Vender tu parte de un piso o pactar con el resto de herederos, ¿qué interesa más?

El número de viviendas heredadas en España ha ido en aumento en los últimos tres años, a raíz de la pandemia. Pisos que, en muchas ocasiones, pertenecen a dos o más herederos, lo cual, en muchas ocasiones, genera problemas entre ellos, especialmente si uno o varios de ellos quiere vender la vivienda y uno o varios, se opone a ello.

Las viviendas en manos de varios herederos o la compra de la nuda propiedad son el objeto de deseo de muchos inversores que buscan oportunidades que requieran menos fondos propios que la compraventa convencional. Para un inversor, un proindiviso puede permitirle comprar por debajo de mercado, puesto que asume determinados riesgos al tener que hacerse con el resto de la propiedad. Para quien vende su parte de la vivienda, el usufructo o la nuda propiedad, puede resultar más o menos ventajoso desde el punto de vista fiscal, en función de cómo decida hacerlo.

De ahí que antes de vender un proindiviso o uno de los derechos sobre el pleno dominio a un tercero, es importante conocer los gastos y las opciones con las que cuenta un copropietario para valorar cuál es la que más le puede interesar desde el punto de vista fiscal. En definitiva, cómo pagar menos impuestos.

En primer lugar, como destaca María Chantal Nieto, abogada del despacho Marín & Mateo Abogados, "hay que hacer un estudio previo de los gastos asociados antes de la extinción de este tipo de condominios para evitar sorpresas económicas. No nos costará lo mismo vender nuestra parte a otro copropietario que a un tercero, pues a efectos de plusvalía municipal no son igual de favorables".

Extinguir el condominio, lo menos gravoso

En primer lugar, cuando se comparte la propiedad de un inmueble, estamos ante un proindiviso. Es decir, existe cuando una persona tiene un derecho de propiedad sobre una parte de un bien, no sobre la totalidad, que se comparte con otras personas. "Es lo más común cuando se hereda una propiedad entre varios hermanos o cuando se liquida bien por divorcio o ruptura de pareja de hecho, ya sea de una sociedad de gananciales o privativo de ambos", recuerda Chantal Nieto.

Lo más favorable, según los expertos, es llegar a un acuerdo de venta. El proceso será menos gravoso. "En un bien indivisible, como un piso, cuando uno de los copropietarios se adjudica la cuota de otro, no se considera transmisión patrimonial", advierte esta abogada. “Como estamos ante un bien indivisible, el condominio se puede extinguir adjudicándose la totalidad solo uno de los copropietarios y compensando al resto. En cambio, si dos o más copropietarios compran a otro o varios su parte o cuota, la comunidad o copropiedad seguirá existiendo, y se tratará de una compraventa de cuotas indivisas, no de una extinción".

"Debe hacerse constar en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro"

La extinción de condominio permite, en definitiva, disolver el régimen de copropiedad existente. Existen dos formas de hacerlo: mediante un acuerdo amistoso entre los copropietarios o a través de un procedimiento judicial concreto (división de cosa común) cuando no hay acuerdo entre ellos. Esta última vía desembocará en la venta forzosa del bien, es decir, en su subasta judicial.copropiedad

Y, tal y como recuerdan desde Lean Abogados, el artículo 400 del Código Civil señala que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".

Se pagan menos impuestos

La extinción del condominio no está exenta de algunos gastos. Como regla general, quien ve aumentada su cuota de propiedad gracias a la cesión de otro deberá abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que suele rondar el 1% del valor del bien. Además, al realizarse la extinción a favor de los partícipes que la integran, también es una transmisión no sujeta de plusvalía municipal.

Por otro lado, como recuerda Chantal Nieto, "todo debe hacerse constar en escritura pública ante notario, además de inscribirlo en el Registro de la Propiedad, lo que lleva aparejados unos gastos de entre el 0,2%-0,5% sobre el valor cedido".

No obstante, la letrada advierte de que "es preciso que las adjudicaciones se correspondan con la cuota de titularidad, ya que si se produjera un exceso sí habría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación".

Vender a un tercero sale más caro

Cuando se vende a un tercero, tal y como explica Chantal Nieto, "se aplican las mismas reglas que cuando se vende el pleno dominio, aunque solo se considera para el cálculo el porcentaje de la parte que se vende".

Tanto si se transmite a una persona ajena como a otro copropietario, "el vendedor deberá tributar el IRPF, declarando la ganancia o pérdida patrimonial, mientras que el comprador tendrá que liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)".

En cambio, en la extinción del condominio, en principio, y salvo que se produzca una compensación económica a la otra parte, no constituye una alteración patrimonial.