantados del mercado. ¿Dónde estamos realmente?

RESPUESTA. El otro día en una emisora de radio estaban hablando del efecto cóctel. El resumen, básicamente, es que habían hecho un análisis, como de 20 países, sobre que hay un cóctel complicado que es el de tipos de interés al alza, que tiene su impacto en todo el mundo con una inversión financiada; un tema de inflación, que la cesta de la compra evidentemente a todo el mundo se nos ha complicado; pero, sin embargo, la clase media está dedicada el fin de semana a llenar los restaurantes. Además, no los más bajos, sino, como mínimo, nivel medio para arriba. Entonces, el análisis, muy resumido, lleva a preguntar si eso es un síntoma de una burbuja.

P. Recuerda a los felices años 20, y al final llegó el crac del 29

R. No quiero ser catastrofista, pero ese efecto cóctel o efecto champagne está ahí. El otro día, en un banco, me preguntaba por qué todo el mundo estamos viendo como que viene un cataclismo, pero la gente sigue consumiendo en las terrazas. Y me dice: yo creo que hay otro concepto post-pandemia, que es que dejar herencia se acabó. Como dicen algunos, eso es un error de cálculo. Si tú dejas una herencia, eso es un error de cálculo en tu vida, deberías haberlo disfrutado y fundido (risas). Creo que hay unas ganas, que pueden ser post-pandemia, de mientras yo tenga y me sobre algo, no voy a dejar de disfrutar cada fin de semana, por si acaso.

P. Ha dicho mientras yo tenga

R. Claro, el mientras yo tenga, ¿cuánto dura? Es como que estuviésemos retando a las teorías económicas macro y micro. Hay un drenaje claro, hay una inflación al alza importante que ya se nota mes a mes. ¡Bueno, yo mismo en mi hipoteca!, y evidentemente la cesta de la compra, ya lo estamos viendo. Cuando digo que estamos cuestionando las teorías económicas es que parece que eso no termina de tener impacto, ¿no? Yo creo que sí lo va a tener. Lo vemos en nuestro mercado. Si te vas al puramente hipotecario, según el dato de notariado de marzo, estábamos en torno al 27% interanual de caída de nuevas hipotecas. Yo creo que, hoy por hoy, estamos ya por encima del 30% y eso ya significa una disminución del volumen de inversión. ¿Cómo vamos a aterrizar en esto? Lamentablemente, yo que hablo con muchísima gente de muchos sectores, nadie es capaz de adivinar si vamos a tener un aterrizaje fuerte o suave, todo el mundo está con este efecto un poco dudoso, perplejo, de decir: ¿pero por qué no se ajusta esto ya a la realidad de una forma más importante?

"Estamos ya por encima del 30% de caída de nuevas hipotecas y eso significa una disminución del volumen de inversión"

P. No se ajusta en España. En Estados Unidos está ajustando, en Reino Unido, Alemania...

R. Los anglosajones siempre tienen un parámetro muy distinto al nuestro. Ya nos pasó en la crisis gorda del 2008. Los bancos españoles tardaron prácticamente diez años en sacar de su balance los activos que se habían ido quedando, hasta que el Banco Central Europeo dijo: oiga, ustedes, llevan diez años mareando la perdiz. Y la gran venta de carteras complicadas, tanto de morosidad como de activos adjudicados, se hizo en 2018-2019. Sin embargo, en Estados Unidos, cuando los bancos tuvieron problemas, en poco tiempo dijeron: aquí se ajusta esto. A todo el mundo le ha costado salir de aquello, pero en el mundo anglosajón se ajusta mucho más rápido. Por ejemplo, en Reino Unido, te vas a Londres, a un buen barrio, a Chelsea, cuando vienen situaciones complicadas, los precios de la vivienda van abajo un 20% o un 30%. Y eso pasa como un mercado eficiente, casi como si fuese el mercado bursátil. Aquí, la cosa va dando vueltas y vueltas y a lo mejor no hay transacciones, pero los precios no bajan. Tampoco quiero decir con esto que tengamos que asumir una realidad impactante, porque no lo estamos viendo.

