La ley de vivienda deja en el limbo todas las obras de alquiler asequible al eliminar el IPC

"En los foros a los que me invitaban, antes del pacto de la ley de vivienda, siempre decía que lo que más temía era que se tocara el IPC. Y se ha tocado. Veremos cómo termina quedando, pero lo que más daño hace es eso". Sin aspaviento alguno, con el tono neutro de quien describe un hecho, uno de los mayores promotores de vivienda asequible de España responde así a la pregunta de este medio sobre el impacto que puede tener para su negocio la futura normativa.

El pacto al que ha llegado el Gobierno con los partidos independentistas ERC y EH-Bildu contempla limitar la revisión anual de las rentas a un 2% este año, un 3% el que viene y, a partir del 1 de enero de 2025, se aplicará un nuevo indicador que siempre será inferior al IPC (índice de precios al consumo), pero cuya composición todavía está por determinar.

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De hecho, el Ejecutivo se ha dado de plazo hasta diciembre de 2024 para determinarlo, lo que amenaza con bloquear todos los procesos de construcción de alquileres asequibles que se quieren llevar a cabo bajo fórmulas de colaboración público-privada. Esta es la vía que están empleando todas las administraciones, desde los ayuntamientos de Barcelona y Málaga hasta los gobiernos autonómicos de Madrid y Valencia, para promover miles de pisos con rentas por debajo de mercado.

El propio Estado, a través de Sareb, ha recurrido a este modelo para promover entre 10.000 y 15.000 viviendas, proyecto bautizado bajo el nombre de Viena y que consistirá en que el banco malo cederá suelos para que un socio privado levante dichos hogares y los gestione durante un plazo de concesión de 50 años.

El problema que ha generado la ley de vivienda es que todas las empresas privadas, cuando calculan sus ofertas, lo hacen sobre la referencia de que anualmente se podrá cubrir contra la inflación al poder elevar las rentas conforme al IPC. Un cinturón de seguridad que ahora ha saltado por los aires.

La problemática que se genera es doble. Por una parte, los proyectos que ya han echado a rodar, como el Plan VIVE de Madrid, HMB del área metropolitana de Barcelona o las 2.000 viviendas del Ayuntamiento de Madrid, se han adjudicado a empresas como Culmia, Ares, Neinor, Cevasa, Vía Ágora o Avintia-Pecsa con unos números que se hicieron tomando como referencia el IPC. Pero la realidad es que cuando empiecen a cobrarse estos alquileres, ya que se trata de viviendas que todavía se tienen que construir, el referente será otro, cuyo número exacto se desconoce. Lo único seguro es que será inferior a lo previsto.

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Consultados por El Confidencial, tanto desde la comunidad como desde el Ayuntamiento del Madrid se han mostrado contrarios a aplicar este nuevo indicador, alegando que, cuando ellos lanzaron sus licitaciones, lo hicieron con el IPC como referente. El problema es que el cambio que quiere introducir la ley de vivienda afecta a todos los alquileres, porque es una modificación de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), según explican desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Esto significa que tanto los contratos actuales como los futuros, tanto en zonas que se declaren tensionadas como en las que no, tanto si el casero es un gran propietario o un pequeño inquilino, en todos los casos, la revisión anual de la renta será ya siempre inferior al IPC. Y eso es un golpe directo a la rentabilidad de estos proyectos, ya que los propietarios sí que tienen referenciados todos los costes ligados a la vivienda con la inflación.

Desde las empresas, reconocen el impacto que tiene en sus márgenes este cambio y apuntan que la Administración deberá compensarles. Desde la Comunidad de Madrid, insisten en que van a pelear la no aplicación de este cambio en las 6.500 viviendas del Plan VIVE que ya han sido adjudicadas.

Pero el segundo problema que se puede generar es todavía mayor y sería que las empresas renunciaran a presentarse a los nuevos proyectos hasta que se conozca cuál va a ser el nuevo indicador. Una amenaza que empezará a testarse con Sareb, que prevé sacar a licitación los primeros suelos, sobre los que se levantarán entre 1.000 y 2.000 hogares, a la vuelta de verano.

Para entonces, todavía faltará un año para conocer cuál es el sustituto del IPC y, sin este dato, se está obligando a las compañías a ofertar a ciegas, lo que imperiosamente desanimará las pujas, amenazando con dejar desiertas las convocatorias, como ya ocurrió con el plan que lanzó el Gobierno valenciano de Ximo Puig. Los números no salían y nadie se presentó.