El inmobiliario urge a la CAM a subir el precio del módulo o no construirá VPO

Los elevados costes de construcción y el incremento del precio del suelo pueden poner en peligro las más de 75.000 viviendas públicas que podrían salir al mercado en la Comunidad de Madrid a corto y medio plazo.

Durante los próximos años, saldrán al mercado madrileño algo más de 140.000 viviendas —Los Berrocales, Ahijones, Madrid Nuevo Norte...—, de las cuales, algo más de la mitad tendrá algún tipo de protección oficial. Miles de viviendas que, si no se actualiza el módulo de la vivienda protegida, no saldrán al mercado puesto que, como advierten promotores y gestoras de cooperativas, a día de hoy no son rentables.

Saldrán al mercado madrileño más de 140.000 viviendas, algo más de la mitad, protegidas

El módulo es el precio máximo de venta para la vivienda protegida. Un precio que, en el caso de Madrid, fija la comunidad y que varía en función de la tipología y de la zona donde se ubica. El problema, según los promotores, es que el precio no se actualiza desde 2008 y que los elevados costes de construcción y el precio del suelo —que en este caso no está limitado— hacen inviable la construcción de vivienda pública para la venta en la Comunidad de Madrid.

"El desarrollo de determinados ámbitos debería ir unido a la construcción de vivienda protegida, como ha sucedido en el pasado en los nuevos barrios", aseguraba una semana en el marco del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) Roberto Vicente, director de Negocio de la gestora de cooperativas Ingescasa. "Sin embargo, necesitamos una revisión urgente e inmediata del precio del módulo para que eso continúe siendo así".

"Hay que mirar directamente los problemas a los ojos", ha dicho Vicente en un encuentro centrado en la viabilidad de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, en el que también han participado Sergio Calvete, director del centro de negocio inmobiliario de Madrid de CaixaBank; Juan José Perucho, presidente de la AGV —patronal de gestoras de cooperativas— y director general de Grupo Ibosa; Luis Bustingorri, subdirector de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid; Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y directora general de Grupo Roca, y Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.

"Si a los costes de construcción, el precio del suelo y la falta de financiación por parte de la banca se suman los nuevos retos de sostenibilidad y eficiencia energética, la factura de construir vivienda protegida se encarece aún más. En 2008 se batió el récord de la gasolina en 1,28 euros el litro. Ayer estaba ligeramente por encima de dos. El café o una barra de pan me cuesta ahora un 50% más que entonces. Y, sin embargo, el módulo de la vivienda protegida está en los mismos niveles que hace 14 años", ha destacado el directivo de Ingescasa.

Un precio del módulo de 2008

Promotores y gestoras de cooperativas proponen, además de actualizar el módulo de la vivienda protegida, limitar el precio del suelo para construir este tipo de viviendas. "¿Es posible que en Sanchinarro Madrid se estén pidiendo 2.000 euros el metro cuadrado por suelo para construir vivienda protegida?", se ha lamentado Roberto Vicente.

Y es que este precio del suelo se 'comería', por sí mismo, los 1.940 euros/m2 del módulo para Madrid capital. Es decir, en este caso concreto, el precio del suelo debería valer menos de cero para que la vivienda protegida fuera rentable. Y esta enorme desviación del precio supone, en la práctica, que la banca se niegue a financiar este tipo de operaciones. Un obstáculo más, según los expertos, para poner en marcha viviendas protegidas.

"Tenemos que afrontar este problema como un reto o una oportunidad, ya que llevamos muchos años con una enorme carestía de vivienda de protección, penalizando a la última generación de jóvenes que no han podido acceder a una vivienda. Se acerca ahora una oportunidad en Los Berrocales, Ahijones... donde podremos dar a las nuevas generaciones esa oportunidad. Tenemos que saber aprovecharla, pero para ello es necesario poner medios. Y actualizar el módulo es uno de ellos", ha dicho Juan José Perucho.

