Las cooperativas sacan de nuevo toda la artillería para los mejores solares de Adif

Tras la última burbuja del ladrillo, el mercado residencial en España tocaba fondo y la compra de suelo —activo tóxico por excelencia tras el 'boom' inmobiliario— quedó vetada para los grandes inversores y los supervivientes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Las cooperativas pueden volver a ser las grandes protagonistas del mercado residencial en España en un momento en que los márgenes del sector promotor no pueden competir contra ellas ni contra el invitado sorpresa de la última fiesta inmobiliaria: los fondos y gestoras que han irrumpido con fuerza en la vivienda en alquiler, el ya famoso 'build to rent'.

Según confirman a El Confidencial desde las propias compañías y diferentes fuentes del sector, Grupo Domo, Grupo Ibosa, iKasa y Libra Gestión estarán en la subasta convocada por Adif para enajenar dos parcelas urbanas de uso residencial en el barrio más demandado para vivir actualmente en Madrid, Arganzuela, en concreto, en Méndez Álvaro Norte. También están estudiando acudir promotoras como Gestilar o Vía Célere, mientras que el sector inmobiliario no descarta que vuelvan a entrar en juego compañías interesadas en desarrollar proyectos residenciales en alquiler, como hizo hace un par de meses Vivenio al comprar un solar para 200 viviendas frente a la sede de Repsol a precios récord, según fuentes inmobiliarias consultadas.

Las parcelas, por las que Adif espera obtener, al menos, 75.895.000 euros (sin IVA), permitirán la construcción de hasta 400 viviendas, pero se subastan por separado. Una de ellas tiene 5.459,76 metros cuadrados, con una edificabilidad de 24.793,35 metros de uso residencial y con un precio de salida de 54.403.000 euros (IVA no incluido). Permitirá la construcción de entre 200 y 250 viviendas.

Adif espera obtener por las dos parcelas, al menos, 76 millones de euros

Por ella, la de mayor tamaño, pujará la cooperativa de Grupo Domo, si bien varias fuentes consultadas aseguran que podría estar en el punto de mira de algún proyecto 'build to rent'. iKasa, por ejemplo, estaría estudiando esta posibilidad.

Domo, iKasa, Ibosa y Libra, en la puja

Para poder pujar por esta parcela, Domo constituyó hace meses una cooperativa. Su proyecto incluye 199 viviendas de dos y tres dormitorios, con un coste estimado a partir de 337.000 euros más IVA. La cooperativa ya se encuentra cubierta al 70%. Para poder apuntarse, es necesario realizar desembolsos de 1.000 euros de capital social y una primera aportación de 20.000 para constituir la fianza para poder acudir a la subasta. Si la cooperativa se adjudica el suelo, el socio deberá aportar el 35% del precio estimado total de la vivienda elegida —porcentaje en el que están incluidos los 20.000 euros de la fianza—. En este caso, estaríamos hablando de más de 120.000 euros.

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La segunda parcela tiene más pretendientes. Dispone de 2.484,25 metros con una edificabilidad de 9.736,30 metros cuadrados de uso residencial, con un precio de salida de 21.492.000 euros (IVA no incluido), y se podrán construir más de un centenar de viviendas.

Según ha podido confirmar El Confidencial, por ella pujarán iKasa, Grupo Ibosa y Libra Gestión. Todas ellas ya han constituido una cooperativa. iKasa lo hizo hace varios meses y ya se encuentra cubierta al 70%, mientras que Ibosa arrancó con ella hace unas semanas y ya cuenta con un 20% de cooperativistas. El proyecto de iKasa estará compuesto por 90 viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios y espera completar la cooperativa antes de la subasta. Los precios parten de 290.000 euros más IVA. En este caso, los cooperativistas deben aportar un depósito de 3.300 euros, y realizar una aportación de hasta el 32,5% si se adjudica el suelo.

Por su parte, el proyecto de Grupo Ibosa contempla la construcción de 130 viviendas de uno a cuatro dormitorios —superficies de 55 a 150 metros cuadrados—. Un proyecto pensado también para la inversión en el caso de las unidades más pequeñas. En este caso, el desembolso inicial es de 10.000 euros, además de entre 15.000 y 60.000 euros, en función de la vivienda por la que se quiera optar. Si se adjudica el solar, los cooperativistas deberán abonar el 30% del coste estimado de la vivienda elegida más un 10% de IVA, mientras que, tal y como recoge el dosier del proyecto, "a partir del mes siguiente a la escritura del solar, se abonará un 5% del coste estimado total de la vivienda más un 10% de IVA, prorrateado en 36/42 mensualidades". Por último, la cooperativa formalizará, antes de iniciar la obra, un préstamo hipotecario promotor por el 65% de los costes estimados de cada vivienda, así como del 50% para los segundos y terceros garajes que se desarrollen.

Libra Gestión también cuenta con su propio proyecto para la parcela de menor tamaño de Adif. Aunque desde la compañía no han querido hacer declaraciones, en su web hay información sobre el proyecto. Viviendas de entre dos y cinco dormitorios —no se especifica el número de unidades—, con precios desde 375.000 euros las viviendas de menor tamaño y desde los 847.000 las de mayores dimensiones.

