Las incógnitas de la ley de vivienda: sin el IPC, ¿cómo se actualizará el alquiler?

El Gobierno de coalición, junto a ERC y Bildu, lograba este viernes un acuerdo para sacar adelante la ley de vivienda antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo, una medida cuya aprobación se preveía hace dos años y que ahora ha irrumpido con fuerza en la campaña electoral, con algunas novedades tanto para inquilinos como para propietarios de viviendas en alquiler.

El proyecto inicial de la futura ley fue aprobado en febrero del año pasado por el Consejo de Ministros pero el texto definitivo se aprobará con notables cambios fruto del acuerdo del Gobierno con ERC y EH Bildu. Uno de ellos será el límite a la subida de los alquileres —principal escollo para sacar adelante la ley, hasta ahora—, asimismo, se elimina el IPC como referencia para actualizar las rentas, establece una nueva definición de zonas tensionadas y obliga a que sean siempre los caseros quienes paguen los honorarios de la agencia inmobiliaria, entre otras novedades.

¿Qué índice sustituirá al IPC para actualizar los alquileres a partir de 2025?, ¿quién lo hará?

Sin embargo, desaparecido el IPC, ¿cómo se actualizarán las rentas a partir de 2025?, ¿qué índice sustituirá al IPC y quién se encargará de su elaboración? Y en el caso de las zonas tensionadas, ¿cómo cuál será el sistema de índices de precios de referencia que se aplique para fijar el precio de los alquileres?, ¿qué pasará si una comunidad autónoma no quiere declarar una zona como tensionada?

El Confidencial ha tenido acceso al borrador del proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, un documento de 55 páginas en el que se recogen modificaciones a varias leyes (Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley del IRPF, Ley de Haciendas Locales, Ley del Suelo o Ley de Enjuiciamiento Civil) para facilitar la cobertura legal de una ley con la que se pretende facilitar el acceso a una vivienda en España con el compromiso de llegar, en el plazo de 20 años, a tener un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales que suponga el 20% respecto al total de hogares que residan en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado.

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Sin embargo, son muchas las preguntas que desde el pasado viernes se hacen inquilinos y caseros. Algunas de esos interrogantes tienen respuesta, pero otros están en el aire:

Si desaparece el IPC, ¿cuánto se puede subir el alquiler?

La fuerte subida de los precios de los alquileres en los últimos años ha llevado a muchos inquilinos a tener que dedicar buena parte de su sueldo a pagar un alquiler. Durante la pandemia, y para paliar los efectos de esta fuerte subida de los alquileres, el Gobierno decretó que ningún casero —pequeño o gran propietario— pudiera subir los alquileres más de un 2%, una medida que se aprobó en marzo del año pasado y cuya prórroga se extendió durante todo 2023. A partir de 2024 los alquileres no podrán subir más del 3%, mientras que a partir de 2025 será un nuevo índice el que determine la subida ya que el IPC desaparece.

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"El IPC ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler al estar la renovación de los contratos indexados al mismo", explicaban el viernes pasado en rueda de prensa EH Bildu y ERC. "Para evitar estos aumentos descontrolados, durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual".

De esta manera:

1.- En 2023, sigue vigente la limitación de subida del 2% para todos los arrendamientos.

2.- En 2024, la revisión de alquileres tendrá un tope del 3%.

3.- A partir de 2025, se utilizará un nuevo índice.

Y es aquí donde surge la primera gran pregunta que se hacen tanto arrendadores como arrendatarios:

Si desaparece el IPC, ¿qué índice se utilizará?

En primer lugar hay que aclarar que hay dos índices.

1.- Un sistema de índices de precios de referencia que se aplicará a las áreas tensionadas, cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y también sobre aquellos inmuebles, ubicados en zonas tensionadas, pero sobre los que no exista ningún contrato de alquiler vigente en los últimos cinco años. Este índice ya aparecía contemplado en el anteproyecto presentado y aprobado en el Consejo de Ministros en febrero del año pasado.

