La nueva ley de Vivienda hiere de muerte el actual modelo de alquiler de los fondos inmobiliarios

Electoralista, intervencionista o contraproducente son algunos de los calificativos con los que el mundo empresarial definió ayer el acuerdo entre el Gobierno y las formaciones independentistas ERC y EH Bildu para el texto definitivo de la ley de Vivienda, una norma que PSOE y Unidas Podemos aseguraron haber acordado en febrero de 2022, y que, en abril de 2023, todavía se está redactando.

A la espera de comprobar si, esta vez sí, es la buena, la realidad es que el anuncio de ayer tiene la fuerza suficiente como para herir de muerte el actual modelo de alquiler de los fondos inmobiliarios. Fundamentalmente, por dos medidas: la obligación de que las subidas del alquiler sean inferiores al IPC y la prohibición de cargar al inquilino ningún gasto adicional a la renta, ni siquiera, incluyendo cláusulas de acuerdo entre las partes.

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Se trata de dos golpes de gracia para un sector que tiene construido su cinturón de seguridad, precisamente, en el hecho de poder actualizar siempre las rentas conforme a la inflación. El mero anuncio del acuerdo, termine aprobándose la ley o no, genera una inseguridad que hace saltar por los aires todos los cálculos de los proyectos en marcha. Y, si la norma termina aprobándose, el golpe será todavía mayor.

En el caso del punto que afecta al IPC, el acuerdo contempla que este ejercicio 2023 las actualizaciones de rentas sean como máximo del 2%, el próximo 2024 se quedarán en el 3% y, a partir del 1 de enero de 2025, pasarán a estar referenciados a un nuevo indicador, todavía por definir, pero que siempre será inferior al índice de precios.

Para hacerse una idea del impacto que tiene para una cartera de vivienda en alquiler este nuevo tope, basta el ejemplo del plan VIVE, el plan de colaboración público-privada de la Comunidad de Madrid. A grandes rasgos, este proyecto se vio salpicado en su origen por el alza de los precios de construcción, embiste que las empresas adjudicatarias consiguieron salvar gracias a que trasladaron a las futuras rentas las subidas de los materiales hasta el momento en que se firmó el contrato y a que, sobre esta base, tenían garantizado elevar la renta todos los años conforme a la inflación.

La desaparición de esta garantía llega, además, en un momento crítico para los grandes fondos inmobiliarios, que se han visto sorprendidos por el rápido giro dado por los bancos centrales en sus políticas monetarias. Así, las previsiones de rentabilidad que hicieron en un mundo de tipos cero y negativos han saltado por los aires al ver cómo, en apenas un año, el euríbor se ha ido por encima del 3%.

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Este cambio ha conllevado ya el freno en seco de todos los procesos de compraventa de grandes carteras de vivienda en alquiler que había en el mercado de gigantes como Blackstone, Ares, Neinor o Nuveen con Kronos. Estamos hablando de decenas de miles de pisos cuyo futuro ahora queda en el limbo, y, donde antes había un problema, ahora hay dos: el alza de tipos y la limitación de la actualización anual de la renta por debajo del IPC.

Por ejemplo, Blackstone lleva tiempo analizando la venta de Testa Home, un gigante con unos 20.000 pisos en propiedad que no termina de encontrar comprador y que, además, se enfrenta la refinanciación de un préstamo sindicado de 1.744 millones y de otro de 500 millones de euros de Fidere, ante su próximo vencimiento.

¿Cómo va a negociar con la banca ante la amenaza de una ley que va a obligarle a actualizar rentas por debajo del IPC y, por tanto, a que sus márgenes sean inferiores a los previstos hasta ahora? Obviamente, desde una posición de mucha mayor debilidad.

Aunque todos estos fondos son especialistas en analizar hasta el último detalle y encontrar siempre nuevos caminos, el atajo que creyeron haber encontrado hace cuatro años, cuando el Gobierno elevó de tres a siete años la duración de los contratos de alquiler de los grandes tenedores, también se lo han quitado con esta nueva redacción de la ley de Vivienda en las zonas que se declaran tensionadas.

Con la nueva redacción de la norma, que también ha flexibilizado los requisitos para declarar zona tensionada, a priori se podría aplicar en toda España, pero como la vivienda es una competencia autonómica, se deja en el tejado de cada comunidad autónoma la decisión de hacerlo o no, lo que amenaza con ampliar las diferencias entre regiones, ya que el PP se ha mostrado contrario.

Los fondos habían generalizado la práctica de pasar al inquilino gastos como IBI o la comunidad y así subir sus ingresos

Para compensar la imposibilidad de subir precios, ya que durante los siete años de vigencia del contrato los fondos solo pueden actualizar conforme al IPC, estas firmas empezaron a pasar al inquilino partidas como el IBI (impuesto de bienes inmuebles), la comunidad o la tasa de basuras, gastos que corresponde al casero, pero que incluían en el contrato con cláusulas que simulaban un acuerdo entre las partes

Para evitar estas prácticas, la nueva ley de Vivienda prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de pasar nuevos gastos al inquilino si no estaban incluídos previamente y elimina las cláusulas que lo vestían como acuerdo entre las partes. "La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler", explicaron ayer ERC y Bildu.

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Este veto va en línea con un reciente fallo del Juzgado de Primera Instancia 31 de Barcelona que ha anulado, por abusivas, siete cláusulas y las adendas del contrato de alquiler a una inquilina de Granollers (Barcelona) que demandó al fondo inmobiliario Azora, propietario de la vivienda. Entre las cláusulas anuladas destaca una relativa a la “bonificación de la renta”, que permitía a Azora aplicar un aumento del 30% del precio del alquiler a partir del tercer año de contrato.

Esta bonificación habría supuesto a la demandante pasar de pagar 690 euros mensuales de alquiler que firmó en 2020 a unos 1.100 euros, un incremento interanual muy por encima del IPC y que, precisamente, buscaba poder saltarse el corsé que supone estar limitado a este indicador durante siete años. Con la nueva ley, ni siquiera se podrá aplicar esa subida.