El BCE alerta de fuertes caídas en inmobiliario con la banca americana levantando alfombras

En su último Informe de estabilidad financiera, el Banco Central Europeo ha alzado la voz respecto al creciente riesgo que existe de que haya un ajuste desordenado de precios, que termine golpeando la estabilidad financiera. Hasta ahora, el Viejo Continente ha ido digiriendo el giro de la política de tipos, el impacto de la guerra, la postpandemia y la crisis energética de manera calmada. Pero la situación podría darse la vuelta.

La institución comunitaria pone el acento en tres aspectos. Por una parte, destaca que "aunque los ajustes de precios han sido ordenados hasta ahora, podrían volverse desordenados si las crecientes tasas hipotecarias reducen cada vez más la demanda de préstamos". Por otra, subraya el retroceso del terciario comercial y de oficinas, que se enfrentan a condiciones de financiación más estrictas, a una perspectiva económica incierta y a una demanda más débil tras la pandemia. Y por último, vuelve a insistir en la idea de que "la corrección en curso podría poner a prueba la resistencia de los fondos de inversión con intereses en el sector inmobiliario comercial".

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Esta advertencia llega justo cuando al otro lado del Atlántico, en Estados Unidos, las grandes entidades han empezado mover ficha para vender a descuento grandes carteras de préstamos ligados al sector inmobiliario, decisión que esconde una estrategia de defensa tras las quiebras vistas entre la banca regional del país, según ha desvelado Financial Times en un artículo publicado este lunes, en el que cita ejemplos como HSBC USA y PacWest.

Detrás de los colapsos de Silicon Valley Bank (SVB), Signature Bank o First Republic había una elevada exposición al sector terciario, sobre todo oficinas y comercial, inmuebles golpeados en sus valoraciones por el alza de tipos y rematados por las incertidumbres que rodean su futuro debido a fenómenos como el teletrabajo o el e-commerce. Tras estos toques de atención, algunas entidades habrían mostrado su disposición a asumir pérdidas con tal de sacar de sus balances estos créditos, ya que consideran que los activos inmobiliarios son los próximos en caer, según FT.

"Creo que es improbable lo que indica el FT. Es cierto que los precios de la vivienda en Estados Unidos han subido con fuerza desde 2015, más de un 80% según datos de la OCDE y JP Morgan, pero no debemos olvidar que se venía de muy abajo, tras los desplomes de precios por la crisis subprime, y que más de un tercio de esas viviendas no está hipotecado, siendo en estos momentos la salud de las economías domésticas americanas mucho más sana. De ahí que el peso de los préstamos en el balance de los bancos no sea preocupante. Además, la venta de viviendas unifamiliares y nuevas construcciones en Estados Unidos, en tasa anualizada, está a niveles de su media histórica. Con una deuda asumible por parte de los hogares sobre PIB nominal y una inversión en construcción muy por debajo de momentos de burbuja", señala Guillermo Santos, socio de iCapital.

¿Y en Europa?, ¿existe el riesgo de que se repita lo visto en Estados Unidos, aunque no se llegue al extremo de ventas a derribo? "Los bancos de la zona euro están resistiendo las tensiones recientes, pero los mayores costes de financiación y la menor calidad de los activos pueden afectar a la rentabilidad", advierte el BCE en su informe de estabilidad. Para la entidad presidida por Christine Lagarde, hay una "clara desaceleración" tanto en el inmobiliario comercial como en el residencial. "En todos estos desafíos, la resiliencia de los bancos de la zona del euro ha sido notable, pero no debe dar paso a la autocomplacencia", advierte la entidad.

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Con los números que maneja el BCE, sobran razones para estar alerta. Por ejemplo, los tipos de interés de los préstamos a los hogares aumentaron hasta el 4% en marzo de 2023, lo que representa un incremento interanual de dos puntos porcentuales y el aumento más rápido desde la introducción del euro. Ese mismo mes, el tipo de interés medio de los préstamos para la adquisición de vivienda en la eurozona se situó en el 3,4%, casi dos puntos porcentuales por encima del registrado un año antes.

El fuerte encarecimiento de la financiación ha derivado en una caída de la concesión de nuevos préstamos y, desde finales de 2022, los flujos netos son negativos, es decir, que los europeos están devolviendo más dinero del que piden. A esta "significativa disminución", en palabras del BCE, de la originación de préstamos se une que los precios de los inmuebles residenciales en algunos países o segmentos de mercado también comenzaron a caer en la segunda mitad de 2022, y esta "caída podría volverse más pronunciada a medida que las tasas de interés más altas reducen la asequibilidad de las hipotecas".

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"Con la creciente presión sobre las valoraciones de activos inmobiliarios y los estándares de crédito de la banca europea alcanzando niveles máximos desde la crisis de la zona euro en 2011, anticipamos que el espectro de oportunidades que venimos observando desde hace un tiempo en otros países de la zona euro se trasladará pronto a España", señala Max Gosch, director de Inversiones de la gestora Landfair.

