¿Por qué hay gente viviendo en tu bar? La fiebre de los locales convertidos en vivienda

Alba Peña lleva desde enero viviendo en un antiguo almacén. Donde antes había trastos y bicicletas, ha encajado una cocina, un salón comedor con escritorio y hasta una chimenea eléctrica. Poco más de 40 metros cuadrados aprovechados al milímetro entre Usera y Marqués de Vadillo, a unos metros del parque Madrid Río. "Cuando empecé a trabajar quise independizarme, pero era imposible con lo que cobraba, incluso compartiendo piso. Así que decidí quedarme un tiempo más con mis padres y ahorrar para comprarme algo".

Con el tiempo, en el estudio de arquitectura donde trabaja empezaron a hacer varios proyectos de cambios de uso de local comercial a vivienda, hasta que empezó a planteárselo como una opción para ella misma. A los 15 días de empezar a buscar encontró este local usado como trastero. Le costó 72.000 euros. Un piso con las mismas características por la zona ronda los 150.000 euros.

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"Además, me apetecía la idea de hacer el proyecto de mi propia casa. De momento lo quiero para vivir yo, porque estoy soltera y no necesito más, pero cuando me vaya la idea es alquilarlo, así que en parte también es inversión", cuenta desde su salón-comedor-cocina.

Su casa es uno de los 594 locales que en 2021 se convirtieron en vivienda. Adquirir locales comerciales para convertirlos en hogares no es novedad; ya durante la crisis económica esta tendencia inmobiliaria empezó a expandirse por las grandes capitales, buscando en los bajos de la ciudad rincones donde expandir la burbuja del alquiler. La pandemia llegó con máximos en este tipo de cambios de licencia, y la oleada de cierres de comercios que ha dejado tras de sí no han hecho más que afianzarlos.

"Antes de la pandemia nos dedicábamos a más cosas, pero al salir del confinamiento ya lo empezamos a notar. A día de hoy solemos hacer entre 3 y 4 cambios de uso semanales. De hecho, antes estaba sola y he tenido que contratar a cuatro personas", explica Carolina Barragán, al frente del estudio Arquitectos CBC Madrid. "Ahora mismo representan en torno al 90% de los proyectos que tengo".

La arquitecta sitúa dos motivos para este repunte: todos los locales que tuvieron que dejar su actividad comercial por la crisis derivada de la pandemia —y cuyos dueños buscan ahora cómo darles salida—, y un sector inmobiliario por las nubes, que atrae a inversores y especuladores. "Los inversores han visto que a un local de 50.000 euros le hacen reforma y se pueden llevar 20 o 30 mil euros revendiéndolo en muy poco tiempo. La mayoría es este perfil, quien lo quiere para vivir en él será uno de cada diez o así".

La gran mayoría de los que compran locales para convertirlos en viviendas son inversores

No cualquier local sirve para adaptarlo para vivir. Debe cumplir una serie de requisitos, como medir más de 38 metros cuadrados, tener ventilación en todas las habitaciones o cierta extensión en la fachada y en metros de altura.

Además, hace falta que el ayuntamiento apruebe el proyecto firmado por un arquitecto para que se conceda la licencia de vivienda. No vale con cualquier reforma. El tiempo medio hasta que se concede es ahora mismo de casi dos años, un retraso considerable comparado con los cuatro meses que se tardaba en 2015, lo que también da cuenta del creciente interés.

"Depende mucho del distrito y del funcionario que te toque, porque no hay una unificación de criterios en cuanto a lo que se puede o no puede hacer, aunque tengamos una plantilla", explica Barragán. Además, si se encuentra en un barrio del centro de Madrid es probable que se demore más porque muchas fachadas son protegidas y el proyecto tiene que tener más cuestiones en cuenta.

En el caso de Peña estuvo siete meses esperando a que le concedieran la licencia, aunque desde el año pasado y para solucionar el atasco que había en este tipo de proyectos, la administración permitió arrancar las obras simplemente con una declaración responsable, lo cual supone un problema para los arquitectos. "La normativa es interpretable, así que si el ayuntamiento te hace requerimientos al proyecto antes de que empiece lo puedes modificar, pero si ya has hecho la obra, las culpas se las echan al arquitecto", añade Peña, que trabaja en el estudio OOIIO.