Por su parte, Consuelo Villanueva ha destacado cómo, "durante muchos años, la vivienda protegida ha cubierto el nicho que ahora pretende cubrir la vivienda asequible. Gracias a eso, muchas familias han podido tener un futuro. Sin embargo, todo eso se vio interrumpido y las últimas generaciones lo han tenido bastante complicado para acceder a una vivienda. Ahora, la vivienda asequible está al frente, o al menos debe dar un paso al frente, pero tal y como está planteada, viene de una estructura del siglo XX y no podemos dar una patada hacia adelante sin cambiar nada de esta estructura obsoleta".

Una opinión compartida por Carolina Roca. "Todo el marco jurídico de la vivienda protegida está muy obsoleto y hay que replanteárselo. Es necesario un cambio estructural, lo que no parece nada sencillo. Pero es necesario reconducir la situación para que la construcción de vivienda protegida sea viable".

Según la vicepresidenta de Asprima, "aunque siempre estemos mirando hacia afuera, durante 40 años nos hemos ganado la medalla de oro de Europa por la gran cantidad de vivienda asequible construida sin apenas consumo de fondos públicos. Fuimos capaces de crear ese sistema con las leyes del suelo, que fueron muy sociales en la aplicación del artículo 47 de la Constitución. Llegamos a construir 75.000 viviendas anuales a precio asequible —unas 120.000 viviendas en el pico más alto, en 1995—, frente a una media de 250.000 viviendas totales iniciadas. Todo ello, sin embargo, se rompió en 2010".

"Desde 2010", reconoce Carolina Roca, "la producción sostenida de vivienda protegida se rompió y se dio giro de 180 grado en las políticas de viviendas, en las de todos los partidos políticos. Se comenzó a demonizar la vivienda protegida y se dejó de apostar por ella. Se dejaron de actualizar los módulos, se dejó de flexibilizar la normativa y de adecuarla a la realidad, lo que provocó una caída del 95% de la producción de vivienda protegida".

La vicepresidenta de Asprima ha recordado que, durante la última década, desde la asociación "hemos intentado convencer al legislador de que tenía que modificar el marco normativo para recuperar la inversión privada hacia la vivienda protegida. No lo hemos conseguido porque piensan que la vivienda protegida no se puede hacer desde iniciativa privada, solo con fondos públicos, y estos son cada vez menores".

El peligro, unas 75.000 viviendas protegidas

En la Comunidad de Madrid, va a salir a corto y medio plazo suelo finalista para unas 140.000 vivienda, de las cuales, unas 75.000 tendrán algún tipo de protección. "Ahora sí es necesario un plan de choque, ya que dentro de nada va a haber un montón de suelo, pero ni promotores ni gestoras de cooperativas van a ser capaces de desarrollarlo si no se cambia el precio del módulo", ha destacado Roca, quien también aboga por 'atacar' el tributo invisible, el plazo en la concesión de licencias, "que también encarece la producción de viviendas. Hay que ponerse las pilas ya, porque ese suelo está a la vuelta de la esquina".

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Sobre este punto, el de la concesión de licencias a las viviendas protegidas, Luis Bustingorri ha avanzado que la Comunidad de Madrid está trabajando a la hora de poder conceder la declaración responsable en determinadas circunstancias. Por otro lado, Bustingorri también ha anunciado la "clara intención de la comunidad de volver a regular estos temas. El precio del módulo a principios del año 2000 variaba continuamente, incluso cada dos meses. Sin embargo, en 2008 se queda estancado".

Según ha adelantado en el SIMA, "toda la normativa sobre la que se está trabajando está enfocada a modificar el precio del módulo, que fue sostenible hasta que se fue distanciando de los costes de construcción. La intención de la Comunidad de Madrid es darle una vuelta para ajustarlo a la realidad. La Administración debe velar por los intereses de los ciudadanos, pero somos conscientes de la dificultad de los promotores de promover vivienda protegida".

Apuesta por el alquiler asequible frente a la propiedad

Por otro lado, los asistentes a esta ponencia también han reflexionado sobre el giro de las políticas estatales y autonómicas hacia la vivienda en alquiler en los últimos años.

