De sueño a utopía, la posibilidad de estrenar una vivienda será cosa de privilegiados

Enero de 2007, los registros de la propiedad en España recogen más de 33.000 compraventas de viviendas de obra nueva, algo más de 50.000 de segunda mano. Enero de 2023, esos mismos registros recogen algo menos de 11.000 compraventas de obra nueva, tres veces menos que en 2007, y 45.500 de segunda mano, un 9,5% menos que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Entonces, en 2007, del total de viviendas vendidas, algo más del 40% correspondían a obra nueva y casi el 60% a segunda mano. Ahora, en 2023, el 80% de las transacciones son de segunda mano frente a apenas un 20% de obra nueva. Es decir, solo dos de cada diez compradores tiene el privilegio de comprar una vivienda para estrenar y nada parece indicar que la tendencia vaya a cambiar, al menos, en el corto plazo.

La facilidad para acceder a una hipoteca antes de 2008 y poder financiar la compra de una casa al 100%, unido a la locura constructora de aquellos años permitió que millones de españoles pudieran ver cumplido su sueño de comprar y poder estrenar una vivienda nueva. El sueño, sin embargo, se tornó pesadilla cuando explotó aquella burbuja, el sector financiero saltó por los aires y los precios de la vivienda comenzaron a caer, lo nunca visto hasta entonces.

En la actualidad, se venden tres veces menos de viviendas de obra nueva que durante el 'boom'

Aquel sueño terminó de desvanecerse cuando miles de familias perdieron sus hogares al no poder afrontar el pago de la hipoteca y no solo eso, sino que incluso tras vender o perder sus viviendas, no consiguieron cancelar toda su deuda con el banco.

Ahora, quince años después, el mercado residencial en España navega, de nuevo, viento en popa. Los precios suben, las transacciones, también, pero a diferencia de entonces, ya no hay barra libre de financiación y tampoco existe una locura constructora, no tanto porque el sector promotor no desee construir muy por encima de las cifras actuales —aunque insiste en aquellas cifras no deberían volver a repetirse—, sino porque no hay tanto suelo para construir ni, sobre todo, mano de obra suficiente ni capacidad del sector para volver a las locas cifras del pasado.

De hecho, hoy en día, en España, se construye ocho veces menos que en pleno boom inmobiliario. Una producción de viviendas insuficiente para una demanda tan potente como la de entonces ya que siguen siendo miles los hogares que quieren comprar —el INE estima que sea crearán anualmente 180.000 nuevos hogares durante los próximos 15 años— y que quieren una vivienda nueva, sentir la experiencia o el placer de ser el primer morador de su futuro hogar.

Una demanda tan potente que ha provocado que los precios de obra nueva se hayan disparado, desplazando o empujando a su vez a buena parte de esa demanda hacia la segunda mano, algo más asequible, y calentando asimismo los precios.

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"En grandes ciudades como Madrid, Málaga, Barcelona o Valencia se ha producido un boom de la demanda y, teniendo en cuenta la baja producción de obra nueva en estos mercados, la demanda que no ha encontrado satisfacción en esa obra nueva se ha desplazado hacia la segunda mano. Así, en los últimos años, hemos asistido a una subida generalizada de precios debido a la escasez de obra nueva que ha beneficiado a la segunda mano, un tipo de producto que se ha estado vendiendo muy bien, y que también ha subido de precios, hasta el punto de que en algunas zonas ya se han superado los niveles de 2008", explica a El Confidencial Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

"En los últimos años hemos visto cómo los anuncios en los portales inmobiliarios duraban dos telediarios, con precios al alza y, en algunos casos, con diferencias de precios entre obra nueva y segunda mano, entre productos comparables, muy pequeñas", añade este experto.

De hecho, en el último año, ese desplazamiento de la demanda hacia la segunda mano ha provocado que la brecha respecto a la obra nueva haya ido menguando en zonas muy concretas y, como asegura Corral, sea prácticamente inexistente entre productos de obra nueva y segunda mano muy similares, especialmente donde apenas existe obra nueva.

Sin embargo, no es lo habitual, y en la mayoría de los casos casos, dicha brecha es insalvable y ha hecho añicos el sueño de muchas familias de poder comprar una vivienda nueva, con piscina, pista de pádel, gimnasio, dos plazas de garaje y trastero, y asumir que su realidad tendrá que ser una vivienda más modesta, sin tantos servicios, pero que sí pueden permitirse pagar.