P. Pero si el mundo occidental, europeo y estadounidense, se está ajustando en precio. ¿por qué nosotros no? ¿acaso no nos afecta la crisis? ¿Eso es viable?

R. Yo creo que no lo es, pero está dentro de la idiosincrasia de cómo somos nosotros.

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P. Con lo cual, al final tendremos ajuste de precios, sólo que más tarde

R. Puede ser. A veces, aquí hemos jugado, la otra vez no salió bien, a eso de tú estira y, como la ola igual vuelve a subir, cogemos la ola para arriba y no nos ajustamos. Eso te sale bien si lo que estamos hablando es de que en uno o dos años estamos en un proceso de recuperación total, pero si te lleva más largo... Bueno, hay indicadores, como digo, que podrían hacernos pensar que tiene que venir una situación de ajuste, pero de momento no se demuestra y, entonces, no hay argumentos como para poder ajustar.

P. Entonces, en las valoraciones que hacen, ¿dicen que aquí no ha pasado nada?

R. Nosotros hacemos tasaciones ECO bajo normativa del Banco de España, que son muy claras sobre cómo hay que hacerlas, y hacemos valoraciones más de mercado, basado en RICS, donde ves el puro puro mercado. Esto no quiere decir que en las tasaciones ECO no partamos del valor de mercado, porque partimos del valor de mercado para terminar llegando a un valor hipotecario, que es un poco lo que la norma dice. La verdad es que en la información que recogemos para poder evaluar, que es mucha más de la que había hace 10 o 15 años, hasta ahora no hemos visto que se vaya a producir un ajuste. Yo creo también que estamos en ese momento de indefinición, estamos viendo tipos de interés al alza, pero no sabemos dónde frena. Al final tener una hipoteca al tres o el tres y pico por 100 no es una mala cosa.

"Nosotros no hemos visto todavía, en la información que recogemos para poder evaluar, que se vaya a producir un ajuste en los precios"

P. ¿Tres? El euribor está ya casi en el cuatro y el banco tiene que ganar su interés. Vamos hacia hipotecas al 5% o 6%

R. Depende de dónde se estabilice. Por eso te digo, es complicado. Pero nosotros, con todos los datos que manejamos, que son muchos, todavía no hemos notado que vaya a haber un ajuste.

P. ¿No han visto que vaya a haber un ajuste o que esté habiéndolo, pero anticipan que vendrá?

R. Todavía no hay una señal que te diga que va a venir claramente un ajuste, sobre todo, en determinadas zonas. Cuando miramos las grandes capitales, no estamos viendo un ajuste en un horizonte muy cercano. Estoy hablando en vivienda. Es verdad que luego tienes que entrar en concreto en qué vivienda y con una distinción muy grande entre usada y nueva. La nueva, al final, son proyectos que están bastante bien definidos, hay poca oferta y ahí todavía no hemos visto que vaya a haber ningún tipo de ajuste, porque no hay oferta suficiente. No sé cuando entren en carga todos los grandes desarrollos que hay en las grandes ciudades si se tienen que corregir. Pero, de momento, ahí no hemos visto que haya ningún tipo de problema.

P. Tenemos un problema de acceso a la vivienda y se está lanzando planes para constuir un parque de vivienda asequible porque la gente no llega a pagar los actuales precios, ni siquiera con tipos cero. Si se van al 4%, todavía menos. ¿Cómo se sostienen entonces esas valoraciones?, ¿qué vamos a tener, un mercado sin operaciones o para que haya operaciones se va a tener que reconocer esa realidad?

