Caso real: los impuestos 'inflan' en un 20% el precio final de un piso

Vivienda de 100 metros cuadrados a la venta por 250.000 euros —2.500 euros el metro cuadrado—. Un potencial comprador interesado en ella deberá desembolsar adicionalmente unos 28.000 euros en concepto de IVA —si la vivienda es primera transmisión— o ITP —si se trata de segundas o posteriores transmisiones— y otros impuestos asociados a la compra.

Es decir, ese potencial comprador deberá afrontar una inversión total de 278.000 euros para poder hacerse con esa vivienda. Un sobrecoste adicional sobre el precio en torno al 10%.

Para una vivienda de 250.000 euros, el sobrecoste de los impuestos se traduce en unos 44.000

Y, sin embargo, este no es el único sobrecoste que se esconde detrás del precio de una vivienda que, durante todo su proceso de producción, desde la compra del suelo —un 3,1% sobre la cifra de ventas—, hasta su construcción —otros 3,3% sobre la cifra de ventas— y su posterior venta —un 11,2%—, está sujeta a múltiples tributos 'ocultos'.

Todos ellos 'inflan' el precio final de la vivienda en torno a un 20%, como se puede apreciar en la tabla inferior. De hecho, sin todos estos impuestos y cargas, la inversión necesaria para comprar esa misma vivienda se situaría en 234.000 euros, es decir, 44.000 euros por debajo del desembolso que realmente realizará el comprador.

La consultora Colliers ha analizado todos los impuestos y cargas que recaen sobre la vivienda, un análisis didáctico sobre cómo esta carga impositiva afecta al precio de la vivienda en sus distintas fases: producción, comercialización o traspaso. Ninguna de ellas queda exonerada de las obligaciones tributarias que, en algunos casos recaen sobre el promotor y constructor —los asociados a la compra de los terrenos y a la construcción de las viviendas—, y en otros, en el comprador cuando adquiere la vivienda.

Comprar más barato o una casa más grande

"Agregando todos los conceptos relacionados, el comprador final estaría realizando una inversión por su vivienda incrementada en un 20% respecto a lo que correspondería en caso de que no existieran estas cargas e impuestos. Esto supone, básicamente, que el comprador de una vivienda de 100 metros cuadrados podría permitirse, en un escenario sin cargas, adquirir una vivienda de 120 metros", explica Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers.

"Enfocándolo desde la perspectiva del ahorro que el comprador debe aportar para acometer la inversión en una vivienda, según nuestras estimaciones, el español medio podría tardar entre 5 y 10 años menos en disponer del ahorro necesario para afrontar la compra de una vivienda de 250.000 euros si de la inversión necesaria elimináramos los gastos e impuestos asociados a la compra y el incremento en coste para el promotor derivado de impuestos y cargas soportados durante el proceso de desarrollo de suelo y promoción", añade de la Fuente.

Pero vayamos por parte porque el 'asedio' tributario arranca desde la compra del suelo. "El valor de cualquier suelo finalista está ya penalizado en origen por dos factores relativos al proceso de urbanización que está orientado a convertir suelo bruto en parcelas listas para construir", explican desde Colliers que cifra en un 3,1% el sobrecoste que asume el promotor en la fase de desarrollo de suelo. Un 3,1% sobre la cifra de ventas.

Estos dos factores son el sobrecoste de la urbanización y la cesión obligatoria. "La asignación de costes de urbanización se realiza de acuerdo con las unidades de aprovechamiento (UA) correspondientes a cada uso, y no en función de la edificabilidad que finalmente se les asigna. En este sentido, debido a los coeficientes de conversión de UA a edificabilidad preestablecidos en los planes generales, hay determinados usos que obtienen proporcionalmente más edificabilidad que el uso residencial libre, y pagan, por tanto, menos cuota de urbanización en el desarrollo de los ámbitos que le residencial libre", recoge un estudio de esta consultora.