El INE elaborará el índice sustituto del IPC, pero no ha recibido ninguna instrucción al respecto

2.- Un índice de la actualización de la renta anual que sustituirá al IPC y que deberán usar todos los arrendadores con pisos en alquiler en zonas no tensionadas para actualizar anualmente las rentas. La ley recoge que el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, este índice que fijará el incremento máximo de las rentas y cuyo objetivo será el de evitar incrementos desproporcionados. Por el momento, según fuentes del INE a este diario, el instituto no ha recibido ninguna instrucción al respecto.

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Gran tenedor: ¿10 o cinco viviendas alquiladas?

Otra de las dudas que despeja la nueva ley de vivienda es a partir de cuántas viviendas alquiladas se considera gran tenedor de vivienda, puesto que dicha calificación tiene una serie de implicaciones para los dueños de una vivienda.

La ley contempla que será gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial —excluyendo en todo caso garajes y trasteros—. Si bien, en áreas tensionadas —lo cual tendrán que determinar las comunidades autónomas—, será gran tenedor el titular de cinco o más inmuebles de uso residencial ubicados en dicho ámbito.

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¿Qué es una zona tensionada?

En los últimos años, el fuerte incremento de los alquileres, especialmente en determinados mercados (Madrid, Barcelona, Baleares...) ha dificultado el acceso a una vivienda en alquiler de jóvenes y familias. Desde hace un par de años se habla de zonas tensionadas y sobre estas zonas es sobre las que ley pretende actuar para evitar que los precios sigan disparándose.

Sin embargo, declarar una zona tensionada y todo lo que ello implica en cuanto a control de rentas, dependerá de cada una de las comunidades autónomas. Por lo pronto, las comunidades gobernadas por el Partido Popular han ido anunciando que no tienen intención de limitar los alquileres.

Una zona será tensionada si los hogares destinan más del 30% a la hipoteca o el alquiler

Para que una zona se declare tensionada debe darse una de estas dos circunstancias:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Es decir, que los hogares destinen más del 30% a pagar la hipoteca o el alquiler, lo que en la práctica afecta prácticamente a todo el territorio español.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente. Es decir, que el precio de alquiler haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

¿Quién declara la zona tensionada?

Serás las comunidades autónomas quienes deban declarar una zona como tensionada. Si no es así, las medidas previstas en la ley para estas zonas no se podrán aplicar. La vigencia de zona tensionada será de tres años, pudiéndose prorrogar si continúan las circunstancias que motivan su declaración. De esta manera, habrá comunidades autónomas que decidan activar las medidas en las áreas donde exista más dificultad en el mercado de alquiler y otras que no lo hagan, como ya han avanzado las comunidades gobernadas por el Partido Popular.

¿Cómo se fija el alquiler en una zona tensionada?

Es otra de las preguntas que muchos propietarios de viviendas en grandes ciudades se hacen. ¿Cuál es el alquiler que se puede cobrar en una zona tensionada? Si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, el precio del contrato de alquiler se establecerá en función del índice de referencia que debe elaborar el Gobierno. No obstante, los propietarios podrán incrementar hasta un 10% el precio cuando se hayan hecho determinadas mejoras en la vivienda en los dos años anteriores o que supongan un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad, en contratos de 10 o más años...

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Desaparece el pago en metálico del alquiler

La ley de vivienda también pretende acabar con el pago en metálico de los alquileres. Así, recoge que éste deberá realizarse a través de medios electrónicos. No obstante, "excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada".

Hasta ahora, la LAU contemplaba que el pago se podía efectuar en el lugar y por el procedimiento que acordasen las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

Prórrogas extraordinarias en los contratos

La futura ley de vivienda introduce algunas modificaciones respecto a las prórrogas de los alquileres. La LAU recoge las prórrogas en los contratos de alquiler. Una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato de alquiler, o siete años si el arrendador es persona jurídica, si ninguna de las partes notifica a la otra —al menos con cuatro meses en el caso del arrendador y al menos con dos en el caso del arrendatario—, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Con la futura Ley, se introducen dos supuestos más que afectan a las familias vulnerables y a quienes viven de alquiler en zonas tensionadas.

