La vivienda en campaña: ¿dónde han subido más los precios para comprar y alquilar?

La vivienda ha acaparado en los últimos meses el discurso político. En las semanas previas a las elecciones municipales y autonómicas de este 28-M, y ante la inminente entrada en vigor de la ley de Vivienda —lo hizo este viernes—, buena parte de los mensajes políticos han girado, precisamente, en torno a las dificultades para acceder a una vivienda de los jóvenes y familias vulnerables.

El jueves 13 de abril, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, daba el pistoletazo de salida extraoficialmente a la campaña electoral al anunciar, precisamente, el acuerdo con sus socios de Gobierno para desbloquear la ley de Vivienda. Unos días después, en un mitin del Partido Socialista en Valencia, anunciaba que Sareb iba a movilizar 50.000 pisos sociales y asequibles.

¿Hay algún mercado a salvo del 'boom' de los alquileres?, ¿depende de quién gobierne allí?

Desde entonces, el goteo de anuncios, tanto a nivel estatal como autonómico y municipal, en torno a la vivienda no ha cesado. En estos comicios, más que nunca, la vivienda ha entrado de lleno en la campaña electoral y las promesas surgen hasta de debajo de las piedras. Pero, si viajamos en el tiempo hasta 2019, ¿qué ha pasado con los precios de la vivienda y de los alquileres en los últimos cuatro años?, ¿ha dependido su evolución del color político en cada una de las comunidades y provincias españolas?, ¿hay algún mercado a salvo del boom de los alquileres?. Es decir, ¿las tensiones son exclusivas de los grandes mercados a nivel inmobiliario, como Madrid, Barcelona, Mallorca o Málaga, o son un problema mucho más generalizado? Y a nivel de compraventa, ¿existe la misma tensión entre oferta y demanda en las provincias más demandadas que en la llamada España vaciada?

Los siguientes mapas muestran la evolución del precio de la vivienda (valor tasado del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) y los precios de los alquileres (Fotocasa) a nivel autonómico y provincial, si bien los datos a nivel de provincias ofrecen una imagen más precisa del comportamiento de cada uno de los mercados.

La primera gran conclusión a tener en cuenta es que el problema de la vivienda en propiedad se da principalmente en los mercados más dinámicos a nivel inmobiliario, es decir, en las grandes provincias, donde más casas se venden. La vivienda sube más y es más cara en estos mercados, mientras que el problema del alquiler está mucho más extendido a nivel nacional.

Es cierto que los alquileres también son mucho más elevados en mercados con gran demanda, pero la subida de precios ha sido, incluso, mucho más intensa en ciudades secundarias o mucho más pequeñas debido, probablemente, a que se trata de mercados con una oferta de vivienda de alquiler especialmente reducida.

Según un estudio reciente del portal pisos.com, la oferta de vivienda en alquiler y venta ha caído significativamente desde el comienzo de la pandemia en la España vaciada, entendiendo como tal a las provincias de Asturias, Ávila, Badajoz, Cáceres, Cuenca, Jaén, León, Lugo, Ourense, Palencia, Salamanca, Soria, Teruel, Zamora, con una disminución del 60,98% en el mercado del alquiler y del 54,04% en el mercado de la compraventa entre 2020 y 2023.

La vivienda apenas sube en la España vaciada

Pero vayamos por partes. A grandes rasgos, las estadísticas del Gobierno muestran cómo el precio de la vivienda en propiedad ha subido mucho más en las comunidades y provincias más dinámicas a nivel inmobiliario, en las que existe una mayor demanda compradora y la presión sobre los precios es mayor, especialmente en la obra nueva, debido a la escasez de producto. Estos mercados son, también, los que tienen los precios más elevados.

A nivel de comunidades, hablamos, por ejemplo, de Madrid o Baleares, gobernadas, por otro lado, por partidos políticos diferentes (PP y PSOE, respectivamente). Los precios en estos últimos cuatro años han subido en la comunidad madrileña casi un 15%, mientras que en el archipiélago ha sido muy superior, del 20%, según los datos de precio tasado del Gobierno.

Sin embargo, un análisis un poco más detallado muestra en qué provincias se concentran las subidas más intensas de los precios de la vivienda. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, en más de una docena de provincias, la vivienda se ha encarecido más de un 10% desde las últimas elecciones municipales y autonómicas y, de nuevo, la subida resulta independiente del color político que gobierne. Por ejemplo, en Málaga la vivienda ha subido más de un 20% en cuatro años, mientras que en Alicante, el incremento ha sido del 10%.

