El euríbor disparado elevará el esfuerzo hipotecario de las familias a máximos de una década

No va más. La ruleta de la financiación ya ha alcanzado su máximo de apuestas y, al final, la bolita ha caído en rojo. El euríbor, indicador al que está referenciado el grueso de las hipotecas en nuestro país, se situó ayer en el 3,65% y marcó máximos desde diciembre de 2008, el año en que estalló la burbuja inmobiliaria.

La consecuencia directa de este histórico rally alcista del euríbor es una creciente asfixia de las finanzas familiares, que empiezan a asomarse a niveles de esfuerzos no vistos en más de una década. En el caso de las nuevas hipotecas, las familias tendrán que destinar el 38% de sus ingresos al pago de la hipoteca, es decir, casi cuatro de cada 10 euros.

Así lo advirtió ayer Judit Montoriol, economista sénior en CaixaBank Research. "El esfuerzo financiero de las familias ha subido en los últimos trimestres por el impacto de los tipos de interés, y eso nos llevará a un aumento del esfuerzo hipotecario, hasta situarse alrededor el 38% en esta primera mitad del año, lo que ralentizará las compraventas", dijo.

Según las cifras de la entidad, hay que remontarse más de una década, hasta principios del año 2012, para ver niveles de esfuerzos tan elevados, que están varios puntos por encima del tercio de los ingresos familiares que la prudencia financiera fija como límite saludable, todo un aviso a navegantes del escenario que se abre tanto para el mercado inmobiliario como para el hipotecario, al ser dos caras de la misma moneda.

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Según el último dato del Banco de España, correspondiente al tercer trimestre de 2022, el esfuerzo hipotecario de las familias se situó entonces en el 33,6%, "una ratio aceptable", según Montoriol. Ese mes, septiembre de 2022, el euríbor cerró en el 2,23%; este febrero, a falta de solo cinco días para concluir el mes, la media se sitúa a las puertas del 3,5%.

Para hacerse una idea del impacto que tiene cada pequeña alza del euríbor, una subida del coste de las hipotecas al 4%, niveles que ya roza, implicaría que solo un 28% de los hogares podría asumir el coste medio de una vivienda nueva y el 54% el de una vivienda de segunda mano, según los cálculos realizados por la newsletter especializada en el sector inmobiliario Unreal Estate, que hace sus estimaciones basándose en la renta por deciles que publica el INE y suponiendo un precio medio para obra nueva de 250.000 euros y de 170.000 euros para segunda mano.

Según CaixaBank, en 2023 las compraventas se moverán en torno a las 480.000 unidades, lo que supondrá una caída del 26% respecto a las cifras de 2022, año especialmente bueno por la demanda embalsada de la pandemia, un extraordinario que, sin embargo, no pudo evitar que ya en diciembre se produjera una caída del 10% de las transacciones. Y todo apunta a que esta senda hacia abajo apenas acaba de empezar.

El mayor esfuerzo que necesitan hacer las familias para poder adquirir una vivienda jugará tanto en contra del número de operaciones como del precio de las mismas durante los próximos tiempos, lo que, a priori, debería hacer descender el nivel medio de esfuerzo de las familias. "Prevemos que la ratio descienda por la moderación del precio de la vivienda y por un incremento de las rentas de las familias. Estamos viendo un mayor dinamismo salarial, de hecho, nuestros datos internos muestran crecimientos del 3,5%-4%", señala Montoriol.

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CaixaBank es la mayor entidad de España y lidera la concesión de hipotecas en nuestro país, con una cuota de mercado del 25%. Su estimación es que, para finales de 2024, el esfuerzo hipotecario de las familias se situará al borde del 35%, el límite de lo que recomienda la prudencia financiera, cifra que seguirá siendo una ratio no vista desde el año 2013, cuando el mercado inmobiliario español tocó suelo.

Pero los nubarrones para los hipotecados no terminan aquí. “Además de las subidas de los tipos de interés y la inflación, hay un tercer factor del que no se está hablando y que es incluso más importante que la inflación: el incremento del IRPF a las familias. Cuando se comparan rentas brutas y esfuerzo, no hay que olvidar que nos han metido por la puerta de atrás más de 20.000 millones de euros a las familias", advierte el consejero delegado de Collier, Mikel Echevaren.

En su opinión, "entre los tres [inflación, tipos e IRPF] van a consumir casi todos los ahorros de las familias generados durante la pandemia, eso anticipa menores ritmos de ventas y una detracción del consumo”.