Todo lo que debes saber si estudias comprar una vivienda para ponerla en alquiler

En España, el 90% del parque de alquiler está en manos de pequeños propietarios y creciendo, ya que diferentes estudios estiman que nuestro país necesita un millón más de hogares para poder satisfacer toda la demanda existente. Esta escasez de oferta, unida a unas rentabilidades medias del alquiler del 7,7%, hace que la adquisición de patrimonio en renta gane posiciones como fórmula de ahorro también para los particulares.

Para hacerlo con las mayores garantías, Masteos, empresa especializada en compra de vivienda para alquilar llave en mano, ha elaborado la Guía del Inversor, un trabajo que ha presentado en la reciente edición de SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid) y que incluye ocho consejos que cualquier inversor interesado en esta fórmula de ahorro debe conocer y poner en práctica:

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Ruth Ugalde

1. Evaluar el tipo de inversión
Antes de adquirir una vivienda, hay que tener claro de qué presupuesto se dispone para delimitar en qué barrio o municipio empezar a buscar. También se debe realizar un estudio de mercado, ya que hay zonas muy tensionadas en el precio y, por tanto, va a ser muy difícil encontrar una vivienda con una rentabilidad atractiva. Pero si sabemos mover el perímetro unos pocos kilómetros, se pueden encontrar zonas más asequibles, con mayor interés patrimonial y mejores rentabilidades. Otros elementos que deben tenerse en cuenta son la antigüedad y el estado de conservación de la vivienda.

2. Apostar por hipotecas fijas
Si el inversor va a necesitar financiación, los expertos de Masteos recomiendan el tipo fijo, que aporta tranquilidad y la certeza de que, durante el tiempo que esté vigente el crédito, no habrá oscilaciones en la cuota. Además, a pesar del alza del euríbor, cada vez más bancos adaptan sus productos al perfil de cliente, así que es importante comparar toda la oferta bancaria.

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Ruth Ugalde

3. Revisar la fiscalidad
La compra de un inmueble está gravada por distintos impuestos, como Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados, tasas que varían según la Comunidad Autónoma. Por ello, es crucial estar informado de la fiscalidad en el momento de realizar la inversión. También se deben tener claros todos los gastos de compraventa, como el notario, gestoría, registro, comisiones bancarias, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y los gastos asociados al mantenimiento de la vivienda.

4. ¿Es 2023 un buen año para invertir?
La Guía del Inversor Masteos sostiene que sí, principalmente, porque mientras los precios de la vivienda en venta tienden a estabilizarse, los del alquiler mantienen su tendencia alcista, especialmente en las grandes ciudades. Además, se aprecia un cambio cultural a favor del alquiler, como consecuencia de nuevas tendencias sociales como el teletrabajo, el menor apego a la propiedad o las nuevas estructuras familiares, entre otros motivos

Los precios de la vivienda en venta tienden a estabilizarse, el alquiler mantiene su tendencia alcista, en especial en las grandes ciudades

5. Invertir en barrios de alta demanda
Para hacer una inversión rentable también es importante elegir bien dónde se va a comprar la vivienda para alquilar, así como analizar el tipo de inquilino que deseamos para nuestra vivienda. En este sentido, no es lo mismo invertir en un piso para alquilar a estudiantes, que a una familia. Otros aspectos a tener en cuenta son la existencia de transporte público, cercanía de supermercados, escuelas, etc.

6. Apostar por la vivienda a reformar
Una duda de muchos compradores a la hora de invertir en vivienda para alquilar gira en torno a si merece la pena reformarla. La experiencia de Masteos demuestra que la rentabilidad de los proyectos de inversión mejora sustancialmente con pequeñas mejoras de la vivienda. "Unas pequeñas obras van a revalorizar mucho el inmueble y el precio del alquiler, y nos permitirán arrendarlo más rápido y por más tiempo y recuperar de forma rápida la inversión inicial", aseguran en la publicación. Antes de iniciar la reforma, conviene analizar aspectos clave como el aislamiento de paredes y ventanas, los conductos o el estado de la instalación eléctrica e iluminación.

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E. Sanz R. Ugalde Fotografía: Patricia J. Garcinuño

7. Dejar de lado lo emocional
Cuando se trata de invertir en vivienda de alquiler, es vital dejar a un lado la parte emocional y dar protagonismo a lo racional. El racional de estas operaciones es diferente al empleado cuando se adquiere la vivienda para uno mismo, donde la ubicación y características son clave. En cambio, cuando se adquiere para alquilar, hay que valorar la demanda y rentabilidad. Lo que prima son los números.

8. Confiar en un profesional
Dada la cantidad de factores que hay que tener en cuenta, lo recomendable es realizar una inversión sin prisas, pero sin pausa. Y, si se tiene claro que se quiere invertir en vivienda, dejarse ayudar y recomendar por un profesional que conoce el mercado. Invertir siempre conlleva riesgos, pero un buen asesor los reduce gracias a su experiencia.