Estos dos ejemplos de dos de los mercados más calientes en la actualidad a nivel inmobiliario, en los que el apetito comprador ha impulsado al alza los precios en los últimos años. En el caso de Málaga, por ejemplo, el mercado residencial ha mostrado un gran dinamismo en los últimos años ante el boom tecnológico que ha experimentado la ciudad​ con la llegada de grandes multinacionales digitales como Google, TDK o Vodafone, así como las lanzaderas, aceleradoras e incubadoras de startups que han elegido la ciudad como centro de operaciones.

Compañías que, por otro lado, han traído consigo a compradores con un elevado poder adquisitivo que han impulsado al alza tanto los precios de compraventa como de alquiler. También el de Alicante es un mercado caliente a nivel inmobiliario. Un mercado fuertemente impulsado al alza por la demanda extranjera, que ya representa el 40% de las transacciones totales de la provincia.

La oferta de viviendas en provincias más pequeñas es antigua y poco habitable

Es decir, a nivel de compraventa, la mayor presión sobre los precios se ha concentrado en mercados con mayor demanda. Por el contrario, en otras provincias, como Teruel, León, Palencia, Cuenca o Ciudad Real, se registran incluso caídas en los precios, mientras que en otras como Cáceres, Albacete, Valladolid o Burgos, todas de ellas de la denominada España vaciada, apenas registran incrementos de precios en los últimos cuatro años.

Según los expertos, no solo falta producto a la venta, sino que la calidad de las viviendas a la venta no es la deseada por la demanda. "Muchas veces, la oferta de vivienda existente en estas zonas es antigua y poco habitable, con problemas como humedades, falta de aislamiento térmico y acústico, y deficiencias en las instalaciones eléctricas y de fontanería, lo que hace inevitables las reformas", aseguraba recientemente Ferran Font, director de estudios de pisos.com. Además, al tratarse de mercados con poca demanda, no están en el radar del sector promotor, de tal manera que, en algunos casos, la vivienda nueva es prácticamente inexistente.

En definitiva, aunque la pandemia motivó inicialmente una mayor demanda de viviendas fuera de las grandes capitales, la oferta inmobiliaria en las provincias despobladas es insuficiente y deficiente para atender las necesidades de los potenciales compradores que desean cambiar su estilo de vida.

¿Y qué sucede con los alquileres?

La situación en el mercado del alquiler, sin embargo, es muy diferente, ya que las dificultades de acceder a financiación bancaria y la falta de ahorros impiden que muchos hogares y familias puedan comprar una vivienda y se vean empujados al alquiler. Una situación que se arrastra desde que estalló la burbuja inmobiliaria y se cerró el grifo de la liquidez. Y todos esos hogares que no pueden comprar una vivienda, ya sea en Madrid, Barcelona, Málaga, Teruel, Burgos o Albacete, acuden en masa al alquiler, un mercado que se ha calentado prácticamente a nivel nacional debido a la enorme falta de oferta de viviendas en alquiler.

Una escasez que, si bien es generalizada, es especialmente preocupante en zonas con densidades de población mucho más bajas que en las grandes urbes, donde se concentran buena parte de los ciudadanos. Zonas en las que, aunque la demanda de alquiler no es tan fuerte como la de Madrid, Barcelona o Málaga, la oferta brilla por su ausencia.

"La situación es especialmente complicada en provincias como Zamora, Cuenca o Ávila, donde es prácticamente imposible encontrar viviendas en alquiler fuera de la capital, y en algunos casos ni siquiera en la capital misma, como en Soria", según Font. Como se puede apreciar en el mapa inferior, en estos mercados, los alquileres se han disparado en los últimos cuatro años. En Ávila, el incremento roza incluso el 50%, según Fotocasa, mientras que en Zamora o Cuenca estamos hablando de porcentajes cercanos al 20%. Es decir, aunque el foco en torno a los graves problemas del alquiler se centra en las principales ciudades españolas, se trata de un problema a nivel nacional.

Según datos de Fotocasa, en las provincias de Madrid o Barcelona, aparentemente dos de los mercados más tensionados y en boca de ciudadanos y políticos, los precios han subido sensiblemente menos que los de otras zonas españolas.

De hecho, a diferencia de lo que sucede con la vivienda en propiedad, en ninguna provincia se registran caídas de los alquileres, ni siquiera en la España vaciada, mientras que solamente en una de ellas, en Córdoba, se registran incrementos inferiores al 10% (8,96%) desde 2019.

No obstante, lo que sí reflejan las estadísticas es que esa presión de la demanda sobre la escasa oferta en Madrid, Barcelona, Málaga o Baleares sí se ha traducido en alquileres mucho más caros en estos mercados que en el resto de España. De hecho, una vez más, en la llamada España vaciada, los alquileres son mucho más baratos, acordes con el poder adquisitivo de los hogares que viven allí, generalmente, por debajo de los ingresos de muchos hogares en las grandes ciudades.