Pistoletazo de salida en Los Berrocales: dos primeras subastas de suelo por 19 millones

Es uno de los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid. Los Berrocales —junto a Valdecarros, Los Ahijones o Los Cerros— forma parte de los desarrollos del sureste y está llamado a albergar 22.000 viviendas, de las cuales unas 11.000 contarán con algún tipo de protección.

Los movimientos en el ámbito para la futura toma de posiciones de promotores e inversores ya han comenzado. Desde el pasado 16 de junio, están disponibles los pliegos para la subasta electrónica de las dos primeras parcelas de Berrocales, de más de 6.400 metros cuadrados cada una, para la promoción de hasta 150 viviendas protegidas (VPO) y 140 viviendas de precio tasado (VPT), con un precio de salida, por cada parcela, de entre nueve y casi 10 millones de euros. Es decir, el importe final conjunto superaría los 18 millones de euros.

Una parcela para 150 viviendas protegidas y otra para 140 viviendas de precio tasado

La subasta se realizará únicamente por vía electrónica, los días 19 de julio (VPO) y 20 de julio (VPT), mientras que el plazo para la presentación de garantías para las subastas concluirá el próximo 5 de julio. Ambos solares pertenecen a la Junta de Compensación de Los Berrocales, organismo que agrupa a los principales propietarios de suelo del ámbito.

La primera de estas parcelas (a subasta a partir de 9.068.796 euros) consta de una superficie de 6.300 metros cuadrados y una edificabilidad de 15.114 metros, y permitirá la construcción de viviendas colectivas, en altura, mientras que la segunda (a subasta a partir de 9.925.762 euros) dispone de 6.416 metros cuadrados de superficie y una edificabilidad de 14.180 metros.

En ambos casos, los suelos se transmitirán libres de cargas, si bien ambas parcelas quedan sujeta a las previsiones del convenio urbanístico suscrito entre el Ayuntamiento de Madrid y la Junta de Compensación. Por otro lado, el adjudicatario deberá abonar el 15% del precio de adjudicación a la firma del contrato privado de compraventa, y el 85% restante a la firma de la escritura pública.

"Conscientes de la escasez y alta demanda de suelos para la promoción de vivienda protegida en la ciudad de Madrid, hemos iniciado la licitación de los primeros terrenos, especialmente orientados a este tipo de vivienda", señalan desde la Junta de Compensación.

El sector urge a la CAM a subir el precio del módulo

Los precios de venta suponen un precio de repercusión del suelo de 600 euros el metro cuadrado edificable en el caso de la parcela para VPO y de 700 euros en el caso de las VPT. Cifras a las que, según las fuentes de mercado consultadas, sin la actualización al alza del precio del módulo de la vivienda protegida, "resultará inviable construir".

Por comparación, en El Cañaveral, uno de los ámbitos ya consolidados, el precio del suelo para vivienda libre está en torno a 950-1.000 euros el metro cuadrado edificable.

El precio no se actualiza desde el año 2008 y los elevados costes de construcción hacen inviable la construcción de vivienda pública para la venta

Actualizar el precio del módulo fue la petición del sector promotor y cooperativista en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). El módulo es el precio máximo de venta para la vivienda protegida. Un precio que, en el caso de Madrid, fija la comunidad y que varía en función de la tipología y de la zona donde se ubica.

El problema, según los promotores, es que el precio no se actualiza desde 2008 y que los elevados costes de construcción y el precio del suelo —que en este caso no está limitado— hacen inviable la construcción de vivienda pública para la venta en la Comunidad de Madrid.

"El desarrollo de determinados ámbitos debería ir unido a la construcción de vivienda protegida, como ha sucedido en el pasado en los nuevos barrios", aseguraba en el SIMA Roberto Vicente, director de Negocio de la gestora de cooperativas Ingescasa.

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"Tenemos que afrontar este problema como un reto o una oportunidad, ya que llevamos muchos años con una enorme carestía de vivienda de protección, penalizando a la última generación de jóvenes, que no han podido acceder a una vivienda. Se acerca ahora una oportunidad en Los Berrocales, Ahijones... donde podremos dar a las nuevas generaciones esa oportunidad. Tenemos que saber aprovecharla, pero para ello es necesario poner medios. Y actualizar el módulo es uno de ellos", señalaba Juan José Perucho, presidente de la AGV —patronal de gestoras de cooperativas— y director general de Grupo Ibosa, quien teme, por otra parte, que este tipo de producto de vivienda con algún tipo de protección solo resulte viable para proyectos en alquiler.

Por lo pronto, Ibosa ya ha comenzado a tomar posiciones con la búsqueda de cooperativistas para ambos solares. Como se puede consultar en idealista, se trata de Residencial Albali, una promoción de 168 viviendas (VPPB) a partir de 162.000 euros con plaza de garaje y trastero, y Residencial Serpens, una promoción de 116 viviendas (VPPL) desde 215.600 euros.

Más de 20.000 viviendas

El nuevo barrio de Berrocales, en el límite sureste de la capital —la primera etapa estará frente al Ensanche de Vallecas—, es uno de los proyectos urbanísticos más grandes e importantes de Madrid, con una extensión aproximada de 8.305.818 metros cuadrados. El futuro barrio contará con 22.285 viviendas, de las cuales el 50,86% será en régimen de protección pública.

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Ya se ha firmado con el ayuntamiento el acta de replanteo —documento oficial que marca el inicio de una obra—, lo que supone el pistoletazo de salida para las primeras 10.000 viviendas, mientras que actualmente está en ejecución la etapa 1, con una inversión de 35 millones de euros, que se espera finalizar para el cuarto trimestre de 2022, lo que permitirá producir 4.500 viviendas y alcanzar la simultaneidad de obras y urbanización en 2023.

Se espera que Los Berrocales genere más de 8.700 millones de euros de impacto acumulado en el PIB de la capital y de la Comunidad de Madrid y se estiman 167.000 empleos totales a lo largo del proyecto. Asimismo, además de miles de viviendas, contará con dos millones de metros cuadrados de zonas verdes, además de área de negocios, zona industrial y espacio para colegios, hospitales o polideportivos.