La obra nueva, casi un 30% más cara

Pero ¿en cuánto se puede cuantificar la diferencia de precios entre ambas tipologías? La brecha, en términos porcentuales, se mueve entre el 20% y el 40% en las principales capitales, mientras que en términos absolutos, estaríamos hablando entre 200.000 y 50.000 euros.

Según datos de Colliers, a cierre de 2022, el tique medio de las operaciones de cierre de viviendas de segunda mano se situó en 181.900 euros (un 4,8% más que un año antes), mientras que el precio medio unitario se incrementó un 10,2%, hasta alcanzar los 1.678 euros el metro cuadrado. En el mercado de obra nueva, por su parte, el tique medio subió un 3% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 248.000 euros y un precio unitario de 2.356 euros el metro cuadrado, un 6,6% por encima de los niveles de un año antes. Es decir, en términos absolutos y a nivel nacional, comprar una casa nueva supuso un desembolso adicional medio respecto a una usada de 66.100 euros.

En Barcelona, la diferencia entre comprar una vivienda nueva o usada ronda los 200.000 euros

Una cifra significativa y muy superior en algunos de los mercados con los precios de la vivienda más cara de España. Así, por ejemplo, según datos de Colliers, en Barcelona, por ejemplo, la diferencia entre comprar una casa a estrenar y otra de segunda mano de características similares se acerca a los 215.000 euros, una diferencia que permitiría comprar, por sí sola, una vivienda de segunda mano en la Ciudad Condal, tal y como puede comprobarse al realizar una búsqueda en los portales inmobiliarios más importantes del país. En el caso de Madrid capital, la diferencia entre comprar una vivienda nueva y una usada se sitúa, de media, en 134.000 euros.

Opinión

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Esta diferencia de precios empieza a pasar factura a los niveles de absorción. En su último informe Colliers también revelaba a finales de 2022 cómo entre los cinco grandes mercados residenciales, la provincia de Madrid era la que presentaba peor ratio de absorción, con un 70,6% en el primer semestre de 2022, debido a una contracción de la demanda del 24%. Hace apenas un año, ese porcentaje estaba en el 90%. En el caso de Barcelona, por su parte, dicho porcentaje ha pasado del 75% al 72%.

Es decir, no todo lo que se construye en ambas ciudades se vende. O, al menos, no se vende con la misma rapidez que hace un par de años. Una incipiente debilidad de la demanda que ya ha llevado a los promotores a echar el freno en algunas promociones conscientes de que la capacidad compradora de la demanda comienza a llegar a su límite, incluso en la capital.

"La fuerte subida de precios en obra nueva puede estar desalentando a algunos compradores potenciales, especialmente aquellos con presupuestos más ajustados, por lo que es posible que algunos compradores estén optando por buscar opciones más asequibles en el mercado de segunda mano",señala Óscar Larrea, director de la proptech alemana Evernest.

"Tambien es probable", prosigue, "que la demanda de viviendas de segunda mano esté siendo impulsada por otros factores, como la disponibilidad limitada de viviendas nuevas en algunas áreas y la oferta más amplia en segunda mano que comienza en algunas áreas a tener descenso de precios, ya que hay que tener en cuenta que, en general, un propietario particular puede tener más flexibilidad para bajar el precio de su vivienda que una promotora, ya que los propietarios particulares pueden tomar decisiones de forma más autónoma y no tienen que responder a una estructura empresarial más rígida. Además, los propietarios particulares pueden tener motivaciones más personales y pueden estar dispuestos a aceptar un precio más bajo para vender su vivienda rápidamente o para hacer frente a una necesidad financiera urgente, mientras que las promotoras tienen que considerar los costes de construcción, los precios del suelo, los márgenes de beneficio y otros factores empresariales al establecer los precios de sus viviendas".

Ya sean 60.000 o 200.000 euros, lo cierto es que estas cantidades pueden convertir el sueño de comprar una vivienda a estrenar en una utopía. De hecho, si tomamos los datos de la tabla como ejemplo, para poder acceder a una vivienda media de obra nueva en Barcelona, el futuro comprador deberá contar con unos ahorros de unos 155.000 euros (un 30% sobre el precio final de compra: 20% de entrada y un 10% adicional de impuestos), mientras que para poder comprar una vivienda de segunda mano serían necesarios unos 96.000 euros. Casi 60.000 euros de diferencia que hace que la demanda fluya hacia la segunda mano provocando, a su vez, un enorme dinamismo en las transacciones, pero también en los precios en estas tipologías.