El BCE habla de que en algunos países de la eurozona las estimaciones de sobrevaloración de los precios de la vivienda en el cuarto trimestre de 2022 superan el 10%, lo que aumenta el riesgo de corrección. Al mismo tiempo, el endeudamiento de los hogares se ha mantenido elevado, lo que incrementa el riesgo de morosidad y menor consumo, escenario que podría desbocarse si, por ejemplo, hubiera un marcado aumento del paro. Para la institución comunitaria, se trata de un escenario que de momento no se atisba, pero que tampoco se puede descartar.

"En algunos de los mercados donde los precios se han ajustado más rápidamente, como Alemania, Irlanda o Reino Unido, proliferan las oportunidades de proveer financiación alternativa para distintos usos y de comprar préstamos, tanto al corriente de pago como non-performing garantizados por activos inmobiliarios, con un importante descuento sobre la deuda existente. En particular, venimos observando un crecimiento en el número de procesos en Europa y en España tanto por parte de bancos como de fondos de deuda alternativos, impulsados por los riesgos asociados a la perspectiva económica, circunstancias específicas relativas al tenedor de la deuda, como sobreexposición a un riesgo especifico o necesidades de liquidez, o al activo, ya sea bajo rendimiento o necesidades adicionales de inversión. Además, hay una considerable disminución de la tolerancia al riesgo", añade Gosch.

"Las sobrevaloraciones (ajustes de valoraciones), las condiciones de financiación más estrictas y la menor liquidez del mercado podrían aumentar el riesgo de que cualquier ajuste se vuelva desordenado, especialmente en caso de que se renueven los temores de recesión. Hasta ahora, los fondos de inversión no se han visto afectados en gran medida por las recientes tensiones en los sectores bancarios de Estados Unidos y Suiza. Sin embargo, esto podría cambiar si los fondos repentinamente requirieran liquidez, obligándolos a vender activos rápidamente", añade el BCE.

Impacto en España

"En España, la interacción entre el sector inmobiliario y la banca es total. Estamos hablando de un país donde más del 80% de la financiación es bancaria", reflexiona Germán López, catedrático de Contabilidad de la Universidad de Navarra y de IESE, que toma los datos del índice registral de actividad inmobiliaria para asegurar que "hay ya un ajuste de precios importante, que va a seguir". En el primer trimestre de este ejercicio, este indicador ha recogido una "bajada del 1,5% de media del precio de la vivienda y el número de hipotecas sobre vivienda nueva ha bajado un 6,47%". Se trata de la primera caída desde el cuarto trimestre de 2020, un ejercicio marcado por el estallido del covid, y desde 2015 si se excluye el efecto distorsionador del año de la pandemia.

"Este ajuste se está notando ya en los márgenes de las compañías constructoras, que se han recortado en un 3,72%, mientras que en las promotoras, donde el ajuste siempre llega después porque prefieren dilatar ventas antes que bajar precios, han recortado un 0,6%. Esta caída se deriva del incremento de la inflación y de los costes de financiación, que las promotoras no van a poder trasladar al comprador, porque depende de la financiación y, como dice el BCE, el mercado está sufriendo un shock de demanda, por los problemas para devolver los préstamos de las familias y las empresas; y de oferta, porque los bancos están siendo más restrictivos".

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Entonces, ¿corre la banca española riesgo de seguir los pasos de la estadounidense? La opinión del profesor López es que no, por diferentes motivos. Por una parte, al otro lado del Atlántico, "el 70% del mercado de commmercial real estate está en banca regional, mientras que en España estas carteras son pequeñas, en términos relativos, no hay mucha exposición. Los bancos españoles no tienen ese problema, tampoco están en el capital de constructoras ni promotoras y han sido más prudentes con el crédito a familias y empresas".

En cambio, donde sí podría llegar a haber un contagio peligroso es en los fondos. De ahí que el BCE lleve meses teniéndolos en su radar. "El BCE está preocupado con los fondos porque si hay un ajuste de precios, como estamos viendo, aquellos que hayan invertido en inmobiliario tienen o van a tener pérdidas no realizadas. En Europa, estos vehículos tienen de media el 13% de activos líquidos de buena calidad, es un nivel bajo, porque muchos, en sus condiciones de contratación, han dicho que se podrán retirar los fondos en cualquier momento y si de manera generalizada los inversores pidieran retirar su dinero, no tendrían activos para devolver todo" y empezarían las ventas caídas en vertical de las que alerta el BCE.

"¿Eso en qué afecta a la banca? Muchos de estos fondos son los inversores sofisticados de los CoCos o bonos convertibles de la banca, entonces, un shock en este sector afectaría de manera indirecta a la banca, porque cualquier retirada de liquidez de estos fondos, podría generar desajustes de los precios de los activos y de los bonos convertibles de la banca", concluye el profesor de la Universidad de Navarra.