El gran reto de la Ley de Vivienda, ¿y si toda España está tensionada?

Tensionado, participio del verbo tensionar o tensar, poner tenso algo. Uno de los muchos vocablos que en los últimos años han irrumpido con fuerza en el lenguaje político y social y empleado, fundamentalmente, para referirse a aquellos barrios o ciudades en los precios de los alquileres o la vivienda han subido con tanta fuerza que se comen buena parte de los ingresos de las familias que viven de alquiler o que pagan una hipoteca.

Hasta hace apenas tres o cuatro años, Madrid, Barcelona o Baleares eran los grandes mercados tensionados en España, mercados en los que sus habitantes debían destinar más del 30% a pagar un alquiler o una hipoteca. En los últimos años, a la lista se han sumado otras ciudades como Málaga, Alicante, Valencia... Y, a día de hoy, la mancha de aceite del sobreesfuerzo económico se ha extendido por la práctica totalidad de la geografía española, como se puede apreciar en el mapa inferior.

Las zonas más oscuras del mapa muestran las provincias en las que se supera ampliamente ese 30%. En Barcelona, la media que ofrecen los datos de Fotocasa e Infojobs sitúan el porcentaje cerca del 60%, mientras que en el caso de Madrid y Baleares estaríamos hablando, en ambos casos, del casi el 50%.

Muchos otros mercados, aparentemente menos tensionados al no tratarse de grandes ciudades con una gran demanda de vivienda, también registran niveles de esfuerzo preocupantes. Segovia (36%), Salamanca (33%), Pontevedra (36%) o La Rioja (32%) son solo algunos ejemplos, mientras que otras provincias como Toledo (29%), Castellón (28%) o Huesca (30%) se encuentran al límite de lo que los expertos consideran sostenible para que las economías de las familias no se vean resentidas. En muchos de estos mercados, la imposibilidad de acceder a una casa en propiedad ha empujado a la demanda hacia el alquiler, presionando también los precios al alza.

La situación se presenta algo más optimista en el caso de las hipotecas, ya que, los mayores esfuerzos sí se concentran en las grandes ciudades donde los precios de la vivienda también han subido con más intensidad, lo cierto es que muchas provincias se encuentran en ese 30% o al borde a alcanzarlo.

Según los últimos datos de Tinsa, la mayoría de las provincias registra un nivel de esfuerzo moderado, inferior al 35% -si bien los expertos sitúan la línea roja entre el 30% y el 35%- porcentaje que superan cinco provincias: Islas Baleares (58,5%) Málaga (43%) y Madrid (38,8%), Navarra (36,8%) y Barcelona (36,6%).

"Las tensiones de accesibilidad se incrementan en los polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. Entre las seis mayores capitales, las tasas más elevadas se localizan en la ciudad de Barcelona (47,4%), que supera el nivel de accesibilidad crítico (45%), y en las capitales de Madrid (44,2%) y Málaga (42%). También Sevilla (36,8 %) superaría el 35%, mientras que Valencia (32,6%) y sobre todo Zaragoza (28,4%) quedarían por debajo de ese porcentaje", señala la tasadora en su último informe de mercado, que a nivel de distrito, por ejemplo, recoge las mayores tasas de esfuerzo teórico en Barcelona, en Ciutat Vella (64,7%), y en Madrid en Centro (58%) y Arganzuela (54,1%).

En todos estos mercados se supera ampliamente el 30%, uno de los dos requisitos que fijará la futura Ley de Vivienda para que las comunidades autónomas puedan declarar una zona como tensionada. El otro de estos requisitos será que o bien el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Y basta con echar un vistazo a la evolución de los precios de los alquileres desde 2017, para comprobar las fuertes subidas que se han registrado en todo el territorio español desde entonces.

Es decir, bajo estas nuevas premisas, ¿no estaría prácticamente toda España tensionada? Y de ser así, ¿hay que tomar medidas en prácticamente todo el país?

Según el acuerdo alcanzado entre el Gobierno del PSOE y Unidas Podemos con ERC y EH Bildu, todos los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Sin embargo, todo esto puede quedar en papel mojado en media España si, como ya han anunciado, las principales comunidades autónomas gobernadas por el PP no tienen intención de aplicar la ley y, no solo eso, sino como ha anunciado la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, llevarla incluso ante el Tribunal Constitucional al entender que invade competencias autonómicas.

Críticas a la ley de los grandes fondos de inversión

La de Ayuso no ha sido la única reacción al acuerdo. Los grandes fondos de inversión han calificado la ley de "cortoplacista, contraproducente y electoralista", e incluso dudan de que esta norma termine viendo finalmente la luz.

"No podemos valorar aún la ley, partiendo de la premisa que aún le queda trámite parlamentario, pero sobre todo, conociendo la falta de rigor y fiabilidad del actual Gobierno. No obstante, a tenor de lo publicado por Bildu y ERC, podemos afirmar que de llevarse a cabo lo anunciado, dan la puntilla a los inquilinos en España, condenándolos al ostracismo de la economía sumergida y la infravivienda", asegura Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

En su opinión, "un panorama con limitación de precios similar al experimentado en Cataluña en los últimos años, hará reducir sustancialmente la oferta, tensionando artificialmente el mercado, haciéndonos retroceder a los oscuros tiempos de la renta antigua, donde la congelación de precio hizo deteriorar dramáticamente el parqué inmobiliario español. Además, las medidas planeadas provocarán la des-profesionalización del alquiler, tanto desde el punto de vista de la oferta, puesto que estas medidas ahuyentan a los inversores y ahorradores, como desde el asesoramiento, al prohibir a los inquilinos recibir servicios profesionales, desprotegiendo radicalmente al eslabón débil del mercado: el inquilino".

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Ruth Ugalde

Por su parte, el director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font destaca que la limitación de los alquileres en las zonas definidas como tensionadas, será desigual, "pues las competencias para la aplicación de la ley recaen en los gobiernos autonómicos. Esto generará mucha heterogeneidad a nivel territorial, puesto que ya hay formaciones políticas que han anunciado que no aplicarán esta ley en aquellas comunidades donde gobiernan. Obviamente, estos desequilibrios territoriales derivarán en inestabilidad”, indica este experto, quien considera que “con unas elecciones a la vuelta de la esquina, se acaba imponiendo una política de vivienda partidista y cortoplacista, cuando debería ser más consensuada y a largo plazo”.

Opinión compartida desde otro portal inmobiliario, Fotocasa. "Las limitaciones al precio del alquiler tanto para pequeños como para grandes propietarios desincentivan a que estos mantengan e introduzcan nuevas viviendas en el mercado, en un momento en el que estamos bajo mínimos de stock de vivienda en renta. Es una acción que dificultará aún más el acceso a la vivienda y que puede hacer que el parque de viviendas en alquiler escasee todavía más. De hecho, gracias a la experiencia de otras ciudades vecinas europeas como, por ejemplo, Berlín o París, se ha demostrado que este tipo de medidas no son eficaces a largo plazo. O incluso en Cataluña, donde la limitación de las rentas en vigor redujo la oferta de viviendas más asequibles".

"Estas nuevas medidas no están teniendo en cuenta el largo plazo, sino solo se centran en el corto plazo al suponer un respiro para los inquilinos que ya tienen un contrato. Los nuevos inquilinos o colectivos vulnerables como los jóvenes que buscan vivienda por primera vez o que se introducen en el mercado, probablemente se encontrarán con un mercado del alquiler cada vez más limitado en cuanto a oferta y menos dinámico, en el que será muy difícil entrar", añaden desde el portal inmobiliario.