La ley de vivienda burla el plan de EH Bildu y ERC y permite cargar gastos al inquilino

El pacto alcanzado la semana pasada entre el Gobierno, Esquerra Republicana de Catalunya (ERC) y Bildu incluyó una puesta en escena dirigida a ceder el protagonismo del acuerdo a las dos fuerzas independentistas, todo un golpe de efecto a las puertas de elecciones encaminado a catapultar a los firmantes de la nueva ley de vivienda con el logro de electorales medallas.

Según el guion establecido, Bildu y ERC rompieron el hielo con una nota conjunta en la que apuntaban siete grandes logros: regular todos los alquileres en zonas tensionadas; flexibilizar los requisitos para declararlas así; rebajar de 10 a cinco las viviendas para ser considerado un gran tenedor; más medidas de protección frente a los desahucios; eliminar el IPC como índice de referencia; blindar las competencias autonómicas y locales; y reforzar la protección al inquilino prohibiendo que se le carguen gastos como la comunidad o la tasa de basuras y eliminando las cláusulas que permiten esquivar este veto alegando acuerdo entre las partes.

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Sin embargo, la realidad es que el borrador de la ley de vivienda que se pactó el pasado jueves, al que ha tenido acceso este medio, dista mucho de permitir realizar una afirmación tan tajante y deja la puerta abierta, no solo a que los propietarios puedan trasladar gastos como la comunidad o la tasa de basuras al inquilino, sino que también ampara los acuerdos entre las partes que permiten estos encarecimientos.

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El punto clave sobre el que ERC y Bildu construyeron su relato es el nuevo apartado 6 del artículo 17 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) según el cual, cuando un "inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona (...) la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior".

Esto significa que la prohibición solo afectará a las zonas que se declaren tensionadas, lo que deja fuera aquellas comunidades, como Madrid, que ya han dicho que no aplicarán la ley de vivienda. Pero, además, el precio sí que podrá incrementarse hasta un 10% sobre la última renta que hubiese estado vigente los últimos cinco años, ya que, a renglón seguido, este mismo apartado 6 señala que se permiten incrementos si se llevan a cabo determinadas obras de rehabilitación, ahorro energético, mejora de accesibilidad o se firma un contrato de alquiler por 10 o más años.

El único tope a este encarecimiento del alquiler es que la renta aplicable no exceda el límite máximo permitido por el mecanismo de contención de precios que se activará cuando una zona se declare tensionada y que limita al 30% de los ingresos el pago del alquiler, incluidos gastos y suministros básicos.

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Desde la formación independentista, se mantienen firmes en su mensaje del pasado viernes de que no van a poder trasladarse al inquilino los gastos. En su opinión, el punto 6 tiene capacidad suficiente para neutralizar la especulación porque, si los propietarios juegan a elevar rentas, se declarará zona tensionada y quedarán sometidos al nuevo marco, que limita a un tercio de los ingresos el tope de renta. El fallo de este razonamiento es que se da por hecho que todas las comunidades autónomas se acogerán a esta ley.

Por su parte, desde la cartera de Transportes han explicado que, "en términos generales, se puede pactar lo que sea en relación con los gastos, tributos, etcétera, pero que en áreas tensionadas, cuando se limita un alquiler a la renta del contrato anterior, no se pueden sacar de la renta y cobrar aparte gastos que estaban antes incluidos en el alquiler para que la suma total de la renta y los gastos dé como resultado un alquiler mayor".

La postura del ministerio es que, al tratarse de acuerdos privados, se presupone el acuerdo de las partes y solo excepcionalmente se introducen limitaciones, como la citada, para proteger al inquilino, pero con cuidado de no intervenir desproporcionadamente esa libertad de pactos.

Esta explicación dista mucho de lo recogido en el comunicado oficial de ERC y Bildu, donde se señala que "se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la ley de existir un acuerdo entre las partes, ya que desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino, que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la ley para conseguir el contrato. La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler".

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Lejos de eliminar los acuerdos entre las partes que permiten trasladar los gastos al inquilino, la ley de vivienda los bendice, al mantener prácticamente intacto el apartado 1 del artículo 20 de la LAU, que es el que hace referencia a este punto.

La única novedad que introduce la nueva norma es que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador, tanto si es persona física como jurídica, cuando hasta ahora solo debía pagarlo el casero si era persona jurídica, es decir, que los grandes tenedores ya corrían con este gasto, ahora la novedad es que también deberán afrontarlo los particulares.