El sistema francés o cómo los hipotecados más 'viejos' están más protegidos del euríbor

El euríbor se encamina al 4%. El principal indicador de las hipotecas variables en España ha cogido impulso y ha despedido el mes de febrero en el 3,5% por primera vez desde diciembre de 2008. Y subiendo.

De hecho, los expertos prevén que este año se sitúe entre el 3,75% y el 4%, muy por encima de los niveles de hace un año, lo que se traducirá en una importante subida en la cuota de las hipotecas de todos aquellos que tengan contratada una hipoteca variable y que tengan que revisarla a lo largo de este año. El golpe, a nivel general, se cifra entre 300 y 600 euros más al mes, entre 3.600 y 7.200 euros al año. No obstante, no todos los hipotecados se verán afectados por igual. De hecho, mientras para algunos hogares el revés será muy importante, para otros, el impacto en sus bolsillos será menos brusco.

¿Por qué? La explicación reside en el sistema de amortización de las hipotecas en España, que se basa en el denominado sistema francés o de cuotas constantes, ya que todos los meses se paga la misma cantidad al banco, si bien, en el caso de las hipotecas variables —referenciadas generalmente al euríbor—, las cuotas cambian cuando cambia el valor de este indicador. De esta manera, si el euríbor sube, la cuota también sube, mientras que si baja, la cuota también baja.

Esa cuota, además, cuenta con dos componentes, el principal o la parte de la amortización del capital que va reduciendo paulatinamente el capital vivo del préstamo, y la parte de los intereses que hay que pagar al banco y que se van abonando poco a poco a través de la cuota, como se puede apreciar en la tabla superior.

Cuanto más 'antigua' es la hipoteca, menor está siendo el impacto de la subida del euríbor

"La parte de capital y la parte de intereses por separado no son nunca constantes. Es decir, nunca se va a pagar la misma cuantía de intereses o de amortización del capital en dos cuotas diferentes. De hecho, debido a su distribución, y dado que se paga la misma cuota todos los meses, la mayor cantidad de intereses se abona al principio del periodo de amortización. Es decir, los primeros meses se pagan más intereses y menos capital, y al final del plazo de la hipoteca abonaremos más principal y cada vez menos intereses", tal y como explican desde ING.

De ahí que las amortizaciones parciales o totales de la hipoteca interesen más durante los primeros meses del plazo o que el hipotecado sufra con mayor intensidad los vaivenes del euríbor durante los primeros años de vida de la hipoteca.

Así, por ejemplo, como se puede apreciar en la tabla superior, según los cálculos de iAhorro, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años firmada en 2017 a un euríbor + 0,99%, que tuviera que revisarse con el cierre de febrero (3,5%), la cuota subiría en 143 euros mensuales, muy por debajo de los casi 290 euros para una hipoteca de las mismas características, pero firmada en 2022.

La diferencia también es significativa entre un hipotecado de 2017 y un hipotecado de 2020. Es decir, cuanto más antigua es la hipoteca, menor está siendo el impacto de la subida del euríbor, como se puede apreciar en las tablas inferiores.

Un 70% de las hipotecas actuales son variables

Hasta hace apenas tres años —aunque especialmente antes de 2016—, la inmensa mayoría de las hipotecas que se firmaban en España eran a tipo variable. Y, aunque en los dos últimos años el mercado se ha dado la vuelta y aproximadamente siete de cada 10 hipotecas que se conceden en la actualidad son a tipo fijo, lo cierto es que muchas de las hipotecas firmadas en el pasado —es decir, a tipo variable— siguen vivas.

Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), aproximadamente el 70% del saldo vivo de las hipotecas en vigor están sujetas a un interés variable. Si tenemos en cuenta que según los datos del Banco de España (BdE) correspondientes a diciembre de 2022, el saldo vivo ascendía a 510.994 millones de euros, estaríamos hablando de que hay 357.696 millones de euros hipotecados a variable.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en España hay casi cinco millones de hogares con hipoteca, de los cuales, 2,8 millones pagan entre 200 y 500 euros mensuales al banco, mientras que algo más de un millón paga entre 500 y 700 euros mensuales de hipoteca.

Pero, a nivel geográfico, ¿qué municipios pueden sufrir un mayor impacto por la subida del euríbor?, ¿qué municipios cuentan con mayor número de hipotecados? Según el INE, Valdemoro, Rivas-Vaciamadrid y Arganda del Rey, los tres en Madrid, son los que cuentan con mayor porcentaje de hogares hipotecados. En el caso de Valdemoro, hay más de 15.000 hogares hipotecados, la mitad de los del municipio (un 50,4%). De todos estos hogares, en más de la mitad se pagan más de 500 euros de hipoteca al mes.

Por su parte, en Rivas-Vaciamadrid, casi el 50% de los hogares del municipio cuenta con una hipoteca, poco más de 18.000 hogares. En el 56% de ellos, la cuota supera los 500 euros al mes. Sin duda, datos y porcentajes —ver la tabla inferior— que ponen de manifiesto el posible alcance de la subida del euríbor en las economías de miles de hogares españoles.

