El mapa que te descubre si se podrá poner tope al alquiler en tu vivienda

El Gobierno ha pisado el acelerador para intentar llegar a las próximas elecciones municipales y autonómicas del 28-M con la ley de vivienda aprobada, todo un hito de la legislatura que tendrá impacto directo entre los electores, ya sean inquilinos o propietarios. Entre las medidas estrella de esta norma está el poner tope al precio de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, un concepto todavía por terminar de pulir, pero que, tras el acuerdo con ERC y EH-Bildu, ha disparado el número de municipios potencialmente afectados.

Según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, cerca de 1.400 municipios de toda España cumplirían, al menos, uno de los dos requisitos necesarios para ser declarado zona tensionada. Hasta ahora, era necesario que se dieran ambos, pero, tras el pacto con las fuerzas independentistas, las administraciones que lo consideren podrán topar las rentas con que se cumpla solo uno.

"Utilizando los datos oficiales del Ministerio de Hacienda y del INE (Instituto Nacional de Estadística), resulta que, por el primer criterio, que el alquiler más gastos sea superior al 30% de salario neto, solo cumplen 27 municipios. Mientras que, por el segundo criterio, que los alquileres se hayan incrementado un 3% por encima del IPC (índice de precios al consumo) en los últimos cinco años, cumplen 1.356 municipios", señala Alejandro Aguirre de Cárcer, consejero delegado de Brainsre.

En España, existen 8.131 municipios, lo que significa que menos del 20% podría ser declarado a día de hoy zona tensionada. Como puede verse en el mapa, los puntos rojos del alquiler se concentran en los dos archipiélagos; en todo el litoral mediterráneo y andaluz, desde Gerona hasta Huelva; en el centro, con Madrid y su gran mancha de aceite, extendiéndose por Castilla-La Mancha, y en provincias como Cádiz, Albacete, Murcia, Valencia o Zaragoza.

Los casos de Madrid y Barcelona

Mención aparte merecen los municipios de Madrid y Barcelona, ya que todos sus distritos cumplen alguno de los dos criterios para ser declarados zonas tensionadas. "Hay que tener en cuenta que si los contratos actuales por defecto se actualizan con el IPC, todos los mercados habrán tenido el aumento por el IPC por defecto y cualquier mercado con un mínimo de demanda habrá aumentado el 3% adicional", apunta Aguirre de Cárcer. Y estas dos capitales son los grandes imanes de atracción de población de España, o que ayuda a que este segundo criterio dispare el número de barrios que pueden ver topado su alquiler.

Todavía está por definir si la declaración de zona tensionada se hará sobre todo el municipio o cabrá la opción de ajustarlo por distritos o, incluso, secciones censales, opción más compleja pero más ajustada a la situación real del mercado, ya que una determinada localidad puede ser declarada zona tensionada porque los precios de los alquileres han subido en los últimos cinco años más de un 3% por encima del IPC, pero seguir siendo barata en relación con los salarios medios de un determinado distrito.

Otro interrogante es ver qué gobiernos autonómicos acceden a declarar zonas tensionadas sus ciudades y barrios. La vivienda es una competencia cedida a las comunidades y, por eso, corresponde a estas decretar el tope a los alquileres. La Ley de Vivienda lo que hace es habilitar este instrumento, darle un marco normativo, pero su aplicación es potestad de cada ejecutivo regional.

El juego de los políticos

El PP se ha mostrado contrario, lo que hace que, al menos a corto plazo, este tope a las rentas sea inhábil en gran parte del país, terreno estéril que podría aumentar tras los comicios del 28-M. Actualmente, los populares gobiernan en Andalucía, Galicia y Castilla y León (que no celebran elecciones), Madrid y Murcia (donde se da por hecho que revalidarán). Además, tienen posibilidades reales de arrebatarle el poder al PSOE en La Rioja, Baleares y Comunidad Valenciana; y también alguna opción en Aragón.

En cambio, parece más complicado un vuelco en Castilla-La Mancha o Asturias, mientras que se da por hecho que los socialistas revalidarán en Navarra. Tanto en País Vasco como en Cataluña, no hay comicios autonómicos, pero las dos comunidades van a ser un auténtico laboratorio de pruebas cómo jugar políticamente con la nueva norma, arma que ya han utilizado las fuerzas independentistas de cada comunidad, EH-Bildu y ERC, para tratar de conseguir réditos electorales justo antes del 28M.

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En el caso vasco, se trata de un dardo envenenado para el PNV, que ha criticado la ley con la boca pequeña, alegando motivos como la invasión de competencias, mientras en paralelo ha pedido ir más allá e incluir límites a los alquileres turísticos. El partido nacionalista gobierna con el PSE, que además es quien tiene la competencia de vivienda en la comunidad, lo que termina de dibujar un mapa de complejos equilibrios que prometen condicionar la aplicación de la norma, como ya han hecho con su redacción.

"Dejemos que los políticos establezcan políticas adecuadas y los profesionales inmobiliarios, inversores institucionales y pequeños ahorradores puedan desarrollar el mercado de alquiler sobre pilares sólidos y estables que nos hagan encontrar un punto razonable de equilibrio entre oferta y demanda", señala Fernando Acuña, presidente de la socimi residencial VBare y fundador de Aura Real Estate.

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Aunque los populares han mostrado su rechazo a la norma, también es cierto que resulta difícil aventurar si a medio y largo plazo mantendrán su rechazo a poner límites a los alquileres, en el caso de que haya un amplio rechazo social y contando con una herramienta para ello. La ley contempla que la declaración de una zona como mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración.

También se ha marcado un plazo de tres años, desde la entrada en vigor de esta norma, para revisar los dos criterios que determinan la declaración de zonas tensiones (esfuerzo familiar superior al 30% de los ingresos y crecimiento un 3% por encima del IPC) "para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial", trabajo que requerirá la colaboración de todas las administraciones competentes en materia de vivienda.