"Actualmente, la retribución de un proyecto de alquiler asequible se sitúa en torno al 5,5%. Sin embargo, la ley permite, además del alquiler tope, cobrar al inquilino el IBI o los gastos de comunidad, entre otros gastos, con lo que esa rentabilidad puede llegar al 6%, muy por encima de la vivienda libre, lo que está provocando un fenómeno de trasvase de la inversión del modelo de venta de vivienda asequible al alquiler asequible", ha destacado Perucho.

Este experto teme que en los futuros desarrollos, como Los Berrocales, "nos pasemos de rosca y no se haga nada de vivienda de protección en venta y toda la inversión vaya hacia el alquiler. Y nos podemos encontrar con que no haya vivienda protegida en venta en los nuevos desarrollos".

"Hay que analizarlo y tratar de equilibrarlo y, aunque es importante el alquiler asequible, no podemos dejar de promover en venta", ha asegurado Bustingorri.

Y, en este contexto, irrumpe otro factor que tampoco está facilitando la producción de vivienda protegida: la falta de financiación, o más bien la resistencia de la banca a la hora de financiar este tipo de promociones.

Hacen falta más herramientas, más allá de limitar el precio del suelo o actualizar el módulo

"En 2010, entramos en Valdebebas. Era un momento muy complicado y un desarrollo muy nuevo. Financiamos el 50% de todo lo que se construía allí porque estábamos seguros de que iba a funcionar. Y así ha sido, y desde CaixaBank queremos seguir acompañando al sector en la financiación, especialmente en la vivienda asequible. Pero sin perder el norte. La financiación tiene que ser prudente", ha asegurado Sergio Calvete.

"Hay alternativas a la compra y el Plan Vive es un claro ejemplo. Hace falta vivienda en alquiler, pero también hay que poner vivienda asequible a la venta. Por eso nos mostramos optimistas, ya que los nuevos desarrollos ofrecen muchas oportunidades. Pero somos prudentes", ha insistido.

Los expertos también abogan por retomar las deducciones fiscales, modificar las plusvalías, la fiscalidad y un largo etcétera para volver a equilibrar la balanza a favor de la promoción de vivienda pública en propiedad. "En el pasado, contábamos con bonificaciones en el IBI, en los tipos de interés, exenciones en el AJD... Y hoy en día no hay nada. Hacen falta más herramientas, más allá de la mera limitación del precio del suelo o de la actualización del módulo", ha asegurado Perucho.

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"Además de las limitaciones del precio, las entidades financieras tenemos nuestras propias limitaciones y tenemos que ser prudentes. En la vivienda de protección pública de precio básico, la financiación es muy complicada, y con la vivienda de protección pública de precio limitado hacemos piruetas para financiar, ya que financiamos un porcentaje sobre el valor del módulo. Y, en el caso de la cooperativa, el esfuerzo financiero es aún mayor", ha dicho Calvete.

"Hace años, las cooperativas y promotoras llegábamos y colonizábamos los nuevos desarrollos con vivienda protegida, las primeras en llegar a todos los nuevos barrios. Por primera vez, no va a ser así, por primera vez, la vivienda protegida no será la primera en desarrollarse", ha destacado Roberto Vicente.

"El riesgo está ahí, y hay que advertir a la Administración de que los productores de vivienda protegida no estamos dispuestos a promoverla en las condiciones actuales. Y esto implicará que lloraremos mucho en el medio y largo plazo, porque no tendremos vivienda protegida", advierte Carolina Roca, quien ha recordado cómo "antes de 2010, cuando salía un suelo protegido a la venta, bloqueábamos los estudios de arquitectura y las entidades financieras. Entre promotoras y cooperativas, presentábamos 80 ofertas por cada parcela. Actualmente, vamos prácticamente solos a los concursos a los que vamos. Hay muy poca demanda. El Plan Vive, por ejemplo, se diseñó de manera más flexible y, aun así, de los cuatro lotes, uno se quedó desierto y al resto solo fueron dos compañías".

"La vivienda protegida en la Comunidad de Madrid agoniza y la realidad es que nos enfrentamos a un panorama muy desalentador en los futuros desarrollos si la situación no cambia", ha concluido el directivo de Ingescasa.