"Nos encontramos ante una situación muy poco habitual, en la que, en menos de un año, los tipos de referencia han experimentado subidas por encima de los 400 puntos básicos. Hace apenas 12 meses, muchos fueron los afortunados que pudieron firmar hipotecas fijas a 30 años y con tipos cercanos a la zona del 1%, pero otros muchos firmaron hipotecas a tipo variable y, ante una próxima revisión, pueden encontrarse con un escenario complicado. Nuestra previsión es que la morosidad del sistema financiero aumente. No es el caso de MyInvestor, cuyas políticas de riesgo son muy restrictivas", destaca Javier Sánchez. responsable de cuentas e hipotecas de MyInvestor.

Tal y como explica este experto, "el mercado está en constante cambio y los clientes que durante más de 10 años se beneficiaron de un escenario con tipos negativos ahora se han visto afectados ante una mayor presión por una subida muy drástica en los tipos de referencia. Esperamos todavía unos meses complicados de cara a las próximas reuniones del Banco Central Europeo (BCE), pero no creemos que este escenario de subidas vaya a perdurar mucho más en el tiempo".

Los hipotecados a tipo fijo, a salvo

Afortunadamente, según los expertos, buena parte de los hipotecados recientes, los que más podrían sufrir ahora por la subida del euríbor, optaron por el tipo fijo.

"La buena noticia es que en los últimos cinco años, el 50% de las hipotecas se han firmado a tipo fijo, de tal manera que las familias van a sufrir menos que en crisis anteriores, ya que esto va a aliviar presión sobre las hipotecas, va a suavizar el impacto de la subida del euríbor", explica a El Confidencial Juan Moreno, analista de Bankinter.

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"Efectivamente, durante los últimos años y con unos tipos de interés muy bajos, muchos hogares han contratado hipotecas a tipo fijo, de tal manera que a día de hoy están a cubierto frente a posibles incidencias de los tipos de interés", coincide en señalar Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

En este sentido, asegura, "el impacto sobre buena parte de la cartera hipotecaria de los últimos seis años será cero. No obstante, no debemos olvidar que hay una cartera variable importante que sí acusará la subida del euríbor que, aunque no está en cifras desorbitadas, en relación a los últimos años sí ha tenido un crecimiento espectacular. Y en esos casos, las economías de las familias, especialmente en algunos tramos de renta, se tendrán que ir adaptando a la nueva situación", añade González, quien atisba un "ligero" impacto sobre la morosidad.

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De hecho, la banca ya ha comenzado a tomar medidas de cara a un previsible aumento de los impagos de las familias. Sin embargo, al menos por el momento, los expertos aseguran que nos encontramos más ante una amenaza que ante una realidad.

Las entidades financieras se encuentran ahora en una situación más favorable que en la crisis anterior —con buenos niveles de provisiones y beneficios—,- que nada tiene que ver con la situación actual. Es difícil, porque la incertidumbre no es pequeña y los elementos que influyen en la economía, como la inflación o los tipos de interés, están desajustados, pero el empleo, por ejemplo, está resistiendo, y esa es la clave en este escenario, ya que en la medida en que se mantengan los niveles de empleo, los efectos de la crisis serán menores", asegura el presidente de la AHE.

A pesar del boom de las hipotecas fijas de los últimos años, lo cierto es que miles de familias hipotecadas a tipos variables verán cómo se resienten sus tasas de esfuerzo, si bien los expertos apuntan a otro problema: los futuros hipotecados, tanto a tipo fijo como variable, ya que prevén una contracción en la financiación de cara a los próximos años. Y la menor concesión de hipotecas lastrará las compraventas y también los precios, según los expertos, que cifran ambas caídas en torno al 15% y al 5% en dos años, respectivamente.

"Para quienes tengan capacidad de pago, se encarece la financiación. Además, tendrán que aportar más entrada y menos principal. Eso quienes puedan hipotecarse, porque muchos otros no podrán siquiera acceder a una hipoteca", advierten varios de los expertos consultados.

La menor concesión de hipotecas lastrará las compraventas y también los precios

Desde la AHE, se estima una contracción de la actividad hipotecaria en torno al 10%. "La incertidumbre macroeconómica está sobre nosotros y eso tiene que incidir sobre la actividad hipotecaria e inmobiliaria, aunque no es previsible ninguna situación tremenda", señala González, quien asegura que, a pesar de que "nos hemos acostumbrado al incremento del número de hipotecas, esa situación ya ha desaparecido: nos podemos mantener o bajar un poco, en torno a un 10% a mitad de año". "La incertidumbre, lógicamente, incide en el mercado, aunque la pregunta es cuánto va a durar".