R. Al final, cuantas más transacciones tuviésemos, más facilidad para que el precio real fuese el valor absolutamente real. ¿Qué ocurre? Que tú manejas la información que tienes. Muchas veces es información de valor de oferta. Tú le haces unos recortes por lo que entiendes que podría ser ese mercado real, también por el tiempo que se tarda en vender, pero si realmente no hay un mercado claro que te demuestre que se están haciendo transacciones descontando esos precios... Nosotros no nos dedicamos a marcar una predicción de futuro, nosotros somos muy objetivos. Entonces, hasta que realmente empieza a haber un ajuste en el mercado, nosotros no podemos ajustar automáticamente las valoraciones. Distinto es cuando estás valorando otro tipos de activos, donde hay otras variables que pueden influir, como pueden ser los activos de oficinas, hoteleros o logísticos. Ahí, evidentemente, tienes más capacidad de ver, porque al final está marcado mucho por cuál es el precio del alquiler, cuál es la rentabilidad que se puede obtener, etcétera. Ese mercado es un poco más eficiente a la hora de valorar

P. Y por tipo de activos, ¿qué están viendo?

R. De momento no estamos viendo ningún ajuste en la parte de residencial. En el resto de activos hay que distinguir, incluso, las subcategorías. En oficinas, por ejemplo, si vamos a Madrid, podría ser en el entorno de la M-30. Se han ampliado un poco las rentabilidades exigidas, por encima del 4%-4,5%, pero ahí se ve que todavía hay flujo de demanda. Hay un cambio muy, muy sustancial cuando sales de la M-30, empieza a haber mucha vacante de oficinas. No solo eso, sino que está en cuestión todo el modelo de la oficina. ¿Cuál es el modelo que viene? Hay una oficina de representación prime, que tiene una voluntad distinta y que en Madrid sería dentro de la M-30; y fuera, creo que todo el mundo está tentándose el gorro de qué se va a hacer con esos espacios. En la parte del inmologístico, que ha tenido mucho movimiento estos años, no vemos todavía que haya un problema, vemos que es un activo muy atractivo, pero sí vemos un cambio en cuanto al riesgo asumido. La gente empieza más a trabajar llave en mano: desarrollo un proyecto cuando tengo quién se va a quedar en ese proyecto alquilado.

"Inmologístico vemos que es un activo muy atractivo, pero vemos un cambio en cuanto al riesgo: se empieza a trabajar llave en mano"

P: ¿En hoteles?

R. Ha habido una evolución bastante positiva, después de la pandemia, de apetito por los hoteles. Ahora vemos el hotel urbano con más atractivo, sobre todo cuando es un inversor que lo compra para un gestor, que es el que al final explota el negocio y lo alquila. Todo esto, dejando muy claro que llevamos un trimestre largo de año con muy pocas transacciones. Hay mucha conversación, hay una ampliación de las rentabilidades exigidas y hay algunas transacciones, pero no es que sea un mercado… Cuando digo que es atractivo, se están viendo operaciones, pero no se están cerrando operaciones como en otros momentos.

P. ¿Por qué tanto esfuerzo para no cerrar nada?

R. Cuando hablamos de otros activos que no son la vivienda pura, hay un buen número de inversores que tiene necesidad de invertir, hay mucho fondo levantado que tiene un plazo para invertir o debe devolver el dinero. Entonces, están empujando a que las rentabilidades se ajusten a lo que necesitan para no hacer operaciones, digamos, de liarla, porque como siempre se dice, una transacción buena no es vender bien, fundamentalmente es comprar bien. Es la que te permite después hacer una buena venta. Si ya compras mal, estás fastidiado. Los oportunistas se han retirado un poco del mercado porque el ajuste que piden es tan fuerte que, de momento, quien vende no está dispuesto a ajustar tanto. Los oportunistas están como esperando su oportunidad. Nos pasa también con las transacciones de las carteras de préstamos dudosos, los famosos NPL, ahí estamos viendo que habrá más carteras si la situación se pone complicada, pero de momento no las hay.

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P. Si el sistema finaciero está tan sano como se dice, ¿por qué debería haber mucho NPL?

R. El sistema financiero está sano, es verdad, y desaguó todo lo que tenía malo de la anterior etapa. La cuestión es la capacidad de llegar a fin de mes de las familias. Todo apunta a que tendría que haber un repunte de la morosidad, y ahí es cuando digo que hay un decalaje hasta que esas carteras lleguen, eso no se va a producir en el año 23. Veremos si en el 24, depende de la evolución. Por lo tanto ese tipo de inversores ahora mismo no están pudiendo hacer muchas cosas.

