¿Estás buscando hipoteca? La mejor oferta para enfrentarse al euríbor al 4%

El pasado abril se firmaron 27.000 hipotecas, un 18% menos que en el mismo mes del año pasado, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Al mismo tiempo, los tipos de interés -fijo y variable-, se encuentran en máximos desde 2017 y el euríbor, en máximos, por encima del 4% por primera vez desde enero de 2016.

A pesar de la caída en la contratación de hipotecas como consecuencia del encarecimiento de la financiación, a diario son cientos, si no miles, las familias que buscan la mejor hipoteca para comprar una casa.

Hasta 2020, las hipotecas variables eran el producto preferido por los futuros hipotecados, sin embargo, con la escalada alcista del euríbor, han irrumpido con fuerza las hipotecas a tipo fijo (como se puede apreciar en el gráfico inferior) y, en los últimos meses, han cogido ese testigo las mixtas (que no recogen las estadísticas oficiales al incluirlas dentro de las variable). Quizá por ello, en los últimos meses, se aprecia un retroceso del porcentaje del fijo frente al avance, de nuevo, de las hipotecas variables.

¿Por qué pierde tirón el variable?

La subida del euríbor ha desincentivado la contratación de hipotecas a tipo variable en los dos últimos años.

"Hipotecarse a tipo variable es asumir el riesgo de tipo de interés, es decir, asumir el impacto que las oscilaciones del tipo de interés respecto a su media (volatilidad) tiene sobre las cuotas mensuales, revisión tras revisión", explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

"Si el euríbor a 12 meses ha marcado un máximo del 5,393% (julio de 2008) y un mínimo del -0,505% en enero 2021, una hipoteca variable a euríbor + 1%, de 180.000 euros a 25 años, habría costado al mes 1.203 euros o 638 euros, según el año en que se hubiera firmado. Dicho de otro modo, una misma deuda puede costar un 88% más según el año en que toque revisarse. Si buscamos el promedio del euríbor a 12 meses, usando los valores mensuales del año 2000 hasta junio de 2023, resulta un 1,738%. Si consideramos que los valores negativos han sido una anomalía que no se repetirá y los descartamos, el promedio sube al 2,440%. Con el mismo ejemplo anterior, una cuota de entre 829 y 895 euros sería un indicador de la mensualidad promedio que podríamos acabar pagando, destaca Monserrat.

"Hipotecarse a tipo variable es asumir el riesgo de tipo de interés, revisión tras revisión"

Unos cálculos que, por regla general, ni el hipotecado realiza, ni el banco muestra al cliente. "Este tipo de cálculos y una explicación adecuada y adaptada a los conocimientos del futuro hipotecado, serían precisos para que el endeudamiento variable fuera responsable. No basta con calcular una ratio de endeudamiento al tipo de interés del momento de la firma, es preciso una simulación más completa".

Y pone un ejemplo. Una pareja de mileuristas, ¿puede acceder al préstamo hipotecario de 180.000 euros del ejemplo? Según Monserrat, "si se calcula a un interés del 0,495% (-0,505% + 1%) y una ratio de endeudamiento del 35%, sí. La cuota resultante es de 638 euros y el 35% de los ingresos totales de 2.000 euros supera los 700. Sin embargo, usando un interés más sensato, tal vez el promedio sin tipos negativos del 2,440%, supone calcular una mensualidad "media" de 895 euros, lo que expulsa a los mileuristas de un endeudamiento de 180.000 euros. Su ratio de endeudamiento "medio" pasa a ser del 44,6%, por encima de lo prudente".

Según el fundador de Futur Finances, "los bancos deberían ser nuestros proveedores de crédito, unos proveedores responsables y leales que buscaran ganar dinero contratando con nosotros, pero siempre buscando el equilibrio, tanto en precio como en condiciones. A fin de cuenta, ¿no se supone que el banco quiere que le podamos devolver el dinero prestado?".

