El efecto bumerán de la ley: la vivienda libre será más cara y no impulsará la VPO

La futura ley de vivienda pretende dar un empujón a la vivienda protegida en España, cuya construcción desde el estallido de la burbuja inmobiliaria se ha ido hundiendo hasta situarse en apenas 9.000 unidades anuales. La obligación que contempla la nueva normativa de destinar más suelo en los nuevos desarrollos y barrios en toda España a vivienda protegida aspira a dar el empujón definitivo a la construcción de un tipo de vivienda prácticamente aparcada por las administraciones públicas durante la última década.

Sin embargo, sin el apoyo de las comunidades autónomas mediante la actualización de los precios de venta de los módulos de vivienda protegida, congelados en algunas comunidades desde 2008, los expertos del mercado residencial en España anticipan un efecto bumerán que provocará una mayor presión sobre la vivienda libre, que sufrirá mayores aumentos de precios, en un momento en que una parte de la demanda que quiere comprar se ha visto desplazada hacia la segunda mano ante la imposibilidad de acceder a la obra nueva.

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El estallido de la burbuja inmobiliaria hundió la construcción de viviendas en España y, desde entonces, lleva más de una década muerta. En 2006, en el punto más alto de la locura inmobiliaria, el sector promotor terminó 597.632 viviendas. Ese mismo año, el número de viviendas que recibieron la calificación definitiva de vivienda protegida alcanzó las 67.514 unidades. Dieciséis años después, en 2022, las viviendas libres terminadas se quedan a las puertas de las 80.000 unidades, mientras que las viviendas protegidas superan con dificultad las 9.000.

Según los datos de Eurostat y el Observatorio Housing Europe, en España apenas existen 450.000 viviendas sociales, el 1,8% del parque total de viviendas (un 2,5% de las viviendas principales), muy por debajo del 9% de la media de la Unión Europea y a años luz del 30% de Países Bajos, el 24% de Austria o el 19% de Suecia.

La futura ley de vivienda pretende dar un vuelco a esos porcentajes, impulsando, entre otras medidas, la construcción de viviendas protegidas en los nuevos desarrollos. Lo hará a través de dos cambios significativos en la ley del suelo y que afectan directamente a los propietarios de los suelos, puesto que se aumentan los porcentajes que tendrán que reservar para construir vivienda protegida.

En concreto, según el borrador de la futura normativa, en las actuaciones de nueva urbanización la reserva mínima para vivienda protegida pasará del 30% al 40% del suelo urbanizable, mientras que en el caso de las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización en suelo urbano no consolidado, cambiará del 10% al 20%.

No solo no se construirán más viviendas protegidas, sino que la libre será más cara

Una medida positiva, en teoría, porque permitirá la construcción de un mayor número de viviendas protegidas en toda España, pero que en la práctica podría provocar un efecto perverso en el mercado, no solo que no se construyan más viviendas protegidas, sino que la vivienda libre sea aún más cara, lo que a la larga puede frenar la promoción de vivienda libre, que apenas alcanza las 100.000 unidades anuales. Una producción de viviendas insuficiente para una demanda que el INE estima en 180.000 nuevos hogares cada año durante los próximos 15 años.

Construir viviendas protegidas no es rentable

Como se aprecia en el gráfico inferior, históricamente, la construcción de vivienda pública en España ha recaído sobre el promotor privado. Y si para este promover vivienda pública no es rentable, no construye. Pero ¿por qué no es rentable?

El sector promotor lleva años reclamando una actualización del precio de venta del módulo de vivienda protegida, especialmente en los últimos años tras el fuerte incremento de los costes de construcción y del suelo. Aseguran que el módulo, en algunas localizaciones, no cubre siquiera el coste de construcción de la vivienda. Es decir, para construir vivienda protegida, tendrían que asumir pérdidas y, por lo tanto, no construyen.

De hecho, los costes de urbanización o de gestión urbanística de los nuevos desarrollos y barrios se están trasladando a la vivienda libre. Es decir, no solo no se está construyendo vivienda protegida, sino que la vivienda libre es cada vez más cara y la demanda empieza a encontrarse en dficultades para acceder a la vivienda libre de obra nueva, lo que a su vez ha llevado a algunos promotores a echar el freno en algunos proyectos.

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"Las dos medidas previstas suponen un encarecimiento de la vivienda libre, ya que aumenta la distribución de cargas de la gestión urbanística en la vivienda libre, imposibilitando en muchos casos la viabilidad económica de las promociones y, por lo tanto, es una expropiación de los derechos económicos de los propietarios", señalan a El Confidencial desde una gran consultora inmobiliaria.

"Antes de aumentar el porcentaje de vivienda protegida en los nuevos desarrollos urbanísticos, debería hacerse un inventario de los miles de viviendas protegidas que no se desarrollan en muchos ámbitos por toda España debido al bajo precio del módulo en las comunidades autónomas, que imposibilita su viabilidad económica", añaden desde esta misma compañía.

"Necesitamos precios de módulo que permitan hacer vivienda protegida rentable"

Actualizar el precio del módulo, es decir, el precio al que pueden venderse las viviendas protegidas, es clave en la viabilidad de estos proyectos.

"El sector promotor quiere hacer vivienda protegida, y está fenomenal pasar del 30% al 40%, pero si los precios de los módulos no lo permiten, si no se actualizan al alza o no se actualizan lo suficiente, los gastos y costes de urbanización se seguirán trasladando a la vivienda libre, como hasta ahora. Además, si la vivienda protegida no se desarrolla, una parte del suelo tampoco se promoverá, lo que, a su vez, provocará más presión sobre el suelo libre", asegura Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). "Necesitamos precios de módulo que permitan hacer vivienda protegida".

