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La hipoteca no 'muere' con la última cuota: coste y pasos para cancelarla en el registro
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NO ES OBLIGATORIO, PERO SÍ ACONSEJABLE

La hipoteca no 'muere' con la última cuota: coste y pasos para cancelarla en el registro

Para dar por finalizada completamente la relación con nuestra hipoteca, es conveniente, que no obligatorio, cancelar registralmente dicha hipoteca

Foto: La hipoteca no 'muere' con la última cuota: coste y pasos para cancelarla en el registro. (Foto: iStock)
La hipoteca no 'muere' con la última cuota: coste y pasos para cancelarla en el registro. (Foto: iStock)

Llega el día D. El día con el que miles de hipotecados sueñan desde que se ataron casi de por vida con su banco. El día en el que pagan la última cuota de la hipoteca. Adiós a años de ataduras con el banco. Dueños, por fin, del 100% de su casa.

Y, sin embargo, para dar por finalizada completamente la relación con nuestra hipoteca, para dar el carpetazo definitivo a esta etapa de nuestra vida, sería conveniente, que no obligatorio, cancelar registralmente dicha hipoteca porque, aunque la deuda con el banco ha desaparecido, el préstamo sigue existiendo en el registro de la propiedad. Aquel registro al que fueron a parar tanto las escrituras de la vivienda como la de la hipoteca.

Aunque la deuda con el banco ha desaparecido, el préstamo sigue existiendo en el registro

"La cancelación es la operación jurídica necesaria para hacer desaparecer una hipoteca de la finca de nuestra propiedad, una vez extinguida la obligación que se garantizaba con ella, lo que puede deberse bien al pago completo del préstamo, bien a la adjudicación de la finca en subasta. Esto es así porque la extinción de la deuda no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro", explican a El Confidencial desde el Colegio de Registradores de la Propiedad.

Cuando compramos una casa y nos hipotecamos, firmamos ante notario e inscribimos en el registro de la propiedad dos escrituras: la de la compraventa de la vivienda y la de la hipoteca y ambas permanecen en el registro hasta que la vivienda se vende o se cancela el préstamo. No obstante, una vez terminada de pagar la hipoteca, cancelarla registralmente no es un trámite obligatorio.

"No siendo obligatoria, sin embargo, la cancelación es conveniente", insisten los registradores. "Primero, porque deja la propiedad libre de esa carga, posibilitando contratar una nueva hipoteca si así se desea. Segundo, porque el valor de una finca libre de cargas, a efectos de la solvencia patrimonial de un propietario, es mayor que el de una finca hipotecada, lo cual facilita cualquier tipo de operación financiera que quisiera realizarse. Por último, si se desea vender el inmueble, el comprador exigirá que se encuentre libre de la hipoteca y de otras cargas que puedan perjudicar o disminuir su valor o su derecho".

Por desinterés o, simplemente, por desconocimiento, son muchos los ex hipotecados que piensan que una vez devuelto el último céntimo al banco, nuestros años de sufrimiento económico han terminado.

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?

Cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad supondrá un nuevo desembolso económico. Los gastos están regulados por el Real Decreto ley 18/2012, del 11 de mayo, si bien, su coste exacto depende del importe de cada préstamo. Dichos aranceles se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para las costas de notaría y de 24 euros para los gastos de registro. Además, hay que tener en cuenta los honorarios de la gestoría, que no están limitados por ley, por lo que dependerá de las tarifas que aplique cada una.

Cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad supondrá un nuevo desembolso económico

Desde el Colegio de Registradores señalan que los honorarios de las cancelaciones de hipoteca se determinan por el importe garantizado y las características de la hipoteca que se cancela. No obstante, con carácter general se pueden realizar las siguientes estimaciones: hipotecas en garantía de 100.000 euros, de 60 a 120 euros; de 200.000 euros, de 80 a 140 euros; y de 300.000 euros, de 95 a 160 euros.

"Al tiempo de practicar la cancelación de la hipoteca es frecuente realizar otro tipo de operaciones registrales sobre la finca impuestas por la legislación hipotecaria que devengarán sus correspondientes aranceles registrales, por lo que no es posible establecer previamente el importe sin conocer el caso concreto. Además, habrá que añadir el IVA.

Foto: Apriétese el cinturón, esto no ha acabado: la hipoteca sube este mes hasta 7.000€ al año. (iStock)

En la OCU advierten de que algunas entidades incluyen en sus tarifas comisiones por tramitar la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad, "lo que no implica que tengamos que pagar comisiones si somos nosotros los que nos encargamos de la gestión".