En su opinión, "para conseguir que en España el crédito concedido sea responsable hay que avanzar en dos direcciones: o bien se generalizan las hipotecas a tipos fijos, cuyo coste de equilibrio podría ser entre un 2,738% y un 3,440% (usando un diferencial del 1% por encima de los promedios del euríbor calculados), o bien se instrumentan los mecanismos legales precisos para obligar a que la banca sea prudente al calcular las ratios de endeudamiento. Usar el interés del momento es una auténtica irresponsabilidad que acaba sufriendo el hipotecado".

Para Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, "la hipoteca variable ya no es un producto tan odiado, ya que con la perspectiva de que el euríbor llegue pronto a su techo y comience a bajar, podría ser un muy buen producto sobre todo para inversores, ya que estamos viendo ofertas de hipotecas variables con diferenciales de hasta un 0,1 o 0,2%”.

¿Es atractiva la oferta a tipo fijo?

No obstante, el fijo sigue siendo, por ahora, el rey del mercado. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, el tipo fijo de las hipotecas se encuentra desde septiembre del año pasado, por debajo del principal indicador de las hipotecas a tipo variable.

“Las entidades siguen tratando de ofrecer alternativas para que la subida del euríbor sea menos notoria en los hogares. De hecho, las hipotecas mixtas para los nuevos hipotecados están cobrando cada vez más relevancia siendo una opción interesante en estos momentos, ya que de esta forma, los primeros años les saldrá más barato que una hipoteca fija cuyo interés en la actualidad supera el 3%, rozando casi el 4% en muchas entidades y luego, en el futuro, ya decidirán, rehuyendo de optar por una hipoteca fija en primera instancia", asegura Sergio Carbajal, responsable de hipotecas en Rastreator.

"En el comparador de hipotecas de Rastreator, en el mes de mayo y junio, la firma de hipotecas mixtas ha supuesto un 24% del total, una clara muestra de la relevancia que está teniendo esta opción entre los hipotecados", destaca este experto.

La constante subida del euríbor durante los últimos meses está frenando la compraventa,c ya que tanto la decisión de contratar una hipoteca como la de comprar casa se está retrasando por parte de una parte importante de los hogares españoles. Por su parte, los hogares hipotecados a variable llevan meses buscando una mejora de su hipoteca para amortiguar el golpe económico ante la brusca subida de la cuota en el último año.

Según Sergio Carbajal, en Rastreator, "vemos cómo la tendencia de la mejora de hipoteca (amortización y subrogación) sigue generando interés un mes más suponiendo un 25% de la producción del total de hipotecas firmadas en los meses de mayo y lo que llevamos de junio. Todo apunta a que este tipo de operaciones seguirán aumentando paulatinamente hasta septiembre de este año aproximadamente siempre y cuando el euríbor se mantenga en torno al 5%. Sin embargo, si se dispara es posible que siga habiendo un aumento de subrogaciones durante más tiempo".

"Los cambios en las condiciones de la hipoteca seguirán aumentando siempre y cuando el euribor se mantenga en torno al 5%"

Esta escalada del euríbor, de la mano de la subida de los tipos de interés por parte del BCE para contener la inflación, también está afectando a la oferta hipotecaria.

"Las entidades están ajustando los tipos de las hipotecas mixtas y para aquellos interesados en solicitar actualmente un préstamo, es muy recomendable usar intermediarios como es el caso de un comparador hipotecario ya que al trabajar con un gran número de entidades, se consigue lograr tipos más competitivos que de forma individual. Esto permite aún firmar por debajo del 3%, suponiendo 100 puntos básicos por debajo de la media del euríbor, algo fundamental dada la situación actual", apunta Carbajal.

Según los datos de Rastreator, aquellos que tengan que revisar su hipoteca este mes de julio verán un impacto relevante en sus bolsillos ya que, para un hipotecado de 200.000 euros que contratara la hipoteca el año pasado a 30 años con un diferencial del 0,75%, tendría una cuota de 700 euros y ahora en la revisión, pasaría a pagar 1028 euros. Es decir, 300 euros más al mes".