P. ¿Morosidad en hipotecas o en préstamos al consumo?

R. No lo tengo muy claro. De hecho, creo que la apuesta que se está haciendo de préstamos al consumo es para las rentas con un poco más de capacidad, ofreciendo muchas más oportunidades de todo tipo. Incluso desde el punto de vista hipotecario, hay alguna entidad ofreciendo hipotecas en unos tipos hiperatractivos, pero para un segmento de la población que sabe que tienen un riesgo bajísimo de repago. Es curioso, pero pueden estarse viendo beneficiados de esta situación determinadas rentas más altas, porque son los clientes más atractivos en este momento para ese tipo de producto.

"Los oportunistas se han retirado un poco del mercado porque el ajuste que piden es tan fuerte que quien vende no está dispuesto a tanto​"

P. ¿La famosa polarización está llegando también a las hipotecas?

R. Podría. Lo que quiero decir es que la batalla no es sólo en hipotecas de nueva concesión, sino de subrogación. Cuando un cliente muy solvente tiene una hipoteca, hay entidades que están luchando por traer a ese cliente. Si, por ejemplo, tiene una hipoteca a tipo variable, hay a entidades que les interesa ese cliente, porque saben que funciona bien y va a funcionar mejor a futuro, y están dispuestas a darte una hipoteca a tipo fijo a cuenta de traerse ese cliente. Eso sí lo estamos viendo.

P. ¿Qué diferencia hay en este mercado entre valor y precio?

R. Al final, el valor es una cuestión muy técnica que podemos definir bastante bien y el precio es la transacción. Ahora somos capaces, desde el punto de vista técnico, de definir valores, pero no hay tantas transacciones que luego los vayan avalando. Entonces, el precio es lo que al final marca realmente la realidad del mercado.

P. Por eso no hay operaciones, porque el precio caería

R. Por eso, efectivamente, no hay ahora mismo demasiadas transacciones. Yo creo que hay un momento en el que alguien tiene que empezar a pensar que tiene que ajustarse, sobre todo en determinados activos.

P. ¿Cuáles?

R. Todo lo que tenga riesgo. Si tengo el bono del Estado al 3,4%, ¿por qué me meto en una inversión a un plazo similar en el 4%? No tiene sentido ninguno. Hablo por pura comparación. Al final, tú le tienes que meter una prima de riesgo al activo que estás comprando sobre el activo libre de riesgo y ya está donde está. Entonces, no me puedes contar que tu activo es magnífico, es estupendo y vale X si realmente hay una fórmula bastante matemática para entender qué es lo que le exiges en riesgo. Si me cojo una oficina fuera de la M-30, ¿cuántos arrendatarios potenciales tengo y en que formatos? ¡Si no saben cuál es el modelo de trabajo definitivo que viene! Hay mucho que hacer ahí.

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P. ¿Cómo se mete todo eso en la ecuación? Si la contabilidad es creativa, las valoraciones son....

R. Me decía alguna de la casa: la contabilidad puede ser creativa y la valoración es un arte. Entonces, dentro de ese arte, nosotros no tenemos una capacidad de inventarnos nada, ni de hacer algo distinto a lo que es el arte profesional, que significa valorar. Siempre hacemos un análisis muy objetivo y detallado de ese activo y escuchamos mucho también a quien, en un momento dado, pide una valoración, en el sentido de medir cómo el está activo, si está alquilado o no, cómo está alquilado. Cogemos todas las variables que nos traslada para meterlas en nuestra coctelera, no para hacer un valor en la línea que el peticionario quiera. Por supuesto, con su visita física, que es lo que distingue la valoración en la normativa española. En otros países, hay muchos activos que no requieren de visita física. Nuestra diferencia es que se hace un análisis muy detallado del activo en todos los sentidos, con lo cual es un arte, pero no es creativo.

P. Al margen de la broma de la auditoría, ustedes, como los auditores, actúan como garantes, pero luego se han visto cosas, como las valoraciones que se hicieron justo antes de estallar la burbuja de las empresas que salían a bolsa... Usted me insiste en que está todo perfectamente tipificado, pero entiendo que de alguna manera se podrán incluir intangibles o la necesidad de una venta rápida.