Respecto a la cesión obligatoria, hay que tener en cuenta que el Ayuntamiento recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito, lo que implica una pérdida de edificabilidad de los propietarios privados que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez realizada la cesión.

Una vez la parcela es finalista y apta para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, se inicia el proceso de promoción, que lleva asociada una serie de tasas e impuestos —un 3,3% sobre la cifra de ventas— como la tasa de solicitud de licencia de obras, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras —ICIO—, el de actos jurídicos documentados asociado, al menos, a la compra del suelo, la escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y financiación, además del tributo asociado a la licencia de primera ocupación.

El IVA, el impuesto más gravoso

Y por último, los impuestos y tributos en la fase final, en el momento en el que las viviendas están terminadas y se produce la venta al particular. Una carga que supone un 11,2% sobre la cifra de ventas. En este punto entran en escena el IVA —impuesto sobre el valor añadido— o el ITP —impuesto sobre transmisiones patrimoniales— dependiendo de sis se trata de obra nueva o primera transmisión o segunda mano, es decir, segundas o posteriores transmisiones, siendo el IVA, según de la Fuente "el más gravoso, el que más penaliza".

"El IVA es el mayor desembolso por un impuesto que realiza una persona a lo largo de su vida y debe, además, abonarlo de golpe, de ahí la necesidad de poder bajar el IVA a un tipo reducido", asegura.

Al IVA se suman el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) asociado al préstamo concedido al comprador, además del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y asume el vendedor del inmueble, en este caso, el promotor.

"Adicionalmente a estos impuestos y cargas asociados al proceso de promoción y venta, las administraciones perciben ingresos recurrentes con carácter periódico por distintos aspectos durante toda la vida útil de la vivienda, como el impuesto sobre bienes inmuebles —IBI—, tasa de vados, basuras, y conceptos similares, además del ITP y el IIVTNU, ya mencionados, y que tendrán de soportar los nuevos compradores por las segundas y ulteriores transmisiones. Sin olvidar, por otro lado, el IRPF —2% del valor catastral anual para segunda vivienda—, así como y el impuesto de patrimonio.

"De este modo, la vivienda, teóricamente considerada un derecho constitucional, se convierte de facto en una fuente inagotable de ingresos para la administración y de gasto para el ciudadano, al no finalizar con la transmisión de la unidad de obra nueva, y acompañarla durante toda su vida útil y en sus sucesivos cambios de titularidad", añade Antonio de la Fuente. "Tenemos una administración muy grande y poco eficiente, lo que le lleva a implementar impuestos voraces durante todo el proceso de construcción de una vivienda".

La pregunta del millón

¿Habría que eliminar estos impuestos?, ¿bastaría con una rebaja? "Conociendo las limitaciones en los salarios en España y la dificultad de los ciudadanos para acceder a una vivienda en propiedad —la edad media a la que se adquiere la primera vivienda es de 41 años—, tiene sentido preguntarse si esta sobrecarga impositiva sobre el suelo y la vivienda es el planteamiento correcto", destaca de la Fuente.

Sin impuestos, el comprador podría comprar una casa de 120 metros en lugar de una de 100

En su opinión, "agilizar los trámites y todos los hitos que lleva aparejada la transformación del suelo sería suficiente. Sin embargo, en enorme retraso en la concesión de licencias, en la tramitación urbanística, tiene un enorme coste para los promotores. Además, toda esta acumulación de impuestos va en contra de la voluntad del legislador de hacer políticas de acceso a la vivienda".

Los promotores llevan años reclamando a nivel estatal, autonómico y municipal una bajada de impuestos que permita aliviar la presión fiscal que tienen que soportar los promotores y constructores a la hora de levantar viviendas. La reivindicación se remonta a la última crisis económica e inmobiliaria de 2008 y está de nuevo de gran actualidad en un entorno de fuerte incremento de los costes de construcción e inflación disparada. Por el momento, todas sus peticiones —como la reducción del IVA del 10% al 4% para la compra de primera vivienda— han caído en saco roto.