De hecho, los hipotecados que deben revisar ahora sus hipotecas son los que están sufriendo el mayor revés, puesto que la brecha entre los niveles actuales del euríbor y los de hace un año es la más abultada, como se puede apreciar en el gráfico superior. Y esta subida lleva a muchos hipotecados a cambiarse o a intentar cambiar de hipoteca, ya que a la hora de tomar la decisión final, muchos no dan el paso.

"Los clientes acuden a nosotros para cambiar la hipoteca de variable a fijo o a mixto. En mayo y junio del año pasado se registraron las mayores subidas intermensuales del euríbor de los últimos años, mientras que respecto a los niveles de hace un año, también hay una gran brecha, de tal manera que los hipotecados que han tenido que revisar su hipoteca en mayo o junio han sufrido el mayor incremento de las cuotas, lo que ha empujado a esos hipotecados a cambiarse de hipoteca", explica a El Confidencial Santiago Cruz consejero delegado de de Ibercredit. "Actualmente, el 50% de nuestro negocio son nuevas hipotecas y otro 50% son cambios de hipotecas".

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Respecto a la oferta hipotecaria actual, Curz destaca, especialmente, cómo "el tipo fijo está actualmente por debajo del interbancario, por debajo del 4%, entre el 3% y el 4%, mientras que una hipoteca variable con un diferencial al 0,99% se situaría en torno al al 5%. Cuando empezó el boom del tipo fijo, en 2016, los tipos se encontraban varios puntos por encima del euríbor, mientras que desde hace solo unos meses, lo normal es que las entidades estén ofreciendo intereses por debajo del interbancario. Si nos vamos al tipo mixto, nuestra oferta está entre el 2%-2,5% los tres primeros años y luego en torno al 3% los dos años siguientes. En ambos casos, durante cinco años por debajo del 5% de las hipotecas variables, lo cual, de salida, es muy atractivo. También es verdad que en variable tenemos hipotecas en torno al 1% durante el primer año, por lo que puede interesar un cambio para algún hipotecado que piense, por ejemplo, vender o cambiarse de casa a corto plazo", asegura el CEO de Ibercredit.

Para Colombelli, "el producto soñado por los ciudadanos españoles sigue siendo la hipoteca fija por la inestabilidad del mercado, pero el mejor producto lo seguimos encontrando en la hipoteca mixta. Y es que, actualmente, las ofertas en hipotecas mixtas se sitúan en torno al 2,5% TIN en el tramo fijo (los primeros 5, 10 o 15 años) y la mayoría de las hipotecas fijas ya superan el 3% o 3,5% TIN. Por tanto, lo mejor ahora mismo sigue siendo contratar una hipoteca mixta y esperar que el euríbor baje, algo que no parece ya tan lejano, para cuando llegue el tramo variable".

¿Compensa cambiar de hipoteca o de banco?

"Quien está preocupado por la subida de la hipoteca es el que menos dinero tiene y, por lo general, realmente no quiere cambiar de banco por el trastorno que eso le supone. Además, normalmente. a la banca tampoco le suele interesar negociar con el cliente. A los únicos clientes a los que a la banca le interesa retener es a los clientes de banca personal y a los funcionarios. Además, para hipotecas de menos de 200.000 euros, el cambio es más difícil porque el recorrido de ahorro en la cuota es menor. Hasta hace unas semanas, el cambio era rentable, con el mixto en el 1,8% en los primeros años, pero ahora no", destaca Santiago Cruz.

"A la banca solo le interesa retener a los clientes de banca personal y a los funcionarios"

"Y cuando el ahorro no es muy elevado, de menos de 300 euros, al cliente le suele dar pereza cambiarse. Tiene que cambiar toda su vida, sus tarjetas, sus seguros... En los casos en los que sí compensa cambiar se hipoteca es para más de 200.000 euros, con revisión anual a euríbor +1% en adelante. En estos casos, con intereses actualmente en torno al 5% a un tipo mixto al 3,5% sin ningún producto vinculado, estaríamos hablando de un ahorro mensual entre 400 y 600 euros al mes. Pero es cierto que ésa tampoco es la hipoteca media. Quien se ahorra menos de 300 no se cambia por pereza".

