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El sueño de construirte tu propia casa, ¿cuánto cuesta y qué debes tener en cuenta?
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UN AHORRO ENTRE EL 15%-20% SI SE HACE BIEN

El sueño de construirte tu propia casa, ¿cuánto cuesta y qué debes tener en cuenta?

Tener o comprar un terreno y poder construirte tu propia casa, a tu gusto, de los cimientos al tejado... El sueño de miles de familias y hogares

Foto: El sueño de construirte tu propia casa, ¿cuánto cuesta y qué debes tener en cuenta? (iStock)
El sueño de construirte tu propia casa, ¿cuánto cuesta y qué debes tener en cuenta? (iStock)

Tener o comprar un terreno y poder construirte tu propia casa, a tu gusto, de los cimientos al tejado... El sueño de miles de familias y hogares. Un sueño que, aunque lejano, cada año cumplen miles de familias.

Por ejemplo, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, concretamente entre 2012 y 2015, las viviendas construidas por personas físicas o comunidades de propietarios suponían más del 50% del total de viviendas que se visaban en España.

Foto: Foto: EFE/Javier Etxezarreta.

En términos absolutos, en aquel periodo se autopromovieron en España entre 30.000 y 40.000 viviendas anuales, una cifra alejada de las alcanzadas durante el boom, cuando llegaron a autopromoverse más de 120.000 viviendas bajo este régimen. En los últimos años, la cifra ha aumentado, ya que se autopromueven una media de unas 50.000 unidades anuales, si bien representan entre un 30% y un 40% del total, algo menos que entre 2012 y 2015, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

De hecho, a pesar del fuerte incremento de los costes de construcción y la mano de obra, del aumento de la inflación o los precios de la energía y de los problemas de suministro, lo cierto es que la autopromoción sigue manteniendo su actividad y se mantiene en cifras relativamente estables, porque no hay que olvidar que la autopromoción permite acceder a una vivienda a precio de coste, evitando el margen promotor y el sobrecoste que esto supone, lo que puede traducirse en un ahorro entre un 15% o un 20% sobre el precio final de la vivienda.

Un ahorro significativo que, sin embargo, no debemos dar por sentado, sino que la hora de construirte tu propia casa es fundamental calcular de antemano cuál va a ser el coste total, fijar un presupuesto y ajustarnos a él, puesto que cualquier fallo o desviación puede ser catastrófico.

El grueso del presupuesto, aproximadamente el 80% del mismo, se destina a comprar el solar (40%) y ejecutar las obras (40%)

Para ello, es fundamental tener muy claro cuáles son los gastos que conlleva construirte tu propia vivienda y para ello hay que tirar de la calculadora. Y aquí hay un dato clave: el grueso del presupuesto, aproximadamente el 80% del mismo, se destina a comprar el solar (40%) y ejecutar las obras (40%).

¿Y el 20% restante? No hay que minusvalorar este 20%, puesto que en torno a una obra giran muchos otros gastos que no se suelen tener en cuenta y que pueden suponer más de un disgusto como impuestos, honorarios de los técnicos, licencias municipales, gestiones tras la obra, financiación y un larguísimo etcétera...

Del mayor o menor ahorro que podamos conseguir con la construcción de nuestra vivienda, dependerá un factor clave, el suelo, cuyo coste podría hacernos desistir de nuestro sueño. Cuando decides construirte tu propia casa, o bien tienes un solar en propiedad o decides comprar uno.

Durante la pasada crisis, muchos aprovecharon la fuerte caída del precio suelo para hacerse con un terreno, una opción mucho menos atractiva actualmente si tenemos en cuenta que en los últimos años, al calor del nuevo fervor inmobiliario y debido a su enorme escasez, el suelo finalista —es decir, el que está listo para ser construido— vuelve a ser un activo muy deseado... y caro en determinadas ubicaciones. A pesar de ello, aún se encuentra muy lejos de los niveles de la burbuja en muchos mercados.

Tener el suelo en propiedad o no va a determinar el coste de nuestra futura vivienda.

