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Del 2,6% en 2008 a casi desaparecer: el fin de la comisión de apertura de las hipotecas
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EL TJUE CONSIDERÓ QUE PUEDEN SER ABUSIVAS

Del 2,6% en 2008 a casi desaparecer: el fin de la comisión de apertura de las hipotecas

Junio de 2008, las entidades elevan hasta el 2,61% la comisión de apertura de las hipotecas. Abril de 2023, esta comisión es una especie en peligro de extinción

Foto: Del 4% en 2005 a casi desaparecer. (iStock)
Del 4% en 2005 a casi desaparecer. (iStock)
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Junio de 2008, las entidades elevan hasta el 2,61% la comisión que aplican por la apertura de un crédito o préstamo hipotecario. Abril de 2023, la comisión de apertura de las hipotecas empieza a ser una especie en extinción.

Hace aproximadamente una década, prácticamente todas las hipotecas que se firmaban en España llevaban asociada dicha comisión, entre muchas otras. Hoy en día, sin embargo, las entidades que la contemplan dentro de su oferta hipotecaria se pueden contar con los dedos de una mano y no solo eso, sino que, en muchos casos, finalmente, no llegan a cobrarla al cliente.

La paulatina desaparición de la comisión de apertura se ha producido a partir de 2016

La paulatina desaparición de la comisión de apertura se ha producido a partir de 2016, cuando los clientes, siguiendo la estela del enfrentamiento en los tribunales entre los hipotecados y la banca por las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios, decidieron pedir la nulidad, por abusiva, de dicha comisión. Desde entonces y a pesar del respaldo que dio el Tribunal Supremo en 2019 a esta comisión, lo cierto es que ha ido languideciendo poco a poco hasta desaparecer de la oferta hipotecaria.

Pero ¿qué es la comisión de apertura y qué coste económico tiene o ha tenido para el hipotecado? Según explica el Banco de España, cuando se solicita un préstamo, la entidad tiene que realizar una serie de gestiones administrativas para formalizar la operación por las que podrá cobrar la comisión de apertura, que suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y, en ocasiones, tiene un importe mínimo. Por poner un ejemplo, para un préstamo de 50.000 euros con una comisión de apertura de un 1%, el cliente tendría que pagar 500 euros.

Foto: Saca tu hipoteca del cajón y busca: diez cláusulas abusivas tumbadas por la justicia. Foto: Corbis.

¿Qué requisitos se deben cumplir para cobrar esta comisión de apertura?

El Banco de España explica que las comisiones que cobran las entidades son libres, salvo en los casos en los que estén limitadas legalmente. En el caso de la comisión de apertura no hay limitación, por lo que cada entidad puede establecer la comisión que decida. Eso sí, deberá informar al cliente de su importe antes de firmar la operación.

"Las comisiones más comunes, en la actualidad, son la de cancelación parcial y total en las hipotecas fijas, casi todos los bancos la aplican y algunas entidades en sus hipotecas mixtas también lo aplican en los tramos fijos. Respecto a la comisión de apertura, actualmente, la gran mayoría de bancos no la cobran, a excepción de Bankinter, Laboral Kutxa y Deutsche Bank. No obstante, es negociable y, para determinados perfiles, no cobran", explican desde iAhorro.

Han sustituido esta comisión por seguros u otras vinculaciones como las tarjetas de crédito

"En el caso de Bankinter, la comisión de apertura es personalizable y, al igual que en caso de Laboral Kutxa, no es un porcentaje, sino que cobran 500 euros independientemente del importe de hipoteca, mientras que Deutsche Bank cobra un 0,50% sobre el nominal de la misma", añaden desde el comparador de productos financieros. Además, en el caso de la entidad naranja, para las viviendas con certificado energético A no hay comisión de apertura.

"La realidad es que hace ya muchos años que la mayoría de entidades no usan la comisión de apertura, quizá desde 2015. Algunas la han mantenido, pero, en muchos casos, es personalizable y la suelen quitar", asegura Ricardo Gulias, bróker hipotecario y director de RN Tu Solución Hipotecaria. "Los bancos sabían que, más tarde o más temprano, esta comisión se les iba a poner en contra y la empezaron a sustituir por seguros u otras vinculaciones, como el uso de tarjetas de crédito, planes de pensiones o fondos", explica este experto, y se puede comprobar en la tabla inferior.