Actualizar el módulo y limitar el precio del suelo

En la Comunidad de Madrid, uno de los mercados más tensionados de España, los promotores llevan años reclamando al Gobierno regional actualizar el precio del módulo, además de limitar el precio del suelo para construir vivienda protegida. Sin ello, la vivienda protegida está condenada, según las fuentes consultadas.

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"¿Es posible que en Sanchinarro Madrid se estén pidiendo 2.000 euros el metro cuadrado por suelo para construir vivienda protegida?", se lamentaba hace casi un año el director de Negocio de la gestora de cooperativas Ingescasa, Roberto Vicente, en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA).

En este caso concreto, el precio del suelo se comería, por sí mismo, los 1.940 euros/m2 del módulo para Madrid capital, es decir, el precio de construcción debería ser inferior a cero para que la vivienda protegida fuera rentable para el promotor. Y esta enorme desviación del precio supone, en la práctica, que, por un lado, la banca se niegue a financiar este tipo de operaciones y, por otro lado, que los promotores no quieran construir viviendas protegidas.

Como se puede apreciar en el gráfico superior, el precio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España lleva estancado desde 2010, frente a las mayores oscilaciones de la vivienda libre, tanto de obra nueva como de segunda mano.

"Pensamos que el borrador que se ha filtrado es un globo sonda, tendremos que estar muy atentos a lo que finalmente se aprueba y esperemos que haya cambios", señalan desde una de las promotoras más importantes de la capital. "En nuestra opinión, tal y como está planteado, quienes compren vivienda libre estarán subvencionando a quienes accedan a una vivienda protegida, porque el promotor no podrá trasladar el incremento de los costes de construcción a la vivienda protegida y tendrá que trasladarlo a la libre".

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Desde la APCE, sus servicios jurídicos advierten de que un cambio de este calado necesitaría de una modificación transitoria en la ley del suelo que no se contempla, "lo cual es una barbaridad, porque crea una indefinición total respecto a lo que afecta y a lo que no, la casuística es tan amplia que es necesario definirlo en la ley del suelo".

¿Afectará a los grandes desarrollos?

En el caso de Madrid, por ejemplo, por lo pronto, no se espera ningún impacto en los grandes desarrollos urbanísticos. Los desarrollos del sureste, por ejemplo, contemplan que el 50% de las futuras viviendas sean protegidas —por encima del 40% que impondrá la nueva ley—, mientras que en Madrid Nuevo Norte, por ejemplo, la reserva de suelo para viviendas con algún tipo de protección se sitúa cerca del 30%, por encima del 20% previsto en la nueva normativa. En todos ellos, no obstante, si no se actualiza el precio del módulo, los expertos advierten de que podrían arrancar sin vivienda protegida en venta.

Por lo pronto, desde 2018, ha ido cayendo paulatinamente la vivienda protegida promovida por el promotor privado, que ha pasado de construir casi 10.000 viviendas en 2018 a menos de 8.000 en 2022, mientras que la Administración pública ha pasado en un solo año (entre 2021 y 2022) de promover 4.600 a poco más de 2.600 viviendas protegidas. De ahí la importancia de que al sector promotor le salgan las cuentas para poder tirar de las cifras al alza.

Y esa pelota está en el tejado de las comunidades autónomas, que no solo son las que tienen la capacidad de revisar esos módulos al alza, sino que son quienes tienen cedidas las competencias en materia de vivienda y las que pueden impulsar políticas y planes autonómicos de vivienda pública.

De hecho, como muestra el gráfico, desde 2014, han sido las comunidades quienes a través de sus planes autonómicos han construido el 80% de la vivienda protegida en toda España. En Madrid, por poner un ejemplo, desde 2020 no se promueve ni una sola vivienda protegida a nivel estatal, sino que la promoción de los últimos tres años (13.647 viviendas) corresponde a planes autonómicos. De hecho, la Comunidad de Madrid concentra más de la mitad de las viviendas protegidas construidas en España desde 2019. Situación parecida es la que se ha vivido en Barcelona en los tres últimos años: 552 viviendas protegidas correspondientes a planes estatales frente a 3.597 unidades de planes autonómicos.

Por otro lado, la nueva ley rectifica y, finalmente, permitirá descalificar las viviendas declaradas protegidas antes de la entrada en vigor de la ley, un punto que había generado una gran polémica, ya que, como adelantó El Confidencial, el proyecto de ley recogía la prohibición, con carácter retroactivo, de la descalificación de las viviendas que gocen de algún tipo de protección pública.

Para que nos hagamos una idea, hasta ahora, una vivienda de protección se puede descalificar pasados entre 10 y 15 años desde su compra, dependiendo de la comunidad autónoma, de tal manera que podríamos estar hablando de unas 200.000 viviendas calificadas como protegidas desde 2009. Hace apenas dos meses, la Comunidad de Madrid aumentaba el periodo de protección de estas viviendas de 15 a 30 años.

A partir de la entrada en vigor de la ley, todas las viviendas protegidas promovidas en suelo público tendrán una protección permanente y no se podrán descalificar. Es decir, la ley no tendrá efectos retroactivos, lo cual supone un alivio para miles de propietarios de viviendas protegidas que, como se puede apreciar en el gráfico superior, suplican a los adjudicatarios de estas viviendas en régimen de alquiler.