"El precio del suelo es el factor más variable de los que intervienen en el proceso", explica a El Confidencial Javier Casado Terán, arquitecto de JC Team. "Depende fundamentalmente de la situación y de grado de desarrollo urbanístico. Lógicamente, a mejor ubicación y más desarrollo, más caro. Un suelo finalista, que quiere decir apto para construir de inmediato y en buena ubicación, es el más caro hasta el punto que puede suponer 2 o 3 veces el precio de la construcción. El que sea finalista es un dato objetivo. La ubicación es subjetiva. Depende de los criterios y necesidades de cada uno. Habrá quien quiera vivir en La Moraleja y habrá quien quiera vivir en Móstoles porque sus padres viven allí", añade este arquitecto.

Como bien apunta este experto, tampoco vale cualquier terreno, ya que en todos los solares no se puede edificar.

¿Qué tipo de suelo tiene que ser?

"El comprador tiene que asegurarse de que sea finalista y se pueda edificar", destaca Casado Terán y "depende, también, de los planes del autopromotor, puesto que para construir de forma inmediata, el suelo debe de ser finalista, es decir, que se pueda solicitar la licencia de obras inmediatamente".

No obstante, antes de empezar a construir habrá que realizar un estudio topográfico (250-400 euros) y un estudio geotécnico (650-800 euros) de cara a la buena cimentación de la vivienda.

Un suelo finalista y bien ubicado puede suponer 2 o 3 veces el precio de la construcción

Por otro lado, para asegurarnos qué tipo de suelo estamos comprando, nunca está de más recurrir a un profesional.

"Una vez visto el suelo, es imprescindible contar con los servicios de un arquitecto, incluso para su compra, pues comprobará que la parcela reúne todos los requisitos para construir. Cerrada la compra del suelo hay que encargar al arquitecto la redacción del proyecto con el que ya se puede solicitar la licencia de obras y mientras se tramita la licencia se puede ir licitando, esto es, pidiendo precio, a varias empresas constructoras", explica este arquitecto.

El coste de encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto, suele rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material

"En esto es también muy importante el trabajo del arquitecto. Una vez obtenida la licencia y contratada la obra se empezará la construcción y para ello hay contratar a un aparejador y arquitecto técnico, que son quienes se encargan de controlar la correcta puesta en obra de todos los elementos que la componen. Si se contratan antes y colaboran en todo el proceso mucho mejor. Supondrá un ahorro de tiempo y dinero", destaca Casado Terán.

El coste de encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto —quien, obviamente, cobra unos honorarios por sus servicios—, suele rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.

¿Qué coste tiene la obra en sí misma?

Junto con el suelo, la segunda partida más importante de nuestro presupuesto, junto con el suelo, es la ejecución material de las obras, un apartado en el que hay que incluir los honorarios y el beneficio del constructor y algunos impuestos como los que gravan sus honorarios.

El encarecimiento de los costes de construcción, la inflación, la falta de suministros y un largo etcétera, han disparado este gasto, de media, en un 40%.

El precio del metro cuadrado construido para una unifamiliar de unos 200-250 metros ha pasado de 750-900 euros a 1.200-1.300

"Como referencia, tengo entre 750-900 euros metro cuadrado construido para una unifamiliar de unos 200-250 metros cuadrados, pero al dispararse los costes de construcción, la inflación, etc., actualmente tenemos que movernos en un entorno de entre 1.200 y 1.300 euros el metro cuadrado. Es muy importante tener en cuenta que los imprevistos y los 'caprichos' salen muy caros una vez empezada la obra. La figura del arquitecto es vital en este aspecto", señala el arquitecto de JC Team.

Para poder construir nuestra vivienda, obviamente, necesitamos una constructora que ejecute las obras y por eso, los expertos aconsejan pedir varios presupuestos y firmar un contrato a precio cerrado.

¿Qué impuestos deberá afrontar el autopromotor?

Los impuestos también juegan un papel clave en la construcción de viviendas y salen hasta debajo de las piedras. Según un estudio reciente de Colliers, los impuestos inflan en un 20% el precio final de un piso. Y, aunque este estudio hace referencia a la promoción de viviendas por parte de promotoras, lo cierto es que quien decide construirse su propia casa no está exento de la carga tributaria.