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Desde Activum Real Estate Consulting también han constatado las importantes diferencias de precios entre obra nueva y segunda mano. “Las viviendas de obra nueva son de media un 23% más caras en Madrid que las de segunda mano, en Barcelona esta diferencia todavía se acentúa más con el 27%", asegura Cristina Balaguer, directora general de esta compañía.

"En las ciudades más pequeñas, los compradores prefieren la obra nueva antes que la usada por el ahorro de reformas, las calidades y beneficios energéticos o las ventajas de zonas comunes como la piscina, club social, etc. Sin embargo, en las grandes urbes, la ubicación es un factor decisivo y la segunda mano tiene un gran peso en las preferencias del comprador”, añade.

Se dispara la compra de viviendas de segunda mano

El desplazamiento hacia la segunda mano se refleja claramente en las estadísticas. Mientras las ventas de obra nueva se encuentran estancadas en torno a las 115.000 unidades anuales, la segunda mano sigue subiendo con fuerza, hasta tal punto que en 2002 se superaron ampliamente las 500.000 transacciones (532.500 compraventas) frente a las 450.000 de 2021, es decir, casi un 20% más (80.000 viviendas más de segunda mano vendidas).

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Nunca antes, ni siquiera en el punto más alto del boom inmobiliario anterior, se vendieron tantas viviendas de segunda mano como ahora. Y, aunque los expertos prevén que durante 2023 se contraigan las ventas en torno a un 15%, lo cierto es que si a favor de la obra nueva juega la enorme escasez de producto existente, a favor de la segunda mano, la que según los expertos se verá más castigada por la caída de las transacciones y de los precios, juega precisamente esa avalancha de la una demanda que no puede comprar obra nueva, porque el mercado ha llegado a un punto en el que no es solo que la demanda prefiera y quiera comprar obra nueva, sino que pueda permitirse pagar ese extra en el precio.

"El acceso a una vivienda de nueva construcción se ha visto agravado por la situación macro, unos precios del suelo muy altos, unos costes de construcción todavía al alza y el incremento de los costes financieros, factores todos ellos que hacen que algunos proyectos no sean viables para los promotores. En Madrid, por ejemplo, con un coste de construcción sobre rasante de entre 1.300 y 1.500 euros el metro cuadrado, y con el precio final de la vivienda con poco recorrido al alza, muchos promotores se han quedado parados por miedo", reconoce Luis Corral, al tiempo que asegura que "cuesta cerrar operaciones de suelo. El mercado ya no cree que vaya a haber un nivel de precios tan alto ya que la financiabilidad de las familias y efecto inflación está restando recursos a los hogares".

"La sequía de nuevos proyectos que salen al mercado de obra nueva es tremenda"

"No veo, sin embargo, que al igual que sucedió durante el boom anterior, se estén construyendo casas más pequeñas para que la demanda las pueda comprarlas. Lo que sí nos está pasando como consultora comercializadora de residencial es que nunca habíamos tenido tan pocos proyectos a presupuestar como ahora, la sequía de nuevos proyectos que salen al mercado de obra nueva es tremenda", asegura Luis Corral, en cuya opinión, "quienes sobrevivirán a esta tormenta de oferta serán quienes tengan suelo en la recámara, aquellos que pueden salir a precios que la demanda puede comprar. Los grandes, los que han atesorado suelo y van sacando proyectos".

Óscar Larrea comparte la opinión de este experto. "Es posible que el incremento del coste de financiación, tipos de interés y la inflación puedan afectar la capacidad adquisitiva de los compradores de viviendas en determinadas zonas, especialmente en aquellas donde la demanda es de poder adquisitivo medio-bajo y los niveles de endeudamiento de los compradores son elevados. En estas situaciones", según su punto de vista, "los compradores pueden encontrarse con que los costes de financiación son demasiado altos para su presupuesto, lo que limita su capacidad para acceder a la propiedad de una vivienda en esa zona. En algunos casos, esto puede llevar a una desaceleración de la demanda y una caída en los precios de la vivienda, aunque esto dependerá de la oferta y la demanda específicas en esa zona.

En este sentido, Larrea asegura que "los promotores deberán replantearse nuevos precios para proyectos nuevos, ofertas especiales, facilidades de pago u opciones de financiación para proyectos en ejecución o terminados. El alquiler con opción a compra puede ser una solución puente para promociones “atascadas” actualmente. En segunda mano resultara más fácil salir de una situación de decrecimiento en el número de transacciones por los motivos comentados anteriormente. Si la situación económica-financiera actual no cambia a medio-largo plazo, seguramente vivamos un ajuste de precios".