¿Es legal?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuestionaba, el pasado mes de marzo, dicha comisión al entender que no forma parte del objeto principal del contrato y, por tanto, puede analizarse si constituyó una cláusula abusiva, determinando que tendrá que ser un juez nacional quien deba comprobar la existencia de tal abuso. Un criterio opuesto al que manifestó el Tribunal Supremo en 2019, cuando determinó que dicha comisión no era abusiva, al no detectar falta de transparencia y al entender que no es ajena al precio del préstamo.

No obstante, es una comisión legal, es decir, está amparada por la legislación vigente. Así, el artículo 14.4. de la Ley 5/2019 establece que, "si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo".

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No obstante, la norma fija en su artículo 14.3. que "solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse".

"A pesar de que es más que cuestionable que haya un verdadero servicio tras la comisión de apertura que no sea el análisis de solvencia que debería estar incluido en el precio pagado por los intereses, lo cierto es que, tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, es muy difícil, si no imposible, reclamar la devolución de esta comisión", reconoce a El Confidencial Pau A. Monserrat, economista de Futur Finances, quien asegura que "en los préstamos hipotecarios firmados anteriormente, en cambio, sí son reclamables este tipo de comisiones si la entidad financiera no puede demostrar que actúo diligentemente y con la debida transparencia, para que el consumidor conociera tanto su existencia y naturaleza como el coste que asumía".

Foto: El TJUE pone en entredicho la comisión de apertura de las hipotecas. (EFE/Julien Warnand)

Así lo resolvía, precisamente, hace unas semanas la Justicia europea. "En esta ocasión, el TJUE resuelve una cuestión planteada por el Tribunal Supremo que insistía en que la comisión de apertura era una condición esencial del contrato [objeto principal], pues era el precio y, por tanto, no podía someterse a controles de transparencia. En cambio, el TJUE entiende que no es un elemento esencial del contrato a pesar de que se encuentre incluida en el precio y que es un elemento accesorio. En consecuencia, debe someterse al criterio de cada juzgado y a los controles de transparencia", señala Cristina Borrallo, socia abogada del despacho Futur Legal.

"Además, como pretendía el Supremo, la Justicia europea entiende que tampoco la notoriedad de este tipo de cláusulas puede tomarse en consideración al valorar el juzgador su carácter claro y comprensible", añade Borrallo al tiempo que considera que “la interpretación de los apartados 50 y 51 de la STJUE podría incluso servir para el caso de las demandas por IRPH, por cuanto el TJUE define el desequilibrio importante y recuerda que no cabe analizarlo como desequilibrio económico sino como la posición de desigualdad de la que parte el consumidor en el contrato”.

"No hay justificación alguna para cobrar una comisión de apertura"

Y es que, en opinión de Monserrat, "en la práctica no hay justificación alguna para cobrar una comisión de apertura. Pese a que su coste se incluye en la TAE, no hay consumidor alguno que pueda valorarlo por separado. La gran mayoría de clientes compara las hipotecas sobre la base del tipo nominal, que no incluye el efecto de la comisión de apertura. La TAE, a pesar de estar diseñada para que se utilice como coste comparativo, no funciona al no conocerse su valor exacto hasta tener la FEIN (antigua oferta vinculante). Las TAE de las páginas webs de los bancos asumen costes de seguros y comisiones sobre supuestos que no son los que finalmente firmará cada cliente".

En opinión de este experto, "los bancos no deberían enmascarar el precio de sus hipotecas con comisiones de apertura. Los intereses son el pago por la solicitud de un préstamo hipotecario".

Junio de 2008, las entidades elevan hasta el 2,61% la comisión que aplican por la apertura de un crédito o préstamo hipotecario. Abril de 2023, la comisión de apertura de las hipotecas empieza a ser una especie en extinción.

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