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resurgen los desarrollos del sureste

El Madrid 'pobre' despierta del coma inmobiliario: hay vida más allá del Cañaveral

El Cañaveral, Ahijones, Berrrocales, Valdecarros y Los Cerros suman más de 43 millones de metros cuadrados (4.300 hectáreas) para más de 100.000 viviendas, la mitad con algún tipo de protección

Foto: Desarrollos del sureste de Madrid.
Desarrollos del sureste de Madrid.

Tarde o temprano acabarán saliendo. Es el sentir general del sector inmobiliario en torno a los más de 43 millones de metros cuadrados (4.300 hectáreas) de suelo que componen los llamados desarrollos del sureste de Madrid. Nuevos barrios como el Cañaveral, Ahijones, Berrocales, Valdecarros y Los Cerros, situados entre la M-45 y la M-50 a la altura de Vicálvaro y Rivas Vaciamadrid, que estaban llamados a albergar más de 100.000 viviendas -la mitad con algún tipo de protección-.

Su puesta en marcha, sin embargo, se vio truncada por el estallido de la crisis inmobiliaria y por diferentes varapalos judiciales, como el bloqueo que impuso el Tribunal Supremo en otoño de 2012 a 22 desarrollos urbanísticos de la capital, entre ellos, los antes mencionados. 

Muchas de esas viviendas deberían haberse entregado hace 15 años, pero a día de hoy, en la mayoría de los casos, solo existen en la mente de quienes algún día soñaron con ellas o en los planos de quienes han podido aguantar tantos años de temporal. Cientos de cooperativistas y promotores privados arruinados, cientos de sueños rotos... 

Ahora, tres lustros después, tras solventarse los problemas judiciales y ante la palpable recuperación inmobiliaria, el sol vuelve a salir en alguno de estos desarrollos, aunque su suerte es, en la actualidad, muy dispar. Después de ocho años de crisis, no solo la zona norte de la capital recobra su esplendor. También las zonas más humildes del sur despiertan poco a poco de su largo letargo.

El Cañaveral es el que se encuentra más avanzado, ya que entregará las primeras viviendas en unas semanas. Los Ahijones prevé comenzar a levantar las primeras promociones en dos años y medio, mientras que el futuro es mucho más incierto sobre Los Berrocales, Valdecarros y Los Cerros. Estos dos últimos están, a día de hoy, totalmente parados. 

El Cañaveral, el más avanzado de los barrios del este, entregará las primeras 1.000 casas en unas semanas

Todos ellos están dentro del acuerdo marco que se firmó en 2011 con el Ayuntamiento de Madrid para agilizar su gestión. Un acuerdo que, a grandes rasgos, consistía en poner estos desarrollos en marcha mediante fases, porque, al ser muy ambiciosos en cuanto al número de viviendas que contemplaban, su ejecución resultaba inviable. Especialmente en Valdecarros, el más extenso de los cinco, con 1.900 hectáreas de suelo y 48.000 viviendas previstas. 

Los primeros vecinos de El Cañaveral

El Cañaveral abandera, sin duda, el resurgir de los barrios del este de Madrid tras superar más de una década de 'trabas' administrativas. Según explica a este diario José Antonio Díaz Rosa, director técnico de la Junta de Compensación, el Ayuntamiento de Madrid acaba de recepcionar las obras de una parte del desarrollo que se levanta frente a Vicálvaro. Es decir, el consistorio ha tomado 'posesión' de la primera zona recepcionada del ámbito, que comprende una superficie total de 538 hectáreas -de las que 100 serán zonas verdes-.

Imagen de hace un año de El Cañaveral. (Foto: Elena Sanz)
Imagen de hace un año de El Cañaveral. (Foto: Elena Sanz)

Este trámite administrativo tiene una enorme trascendencia para quienes compraron allí su casa, ya que se da vía libre, por fin, para pedir las licencias de primera ocupación (LPO) de las casas ya construidas y terminadas, unas 1.000 unidades. Aunque con varios meses de retraso, la llegada de los primeros vecinos es inminente, en mes y medio. Además, este año se iniciará la construcción de otras 2.500 unidades y, una vez consolidado, el nuevo barrio acogerá 14.000 viviendas -más de la mitad, sociales- y una población de más de 50.000 habitantes.

Los Ahijones, a punto de despegar

El Cañaveral es, a día de hoy, una de las grandes bolsas de suelo finalista y urbanizado de Madrid, en un momento en que este activo, y con este grado de desarrollo, comienza a escasear en la capital. Una bolsa que previsiblemente 'engordará' en los próximos meses con parte de los terrenos de Los Ahijones, donde se han retomado las obras de urbanización después de más de una década de parones.

Desde la Junta de Compensación, prevén que la edificación de las primeras viviendas se produzca en dos años y medio, una vez que se presente el proyecto de reparcelación de la primera fase del ámbito, lo que permitirá, además de comenzar a pedir las licencias de obra, poder sacar suelo finalista al mercado, en un momento en el que este activo, denostado hasta hace apenas unos meses, vuelve a despertar el apetito de los inversores. 

La prueba más palpable fue la compra el año pasado por parte de Inmoglaciar y Aquila Capital de la mayor bolsa de suelo al sur de Madrid, a escasos kilómetros de estos desarrollos.