Por lo pronto, los últimos datos correspondientes al mes de diciembre de 2022, publicados por el INE ya apuntan a la primera caída en la firma de hipotecas en dos años como consecuencia, precisamente, de la subida de los tipos de interés y el descenso de las compraventas. Una caída que, sin embargo, no ha evitado que 2022 se despida con cifras récord.

Según el Consejo General del Notariado, en 2022 se concedieron 461.953 hipotecas, la cifra más alta desde 2010.

Vuelve a caer el saldo vivo hipotecario

Por otro lado, el fuerte incremento del euríbor ha llevado también a muchos hogares a plantearse realizar un pago extra o amortizar anticipadamente parte del préstamo.

Desde 2008, se ha producido una caída constante del saldo vivo hipotecario —importe de las nuevas hipotecas concedidas menos las amortizaciones de las hipotecas finalizadas—, a pesar de la reciente recuperación del mercado hipotecario. Es decir, del paulatino incremento de las hipotecas.

Sin embargo, en la última mitad de 2021 y buena parte de 2022, como revelaba recientemente CaixaBank, el saldo vivo volvió a registrar incrementos. Es decir, la concesión de hipotecas era suficiente para compensar la pérdida de negocio hipotecario para el sector financiero, o lo que es lo mismo, para compensar las amortizaciones.

Sin embargo, en la recta final de 2022, el saldo vivo ha vuelto a caer, debido al frenazo en la concesión de nuevas hipotecas, así como al aumento de las amortizaciones. Y es que la subida del euríbor ha llevado a muchas familias a quitarse parte de su deuda con el banco, especialmente aquellos con hipoteca variable.

“Siempre es mejor amortizar cuando el euríbor está alto, porque nuestro dinero, en ese momento, vale más. Por tanto, ahora podríamos decir que es un momento perfecto para amortizar”, aseguraba recientemente Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

Una opinión que comparte José María Basáñez, presidente de Tecnitasa y de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa). "La subida de tipos de interés ha tenido en especial un impacto directo en los préstamos hipotecarios. Se están produciendo grandes incrementos en los importes de las cuotas a pagar, tanto por los créditos hipotecarios vivos como por los nuevos que se están suscribiendo. Lo cual, además de limitar la renta disponible por parte de las familias, está conllevando una serie de comportamientos que afectan al mercado".

"Por una parte", explica, "aquellos que disponían de ahorros han realizado en gran medida amortizaciones anticipadas —parciales o totales— del saldo de sus deudas hipotecarias, pues es bastante más lo que subieron los pagos por sus hipotecas de lo que les remuneran sus ahorros por parte de las entidades financieras. Es decir, que financieramente merece la pena. Pero también se está produciendo un éxodo de las hipotecas a tipo variable hacia hipotecas a tipo fijo, blindándose así el hipotecado ante mayores disgustos si siguen subiendo los tipos de interés. Lo cual merece también la pena, al menos a corto plazo, desde el punto de vista de la seguridad o de la tranquilidad", añade María Basáñez.

Los próximos meses serán claves para el mercado hipotecario. "La primera gran novedad para el mercado estos últimos meses ha sido la revalorización del euríbor, pero su impacto sobre la cartera hipotecaria, así como sobre las economías familiares y, especialmente, sobre las rentas más vulnerables, se verá a lo largo de los próximos seis meses", apunta el presidente de la AHE, que destaca que aún no se ha cumplido un año desde la gran remontada iniciada por el euríbor en julio del año pasado.

Nuevas subidas de tipos a la vista

Para Santos González, de cara a los próximos meses será clave la evolución de las incertidumbres económicas —inflación, tipos de interés, guerra en Ucrania...—. "Faltan unos meses muy importantes para conocer cuál es el impacto real de la subida de los tipos de interés sobre toda la cartera hipotecaria. Es razonable pensar que la producción hipotecaria caerá, pero, insisto, será clave la evolución de todas las variables macro de aquí al verano".

Por lo pronto, y tras las últimas declaraciones por parte del BCE, los expertos prevén nuevas subidas de los tipos de interés. De hecho, los inversores ya apuestan por incrementos en 2024.

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"Podemos descontar nuevas subidas de tipos de cara a los próximos meses", asegura Javier Sánchez. "Esperamos todavía ver ligeros repuntes en el euríbor que lo lleven a la zona del 4%, y una vez alcanzado ese nivel, una potencial corrección hacia niveles en un rango entre el 2% y el 3%. Tendremos que estar muy atentos a las próximas reuniones del BCE y al mensaje que transmita su presidenta, Christine Lagarde".

"Para quienes tienen una hipoteca, esto supondrá nuevas subidas en las cuotas, pero a un menor ritmo que el experimentado durante el último año. Serán meses difíciles para la economía europea en general. Y quienes no tienen una hipoteca y pensaran comprar una vivienda, es probable que se lo sigan pensando, sin dar el paso. Nos encontraremos, sin duda, ante una de las mayores contracciones en la demanda de préstamos hipotecarios", concluye el experto de MyInvestor.