Cruz pone como ejemplo la oferta media que está realizando la banca para los clientes de banca personal o funcionarios: una hipoteca mixta a 5 años al 2,50% TIN, sin necesidad de contratar productos que bonifiquen el tipo de interés en este periodo. Revisión a partir de 5 años a euríbor +0,50%/0,75%. Esto arrojaría una cuota mensual con cambio de entidad de 1.121,54 euros durante cinco años fija (solo 22,34 euros de lo que estaría pagando hasta el momento de revisión.

"La estabilidad de una cuota similar a la que se estaba pagando y no estar expuesto a subidas del tipo interbancario en un plazo medio hace que quien tiene una hipoteca con los parámetros mencionados en el ejemplo se planteé cambiar de entidad financiera. Durante este ejercicio, tras la entrada en el último trimestre de 2022 de la modificación del Código de Buenas Prácticas, las hipotecas variables no tienen comisión con cancelación anticipada aunque haya pérdida financiera para la entidad y se encuentre en vigor el periodo que faculta a la ésta a cobrarla según los términos de la LCCI", recuerda este experto.

Sobre qué pasará de cara a los próximos meses, el CEO de Ibercredit apunta hacia mayores dificultades para acceder a una hipoteca. "Las entidades están aplicando cálculos de riesgo que dejan fuera a los hogares que ingresan menos de 21.000 euros". De ahí que la previsión en torno a la concesión de nuevas hipotecas siga siendo negativa.

Respecto a la oferta hipotecaria, el director de Hipotecas de iAhorro destaca que “lo que nos transmite la banca es que este es un año de transición hacia un año con muchas mejoras en el mercado hipotecario y financiero. Creemos que este 2023 será el año en el que, tanto el euríbor como los tipos del BCE lleguen a su máximo y, a partir de 2024, empiecen a cosechar una caída que, si miramos la evolución histórica, podría ser, aunque a la inversa, muy similar a la subida experimentada hasta ahora. Por lo pronto, a pesar de que sí estamos viendo retoques de algunas entidades en sus ofertas hipotecarias, que están subiendo sus intereses alrededor de 0,25 puntos, siguen la misma línea del BCE y no son cambios radicales”.

Ejemplo práctico de cambio de hipoteca

"En una hipoteca a tipo variable que se revise en el mes de julio, el hipotecado recibe unas semanas antes una comunicación de su entidad informando que se aplicará a su préstamo un tipo de interés resultante de sumar el último valor del índice de referencia publicado (en este caso mayo de 2023, 3,862%) más el diferencial pactado con la entidad –normalmente bonificado según contratación de productos en el momento de la revisión-", explica Santiago Cruz, CEO de Ibercredit. 

Capital pendiente: 250.000 euros

Plazo pendiente: 300 meses (25 años)

Tipo de interés: euríbor 1 año +0,99 ya bonificado –diferencial medio de banca digital, variable exógena-)

Productos combinados que aplicarían la máxima bonificación: Domiciliación de nómina, Seguro de Hogar y Vida.

Coste aproximado de contratación de productos combinados: seguro de hogar 300 euros anual y seguro de vida anual 1.200 euros (coste medio para un capital asegurado del importe referenciado para titular varón de 40 años sin profesión de riesgo).

Periodificación mensual productos combinados: 125 euros al mes, variable exógena.

Tipo actual (hasta junio): euríbor mayo 2022 (0,287)+0,99%= 1,28% TIN

Cuota actual (hasta junio): 974,20 euros

Coste mensual contratando de productos combinados periodificados: 1.099,20 euros

Tipo aplicable si revisa en julio: euríbor mayo 2023 (3,862) +0,99%= 4,85% TIN

Cuota revisión a partir de julio: 1439,71 euros

Coste mensual contratando de productos combinados periodificados: 1.564,71 euros

Diferencia de cuota con la misma entidad: 465,91 euros