El Madrid 'pobre' despierta del coma inmobiliario: hay vida más allá del Cañaveral

Los Ahijones es un ámbito de 600 hectáreas donde está prevista la construcción de un total de 15.400 viviendas. Su puesta en marcha también se realizará por fases tras firmar, el pasado 5 de mayo de 2015, el convenio urbanístico de gestión con el Ayuntamiento de Madrid. Este trámite ha permitido retomar las obras de urbanización, explica a El Confidencial el presidente de la Junta de Compensación, Luis Iglesias. "Todo se paralizó tras el estallido de la crisis y tras las sentencias que anulaban el PGOUM del 97. En 2006 se empezó a ejecutar la obra, pero en 2008 se volvió a paralizar por la sentencia del Supremo. Hasta el 1 de agosto de 2013, cuando se aprobó la revisión del PGOUM", relata Iglesias.

El siguiente paso será presentar el proyecto de reparcelación y posteriormente recibir la aprobación por parte del consistorio, lo que permitirá comenzar a pedir las primeras licencias de obra o poner a la venta las parcelas. "El convenio firmado con el ayuntamiento nos posibilita ejecutarlo en etapas, así como recuperar avales por valor de 30 millones de euros que tuvimos que aportar para garantizar la correcta ejecución de las obras de urbanización del ámbito, tal y como exige la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid", añade Iglesias. En esta primera fase -en la que está incluso prevista una estación de metro-, se urbanizarán 100 hectáreas y se levantarán 3.000 viviendas. 

La banca, sin interés por esta zona

"El problema de muchos de estos desarrollos ha sido la falta de solvencia por parte de los propietarios del suelo. Además, tras la crisis, la banca se ha quedado con parte del suelo, lo que no favorece a estos barrios", apunta Samuel Población, director de residencial de CBRE. "No obstante, vemos dos velocidades. Mientras que El Cañaveral es el más avanzado a día de hoy, mucho más lentos van Valdecarros o Los Cerros. Básicamente, no hay visibilidad sobre la puesta en marcha de las obras en estos ámbitos", añade.

La herencia de la banca proviene de la quiebra de cooperativas y promotores privados

La herencia de la banca -procedente fundamentalmente de las cajas de ahorros- proviene de la quiebra de cooperativas que tenían créditos hipotecarios contratados con ellas y promotores privados, y, tal y como ha podido confirmar este diario con algunas de estas entidades, "desarrollar en estos ámbitos no es nuestra prioridad". También Sareb tiene suelo o colaterales -garantía de préstamos- en estos desarrollos, "pero no está previsto hacer nada, no hay nada decidido", aseguran a El Confidencial. "Los bancos tienen suelo aunque no son mayoritarios y, de momento, no han dado señales de vida", confirma el presidente de la Junta de Compensación de Los Ahijones.

Por ejemplo, según ha podido averiguar este diario, en Los Berrocales, el peso de las entidades financieras en la propiedad de este ámbito no es muy grande. De hecho, ninguna de ellas está dentro del consejo rector de la Junta de Compensación. Heredaron suelo Barclays, Caja Sur Inmobiliaria, Banesto, Caja Astur (Liberbank), Bankia, Banco Popular, Banco Sabadell, Nova Caixa Galicia además de Sareb. En Valdecarros, por su parte, se quedaron con suelo Unnim, Banco Sabadell, Altamira, Sareb, Aliseda o Anida. 

Los Berrocales, en el aire

Este ámbito, el segundo en cuanto a superficie (830 hectáreas) y número de viviendas proyectadas (más de 22.000), podría ser el siguiente en despertar del largo coma inmobiliario en el que se encuentra inmerso. A pesar de que su urbanización estaba más avanzada que en barrios como Los Ahijones, no llegó a firmar el convenio de gestión con el antiguo equipo de gobierno, lo que le ha impedido retomar las obras, a pesar de que en 2012 contaba con un plan de obras hasta 2016 que contemplaba una inversión inicial de 78 millones de euros. Sin embargo, la falta de liquidez y de financiación por parte de la banca para poder afrontar los gastos de urbanización frenaron el proyecto, a pesar de que, tal y como informaba el diario 'El País' hace tres años, ya llevaba invertidos más de 130 millones.

Los Berrocales. (Foto: www.berrocales.info)
Los Berrocales. (Foto: www.berrocales.info)

Ubicado junto al Pau de Vallecas, al igual que El Cañaveral o Los Ahijones, su puesta en marcha se realizará por fases, aunque aún no hay un calendario de ejecución. La primera fase contempla la construcción de 4.505 pisos, de los que el 48% será vivienda protegida. Según ha podido saber este diario, la Junta ha firmado el convenio de gestión pero falta que sea aprobado por el pleno en el Ayuntamiento de Madrid. Aseguran que el desarrollo se encuentra en un momento delicado y que no moverán "ficha hasta dentro de un mes".

Separado de Los Berrocales por el Ensanche de Vallecas, Valdecarros es, sin duda, el más extenso de los desarrollos del sureste, con una extensión de 1.900 hectáreas y 48.000 viviendas proyectadas para dar cabida a una población de 150.000 personas. Las obras de urbanización tenían un presupuesto de más de 1.500 millones de euros y contaban con un plazo de ejecución de siete años. En la actualidad, está totalmente parado, al igual que sucede con las 15.000 viviendas que estaban previstas en Los Cerros. En ambos casos, El Confidencial ha intentado ponerse en contacto con la Junta de Compensación sin éxito. 

La luz al final del túnel comienza, aunque solo tímidamente, a vislumbrarse. 

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