Como referencia, el solar vendido por Repsol

La subasta de Adif, que recibirá ofertas hasta el 7 de abril —la apertura de sobres está prevista para finales de ese mismo mes—, ha generado un gran interés en el sector inmobiliario, especialmente después del éxito cosechado por Repsol, que en octubre de 2020 sacó a subasta dos parcelas —una de residencial y otra de terciario— frente a su sede, y por las que consiguió precios récord, entre 90 y 100 millones de euros por las dos.

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Vivenio se impuso a compañías de la talla de Grupo Lar, Acciona o Grupo Ibosa en la puja por la parcela residencial, donde se podrán levantar unas 200 viviendas en alquiler. Fuentes consultadas por El Confidencial aseguran que los precios pagados en Repsol —entre 2.800 y 3.000 euros el metro cuadrado— difícilmente podrán alcanzarse en las parcelas de Adif, cuyos precios de partida se sitúan en torno a 2.200 euros el metro cuadrado.

Compañías como Vía Célere o Gestilar confirman estar analizando los solares, pero aseguran no haber tomado una decisión al respecto, mientras que entre las gestoras y fondos inmersos en los últimos meses en proyectos 'build to rent' prefieren no realizar comentarios. Hay interés, pero al mismo tiempo precaución. "Va a haber demasiado producto y competencia en la zona, especialmente tras la venta de los suelos de Repsol", explica un fondo a El Confidencial.

Va a haber mucho producto en la zona, sobre todo tras la venta de los suelos de Repsol

De hecho, son varios los factores que posicionan, de nuevo, las cooperativas como las favoritas de todas las quinielas. Al igual que sucedió en 2014, son las que pueden poner sobre la mesa un precio más elevado, puesto que sus márgenes son muy inferiores a los de un promotor, que generalmente se mueve en torno al 25%. Además, las cooperativas pueden cumplir fácilmente el requisito impuesto por Adif, que exige al adjudicatario satisfacer de la cantidad ofertada al contado.

"Es muy complicado que una promotora vaya a desembolsar de golpe 50 millones de euros de fondos propios, y sin más del 50% de la promoción vendida, el banco no le concederá financiación. Y para conseguir esos niveles de preventas, primero es necesario que se adjudique la parcela y posteriormente la licencia de obras. Ningún banco va a financiar la compra de suelo al 100%", explican desde una promotora.

"En este sentido, si la cooperativa está prácticamente cubierta, es más fácil conseguir financiación bancaria o de algún fondo"

"En este sentido, si la cooperativa está prácticamente cubierta, es más fácil conseguir financiación bancaria o, en su caso, la financiación de algún fondo. Además, con los precios pagados por los suelos de Repsol, la rentabilidad de un proyecto 'build to rent' es mucho más ajustada, lo que puede echar para atrás a posibles interesados, puesto que la ubicación de las parcelas, aunque sea Méndez Álvaro, no es tan buena como la de Repsol".

A todo esto se suma un pequeño pero a los solares. Las dos parcelas están incluidas en una zona arqueológica denominada Terrazas del Manzanares. Según los pliegos de Adif, "el adjudicatario de estos inmuebles deberá realizar por su cuenta y cargo, y previa a la ejecución de la obra, las posibles calas y sondeos y recabar autorizaciones que puedan ser requeridas por la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid".

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No obstante, Adif recoge que "en su condición de miembro de la Junta de Compensación Méndez Álvaro Norte I, no ha tenido conocimiento de la posible existencia de restos arqueológicos sobre los inmuebles objeto de la subasta que puedan impedir o limitar el desarrollo inmobiliario de estos solares". Pero es un punto a tener en cuenta a la hora de pujar.

Arganzuela, un distrito en pleno auge

A favor de los terrenos, sin duda, juega su ubicación: Arganzuela, uno de los barrios de Madrid que mayor crecimiento a nivel residencial y empresarial han registrado en la última década, especialmente en Méndez Álvaro. La enorme falta de oferta de obra nueva ha provocado un importante incremento de los precios. De hecho, en la actualidad, el único proyecto en marcha en la zona y en fase de comercialización es de Pryconsa, con precios desde algo más de medio millón de euros, en torno a 4.500 euros el metro cuadrado, ligeramente por debajo de los 5.000 euros que se están manejando en el ámbito Mahou-Calderón, también dentro del distrito de Arganzuela, donde ya ha arrancado la comercialización de los proyectos de Azora-Gestilar y de Ibosa-GreenOak.

"Las parcelas se encuentran en un entorno consolidado y excelentemente comunicadas, al estar cercanas a la estación ferroviaria de Atocha, a la estación de autobuses de Méndez Álvaro, al metro y a la calle 30. En la zona, coexisten promociones de viviendas de obra nueva y edificios de oficinas donde se han asentado numerosas empresas", explicaba Adif en el comunicado en que anunciaba la subasta de estos terrenos.

Por otro lado, dentro de la M-30, Arganzuela es uno de los distritos más asequibles para comprar casa. Según un estudio reciente de CBRE, el precio medio de la vivienda se situaba en 3.638 euros el metro cuadrado hasta marzo de 2020, con un incremento de casi el 50% desde principios de 2014, por debajo del 67% dentro de la M-30 y del 55% de la media de Madrid. Un fuerte incremento, aunque sin llegar a los máximos de 2007-2008.

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