De hecho, según el criterio del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, para que exista derecho al cobro por este concepto, "es necesario que el interesado se lo solicite expresamente y que la entidad acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, es decir, que la entidad sea quien haga las gestiones y trámites para cancelar registralmente la hipoteca".

¿Qué pasos y papeles se necesitan?

Si decidimos cancelarla, tenemos dos opciones.

1.- Encargar dicho trámite a la entidad financiera con la que firmamos la hipoteca. El banco está obligado a hacerlo, pero podrá cobrar las comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación, de los que deberá informar, previamente, al cliente. Es una opción si no tenemos mucho tiempo y si no nos importa un desembolso adicional, puesto que es un proceso que implica minutas de la notaría y del registro. Y todos esos gastos los deberá abonar el cliente.

2.- Si tenemos tiempo y para ahorrar dinero, podemos encargarnos nosotros mismos de los trámites.

Foto: Ione Belarra, secretaria general de Podemos. (EFE/Chema Moya)

En este último caso, hay que seguir los siguientes pasos:

.- Solicitar el certificado de deuda a cero en la entidad financiera con la que tuviésemos constituida la hipoteca. Aunque algunos bancos cobran comisiones que oscilan entre 100 y 200 euros, según el Banco de España, "la entidad nos ha de entregar este documento de manera gratuita".

.- Acudir a una notaría de nuestra elección con el certificado de deuda cero para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo. Dicha escritura debe ser firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera, sin que nos pueda cobrar por hacerlo. El notario ha de encargarse de llamar al apoderado del banco y de gestionar con nuestra entidad financiera la cancelación de la hipoteca. No es necesario ni obligatorio que sea la misma con la que se firmó la hipoteca y, como advierte el Banco de España, la entidad no debe cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.

Hay que pedir al banco el certificado de deuda a cero, sin coste para el cliente

.- Posteriormente, habrá que solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente. Es un paso obligatorio y exento de pago. Se trata del formulario 600, cuyo precio ronda un euro.

.- Por último, con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, en caso de que hagamos este trámite por nosotros mismos, debemos acudir al registro de la propiedad para hacer efectiva la cancelación. Los aranceles registrales dependen del valor de la hipoteca.

Una vez realizados todos estos pasos, es aconsejable pedir inmediatamente después una nota simple en la que quede constancia de que, efectivamente, la vivienda ya no está hipotecada. Es decir, se ha levantado la carga sobre la propiedad registral. Este trámite se puede realizar en persona o por internet, aunque no es necesario ni obligatorio. Cuesta unos diez euros.

Foto: Del 4% en 2005 a casi desaparecer. (iStock)

¿Qué otras opciones existen?

Desde el Colegio de Registradores explican que al margen del procedimiento general de cancelación de préstamo hipotecario mediante el otorgamiento de escritura pública por parte del acreedor hipotecario, existen otros supuestos regulados en la Ley Hipotecaria que permiten su cancelación mediante instancia privada.

El artículo 82, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria contempla un supuesto de caducidad legal, que permite que cualquier titular registral de derecho sobre la finca solicite la cancelación del préstamo sin necesidad de otorgamiento de escritura, por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria. Estaríamos ante un supuesto de caducidad de la inscripción.

Existe un supuesto de caducidad legal, por transcurso del plazo de prescripción

Además, a priori, tal y como explican desde el Colegio de Registradores, "el plazo general será de veintiún años, período de tiempo necesario para poder efectuar la cancelación mediante instancia privada con firma legitimada ante notario o bien ratificada ante el registrador competente".

"Dicho plazo es de veinte años por ser el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acción hipotecaria (artículo 128 de la Ley Hipotecaria y artículo 1964 del Código Civil), y el de un año más, conforme a las últimas líneas del artículo 82.5. Es decir, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca", aclaran.

Foto: ¿Puedo donar a una hija dinero de una hipoteca para que compre su casa? (iStock) Opinión

Por otro lado, recuerdan que "el artículo 210, regla octava de la Ley Hipotecaria permite la cancelación o extinción legal del derecho real de garantía inscrito, a solicitud de cualquier interesado cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía".

En este segundo supuesto, como explican los registradores, "será también suficiente la instancia privada con firma legitimada ante notario o bien ratificada ante el registrador competente". Y aclaran que en el caso de cancelación por caducidad se abonará el arancel registral correspondiente, "nunca es gratuita, lo que se ahorra el deudor es la escritura notarial".

Llega el día D. El día con el que miles de hipotecados sueñan desde que se ataron casi de por vida con su banco. El día en el que pagan la última cuota de la hipoteca. Adiós a años de ataduras con el banco. Dueños, por fin, del 100% de su casa.

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