Precisamente, desde Foro Consultores, ya han detectado cómo la demanda empieza a flaquear en algunas zonas. De hecho, desde la compañía han sido testigos en los últimos meses de proyectos que han salido al mercado disparados de precios y que, posteriormente, han sido retirados del mercado.

"Y no solo porque la gente piense que es caro, sino porque la demanda está llegando a niveles de insolvencia, donde antes le financiaban 300.000 euros, ahora solo le financian 225.000", apunta Corral quien, sin embargo, asegura que no se están cayendo preventas.

"Hay una mayor contención de los precios, aunque estos siguen altos, y los ritmos de ventas no son explosivos, ya que la demanda se ha resentido, por razones obvias como la inflación, la subida de los tipos de interés y unas expectativas más pesimistas que optimistas. No obstante, seguimos en niveles de demanda razonables, en donde en ese equilibrio entre oferta y demanda, pesa más la escasez de oferta que la demanda, lo que tensa los precios y traslada la demanda a la segunda mano que, por otra parte, es más sensible a la coyuntura, lo que se manifiesta, por ejemplo, en plazos de venta más largos".

Este trasvase hacia la segunda mano ha provocado que, prácticamente desde 2015, el 80% de las compraventas que se firman anualmente en España, correspondan a viviendas usadas, una tendencia que, como se puede apreciar en el gráfico, no parece que vaya a revertirse en el corto plazo. De tal manera que, en el futuro más cercano, solo dos de cada 10 compradores tendrán el privilegio de comprar una vivienda para estrenar.

El incremento de precios pierde intensidad

La buena noticia, según los expertos, es que los precios, tanto en obra nueva como en segunda mano, parecen haber tocado techo. La demanda ha dicho basta, lo que acabará trasladándose a los precios, si no en bajadas, al menos sí en subidas más moderadas.

Según datos recientes de Tinsa, los españoles destinarán, de media, un 31,2% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca. Y, aunque la mayoría de las provincias, según la tasadora, registra un nivel de esfuerzo moderado, es decir, inferior al 35%, en cinco provincias se supera dicho porcentaje: Islas Baleares (58,5%) Málaga (43%) y Madrid (38,8%), Navarra (36,8%) y Barcelona (36,6%). Una vez más, mercados con los precios de la vivienda más elevados de España y donde acceder a una vivienda en propiedad cada día es más complicado.

"Las tensiones de accesibilidad se incrementan en los polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. Así, entre las seis mayores capitales, las tasas más elevadas se localizan en la ciudad de Barcelona (47,4%), que supera el nivel de accesibilidad crítico (45%), y en las capitales de Madrid (44,2%) y Málaga (42%). También Sevilla (36,8 %) superaría el 35% considerado de accesibilidad razonable", señalaba recientemente en un informe Tinsa.

"El coste de la vivienda nunca se había encarecido tanto en un periodo de tiempo tan corto"

Otro dato que muestra el enorme esfuerzo que deben realizar los hogares para comprar una casa. El español medio tiene que dedicar íntegramente el sueldo bruto de 6,7 años (81 meses) al pago de la hipoteca de su vivienda comprada en 2022, el pico más alto de la última década, según el estudio “Relación de salarios y la compra de vivienda en 2022”, basado en los datos de los sueldos medios de las ofertas de empleo de la plataforma InfoJobs y en los precios medios de la vivienda de segunda mano en venta del Índice Inmobiliario Fotocasa.

“Estamos ante el mayor esfuerzo salarial que los ciudadanos han realizado para hacer frente al pago de su vivienda. La razón es clara: el precio de compra ha alcanzado la subida más elevada (7,5%) no solo del último año sino de toda la serie histórica, desde que el Índice Inmobiliario Fotocasa tiene registros. Esto quiere decir que el coste de la vivienda nunca se había encarecido tanto en un periodo de tiempo tan corto”, explicaba recientemente María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Por contra, frente a los máximos históricos registrados en el precio de la vivienda, las retribuciones salariales se han mantenido estables. "El promedio salarial bruto ofertado en InfoJobs en 2022 ha alcanzado los 24.395 euros (-0,7% con respecto a 2021). Esto supone una pérdida del 6,4% en el poder adquisitivo, si tenemos en cuenta que la inflación cerró en un 5,7%”, según Mónica Pérez, directora de Comunicación y Estudios de InfoJobs.