Ahora, desde que se compra el local hasta que puede usar como vivienda puede pasar uno o dos meses, lo que tarda en reformarse. "Son obras bastante sencillas, porque la mayoría lo quieren para alquilar", explica Antonio Ballesteros, aparejador y dueño de la empresa de reformas JOFMAR. "Los costes de comprar un local y convertirlo a vivienda son mucho menores que los de tener que comprar una vivienda como tal. Y hay gente que está tirando por esta opción".

Solo en un año, el precio del alquiler ha subido un 6,3%, aunque en zonas como Usera o Salamanca llega hasta el 11%, según datos de Idealista.

La mayoría de los que piden cambios de licencia son particulares (el 64% de las solicitudes), más que sociedades mercantiles. "Son casi todo personas físicas que tienen dinero ahorrado: tienen un local, o van comprando y repitiendo. Tengo clientes que ya llevan 3 o 4 locales hechos conmigo en un año. Y algunos que vienen de Barcelona o Mallorca porque allí tienen más restricciones para el cambio de uso que aquí", cuenta Barragán. "Al final nos vamos a quedar sin locales. A mí me da pena porque ves cuánta gente ha perdido su negocio: hemos reconvertido peluquerías, carnicerías, tiendas de alimentación, bares muchísimos…".

"Tengo clientes que ya llevan 3 o 4 locales hechos conmigo en un año"

Según los datos disponibles en el portal de Transparencia del ayuntamiento, donde más licencias se han concedido desde el inicio de la pandemia es en los distritos de Tetuán y Retiro, donde han crecido algo más de un 50% desde 2020. Sin embargo, es Ciudad Lineal el distrito donde más locales reconvertidos hay: casi 500, seguido de Carabanchel (400) y Latina (277).

"Se está perdiendo todo ese comercio a pie de calle, el que permitía a la gente mayor no tener que hacer grandes desplazamientos. Esto va a llevar a más destrucción del pequeño comercio, porque es más rentable alquilar y esta zona tiene mucha demanda", explica Antonio Ortiz, presidente de la asociación de vecinos de Tetuán, quien teme que esta tendencia provoque una sobrepoblación en una zona donde los servicios ya se encuentran muy saturados.

Cuanto más cerca del centro de la capital, el cambio de uso a vivienda compensa menos porque son locales que sí tienen rentabilidad como comercios por el trasiego de gente. Pero en los barrios donde están cerrando los comercios de toda la vida, a menudo por la influencia de los supermercados y las cadenas, es donde más están surgiendo estos hogares con puerta directa a la calle. "Los dueños se dan cuenta de que con un alquiler residencial pueden sacar un 20% o un 15% más de rentabilidad", explica Barragán.

Además, según Ferran Font, Director de Estudios de Pisos.com, al haber más locales vacíos en los barrios alejados del centro, las opciones de negociar y encontrar precios más bajos son mayores. Y eso que, según sus datos, el 20% de los comercios en las grandes capitales como Madrid, Barcelona o Valencia se encuentran vacíos tras la pandemia. De todos ellos, calcula que uno de cada cinco tendrá una segunda vida como vivienda. Sin embargo, si resulta más o menos rentable que un local comercial, dependerá mucho de las características de cada inmueble, aunque ronda el 5%-6% bruto interanual. "Es una opción interesante porque, por un lado, permite darles salida a esos inmuebles y por otro, amplía un mercado que está saturado como es el de la vivienda de alquiler".

Más allá de los datos oficiales, también hay que contar con la picaresca, que no conoce de licencias ni permisos: "Es algo que llevamos años viendo en Tetuán, con obra y sin obra. Hay sitios que suben la persiana y entra gente con bolsas sin más. No sé si son ilegales, pero creo que en muchos casos no están adaptadas para vivir", explica Ortiz.

El 'boom' de los locales reconvertidos en vivienda también empezó a notarse a raíz del cambio de normativa de 2019 sobre pisos turísticos. Entonces, con Manuela Carmena al frente, se limitó este uso para las casas que tuvieran una entrada independiente a la del edificio, entre otras cuestiones, lo que limitaba al 2% las viviendas que podían dedicarse a este uso. Esto dirigió la demanda de los inversores a estos locales, y no tiene pinta de cambiar: aunque Almeida prometió modificar esta normativa, esta misma semana descartó hacerlo durante su legislatura.