R. Evidentemente. Cuando se hace una valoración, resumiéndolo mucho, tienes una serie de datos que son los comparables de mercado, que puedes ver cuál es la oferta que hay en la zona, pero también tienes que hacer un análisis muy detallado de lo que es el mercado de la zona. Y en el análisis del mercado de la zona, está lo que dices: quién está en la zona, qué desarrollos se están haciendo, a qué precio. Incluso ahora, cómo compara desde el punto de vista de eficiencia energética, cómo está de acceso de comunicaciones. Todo eso está en una valoración. Y el tema de cuando tengo que vender rápido. Hay un concepto, lo que se llama el valor de venta rápida, que a veces también identificamos y es un valor algo menor. Pero depende, porque no es lo mismo vender rápidamente en una zona que en otra.

"La contabilidad puede ser creativa y la valoración es un arte. Dentro de ese arte, no tenemos una capacidad de inventarnos nada"

P. ¿Venta rápida es venta a derribo?

R. No, no, no. ¿Cuánto te cuesta vender un activo bueno? No puede ser a derribo, porque hay mucha demanda. Evidentemente, yo que tengo origen en un pueblo de Burgos, si quiero vender la casa de mi abuelo, no sé cuántos interesados hay en esa casa. Seguramente, ahí la venta rápida sí va a ser un poco a derribo si quiero venderla mañana.

P. Pero a buenos edificios en las principales calles de Madrid no les van a faltar ofertas

R. Seguramente, claro.

P. Los periodistas muchas veces decimos que no maten al mensaero. A ustedes muchas veces les tocará decir al cliente lo que no quiere oir. ¿Cómo lo hacen?, ¿le han pedido alguna vez una determinada valoración?

R. Esto es normativa pura. Tú haces tu valoración y entregas tu informe de valoración. No podemos tener un diálogo sobre el valor con nadie, hasta entregar nuestro informe de valoración. Si me solicita una valoración, dígame toda la información que yo deba saber, cuénteme todo lo que me tenga que contar, pero una vez que eso sucede, nosotros ya no podemos tener un discurso sobre el valor final. Lo que quiero decir con esto es que nosotros no negociamos en la vida, ni podría ser, ni seríamos independientes, ni seríamos profesionales. Yo soy el profesional de la evaluación, yo digo lo que esto vale. Si alguna cosa no he tenido en cuenta y usted me lo demuestra en ese momento posterior, podemos tomarlo en consideración, pero porque nos hayamos equivocado o porque usted no nos dio una información que luego demuestra que efectivamente la había. Eso es lo que puede cambiar. Pero no hay lugar a debatir una valoración.

"En un buen activo, por ejemplo un edificio del centro de Madrid, una venta rápida nunca puede ser a derribo, porque siempre hay demanda"

P. ¿La independencia en este negocio es garantía de éxito o de sufrimiento?

R. Es garantía de éxito y de sufrimiento, de las dos cosas. Porque si nosotros no fuésemos independientes, evidentemente no se qué sentido tendríamos. Nosotros somos regulados por el Banco de España, cuando hablamos de normativas RICS hay unas normas internacionales que son perfectamente examinadas, y por tanto, todo eso se mide absolutamente. Que eso nos genera sufrimiento, sí, porque hay algunos que se cabrean mucho, pero tratamos de explicarles muy claramente el porqué entendemos que ése es el valor.