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Así, por ejemplo, cuando finaliza la prórroga tácita, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de un máximo de un año más si se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica, lo cual deberá acreditar por los servicios sociales. El casero estará obligado a aceptar obligatoriamente esta prórroga extraordinaria con las mismas condiciones. El arrendador solamente podrá evitar dicha prórroga extraordinaria si se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento, y siempre que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda.

De la misma manera, cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona —tres años— una vez finalizada la prórroga obligatoria prevista en la LAU, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, por un máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones del contrato en vigor. El casero deberá aceptar dicha prórroga extraordinaria salvo que se haya suscrito un nuevo contrato con las limitaciones en la renta por encontrarse la vivienda en zona tensionada o salvo que la necesite para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Los honorarios de la agencia los pagará siempre el casero

La futura ley de vivienda obligará a todos los propietarios de las viviendas en alquiler a pagar siempre los honorarios de las agencias inmobiliarias, independientemente de si son personas físicas o jurídicas, empresas o particulares. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo recoge que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador —propietario de la vivienda que se va a alquilar— cuando éste sea persona jurídica, pero existía un vacío legal respecto a los arrendadores particulares (personas físicas) lo que provocaba que, en muchas ocasiones, este gasto recayera en el futuro inquilino, incrementando significativamente la factura para poder acceder a una vivienda en alquiler.

La nueva norma acaba con ese vacío legal, los honorarios de la agencia los pagará siempre el arrendador.

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Mayores exenciones fiscales para los caseros

Para compensar, en parte, las limitaciones a las subidas de los precios de los alquileres, la ley de vivienda introduce cambios en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) al incluir incentivos fiscales a los propietarios, personas físicas, no las empresas que alquilen viviendas. Hasta ahora, la deducción contemplada era del 60%, pero ahora, el porcentaje variará en función de determinadas circunstancias y afectará también a alquileres celebrados antes de la entrada en vigor de la ley:

1.- Como mínimo será del 50% para todos. Solo tributarán la mitad de los ingresos netos de un arrendamiento.

2.- El porcentaje se eleva al 60% si se ha hecho una rehabilitación del inmueble.

3.- Será del 70% si se alquila por primera vez y la vivienda está en una zona tensionada o el inquilino tiene menos de 35 años.

4.- Llegará al 90% si el precio que se cobra supone una rebaja del 5% respecto al precio anterior y la vivienda se encuentra en una zona tensionada.

La nueva ley de vivienda prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de pasar nuevos gastos al inquilino si no estaban incluidos

Para evitar estas prácticas, la nueva ley de vivienda prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de pasar nuevos gastos al inquilino si no estaban incluidos previamente y elimina las cláusulas que lo vestían como acuerdo entre las partes. Esta medida, junto a no poder actualizar las rentas conforme a la inflación, suponen un duro golpe al modelo de alquiler de los fondos inmobiliarios. "La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler", explicaban el pasado viernes ERC y Bildu.

¿Se podrán cargar nuevos gastos al inquilino?

Esa es la gran incógnita. Para compensar la imposibilidad de subir precios, ya que durante los siete años de vigencia del contrato los fondos solo pueden actualizar conforme al IPC, estas firmas empezaron a pasar al inquilino partidas como el IBI (impuesto de bienes inmuebles), la comunidad o la tasa de basuras, gastos que corresponde al casero, pero que incluían en el contrato con cláusulas que simulaban un acuerdo entre las partes.

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El borrador al que ha tenido acceso este periódico, deja claro que esta posibilidad será factible en todas las zonas no tensionadas, a pesar de que ERC y Bildu, en su comunicado de la semana pasada, decían que habían pactado que esto no sería posible. "La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler", explicaban el pasado viernes ERC y Bildu.

Sin embargo, el borrador dice lo contrario: "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".