Por un lado, están los gastos derivados de la escritura de compraventa del solar: honorarios del notario y del registrador que suelen estar en torno al 0,5% del precio de compra. Además del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 7% y el 9%, dependiendo de la comunidad autónoma y siempre y cuando el vendedor sea un particular. Si es una sociedad, habrá que pagar el 21% de IVA. Sin olvidar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Asimismo, deberá hacer frente al impuesto de construcciones y obras de cada municipio, así como el IVA que se aplica a las obras de autopromoción y que es, aproximadamente, el 10% del presupuesto de la constructora.

Pedir varios presupuestos a la constructora y firmar un contrato a precio cerrado

Una vez arrancadas las obras, es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales, así como los servicios de un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad. Al terminar las obras, el arquitecto y el arquitecto técnico tienen que firmar un certificado de fin de obra y una vez visado se podrá solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento correspondiente, por la que también hay que pagar y sin la cual no se puede entrar a vivir en la vivienda.

También hay que solicitar la cédula de habitabilidad, que también tiene un coste, sin olvidar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo porcentaje varía según el ayuntamiento, además depositar una fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, que se devuelve al finalizar las obras si se acredita la correcta gestión de los residuos.

Cuando la vivienda ha sido terminada y se puede entrar a vivir, hay que realizar una escritura pública de obra nueva ante notario y acudir al Registro de la Propiedad y, de nuevo, hay que pagar los honorarios del notario y del registrador, sin olvidar que para poder vivir en la vivienda habrá que dar de alta los diferentes suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones, cuyo precio ya depende de cada compañía, aunque puede rondar los 200 euros por suministro.

Se encarece la financiación

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, la banca no financia la compra de suelo, ni a promotores ni a particulares, pero sí financia la construcción de la vivienda. Y lo normal es que el autopromotor necesite financiación y pida una hipoteca al banco, una hipoteca que conlleva también una serie de gastos (tasación, notaría y registro, AJD, comisión de apertura e intereses bancarios).

Los préstamos autopromotor son escasos y más cara que para comprar una vivienda tradicional

Dos puntos importantes respecto a la financiación. Por un lado, la oferta hipotecaria es escasa y más cara que para comprar una vivienda tradicional. Por otro, el autopromotor no dispone de todo el dinero del préstamo inmediatamente, sino que el banco le va facilitando determinadas cantidades conforme avanza la construcción de la vivienda y se presentan las certificaciones de obra.

Pros y contras de construirte tu propia vivienda

Quien decide construirse su propia casa, al igual que sucede en las cooperativas, debe ser consciente que asumirá la función del promotor tradicional, con todos los riesgos que eso supone. Es decir, si una promotora quiebra o no puede entregar la vivienda a sus clientes en los precios y tiempos acordados, al cliente le ampara la ley, mientras que cuando se es autopromotor, la persona física es la que asume todo el riesgo de que las cosas no salgan bien.

"Tendrá que hacer el trabajo del promotor. Si lo hace bien, contando con buenos colaboradores, ahorrará dinero pero significará tiempo y esfuerzo. Si compra una vivienda en una promoción tradicional le costará más debido al beneficio del promotor, pero significará menos trabajo", destaca Javier Casado Terán.

"Además", prosigue este arquitecto, "la autopromoción permite la construcción de una vivienda más personalizada, al gusto particular de cada uno, mientras que la promoción tradicional se ajusta más al gusto de la mayoría, del mercado. Aunque hay promociones de este tipo fantásticas, la autopromoción, si se cuenta con un buen arquitecto, permite que se pueda vivir de una manera más exclusiva. De hecho, se puede llegar a vivir en una obra de arte", concluye este experto.

Tener o comprar un terreno y poder construirte tu propia casa, a tu gusto, de los cimientos al tejado... El sueño de miles de familias y hogares. Un sueño que, aunque lejano, cada año cumplen miles de familias.

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