P. Hemos hablado de intangibles. ¿Qué va a condicionar más el valor de los activos en el futuro? El teletrabajo, el menor apetito por la propiedad de los jóvenes, el envejecimiento de la población, la falta de arraigo…

R. Estamos en un momento de cambio de paradigma de la forma de ver tanto la vivienda como los otros activos. Las viviendas, nunca pensamos que iban a ser zonas de trabajo, y cada vez pasamos más tiempo en ellas. Entonces, hay que reconvertir muchas cosas. Ha cambiado claramente la sensibilidad hacia el tema de sostenibilidad, eficiencia energética, etcétera. Estamos viendo también muchos activos para cambio de uso, oficinas que estamos analizando si se pueden cambiar para uso hotelero, coworking, coliving. El tema de coliving tiene mucho que ver con el sentido de propiedad. Hay cada vez más gente que vive sola, por lo que sea, y prefiere vivir en el ámbito del coliving. A los senior les pasa lo mismo, ese modelo de apartamentos con servicios para gente mayor está cambiando bastante. Con lo cual, en función de las capacidades que hay de adaptar el activo a nuevos usos, tendrá más o menos valor. Y cuánto cuesta adaptarlo. Hay muchos factores. En la construcción también está pasando, en los nuevos desarrollos es el momento de la industrialización en la construcción.

P. ¿Defiende crear clusters de construcción industrializada?

R. Creo que ha llegado el momento de ponerse a trabajar, determinados expertos, en montar un cluster o un polo de desarrollo de industrialización de la construcción, ¡para vivienda sobre todo! Ahora tiene más sentido que nunca, primero, porque tenemos unas exigencias desde el punto de vista de cambios del código de edificación, eficiencia energética, que pueden hacerse en la industria, pero sobre todo, porque tenemos un problema de mano de obra muy relevante. Tenemos mucha experiencia industrial en este país que se puede aplicar claramente al tema de la construcción. Además, podrían ser financiados por los fondos next. Todo eso aceleraría mucho los plazos. Una licencia debería estar en tres meses. Entonces, si agilizas el proceso desde que se decide lanzar un proyecto hasta que lo tienes en marcha, también ayudaría al precio de la vivienda que todo fuese mucho más ágil. Y está ahí la oferta creciente de viviendas, que se multiplica todas las mañanas.

P. Creo que vamos por 185.000 viviendas anunciadas por el Gobierno

R. Y subiendo, como decía el otro. Bueno, pues si queremos hacer algo de eso, habrá que hacerlo muy ágil, la gente no puede esperar. Para materializarlo hay que agilizar la administración, los trámites y luego la construcción de esas viviendas. Eso ya se hizo. San José, tuvo un éxito enorme en los años 70, con lo que fue la gran revolución de los de los colegios públicos en España, y ya en ese momento hubo una construcción modular y muy ágil que permitía, no recuerdo los plazos, no quiero equivocarme, tener un colegio con una rapidez absoluta. O sea, se pueden hacer cosas rápidas y ágiles. Y en todo este problema de la vivienda, y sobre todo de la vivienda asequible, se requiere de una agilidad importante. No podemos seguir dándole vueltas a este problema. Si queremos arreglar el mercado de alquiler de los jóvenes, pongamos más oferta y más oferta asequible no solo es anunciarla, hay que ser muy ágiles en los procesos de la administración y de la de la construcción.

"Nosotros no negociamos en la vida, ni podría ser, ni seríamos profesionales. Yo soy el profesional de la evaluación, yo digo lo que vale"

P. Antes decía que el mercado de concesión de hipotecas se ha frenado un 30%, pero el de precios aún no. Si hago la cuenta de la vieja, ¿puedo decir que si el mercado se ha frenado en 30%, el precio como mínimo debe caer un 15%?

R. No tiene nada que ver. Lo que se ha frenado es ese dinamismo de las transacciones. Afortunadamente, en la vivienda nueva creo que sigue habiendo un defecto de oferta, con lo cual ahí no vamos a ver ese impacto. Si hubiese un exceso de oferta, te diría que la cuenta que dices tiene todo el sentido, pero en la vivienda nueva no lo hay, y en la usada, la gente tendrá que estarse quieta donde está y no podrá aspirar a cambiarse a una vivienda nueva. Un frenazo de las transacciones no implica necesariamente un frenazo en el precio. Otra cosa es que se complicara la situación económica, el empleo, etcétera, y haya gente que tenga que vender su vivienda por necesidad o lo que sea. Ahí la cosa podría cambiar. No estamos ahí todavía y espero que no estemos.

P. Ahora se habla mucho de inteligencia artificial. ¿Están viendo algo en Gloval, qué papel cree que va a jugar en esta industria?

