NUEVA SENTENCIA SOBRE GASTOS HIPOTECARIOS

El Supremo dice que la comisión de apertura de las hipotecas no es abusiva

El Tirbunal Supremo ha declarado la no abusividad de la cláusula de apertura que algunas entidades cobran cuando se contrata una hipoteca

Foto: Saca tu hipoteca del cajón y busca: diez cláusulas abusivas tumbadas por la justicia. Foto: Corbis.
Saca tu hipoteca del cajón y busca: diez cláusulas abusivas tumbadas por la justicia. Foto: Corbis.

La Sala Civil del Tribunal Supremo (TS) ha declarado la no abusividad de la cláusula de apertura que algunas entidades cobran cuando se contrata una hipoteca al entender que la entidad financiera informa debidamente al cliente de su existencia ante de la contratación del préstamos. A diferencia de lo que ha pasado, por ejemplo, con las cláusulas suelo, el TS no detecta falta de transparencia y, por tanto, no ve abusividad. Al contrario, considera el control de transparencia "superado o cumplido.

“Es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias", argumenta.

Es decir, entiende el Alto Tribunal que las entidades financieras informan al detalle de estas comisiones al cliente sin que haya motivos para pensar que éste pague dicha comisión sin ser consciente de ello. Además, considera que las comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo, sino que forma parte del precio de la hipoteca y, a diferencia de los gastos de notaría, registro o gestoría, por ejemplo, no corresponde la prestación de ningún servicio.

El Tribunal Supremo considera que "la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo".

Añade el Alto Tribunal que "se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

Si la comisión de apertura de una hipoteca es cláusula abusiva o no era una de las últimas batallas que los consumidores estaban planteando en los tribunales. Y no es para menos si tenemos en cuenta que los porcentajes que la banca suele cobrar a sus clientes la apertura de una hipoteca se mueve entre el 0,50% y el 2% sobre el préstamo. Es decir, para una hipoteca de 200.000 euros podríamos estar hablando de entre 1.000 y 4.000 euros.

Aclara el reparto de los gastos hipotecarios

Por otro lado, en varias sentencias más, el TS aclara cuál debe ser el reparto de los gastos asociados a una hipoteca, ya que aunque ya declaró su abusividad en 2015, el reparto de dichos gastos no estaba claro y ha dado lugar a estas sentencias aclaratorias. El Alto Tribunal reitera su criterio respecto a quién debe pagar el AJD, si bien matiza en qué casos el arancel notarial y registral corresponden a prestamista o prestatario.

Los porcentajes que la banca suele cobrar a sus clientes la apertura de una hipoteca se mueve entre el 0,50% y el 2% sobre el préstamo

En primer lugar, aclara que el pago de cualquiera de estas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato. A grandes rasgos, los de notaría -al igual que los de gestoría- los pagan a medias cliente y banco; los del registro, el banco.

Respecto al arancel notarial, señala que "la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés".

Respecto al arancel registral, señala el Supremo que "la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto".

En cuanto al impuesto de las hipotecas, el famoso AJD, no hay cambios. La Sala Civil sigue el criterio marcado por la Sala de lo Contencioso, que aunque en un principio se lo atribuyó al banco, finalmente dictaminó que, según la doctrina tradicional, era un gasto que debía pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno aprobó de urgencia un decreto en el que fijaba que era el banco y no el cliente quien debía asumir el pago de este impuesto.

Cuestión prejudicial ante el TJUE

"Cuando una cláusula se declara nula, el juez no puede modular sus efectos y corresponde la devolución total de los importes abonados. Así lo puso de manifiesto el TJUE con la cláusula suelo y esperamos que pronto un juez valiente plantee la cuestión prejudicial para que Europa nos aclare si los gastos deben repartirse o no", señala la presidenta de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), Patricia Suárez.

"Siempre que el TS dicta una sentencia 'salomónica' en un intenro por mantener el equilibrio entre la banca y los consumidores, lejos de acabar con la litigiosidad, la prolonga."

"Nos sorprende además el respaldo sin ambages a la comisión de apertura. Recordemos que una comisión se cobra por un servicio prestado por lo que ha de justificarse su cobro."

"Seguiremos defendiendo que la nulidad comporta la total devolución de los gastos y que las comisiones, tanto de apertura como de cancelación, deben ajustarse al servicio prestado."

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