R. Es un elemento que ayuda muchísimo. El proyecto de Gloval empezó a finales del 2017, compramos tres sociedades de tasación, que integramos, y planteamos una estrategia básicamente en tres ejes: ampliación de la base de clientes, diversificar los servicios, y el tercer punto eran las bases de datos. Tantos años valorando, te hace tener una base de datos enorme. Evidentemente, cuando llegamos, sin tratar. Empezamos con el mundo de la analítica de datos. Se hizo una apuesta muy importante por crear un área desde cero, donde tenemos ahora mismo 14 profesionales. Tardamos dos años en preparar esos datos para ser cocinados y a partir de ahí empezamos a generar productos de consultoría. Lo bueno de cuando trabajas con inteligencia artificial y con datos, es que ya no te hace falta eso de dormir al lado de los activos todos los días. Entonces, soy un convencido de que Gloval Analytics no viene a sustituirlo todo, no vamos a convertirnos todos en proptech, pero tenemos las capacidades y ayuda en muchas cosas.

"Más oferta de vivienda asequible no solo es anunciarla, hay que ser muy ágiles con las licencias y la construcción"

P. ¿Qué previsiones de ingresos tiene?

R. Estamos, como grupo, en unos 35 millones de euros de facturación. Vamos a ver este año. Es verdad que la evolución de lo que va de año en cuanto a la generación hipotecaria, que pesa bastante, es incluso algo peor a lo que estaba en las primeras previsiones, porque todas las previsiones iniciales que teníamos de mercado es que podría haber una caída en torno al 15% en el escenario más optimista, 20% en el más pesimista. Pero estamos en el 30%, como te decía antes. Con lo cual, vamos a ver un poco la evolución.

P. ¿Qué peso tiene la valoración hipotecaria en su negocio?

R. La valoración tiene un peso del 80%, aproximadamente. El 50% de ese 80% tiene que ver con la valoración hipotecaria y el otro 50% son otro tipo de valoraciones. La tendencia debería de ser a que las áreas de diversificación tuviesen mucho más peso. De hecho, yo hasta lo hubiese acelerado más, en el sentido de haber incorporado algunas compañías al grupo de esas otras áreas, porque lo hemos hecho todo a pulmón, básicamente, incrementando los equipos a medida que íbamos consiguiendo contratos.

P. ¿Qué compañía le gustaría comprar o qué actividad?

R. En la parte de project management creo que se puede crecer bastante y hay compañías muy buenas. En la parte de sostenibilidad, certificaciones energéticas, auditorías energéticas, y en la parte de consultoría inmobiliaria también hay boutiques de gente que se dedica a determinadas cuestiones que se podrían ir incorporando a Gloval. Yo creo que hoy hay un mercado de compañías que seguramente han llegado a su nivel para su estructura máxima de crecimiento, pero que incorporándose a un grupo como el nuestro, sería un ganar para los dos: ellos dar un salto adicional y nosotros ir sumando cada vez más cartera de clientes y más conocimiento.

P. Salió publicado que los accionistas mayoritarios habían dado un mandato de venta

R. Bueno, más que un mandato de venta, se contrató a Socios Financieros porque había también interés de personas que se habían acercado. Hay una cosa evidente, nosotros tenemos dos accionistas mayoritarios, dos fondos de private equity, que dentro de su ADN está vender y estábamos en el año cuarto de la inversión, o quinto. Siempre se contrata a un asesor financiero para que haga esa presentación profesional. Entonces, se hizo esa contratación, hubo algunos acercamientos, algunas conversaciones, pero hemos entrado a final de año en una situación de incertidumbre que tampoco es la más propicia para ponerse a hablar de precios y valores. Nuestros accionistas son conocedores de la situación del mercado y estoy convencido de que esperarán el mejor momento para hacer una transacción. La tendrán que hacer, porque son fondos, pero esperarán al mejor momento. Y ya sabes eso de en época de tribulación no hacer mudanza, pues no parece este el momento más adecuado para hacer mudanzas, con un mercado tan incierto.